导读

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地(dì)产步入(rù)大分化时代(dài)而(ér)非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年是中国房(fáng)地产市场(chǎng)黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连(lián)续三(sān)年商品住宅销售面积(jī)超15亿平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景(jǐng)气，有关(guān)中国地产是否过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清中国城镇存量(liàng)住宅(zhái)真实情(qíng)况，据(jù)此判断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染(rǎn)中国地(dì)产存(cún)量(liàng)极度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住(zhù)建部披露全国有近(jìn)6亿(yì)栋房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)，第(dì)七次人口(kǒu)普查调查数据显示城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事(shì)实上住建部披露的(de)近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占比不到(dào)一成，其中还包(bāo)括(kuò)大量城镇非住宅建筑，如(rú)商业办公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七(qī)普显示中国城(chéng)镇居(jū)民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是(shì)人均一(yī)间房(fáng)所能满足，它与(yǔ)房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等(děng)因(yīn)素密切相关。中国的人均住(zhù)宅间数较发(fā)达国家(jiā)还有(yǒu)很(hěn)大差距。人均住宅间(jiān)数大于(yú)1同(tóng)样不意味着中国(guó)住宅市场已经饱和(hé)。

　　我们(men)测算发现中(zhōng)国城镇居(jū)民户(hù)均1套房，其中每户持有(yǒu)商品(pǐn)住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户(hù)均住宅的数据(jù)，我们根(gēn)据商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套数(shù)、商品住宅占比和城镇家(jiā)庭(tíng)户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前(qián)城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.86套房(fáng)，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国(guó)每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中(zhōng)商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意味着户户有房，然(rán)而事实(shí)上中(zhōng)国住宅市场供需并(bìng)不平(píng)衡。

　　国(guó)际数据显示，成(chéng)熟房(fáng)地产市场(chǎng)的住宅(zhái)套(tào)户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为户均一套房无(wú)法满足流动人口的(de)租赁和置业(yè)需求。全国总人口(kǒu)的近三成都是流动人口，流动人口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅需(xū)求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未来(lái)地(dì)产(chǎn)仍(réng)有(yǒu)四大新增(zēng)需求(qiú)动力(lì)。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口规模缩小(xiǎo)，一人户(hù)、两人户占比不断(duàn)增(zēng)加(jiā)，导致家庭户数(shù)增多。小家庭化(huà)趋势(shì)将延续，带(dài)来新户购(gòu)房需求增长。

　　第(dì)二，经济板块的分化日益(yì)明显，区域经济(jì)资源(yuán)分配的再集(jí)中吸引着人(rén)口流入(rù)，人口净迁(qiān)入城市的新(xīn)增住宅需求有望持(chí)续(xù)旺盛(shèng)。

　　第(dì)三(sān)，30％左(zuǒ)右的家庭住(zhù)在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改(gǎi)造势在(zài)必行(xíng)。

　　第四，中国的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数与人(rén)均住宅建筑(zhù)面积均较发达国家有(yǒu)着不小差距，“住上更大房子”的改善性(xìng)需(xū)求正在(zài)不断增加。

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后，当下中国地产步入大分化时(shí)代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产黄(huáng)金发展期，地(dì)产矛(máo)盾(dùn)更多体现为住宅(zhái)供给存在不足，这(zhè)是过(guò)去二十年房价快(kuài)速(sù)上涨基石。那么(me)当(dāng)下(xià)房(fáng)地(dì)产大分化(huà)时(shí)代已至(zhì)，大(dà)分化时代下地产矛盾(dùn)则更(gèng)多体现在住(zhù)宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大(dà)分(fēn)化必将体现在不同能级城市(shì)之间，不(bù)同(tóng)区(qū)域板块之间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前(qián)，官方(fāng)披露全国(guó)已有近6亿栋房屋建筑，引发热议(yì)。从(cóng)2月以(yǐ)来，各大城市(shì)二手(shǒu)房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国(guó)的房子是否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供给过剩，还(hái)是供需平衡，或是仍然(rán)存在不足？可惜(xī)由于住宅存(cún)量数据(jù)并未公布(bù)，我们无法直(zhí)接知(zhī)晓(xiǎo)具(jù)体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国(guó)城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当(dāng)前(qián)的(de)房(fáng)子是(shì)否真的过剩(shèng)了(le)？据此判断未来(lái)房(fáng)地产市场会如何发展。

