万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳(liǔ)少爷(yé)”的意外走红，让这(zhè)个位于北京(jīng)海(hǎi)淀的豪宅被(bèi)全(quán)国知晓，其背后曾(céng)宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的神(shén)秘开发商——中赫(hè)集团，也被拉(lā)向(xiàng)台(tái)前(qián)。

　　而如今(jīn)，万(wàn)柳书(shū)院再次受到舆论关注(zhù)，起因中赫集团(tuán)成了共同债务(wù)人(rén)被中国信(xìn)达追(zhuī)债(zhài)，中(zhōng)国信达为了收回钱款不得不将中赫抵押(yā)的75套(tào)万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子(zi)早已售(shòu)出(chū)，业主并非中赫集团，那些真(zhēn)正斥(chì)巨资购入房(fáng)产的有钱人，房子现在莫名奇妙(miào)地被拍(pāi)卖(mài)，算是被割了(le)！

　　截至发稿(gǎo)，暂未(wèi)看到这(zhè)些(xiē)业(yè)主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他(tā)们(men)的姿(zī)势(shì)都那么(me)优雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核(hé)心区位，名校环(huán)绕的顶级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日(rì)，有网友发现(xiàn)，中国信达在京(jīng)东拍卖上，上架了(le)“北京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司不良债权转让(ràng)项目(mù)”，债权总额高(gāo)达近47亿，该项目的抵押物(wù)中，包括75套(tào)万(wàn)柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述(shù)不(bù)良债(zhài)权转让项目的处置主体(tǐ)是中国信达资产(chǎn)管理股(gǔ)份有限公司(sī)北(běi)京市分(fēn)公司（下称(chēng)中国(guó)信达北(běi)分），处置的是对北京(jīng)赫华恒(héng)瑞(ruì)房地产开发有(yǒu)限公司（下称赫华恒瑞）的(de)不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为(wèi)46.95亿元人民(mín)币，其中债(zhài)权本金(jīn)37.50亿元(yuán)。中赫集团有(yǒu)限公司是共同债务人。目前(qián)，该项目已有1万次围观(guān)，35名意向人。如何把对象玩成喷泉状态，怎么让自己女朋友喷泉

　　从表面(miàn)上看(kàn)，这就(jiù)是一起中(zhōng)国信达北分讨债(zhài)的故事，但实(shí)际上，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据(jù)此前(qián)媒体报道，万柳书院总(zǒng)共301户，而(ér)且早已售罄。如果该报道(dào)属实，说明这些房子实(shí)际上都是卖出去了(le)的，是有人(rén)住的。

　　那为什么中国信(xìn)达的拍卖页(yè)面上(shàng)又注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明这些(xiē)房子根本没有(yǒu)网签，也没有(yǒu)房产证(zhèng)！

　　第一(yī)财经(jīng)的报(bào)道证实了上(shàng)述内容。有豪宅中介透露，中赫集(jí)团早就把这75套房子(zi)抵(dǐ)押出去(qù)，现在还没资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅(zhái)，最强学区房(fáng)，万柳书院的业主基本都是(shì)北京的高端人士，柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬也是(shì)万柳(liǔ)书院的业主。另据地产自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有(yǒu)不(bù)少中赫集(jí)团的高管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹(tàn)，“富人也被精准收割了！”

　　不(bù)过，如(rú)果这些业主确实已(yǐ)经(jīng)支付(fù)价款并实(shí)际占有，那么，中(zhōng)国信达(dá)转让这笔(bǐ)不良债权回本的愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖(mài)损(sǔn)失最大的(de)，没(méi)准还是债主(zhǔ)中(zhōng)国信(xìn)达(dá)。

　　根(gēn)据(jù)相关法(fǎ)律规(guī)定，民(mín)事执行中(zhōng)，业主已经支付价款并实(shí)际占有，但未办(bàn)理过(guò)户手续的，如果业主没(méi)有过错，人民法院(yuàn)不(bù)得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向(xiàng)法院提出(chū)执(zhí)行异(yì)议(yì)申请(qǐng)，请(qǐng)求(qiú)法院(yuàn)解除查封，同时(shí)可以联合起诉开(kāi)发(fā)商，要求退还(hái)购房款或办理(lǐ)房(fáng)产证(zhèng)，并承担违约(yuē)责任(rèn)。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院(yuàn)报公布《最高人民法院关于商品房消费者权利保护(hù)问题的批复》，以司法解释的方式(shì)明确(què)了购房人的优先权：

　　商品房(fáng)消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求(qiú)权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以(yǐ)及(jí)其他(tā)债权的(de)，人(rén)民法院应(yīng)当予以(yǐ)支持。只支付了部(bù)分价款的(de)商(shāng)品房消费者，在(zài)一(yī)审法庭辩(biàn)论终结前已实(shí)际支(zhī)付剩余价(jià)款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如(rú)果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不(bù)良债权，实际上是个烫手山(shān)芋(yù)。可能不仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押的这75套(tào)房子，还会(huì)被业主讨回去(qù)。

