文(wén)：任(rèn)泽平(píng)团(tuán)队(duì)　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住房和(hé)城乡建(jiàn)设工作(zuò)会议提出“有条件(jiàn)的可(kě)以(yǐ)进行现房销售(shòu)”，不足一个月时间，已(yǐ)有山东、安(ān)徽、河(hé)南、四川(chuān)、广东等地明确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品(pǐn)房预售制了，用你的钱，建(jiàn)你的房子(zi)，还烂尾(wěi)了，这是(shì)对(duì)购房(fáng)者的不公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没(méi)实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和(hé)社会，这是(shì)房地产从(cóng)大开发时代步入高质量(liàng)发(fā)展阶段的必(bì)然趋势，也(yě)是对购房老百姓(xìng)的最大保护。98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺房(fáng)子(zi)，开发商缺钱，预(yù)售制(zhì)是(shì)权宜之计，现(xiàn)在全国套(tào)户比超过1，从大开发(fā)进入(rù)存量(liàng)时代(dài)，对购(gòu)房(fáng)民众不公平的预售制(zhì)已经过时(shí)了(le)，该取消了，改为(wèi)现(xiàn)房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个技(jì)术活，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以(yǐ)及(jí)长效机制，长效机制四(sì)大(dà)关键是推动城(chéng)市(shì)群(qún)战略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳(wěn)定和房地产税。如果按照经济规律办(bàn)事(shì)，中国一(yī)定(dìng)能实现(xiàn)房地产软着陆和(hé)长期(qī)平(píng)稳健康发展，跨(kuà)过(guò)这(zhè)道关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么(me)要取消预售(shòu)制、改为现房销售？大(dà)家想想，绝(jué)大部分商品是一手交钱(qián)一手交货，预售制是对(duì)购买者的(de)单方面不公(gōng)平制度，购房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所有商品(pǐn)不(bù)能交付的风险。从个人层(céng)面看，预售制(zhì)对购房者非常(cháng)不(bù)公平，比如，交房(fáng)等(děng)待期一般为(wèi)两年，在此期(qī)间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟(chí)交房、房屋(wū)质量、房产证(zhèng)延期办理甚至(zhì)不能交房(fáng)的(de)风险。从(cóng)行业层面看，预售制助推部(bù)分房(fáng)企过(guò)度举债、高杠杆(gān)扩张，若(ruò)遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等系(xì)列风(fēng)险(xiǎn)。取消预(yù)售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，这样(yàng)有助于落实中央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有助于(yú)房企稳健(jiàn)发展，一(yī)举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制(zhì)度？预售制度怎么来的？国(guó)外什么情(qíng)况？简单科普一下(xià)：商品房预售最早源于(yú)中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆(gān)的方(fāng)式。98年(nián)房改，由于商(shāng)品房短缺，房(fáng)企(qǐ)缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引(yǐn)入了商品(pǐn)房预售制度。其(qí)实，当前世界(jiè)不少国家存在(zài)预售制(zhì)。但是，重点来了！发达国家一般(bān)有严(yán)格的(de)监管保障措(cuò)施，开(kāi)发商在项目获得政府批准后才可(kě)以开始销售，买家在购买(mǎi)期(qī)房(fáng)后并非像中国(guó)一(yī)样在支付完首付(fù)款后(hòu)从银(yín)行一(yī)次性贷款支付剩(shèng)余全部房款(kuǎn)，而(ér)是根据开发(fā)商工程进(jìn)度(dù)在完全交(jiāo)房前进行分期(qī)支付。所以(yǐ)，预售制度是需要严格的资(zī)金监管(guǎn)、分(fēn)期(qī)支付(fù)以及违约(yuē)处罚措施作(zuò)为(wèi)保障(zhàng)的，如(rú)果没(méi)有这些(xiē)保(bǎo)障措施，一定会触发风险，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平，所以不如借机取消预售(shòu)制度，以后(hòu)改为(wèi)现房销售(shòu)。客(kè)观讲预售制度(dù)有一定历(lì)史(shǐ)阶段性，现在中国住(zhù)房进(jìn)入存量时代，取消预售制度有助于降负债降杠(gāng)杆(gān)，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然(rán)这需要配套(tào)房企(qǐ)债务(wù)重(zhòng)组(zǔ)、复工保交楼、恢(huī)复市场信心和(hé)房地产长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)。