　　一(yī)、如何有效观察中国户均(jūn)拥有住(zhù)宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年(nián)2月，在以(yǐ)全(quán)国自然(rán)灾害综合风险普查工作情(qíng)况为主题(tí)的新(xīn)闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业(yè)获取了全国近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据(jù)以及80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋建筑住(zhù)不到3人，住宅市场看似已经(jīng)过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算(suàn)的城镇(zhèn)房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包(bāo)括了大量商业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等非住(zhù)宅(zhái)。总的算下来(lái)，住宅(zhái)占(zhàn)比并不大。

　　第七次人口普查(chá)数据公布了(le)中国城镇家(jiā)庭户人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大(dà)于1，看似意味(wèi)着人人都(dōu)有房间(jiān)居住(zhù)。

　　居住(zhù)水平不仅与房(fáng)间数量有关，更与房屋质(zhì)量(liàng)、居住面积(jī)、配(pèi)套设(shè)施等因素密切相关。单单从人均住宅间数不能完全反(fǎn)映(yìng)出(chū)城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国(guó)主要是以家庭为(wèi)单位购买成套(tào)住宅，一套设施齐(qí)全的住宅才是(shì)城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和(hé)方(fāng)法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主要分(fēn)两大类，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅(zhái)、自(zì)建房等非(fēi)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住(zhù)宅数量。居(jū)民(mín)住宅相关数据有两处可以直接公布，一是每年商品(pǐn)住(zhù)宅销售套数（统计(jì)局）；二(èr)是居民住宅来(lái)源(yuán)（人口普查数(shù)据）。计算中国居民(mín)户均住宅数量，我们(men)主要(yào)用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住(zhù)宅改革(gé)始(shǐ)于1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量极少，可(kě)忽(hū)略(lüè)不(bù)计。估算(suàn)城镇居民(mín)户(hù)均住宅(zhái)套数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商品住(zhù)宅销售套(tào)数(shù)相加，我们就能(néng)够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据(jù)城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅和非商品住(zhù)宅比例，推算得(dé)到(dào)居民(mín)住宅总套数(shù)。

　　第三(sān)步(bù)，将城镇居(jū)民拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅(zhái)总数除(chú)以(yǐ)家庭户(hù)数，我们(men)就能(néng)够得到城(chéng)镇户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到底有(yǒu)多少(shǎo)，目前缺乏一个准确(què)统计。我们(men)利用既有统(tǒng)计数据，大致(zhì)测算得到(dào)中国存量房(fáng)地产套(tào)数，并进一(yī)步(bù)推算中国城镇家庭户均拥有(yǒu)的(de)住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截(jié)至(zhì)2022年，我们计(jì)算(suàn)得到(dào)：

　　（一）中国商(shāng)品住(zhù)宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的房(fáng)地产销售(shòu)以期房为(wèi)主(zhǔ)，从2019年开始(shǐ)，新房销售中期房占比(bǐ)近9成。本(běn)文去(qù)除(chú)商品住宅累计销售套(tào)数里的期房销售，得到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数=截(jié)止到2022年商品住宅累计销售(shòu)套数-过去三(sān)年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房(fáng)企(qǐ)竣工(gōng)周期在2-3年(nián)，并考虑到交房后装(zhuāng)修(xiū)的(de)时间，取最大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套(tào)数(shù)除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一步推算中国城镇居民拥有的户(hù)均(jūn)住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据(jù)显示中(zhōng)国城镇居民(mín)的住宅(zhái)结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中(zhōng)自(zì)建住宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购买商(shāng)品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的(de)家庭(tíng)租(zū)赁廉租(zū)房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们假定(dìng)租赁其他住宅和购买二手房都是商品住(zhù)宅(zhái)，因此将租赁其(qí)他住宅、购买商品(pǐn)住宅与购买二(èr)手房加(jiā)总，得到商品(pǐn)住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，议论文论点论据论证是什么意思，论点论据论证是什么意思举例子粗略(lüè)假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅(zhái)的实(shí)际变(biàn)化比例，从(cóng)而(ér)我们估算出2022年商(shāng)品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国(guó)平均每户城镇家庭(tíng)拥(yōng)有0.86 套住(zhù)宅。但(dàn)考虑已购期(qī)房，中国平均每(měi)户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利(lì)，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续交付(fù)使用，到(dào)2024年，中国(guó)平(píng)均每户(hù)城镇家庭(tíng)都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三点(diǎn)含义