　　中国信达，将会赔了夫(fū)人又(yòu)折兵？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界的“劳(láo)斯莱(lái)斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次(cì)债权公司中国信(xìn)达申请不良债权转(zhuǎn)让，可(kě)以追溯到(dào)金谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国(guó)信达已(yǐ)经成为赫华恒(héng)瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公(gōng)司。2019年4月(yuè)22日，中赫集(jí)团、中赫置(zhì)地等选择退出了(le)赫华恒瑞的股东(dōng)行列(liè)，中国金谷国际信托(tuō)有限(xiàn)责(zé)任公(gōng)司成为了唯如何把对象玩成喷泉状态，怎么让自己女朋友喷泉(wéi)一股东，后者由中国信达资(zī)产管理股份(fèn)有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中赫(hè)集团既没有很(hěn)大规模，也没有很高的国民知名度，但(dàn)却在北京豪(háo)宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号(hào)院，作为中赫集团进入北(běi)京(jīng)的第(dì)一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出(chū)钓(diào)鱼岛(dǎo)七号(hào)院(yuàn)3号楼，高达(dá)30万(wàn)/平米的天价，成为当时(shí)京城最贵的楼盘，引发(fā)了市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书(shū)院(yuàn)，更是被誉(yù)为“北京(jīng)海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融(róng)创(chuàng)、保利、万(wàn)科等大(dà)型知名房企手(shǒu)中(zhōng)，抢下了北京万柳地块，成为北京当年的(de)“双(shuāng)料地王(wáng)”。很快，万(wàn)柳书院(yuàn)就以神秘高端的姿态(tài)杀入(rù)市场(chǎng)，无(wú)论是一块块(kuài)从荷兰运(yùn)回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是(shì)每棵成本超6万(wàn)的成年银(yín)杏树，还是每平米(mǐ)20万元的价(jià)格，都令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰(chén)院的树、北平府(fǔ)的院(yuàn)儿。”从这(zhè)句(jù)顺口溜(liū)中(zhōng)，就可(kě)看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它(tā)，对手是当(dāng)时(shí)有名的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆(zhào)业(yè)广场(chǎng)、恒大华(huá)府等，现如(rú)今，它远远超过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书院一套300平(píng)米的(de)法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万元(yuán)/平米(mǐ)，说明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其(qí)依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住(zhù)在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高(gāo)端路(lù)线”，也因此，它被外(wài)界贴上(shàng)了，“卖北京城最贵的(de)房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地(dì)产界“劳斯(sī)莱斯”却多次成为被(bèi)执(zhí)行人，被执行(xíng)标(biāo)的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确(què)定义务，中赫集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落(luò)到这个地步，其(qí)实(shí)是有迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今年(nián)年初“万柳书院少(shǎo)爷”走(zǒu)红(hóng)之时，深(shēn)蓝(lán)财经(jīng)就曾(céng)深挖出背后的中赫集团(tuán)，发(fā)现其深(shēn)陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的(de)开发商到(dào)沦为“老赖(lài)”，中赫集(jí)团(tuán)实控人周金辉的人(rén)生轨迹跟着(zhe)急转直下。而追根溯源，这(zhè)个转折点(diǎn)，就(jiù)在于收(shōu)购(gòu)北京国安。

　　近十年来(lái)，房(fáng)企纷(fēn)纷开始(shǐ)了多元化(huà)转型(xíng)，但(dàn)转(zhuǎn)型(xíng)之(zhī)路并不好走(zǒu)。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团就尝试过多(duō)元化业务(wù)，先后(hòu)进军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉将转型的目(mù)光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退出后(hòu)，中赫集团(tuán)以35.5亿(yì)元参股(gǔ)国安足球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安的(de)新(xīn)东家。接着在(zài)2021年6月，中赫集团(tuán)从中(zhōng)信集团手中(zhōng)拿下北京国安俱乐部36％股(gǔ)权(quán)，至此拿下(xià)北(běi)京国安俱乐(lè)部全部(bù)股权(quán)。如果北京国(guó)安的估值一直没(méi)变，那么中赫集团拿下北京国安(ān)，总计花费了(le)约(yuē)55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有(yǒu)人也许会(huì)感(gǎn)叹：卖豪(háo)宅真(zhēn)是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样(yàng)，中赫(hè)为(wèi)什么(me)又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其(qí)实控人(rén)周金辉(huī)夫妇将其手(shǒu)中的中赫集团(tuán)股(gǔ)份质押陆续(xù)质押，据企查查显示，目前中赫集团共有11条(tiáo)股权(quán)出质记录。质权(quán)人包括海金(jīn)商(shāng)业保理、北京建(jiàn)工、山(shān)东国际信托、中融信(xìn)托、中(zhōng)信(xìn)建设等。

　　这与(yǔ)入主北京国安的时间完(wán)全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营状况(kuàng)没有得到改善，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产(chǎn)权交易(yì)所官网信(xìn)息显示，2020年，北京国安足球俱乐部(bù)实(shí)现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐部资产(chǎn)总计5.38亿元(yuán)，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫(hè)集团和周(zhōu)金辉夫妇还(hái)在持(chí)续(xù)质押手(shǒu)中的中赫集团股份，但国安和中赫的经营状况(kuàng)却持续没有(yǒu)好(hǎo)转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列被(bèi)执行人(rén)，执(zhí)行标的(de)高(gāo)达11亿，北京国安也3次与中赫集团(tuán)、中赫(hè)置(zhì)地、及中赫集团股(gǔ)东周金(jīn)辉(huī)、李彩(cǎi)霞(xiá)等共(gòng)同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能力而(ér)拒不履行生效法(fǎ)律(lǜ)文(wén)书确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北(běi)京(jīng)国安，目前(qián)幸免(miǎn)于难。不过在实控(kòng)人都(dōu)成(chéng)为(wèi)老赖的情况下，被执(zhí)行10个多亿的北(běi)京国安，又(yòu)如何能独善其身？

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