这是个技术活，只要坚持市场化改(gǎi)革(gé)，中国一定(dìng)能化解这(zhè)个(gè)难题，让房地产回归实(shí)体经济和(hé)居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如(rú)果取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开发商(shāng)将拼的不(bù)是五花八门、眼花(huā)缭三大改造的内容和意义，简述三大改造的内容乱、不知道(dào)能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即(jí)所得(dé)的(de)过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这(zhè)才是对购(gòu)房民众的(de)最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实(shí)现良币(bì)驱逐劣币。所有商业的本质是向善(shàn)，是(shì)以客户为中心，房地产也不能(néng)例外，老(lǎo)百姓买房子是天(tiān)大的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一家(jiā)人。从这个(gè)角(jiǎo)度，取(qǔ)消预售制(zhì)、实施现房销售是实现老百姓安居乐业(yè)、社会(huì)长治久(jiǔ)安(ān)、行业(yè)企(qǐ)业健康发(fā)展的(de)重大措施。在当前的情况(kuàng)下，取消预售制要结合稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打通金融支(zhī)持当期(qī)三好生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作(zuò)者十(shí)年(nián)前在国务(wù)院发展(zhǎn)研究中心参与财税(shuì)改革方案(àn)研究(jiū)时，对预(yù)售制(zhì)、房(fáng)地产税、人(rén)地(dì)挂钩(gōu)、金融稳(wěn)定、房企杠杆(gān)率等进行过(guò)长(zhǎng)期系统的专项(xiàng)研究。（参考后来形成的(de)专著(zhù)《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中三大改造的内容和意义，简述三大改造的内容国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城(chéng)市化(huà)进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在(zài)

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售资金第(dì)三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付(fù)时开(kāi)发(fā)商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预(yù)售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十年代在中(zhōng)国香港，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难(nán)、出租资金周(zhōu)转期长等问题，分层销售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中(zhōng)国香港还未推(tuī)行公共房(fáng)屋制度，许多人(rén)栖身于木屋(wū)或(huò)者其他临时住宅，住房的需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时(shí)楼(lóu)宇买卖多数以一整栋楼为单(dān)位(wèi)，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出(chū)租(zū)是中(zhōng)国香(xiāng)港地产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金周转期长等(děng)问题。针对这一系列问题，不少地产(chǎn)商开始(shǐ)探求(qiú)新的方式(shì)，如(rú)把(bǎ)楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层出售。这(zhè)模式(shì)一经推行，购买楼宇的市民(mín)数量有所增加，开发商资金周转(zhuǎn)加(jiā)快。

　　在分(fēn)层出(chū)售(shòu)的基础(chǔ)上，将“按揭”模(mó)式引(yǐn)入房(fáng)地(dì)产销(xiāo)售(shòu)，霍(huò)英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司(sī)，凭借商业直觉和(hé)多(duō)年经营杂货铺、海上驳(bó)运业务的经验，对于商(shāng)品流通(tōng)、资金(jīn)周转有着独到(dào)的见解，在努力寻求(qiú)方法加(jiā)快自身(shēn)资金周转。当时其在购下(xià)九龙的一块地盘后，除了分层出售、还(hái)印(yìn)发(fā)售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地(dì)势环(huán)境、建筑材(cái)料(liào)、分层价格、订购(gòu)方法(fǎ)等(děng)。