　　既(jì)然城镇(zhèn)居(jū)民已(yǐ)经(jīng)达到了(le)户均一套房(fáng)的程度，“户户有房”是否意味着中(zhōng)国城镇化(huà)进(jìn)展终结，甚至意味着中国地产存(cún)量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套(tào)房并不意(yì)味着(zhe)住宅市(shì)场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因(yīn)人口流动、居(jū)民换房(fáng)等因素产(chǎn)生的住宅需求。因(yīn)此，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英国和日(rì)本的(de)住宅(zhái)套(tào)户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比(bǐ)最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一(yī)套房，就会造成人口(kǒu)净流(liú)入(rù)地的住宅市场供不应求(qiú)，造(zào)成房价或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省内流动人口和(hé)省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)县(xiàn)城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中(zhōng)国城乡人(rén)口流动调查数据(jù)显示，在(zài)上海、杭(háng)州以及南京工(gōng)作的(de)流动人(rén)口在老家拥有住宅比(bǐ)例分(fēn)别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高(gāo)工资吸引打(dǎ)工人(rén)，但高房价迫(pò)使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人口实际(jì)上会占据两套房，在高房价的(de)大城(chéng)市租赁一套房，在(zài)房(fáng)价(jià)较低的(de)县城购买一套房。所以说(shuō)户均一(yī)套房(fáng)无(wú)法满足庞大流动人口的(de)租(zū)赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三(sān)成家(jiā)庭，也就(jiù)是约(yuē)9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安(ān)全隐患大等问题，如电线老(lǎo)化、管道等基础设(shè)施陈(chén)旧，给住户(hù)的生活带(dài)来了很(hěn)大(dà)的不便(biàn)和安全(quán)隐(yǐn)患，并且(qiě)居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成(chéng)的(de)老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然(rán)存(cún)在5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨(chú)房。这类(lèi)上世(shì)纪修建的老旧小区很难满(mǎn)足(zú)现代(dài)生活(huó)需求，在未来(lái)大都会被(bèi)拆迁(qiān)重建。

　　近五成的(de)家(jiā)庭住宅为一居室(shì)和二(èr)居室，户型偏小。其中一(yī)居(jū)室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对(duì)比(bǐ)镇，城市家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)户型更小，当然这(zhè)与城市土地资源(yuán)紧张有关(guān)。

　　（三）人(rén)均(jūn)住宅面积(jī)扩张是未来地产(chǎn)的需求(qiú)驱动力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年(nián)城(chéng)镇(zhèn)家庭户住宅存量(liàng)总面积为(wèi)294.6亿(yì)平。暂不考虑(lǜ)两(liǎng)年间农(nóng)民带房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年(nián)商(shāng)品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年(nián)住宅(zhái)存量(liàng)总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积小于(yú)均值，近4成家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建筑(zhù)面积(jī)不足19平方米，不及全国人均水(shuǐ)平(píng)的一(yī)半(bàn)。若(ruò)去除20％的公摊(tān)，可使用的(de)住宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海(hǎi)市将人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积低于15平方米的家庭界定为住宅(zhái)存在(zài)困(kùn)难(nán)，若按(àn)这(zhè)个标准算(suàn)的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难(nán)问题。

