5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘(pán)，中信房地(dì)产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而(ér)以公(gōng)募基(jī)金(jīn)为代(dài)表的机构对(duì)于这(zhè)一板(bǎn)块(kuài)已经在(zài)悄然布局。数据显示(shì)，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公布的(de)总(zǒng)份额均较4月28日(rì)时有(yǒu)小幅增长。根据基金(jīn)一季报统(tǒng)计，龙(lóng)头(tóu)与地方国企央企获得(dé)增持，持仓(cāng)数量占流通(tōng)股比重(zhòng)增幅(fú)五只个股分别(bié)为(wèi)华(huá)发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业(yè)红(hóng)利时代已过 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持(chí)有(yǒu)的房地产(chǎn)行业标的市值约1188亿元，占其所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年(nián)市场(chǎng)表现出色(sè)，但(dàn)公募所持房地产公司市值在股票(piào)资产中的占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年(nián)来(lái)的(de)首次(cì)回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时(shí)，公(gōng)募(mù)对(duì)房地产行业的持股比例(lì)也同(tóng)步回升(shēng)，从2021年(nián)底的(de)6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年(nián)一季度得以延(yán)续。数(shù)据统计显示，公募重仓(cāng)持有房地产板块一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年(nián)四(sì)季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前(qián)五个股分别为保利发展、招商蛇口、万(wàn)科(kē)A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于房地(dì)产的投资愈发有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金一季报汇(huì)总的(de)重仓股(gǔ)中，房(fáng)地产(chǎn)板块排名最高的(de)是保利(lì)发展，在基(jī)金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科(kē)A排在第(dì)96位。对比去年四季报，变化(huà)之处首先在(zài)于几只房地产龙头股从排(pái)位(wèi)上(shàng)看均有退步，尤其是万科最(zuì)为(wèi)明显；其次是金地集团退出百(bǎi)大(dà)之列(liè)。但考虑到房(fáng)地(dì)产是(shì)复苏(sū)链上最后一环，且(qiě)首季并非行(xíng)业(yè)销售旺(wàng)季，其传导到二级市场乃至机构持仓上还需要时(shí)间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济(jì)圈判断房地产(chǎn)已经进入大分化时代，一二线城市好于三四(sì)线(xiàn)城(chéng)市。而映射到二级市(shì)场投资(zī)上，配置(zhì)房地产行业轻(qīng)松收获行(xíng)业贝塔的红利(lì)期一去不返了。“如果(guǒ)按(àn)照产业周期来(lái)分类，包括房地(dì)产等几类行业在(zài)盖(gài)特纳(nà)曲线(xiàn)里属于(yú)成熟期或者衰退期的行(xíng)业(yè)，传统认知上(shàng)没有(yǒu)什么投资机会的(de)。但在(zài)这几年(nián)特殊的行情里包括煤炭(tàn)、电解铝(lǚ)等类似的行(xíng)业也出(chū)现了(le)一(yī)些(xiē)机会，背(bèi)后的(de)逻辑是供给(gěi)侧发生了更大的(de)变化。”一不(bù)愿具名的上海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不(bù)过也有(yǒu)公(gōng)募人士(shì)持谨慎乐观态(tài)度(dù)：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米的年(nián)销售(shòu)面积很难再出现(xiàn)了(le)，2022年光是(shì)居民存(cún)款数量增加了15万亿元。中国(guó)存量有(yǒu)400亿平(píng)方米建(jiàn)筑面积，考虑(lǜ)存量地(dì)产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米。需求端(duān)还需要(yào)有一定的政(zhèng)策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝(bǎo)盈基金(jīn)房地(dì)产(chǎn)研究员吕功绩也(yě)指(zhǐ)出：“时(shí)至今日(rì)，无论(lùn)从城镇化的(de)进程，还是(shì)人均(jūn)住房面积（接近30平(píng)/人），我国均已告(gào)别(bié)住房短缺时代，而目前居民的杠(gāng)杆率和房价收(shōu)入也不支撑每(měi)年18万亿(yì)元(yuán)的销售额，以及过快上行的(de)房价，因而(ér)行业高增的时(shí)代已经过(guò)去，未来(lái)行业的需(xū)求或将回落，在此过程中，伴(bàn)随着地产的高杠(gāng)杆属性，就很容易出现信用风险问题（类(lèi)似2022年的(de)民(mín)营地产爆(bào)雷(léi)），行业进入到(dào)供给(gěi)侧出清的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞争力强的公司就能够(gòu)通过(guò)大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市(shì)占率的(de)提升(shēng)。当行业需求见顶回落时，行业(yè)的贝塔已经过去了，但不代表(biǎo)没有(yǒu)投资机会，机会在于城市、位置(zhì)、产(chǎn)品的(de)阿尔法，而对(duì)应到股票投资，就是(shì)强(qiáng)竞(jìng)争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是(shì)基(jī)于这样(yàng)的认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构(gòu)的(de)务(wù)实之举(jǔ)。

