OPPO宣(xuān)布(bù)关停(tíng)旗下(xià)芯片子公(gōng)司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级(jí)市(shì)场(chǎng)的(de)影响(xiǎng)仍未停(tíng)歇(xiē)。

　　Wind数据(jù)显示，5月(yuè)15日，华安张江(jiāng)光大园REIT开盘继续延续(xù)此前几日的下跌走(zǒu)势，午后跌幅一度扩(kuò)大，尾盘有(yǒu)所拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个(gè)交易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急回(huí)应(yīng)称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施资产张润大厦(shà)的(de)重要承租方之一，目前未收(shōu)到哲(zhé)库(kù)科技(jì)及(jí)OPPO方面关于(yú)停止执行(xíng)已签(qiān)租赁协议的通知。同时，在(zài)公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一(yī)步(bù)表(biǎo)示，原始权益人(rén)将(jiāng)继(jì)续密切关注哲库科技后续情况(kuàng)，积极(jí)做(zuò)好相关应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩(kuò)募购入项(xiàng)目的(de)原(yuán)始权(quán)益人相关负责人也表示(shì)，近(jìn)期已同步(bù)启(qǐ)动了应急预(yù)案，排(pái)摸储备(bèi)租户，积(jī)极应对哲库提前退(tuì)租的可能事项(xiàng)。由于张润大厦是全国首批(pī)REITs申报扩(kuò)募项目，公司领导高度重视，浦(pǔ)东新(xīn)区(qū)国资委也(yě)高(gāo)度关注。

　　多(duō)位(wèi)业内人士表(biǎo)示，华安张江光大园REIT近期市场波(bō)动较大，但(dàn)其实不动产(chǎn)公募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并不会(huì)从(cóng)根本上(shàng)影响其内外价值，投(tóu)资者应(yīng)理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级(jí)市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯(xīn)片子公(gōng)司哲库科技的事(shì)件继续扰动公募REITs市(shì)场(chǎng)。

　　Wind数(shù)据显示，5月(yuè)15日，华安张江光大(dà)园REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅低开(kāi)，此后(hòu)二级(jí)市场价格(gé)开始震荡走低，午盘(pán)收(shōu)跌6.17％。午后，华安(ān)张江光(guāng)大(dà)园REIT跌幅(fú)一(yī)度扩大(dà)到8.30％，随后(hòu)价格(gé)有所回升(shēng)，最终报收(shōu)3.512元(yuán)，全天(tiān)跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江光大园REIT最近几个(gè)交易(yì)日二(èr)级市场价格表(biǎo)现欠佳，5月11日以来，3个交(jiāo)易日(rì)跌幅达(dá)到9.69％，今(jīn)bushi是什么意思，bushi是什么意思中文翻译年以来跌(diē)幅(fú)7.76％。不过(guò)，自2021年6月(yuè)21日上市以来(lái)，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光大(dà)园REIT累计涨幅(fú)超过24％，在全(quán)市场公(gōng)募REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场整体表现上看，目前上市的(de)8只产业园(yuán)区基础设(shè)施(shī)REITs中，仅博时招商蛇口(kǒu)产业园REIT微幅上(shàng)涨(zhǎng)，其余7只均有不同(tóng)程度下(xià)跌，8只产业园区(qū)基(jī)础设施(shī)REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季报中(zhōng)已经(jīng)披(pī)露(lù)张江(jiāng)光(guāng)大园项目(mù)出租率有所下降(jiàng)，如今拟(nǐ)扩募的项目又遭遇突(tū)发事件，因此导致二级市场价格(gé)出现波动。”一位(wèi)业内(nèi)人士分析(xī)称。

　　不过(guò)，在上述人士(shì)看来，尽管(guǎn)出于(yú)风险规避(bì)的原因，最近几(jǐ)个交易日场内(nèi)资金有所流(liú)出(chū)，但是，不动产公募REITs项目(mù)短(duǎn)期出租率下跌(diē)并不会从根本上影响(xiǎng)其内外价值。