　　若人均可(kě)使用住宅面积为40平，即人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为50平(píng)，只考(kǎo)虑(lǜ)家(jiā)庭(tíng)户人(rén)数，需(xū)要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家(jiā)人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公(gōng)摊面积后，中国的(de)人均可使用(yòng)面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户(hù)人口(kǒu)，所需要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户(hù)均已然1套房(fáng)，未来地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测(cè)算得到中国城镇家庭户(hù)均(jūn)1套房，看(kàn)似已经户(hù)户有房(fáng)。即(jí)便如此，中(zhōng)国人口静态(tài)结(jié)构和(hé)动(dòng)态趋势(shì)演绎，决定了(le)中国未来(lái)地产仍有需求(qiú)释放。户均1套住宅现实之下(xià)，中国未来城(chéng)镇(zhèn)住宅需求主要来自(zì)于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭(tíng)户(hù)数增多，新(xīn)户(hù)购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人(rén)口数不断下降，六普显示城(chéng)镇户均人口(kǒu)规模为(wèi)2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇户均人口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人户的占(zhàn)比明(míng)显上升，人口小家庭化趋势将继续延(yán)续，导致户数会因户均人口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第(dì)二，人(rén)口迁移导(dǎo)致经济发(fā)展带(dài)来的新增(zēng)住宅(zhái)需求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的(de)分化(huà)日益明显，资源和(hé)生产要素逐步向经济带、都市圈中心(xīn)城市流入(rù)，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸引着人(rén)口流入。人口迁移势(shì)必涉及(jí)到买房租房(fáng)，给迁入地住宅(zhái)市(shì)场带(dài)来新(xīn)的(de)增(zēng)量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人口增量为(wèi)72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口(kǒu)为(wèi)38.4万(wàn)人，自然增加人(rén)口仅为6.5万人，其人口增长主要(yào)受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需求依然(rán)庞(páng)大。

　　从(cóng)2011年(nián)到(dào)2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公(gōng)有住宅家(jiā)庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅(fú)为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再(zài)加上(shàng)其他住宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭住(zhù)宅建造时间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原公有住宅减少了1282万(wàn)户(hù)，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家(jiā)庭购买(mǎi)二手(shǒu)房。在新增住宅需(xū)求中，有(yǒu)7成家庭购买(mǎi)了商品住宅。租房、购买经济(jì)适用房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和(hé)旧城改造，商品住宅的占(zhàn)比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住(zhù)宅建(jiàn)筑面积还(hái)有约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭(tíng)约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小(xiǎo)、质量低(dī)、基(jī)础设施配套差(chà)、没有(yǒu)或少有物业管(guǎn)理，居民(mín)追求美好、宜居生活的(de)环境，背后(hòu)的改善性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大(dà)房子”的改善性需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金，倾向于中小户型。已有住宅(zhái)家庭希望提高生(shēng)活品质(zhì)，以(yǐ)小换(huàn)大(dà)、以旧换新。2022年(nián)底的中央(yāng)经济工作会议明确指出支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的(de)人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)为1.71间，无论是(shì)否考(kǎo)虑乡村(cūn)住宅因素，中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数较其他国家依(yī)旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平有着密切(qiè)正向联系(xì)。随着经济发展水平的提(tí)高，中国的人均住宅间数与(yǔ)人(rén)均住宅(zhái)建筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果说(shuō)过去二(èr)十年(nián)是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供需出现错配(pèi)，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨基石。那么(me)未来将是住宅质量(liàng)的(de)供需冲突。房(fáng)地(dì)产大分化时代已至(zhì)，这种分化不单局限于城市能级之(zhī)间差异，优(yōu)质小(xiǎo)区和老旧二手(shǒu)房之间(jiān)的差(chà)异也将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查(chá)数据调查的(de)是人，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品(pǐn)住宅占(zhàn)比实际值可能偏低，其增速可能超预期(qī)。

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