　　机构配置房(fáng)地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区(qū)域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产(chǎn)指数本月涨幅约为(wèi)2％。从(cóng)具(jù)体的个股(gǔ)来(lái)看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板(bǎn)块个股，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本月以来实现股(gǔ)价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上(shàng)述时(shí)间段(duàn)恰好排(pái)名前五(wǔ)的公司月内涨幅超过了10％，它(tā)们分别(bié)是上实(shí)发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一(yī)的上实发展，五一(yī)假期归来后日成(chéng)交(jiāo)量明显放大，4日(rì)、5日连(lián)续两个交易(yì)日收出涨(zhǎng)停。从该股的基本面来看，上实发展的主营业务为房(fáng)地产开(kāi)发与经营。公司的主要产品及(jí)服(fú)务为房地产销(xiāo)售、房地产租赁、物业(yè)管理服务、工程(chéng)项目(mù)、酒店经(jīng)营。从(cóng)业绩(jì)数据来(lái)看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一(yī)季(jì)度，其实现(xiàn)营业(yè)总收入(rù)27.87亿元，同(tóng)比增(zēng)长183.02％；归母(mǔ)净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时(shí)排名第(dì)二的浦东金桥也是上海本地房企(qǐ)，其第(dì)一(yī)季(jì)度的收入(rù)利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是(shì)该公司后疫(yì)情(qíng)时代(dài)出租率复苏(sū)至(zhì)近(jìn)年来最高，另一方面则是公(gōng)司拿地(dì)结(jié)算持续(xù)性向好，从数字(zì)上看，一(yī)季度新增(zēng)虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约(yuē)54万(wàn)平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势(shì)头向好背景下，自然也吸引了知名机(jī)构在其中(zhōng)持(chí)续驻足(zú)。从(cóng)第一季度十大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然(rán)在前十中，这(zhè)也是连续第三个(gè)季度他有的两(liǎng)只产品杀入前(qián)十。同(tóng)时(shí)榜单中还有(yǒu)一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还小幅(fú)增加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域性地产公司外，荣安地(dì)产则是主要(yào)布局在深圳(zhèn)的地产公司，一季(jì)报交出的也是一(yī)份报喜(xǐ)的成(chéng)绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同(tóng)比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的(de)净利润(rùn)6.48亿(yì)元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊(kān)》注意到两只(zhǐ)公募(mù)指基首(shǒu)季新杀入十大流通股(gǔ)股东行列。具体说来， 南(nán)方中(zhōng)证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富国中证(zhèng)指数(shù)1000增强则排名第九位，此外联袂出(chū)现(xiàn)的机构(gòu)还有QFII高(gāo)盛国际和(hé)私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全(quán)球基金相关人士分析(xī)：“经历过行业(yè)洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头的价(jià)值更为笃定突出(chū)；从拿(ná)地端看，2022年土地(dì)市场大幅降温，优质(zhì)土地供给(gěi)较多（券商测算对应潜在毛(máo)利率在(zài)25％以上，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信用问题(tí)或者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企的拿地(dì)力度(dù)（拿(ná)地金(jīn)额/销售金额）基本在30％以上；从融(róng)资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净(jìng)负债率(lǜ)基本在70％以下，而其(qí)他房企的净负债率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从融资(zī)成(chéng)本看，龙头(tóu)房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售(shòu)，龙头房(fáng)企明显跑赢(yíng)行(xíng)业(yè)，1～4月百(bǎi)强房(fáng)企(qǐ)的(de)销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中特估(gū)的浪潮下，央国企地产股或存在(zài)发展的大好机会。