此外，“卖楼(lóu)花”是另外(wài)一个亮点，即先收取买家(jiā)的订金，采用类似租金的分(fēn)期付款形式，等(děng)新(xīn)楼(lóu)落(luò)成时，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥有了自己的房产。这(zhè)种方式减(jiǎn)轻了民众购房的资金压力，加速(sù)了房(fáng)屋的建造和销售，也(yě)解决了(le)制造商的资金问(wèn)题，降(jiàng)低投(tóu)资风险，在当时可谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分期付(fù)款”的销售模(mó)式成为(wèi)当时(shí)中国香港房(fáng)地产市(shì)场的一大特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决(jué)了核心(xīn)的住房供(gōng)不应求的问(wèn)题，使房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推(tuī)动了中国(guó)香港楼市几(jǐ)十年(nián)繁荣，但(dàn)期间也出现(xiàn)过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建立(lì)健全的监管机制，促进市场健康发展。例如(rú)，1960年，位(wèi)于大(dà)角咀的一个(gè)楼盘因建(jiàn)筑费用超支停(tíng)工，出(chū)现(xiàn)“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预售楼花制度的监管，即要求(qiú)开发商在预售前，确保地价(jià)款已(yǐ)经(jīng)全部支付，还要证明(míng)自身有资金(jīn)等(děng)能力把项(xiàng)目完成，资金(jīn)需(xū)放入(rù)律师(shī)所托管，支(zhī)取(qǔ)时(shí)需律所和建(jiàn)筑师的核准。为了防止开(kāi)发(fā)商、律所(suǒ)、建筑师等造(zào)假，套取监管账户资金，中国香港要求(qiú)律(lǜ)师行在银行(xíng)开设的信托账户(hù)（监管账(zhàng)户）、开(kāi)发商(shāng)操作(zuò)等采取全透明化机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银(yín)行将成最(zuì)大风险方，后续需自身推动项目完工。随着监管体系逐步(bù)完善，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中国(guó)内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内(nèi)地面(miàn)临住房(fáng)需求大和供给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国内地优(yōu)先发(fā)展重工(gōng)业，强调基础建设，这(zhè)一导向使前期发展工(gōng)业化的进程(chéng)大(dà)于城市化进(jìn)程，唯有(yǒu)解决住(zhù)房基础等城市化配(pèi)套问题，才能进一步推进城(chéng)市化。但当时推(tuī)行的是“统一管(guǎn)理(lǐ)，统(tǒng)一分(fēn)配(pèi)，以(yǐ)租养房(fáng)”的福(fú)利分房(fáng)制(zhì)度，住房市场发展起(qǐ)步较(jiào)晚(wǎn)、增(zēng)速较慢，福利分(fēn)房制度也出现了分(fēn)配(pèi)不(bù)公(gōng)、效率(lǜ)低、配套差(chà)等问(wèn)题，因(yīn)此(cǐ)福(fú)利分房制度(dù)不再适用(yòng)于(yú)当时的(de)国情。叠加房地产市场面临商品房的需求量大，而社会缺少(shǎo)大型房地产开发(fā)商，商品房供应(yīng)量小的(de)困境，此(cǐ)时引(yǐn)入中国香港的“卖楼花”模(mó)式无疑是对(duì)内(nèi)地房地产市场的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐(zhú)步(bù)引进(jìn)中国香港预售商(shāng)品(pǐn)房制度，先后出台(tái)多(duō)项(xiàng)文件，大力支(zhī)持国(guó)内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于(yú)进(jìn)一步深化(huà)城(chéng)镇住房制度改(gǎi)革(gé)，加快住房建设(shè)的通知(zhī)》文件，决定停止住(zhù)房无偿实物分配，逐步实行(xíng)住(zhù)房分配货币化、住房供给(gěi)商品化、社会化的住(zhù)房新体制，从计划经济(jì)下的福利分房转向市场经济的商品房。房地产市场采(cǎi)用预售制，允许开发商(shāng)卖期房(fáng)，解(jiě)决(jué)了房(fáng)企(qǐ)缺少资金和开发(fā)时间周(zhōu)期长的两大难题(tí)，开发商以预售款撬(qiào)动(dòng)下一个项目的开发，形成滚动开发模式(shì)，住房供应(yīng)速度加快(kuài)。自此(cǐ)中国内地开始房(fáng)改(gǎi)货币(bì)化(huà)，中国人(rén)民银行等多(duō)方迅速出台相关的信(xìn)贷政策(cè)，支持购(gòu)房者，极大作用(yòng)推(tuī)动(dòng)了(le)房地产市场(chǎng)的发(fā)展。