　　他(tā)也同时表示，目前随着二级市场(chǎng)价格下跌，风(fēng)险(xiǎn)也得(dé)到一定释放(fàng)，但是价格涨跌(diē)会受(shòu)到基(jī)本面、情绪(xù)面等(děng)多重因素影(yǐng)响，不好判断价格是不是已经完全触底。

　　此(cǐ)外，还有一位业内(nèi)人士表示，今年整体REITs市场(chǎng)表现(xiàn)低迷，不少产品年内二级市场跌幅较大，其(qí)实有些(xiē)隐含收益率高的产品(pǐn)具备(bèi)一定的投资价值，很适合稳健类(lèi)投(tóu)资者。此(cǐ)外，伴随着经济复苏的步(bù)伐，产业(yè)园区、物流类等REITs产品具备一定的投资价值(zhí)。

　　先(xiān)锋瑞驰私募(mù)基金(jīn)执(zhí)行(xíng)董事高如星对(duì)此表示，若张江园区最终能顺利(lì)解决招商，平稳过度对经营现(xiàn)金流没有(yǒu)造成大的影响(xiǎng)，“事件性利空下(xià)调至(zhì)得这么急(jí)、这么深，加上前(qián)期本(běn)身园区类资(zī)产就回(huí)调不少(shǎo)了，这就是黄(huáng)金坑。”不(bù)过，他也强调，最(zuì)终还是落到租(zū)金收(shōu)入受不受影响(xiǎng)，影响多大(dà)，估计园区会最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募(mù)路上(shàng)再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库(kù)科技。随(suí)后5月12日晚，华安张江光大园(yuán)REIT发布公告，紧急回应称，哲(zhé)库(kù)科技是其扩(kuò)募拟新购(gòu)入基础(chǔ)设施资产张润大厦(shà)的重要承租(zū)方之一(yī)，目前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签租(zū)赁协议的通(tōng)知。同时，在公告中(zhōng)，华安(ān)张江光大园REIT进(jìn)一(yī)步表示，原始权益人将继续密切(qiè)关(guān)注哲库科(kē)技后续情况，积极做好(hǎo)相关应对(duì)。

　　此前，张(zhāng)江REIT因(yīn)其一季报中披露(lù)的张江光大园项目出(chū)租(zū)率下降事项，一度二(èr)级市场价(jià)格出现回落。在随后召开的(de)业绩说明会(huì)中管(guǎn)理人就相关事项进行(xíng)了解释(shì)说明(míng)，市场信(xìn)心得到了(le)一定提振，二级市场价格(gé)表现也趋于平(píng)稳。据了解，张江 REIT在5月11日召(zhào)开的线(xiàn)上(shàng)和线下的(de)扩募(mù)说明(míng)会上，运(yùn)营(yíng)团(tuán)队表示了对张江(jiāng)光大(dà)园项目的信心，预计(jì)签署(shǔ)意(yì)向书(shū)和(hé)合同(tóng)谈判中的储备(bèi)租户正常转化(huà)后，项(xiàng)目出租(zū)率将(jiāng)得到回(huí)升。没想(xiǎng)到(dào)仅过了不到(dào)三周的时间，张江REIT的(de)扩募之路(lù)又迎来了新(xīn)的考(kǎo)验。

　　因张(zhāng)江(jiāng)REIT的(de)上述公告引起(qǐ)了市场各方(fāng)的广泛关注(zhù)，张(zhāng)江REIT拟扩(kuò)募购入项(xiàng)目的原始权益(yì)人(rén)相(xiāng)关负责人坦言，事发(fā)突然(rán)确实始料未及，在获悉OPPO关停(tíng)哲库科技消(xiāo)息(xī)的第一时间(jiān)即奔(bēn)赴现(xiàn)场进行了沟通和核实工(gōng)作，并同步启(qǐ)动了应(yīng)急预案，排(pái)摸储备租户，积极(jí)应对哲库提前退(tuì)租(zū)的可能事项。由(yóu)于张润(rùn)大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司(sī)领(lǐng)导高(gāo)度(dù)重视(bushi是什么意思，bushi是什么意思中文翻译shì)，据悉(xī)新区国资委也高度关注。