中信证券(quàn)指出(chū)：“房(fáng)地产行(xíng)业的结(jié)构性机会(huì)依然存在(zài)，少部分(fēn)公司尤其是央企占据显著(zhù)优势，其主要又(yòu)体现为(wèi)库存的优(yōu)势。央企地产(chǎn)公(gōng)司，现阶段表现(xiàn)出较低的融资成本(běn)，优质的开发资源和(hé)良好(hǎo)的不动产资产运营能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企(qǐ)相较于民营地产公司也(yě)是更(gèng)有(yǒu)优势的(de)。”吕功绩(jì)强(qiáng)调，“对于减值、土(tǔ)地资源债权债务(wù)关系等问题(tí)，市场对民营房(fáng)开(kāi)企(qǐ)业(yè)的资(zī)产会(huì)有更多担忧和质疑，所以在这一轮(lún)行业出清的过程(chéng)中，央国企相较于(yú)民企(qǐ)来说估值的修复更(gèng)明(míng)显。中特估的角(jiǎo)度从中长期的维度(dù)看(kàn)，行业的逻(luó)辑(jí)在于集中度提升后，行业(yè)进入高质量发展阶段，具备较快速发(fā)展阶段更稳定且可(kě)预期的盈利和现(xiàn)金(jīn)流创造能力，以此带来估(gū)值中枢的提(tí)升，应该关注估值相对较低，企业自身资产的质量(liàng)好、运营能(néng)力(lì)强(qiáng)、可以创(chuàng)造持续现(xiàn)金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨(zhǎng)的概率比较低(dī)，行业内部(bù)将出现分化，要关(guān)注(zhù)将受益于行业集(jí)中度(dù)提(tí)升的头部(bù)公司。”星(xīng)石(shí)投资首席研究官方磊(lěi)也(yě)表示。

　　顺(shùn)应机构(gòu)这(zhè)一(yī)思路(lù)的(de)话，或许(xǔ)还是保利发展、招商(shāng)蛇口等(děng)国资背景龙头前途更为(wèi)光明(míng)。不过国投(tóu)瑞银基金(jīn)投资部副(fù)总监(jiān)綦傅(fù)鹏(péng)表(biǎo)示：“需要客观地去持续观(guān)察国企央企在三个(gè)方面(miàn)是(shì)否(fǒu)可以维持，首先是融(róng)资(zī)成本(běn)保(bǎo)持低位，其次是销售份额持续提升(shēng)，再(zài)次是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一(yī)季(jì)报(bào)梳理发现(xiàn)，对于(yú)2022年的业(yè)绩(jì)出现的整体下滑，2023年一季(jì)度的业绩分化(huà)更趋明显，保利发展、滨江集团(tuán)等房(fáng)企营收、净(jìng)利均实(shí)现(xiàn)了业绩的回(huí)正，甚至(zhì)是较(jiào)大增速的增长。而这些(xiē)公司(sī)也是机构的重(zhòng)仓对(duì)象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知名房地(dì)产业(yè)内人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显(xiǎn)改善(shàn)的房企，主要是(shì)因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎(zěn)么投资拿地之(zhī)后(hòu)，国有企业仍在(zài)持(chí)续性地(dì)拿地(dì)，且主(zhǔ)要集中在核心城(chéng)市，投(tóu)资力(lì)度较大(dà)。投(tóu)资的(de)驱动能够推动(dòng)房企销售业(yè)绩(jì)的增(zēng)长，从而在2023年一季度市场恢(huī)复但仍处于调整的过程中，能(néng)够保有(yǒu)一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同(tóng)时也提(tí)醒(xǐng)表示，在房地(dì)产的复苏过程(chéng)中，还面临着(zhe)一些(xiē)不确定性。其实整个市场从四月份(fèn)开(kāi)始又在往下掉。除了杭(háng)州、成都等极(jí)个别城市四月环比三月相对表现较好之(zhī)外，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大多数城市都出现(xiàn)环比下滑(huá)的情况。而现在五(wǔ)月的市场表(biǎo)现也不太乐观(guān)。按照现在(zài)的经济状况、收入情(qíng)况，以及市场的去(qù)库存压力、企业的资(zī)金面压力，可能会出现(xiàn)，到六月份房企为了半年报冲业绩(jì)出现市场的短(duǎn)期反弹外的一(yī)个(gè)市场乏(fá)力现象。也就是说，第二季度(dù)、第三季(jì)度增长(zhǎng)不(bù)确定(dìng)性(xìng)的压力仍旧(jiù)较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊(kān)》指(zhǐ)出，现在(zài)整(zhěng)个(gè)房地产以及其上下游产业链的复苏(sū)速(sù)度都比(bǐ)想象的要慢很多，我们要多(duō)给一些耐心，这(zhè)个时候，在房地(dì)产以(yǐ)及上下游就(jiù)不是赚快钱的(de)时候(hòu)，只(zhǐ)能赚他基(jī)本面(miàn)的(de)钱。但这也(yě)意味着，只有极(jí)为少数的、做得比同行好(hǎo)得多(duō)的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以(yǐ)只能耐心地去等待它的基本面不断地凸(tū)显出来(lái)，这需要时间。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊发于5月(yuè)13日《红周刊(kān)》，文中提(tí)及个股仅为举例(lì)分(fēn)析，不做买卖(mài)推荐。）

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