　　引入(rù)中国香港“卖(mài)楼花”模式(shì)后，经调整形成(chéng)契合中国(guó)内地的商品(pǐn)房预售制度。预售制(zhì)的初衷是(shì)为了缓解(jiě)房企资金压(yā)力，加快城(chéng)镇住房建设。具体来说，是指房地产开发企业将正在建设(shè)中的(de)房(fáng)屋预先出售(shòu)给购房者，由购房者支付定(dìng)金或房款的(de)行为(wèi)。区(qū)别于中(zhōng)国香港，在中(zhōng)国内地实(shí)践过程中(zhōng)，商品房预售流程为：房(fáng)地产(chǎn)开发商(shāng)办理预售(shòu)许可证-签订商(shāng)品房买卖合同-进行备案登记和预告(gào)登记-交付房(fáng)屋。在购房过程中，购房者需要一次性(xìng)付清首付款(kuǎn)，并采(cǎi)用银行贷款的形(xíng)式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开(kāi)发(fā)商(shāng)可能已拿到了全部购房款(kuǎn)，这点(diǎn)与(yǔ)中国香港的按照工(gōng)程进度(dù)付款有所不同。对中国(guó)内地的开发商而言，预售(shòu)制商品房也开(kāi)启了(le)高周(zhōu)转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预(yù)售制推动城市(shì)化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为(wèi)中国内地商品房销售(shòu)的最(zuì)主要方式，预售制(zhì)极(jí)大缩短(duǎn)房企现金回笼周(zhōu)期，同时增加市场商品房供应(yīng)，推动了城镇化(huà)发展进(jìn)程。预售制(zhì)在过去20多年对中国(guó)内地房地产市场的稳步(bù)发展起到(dào)了重(zhòng)要作用，不仅解决了(le)房地产市场快速(sù)发展阶段的(de)资金需求(qiú)，也提高了居民(mín)居住水平，中(zhōng)国内地城镇居民从(cóng)筒(tǒng)子(zi)楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本适居(jū)，住(zhù)房事业取(qǔ)得巨大进步，数十年时(shí)间走完(wán)发(fā)达国家几百年(nián)城镇(zhèn)化路(lù)程。改革(gé)开放以来，城镇化进(jìn)程进入快速(sù)发(fā)展时期。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人(rén)口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿(yì)人，43年(nián)间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由7438平(píng)方公里增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国住(zhù)房存量报告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存量从(cóng)不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住(zhù)房建筑(zhù)面(miàn)积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平(píng)方(fāng)米，城镇住房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从(cóng)0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前(qián)已成为中(zhōng)国(guó)内地(dì)商(shāng)品房销售最主要(yào)方式，2005年中国内(nèi)地商品住宅期房销售面积占总销(xiāo)售面积的(de)比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房(fáng)地产行(xíng)业的(de)发展(zhǎn)。中(zhōng)国内(nèi)地房地产历经二十多(duō)年长周期繁荣，行业各项指标(biāo)大幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房屋(wū)新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年(nián)复(fù)合增速(sù)17.8％。商品(pǐn)房销售面(miàn)积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速(sù)发展，房(fáng)地产企业从无到有、从国企先(xiān)行到民(mín)企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万(wàn)个(gè)，比1998年的2.4万个(gè)增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产(chǎn)也成(chéng)为拉动中(zhōng)国内地经济高(gāo)增长的火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济(jì)增长渠道(dào)，房(fáng)地(dì)产带动的(de)上下游产业链特别长，高(gāo)达50多个行业(yè)。2020年(nián)房(fáng)地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地(dì)产(chǎn)业(yè)增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献(xiàn)），房(fáng)地产(chǎn)带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对(duì)金融、批(pī)发、建材的(de)带(dài)动(dòng)最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完全拉动的投(tóu)资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产(chǎn)投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各(gè)项贷(dài)款余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业(yè)务，占(zhàn)比超过三(sān)分之(zhī)一(yī)。从(cóng)房地(dì)产融资存(cún)量占社融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房企大面积(jī)违约，将(jiāng)导致(zhì)银行不良率大幅(fú)上升(shēng)。