　　当谈及储备租户情况，相(xiāng)关负责人介绍说，目(mù)前储备(bèi)租户还是(shì)比较丰富(fù)的，覆盖了芯(xīn)片(piàn)测试、人(rén)工智能(néng)、航(háng)天(tiān)产业、信息技术等产业客户，租(zū)赁意向面(miàn)积超过(guò)了2万方。从意(yì)向储备转化(huà)为实际租(zū)户(hù)需要一些时间。

　　“我们正在(zài)着手通过签署租赁意向(xiàng)书来尽(jǐn)快(kuài)锁定一些(xiē)重要租户(hù)。虽然收了三个(gè)月履约(yuē)保证(zhèng)金给了(le)我们一些(xiē)空间(jiān)，但本着对(duì)首批(pī)扩募(mù)、对市场负责的态度，我们肯(kěn)定要全力与时(shí)间赛跑，把这些面积在短期内(nèi)完成去化。”相(xiāng)关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区(qū)域的张江光(guāng)大园项目一季(jì)度末(mò)也有将近30％的(de)空置率，原始权益(yì)人有(yǒu)那么多储(chǔ)备租(zū)户，之前的空置率为何未能得到解决。

　　对此相关负责人解释，张江光(guāng)大园一直以来都坚(jiān)持以市场化运营为导向，历史运营表(biǎo)现稳定，租户的调租和换租都属于正常情况，而这次项目的大租户退租正好(hǎo)发生在市场活跃(yuè)度的短期(qī)低(dī)点(diǎn)，目(mù)前(qián)市场(chǎng)情(qíng)况(kuàng)已有所好(hǎo)转。在看到出租(zū)率下(xià)滑情(qíng)况没(méi)有得(dé)到(dào)及时(shí)修复后，张江这(zhè)边也作(zuò)了一定的资源调(diào)配(pèi)和倾斜，引入了一(yī)些储(chǔ)备租(zū)户。

　　另外，张润(rùn)大厦和(hé)张江(jiāng)光大(dà)园项目在给(gěi)租户的分隔(gé)空间、交付(fù)标准、租金水平等方面也有一(yī)些差(chà)异化，张(zhāng)润大厦多是(shì)两千(qiān)多平的大平(píng)层，楼的成(chéng)新度高一些，单价(jià)也(yě)贵(guì)一(yī)些，张江(jiāng)光大园单层以(yǐ)一千平的面积为主，还有(yǒu)一些(xiē)独栋形态的物业。租户(hù)自身也会(huì)有诉求(qiú)，也会根据(jù)自(zì)身需求和预算挑选区域内的(de)不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产(chǎn)的管理(lǐ)人都变成(chéng)了(le)一家，后续我(wǒ)们(men)在资源(yuán)共(gòng)享和联合营(yíng)销方面能更加充分(fēn)发(fā)挥协同效应，相信可以做得更好。”上述负责人补充(chōng)说道。

　　最后谈及对于张(zhāng)江REIT的(de)定位和展望，相关负责人表示，张江集团和张江高科目前在管资产约五(wǔ)百万方(fāng)，还有(yǒu)一些其(qí)他(tā)在开发(fā)的储备(bèi)项(xiàng)目，这(zhè)些(xiē)都将成为张江REIT实(shí)现打造张(zhāng)江园(yuán)区产业空间资产(chǎn)上市平台(tái)目标的(de)坚(jiān)实后盾和储备资(zī)源(yuán)。“我们非常重视张(zhāng)江REIT这个(gè)资(zī)本(běn)平台和(hé)它未来的发展(zhǎn)。”相关负责人表(biǎo)示，“这次扩募是我们实现基金(jīn)扩(kuò)容的第一步，也(yě)是至关重要的一(yī)步，眼下我们可(kě)能面临了一些突(tū)发情(qíng)况需要解决，但(dàn)是(shì)这和(hé)我们在张江科学(xué)城这三十(shí)年建设发展过程中所经历的相(xiāng)比，只能算是一(yī)个(gè)非(fēi)常小的插(chā)曲(qū)。我们有(yǒu)信(xìn)心排除万难，尽(jǐn)一切可能化解当(dāng)前突(tū)发(fā)事件的所有负面影响(xiǎng)，维(wéi)持预期和(hé)市场的信(xìn)心。”

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