　　4）从居民财(cái)富效(xiào)应渠道，根(gēn)据我(wǒ)们的《中国住房市(shì)值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元、英法德(dé)三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住(zhù)房市值占股债房市值的(de)比(bǐ)例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与股债(zhài)房(fáng)市值的比例(lì)较高(gāo)，主要是(shì)因为住(zhù)房市(shì)值高，以及中国资本市(shì)场发(fā)育尚不成(chéng)熟，直接(jiē)融(róng)资比(bǐ)例较低(dī)，股票、债券市值(zhí)较低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前(qián)的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个(gè)人(rén)层(céng)面(miàn)看，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不(bù)公平制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓几乎(hū)承担了所有商(shāng)品不(bù)能(néng)交付的风险。比如(rú)，交房(fáng)等待(dài)期一般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担银行(xíng)利(lì)息，还要承担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能(néng)交房等(děng)风险。另外，购房者和开发商之(zhī)间的购房合(hé)同、购房者(zhě)和银行的按揭贷款合同(tóng)是两个独立的(de)合同关系(xì)，如果开发商发生违约，购房者只能根据(jù)购(gòu)房合同向开发商主张权力，但(dàn)依(yī)旧需要根据(jù)按揭贷款(kuǎn)合同(tóng)按时(shí)向银(yín)行进行贷款偿还，因此购房(fáng)者承(chéng)担的风险较大。

　　从(cóng)行业层面看(kàn)，预售制助推部分房企过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下(xià)行(xíng)周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险，进行影响(xiǎng)自身(shēn)信用和(hé)购房者对(duì)行(xíng)业的信心(xīn)。

　　从金融(róng)层面看(kàn)，银行作(zuò)为按揭贷款的发(fā)放方，一(yī)旦房企(qǐ)因为市场波动或(huò)经(jīng)营不善(shàn)，出现资金链断裂等一(yī)系列(liè)问题，导致(zhì)“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过与购房者签订的预售合(hé)同和按揭合同，已经(jīng)从银行获得(dé)房(fáng)款，如果购房者丧失还款能力(lì)或短期不(bù)能还款等，则风险完全由银行承担，银(yín)行(xíng)将(jiāng)面(miàn)临较(jiào)大的坏账压力(lì)。

　　从监管角度看，购房者的预售监(jiān)管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即(jí)没钱付工程(chéng)款。在(zài)2004版的《城(chéng)市(shì)商品房预售管(guǎn)理办法》中明确规定了开发企(qǐ)业预(yù)售商品(pǐn)房(fáng)所得(dé)款(kuǎn)项(xiàng)应当(dāng)用于有关的工程建设，商品房预售款(kuǎn)监(jiān)管(guǎn)的具体办法，由房地产管理部门(mén)制定。但多年以来全国并没有统一的(de)预售(shòu)资金监管规(guī)定，各地实行“一(yī)城(chéng)一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城(chéng)市重点监管资金比例为总预售(shòu)款的15-40％左右(yòu)，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市(shì)则(zé)按照项目的建安成本乘以建筑面积或者项目(mù)工程总额报价(jià)计算重点(diǎn)资(zī)金(jīn)。而事实是，不少(shǎo)购房款未进入监管账户(hù)、或进(jìn)入监管(guǎn)账户后被挪用(yòng)，导致楼(lóu)盘没有资金继续建(jiàn)设(shè)。收楼遥遥无期，月供却被迫继(jì)续还款。那(nà)么，监(jiān)管账户资金(jīn)如何被挪走的(de)？实际(jì)上，在过去房地产大(dà)开发时代的高周转(zhuǎn)背景下(xià)，抽调(diào)预售款监管账(zhàng)户(hù)资金(jīn)，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程总承包方，以工程建(jiàn)设名(míng)义(yì)，获得监管(guǎn)账户拨付资金(jīn)，再由工程方将资金转给房企(qǐ)，而拨(bō)付的工程款，远(yuǎn)超工(gōng)程进(jìn)度所需。通过这些方(fāng)式套取(qǔ)的(de)资金(jīn)，在(zài)房企各地项目(mù)间流动(dòng)，变相加杠杆，这样(yàng)做提(tí)供了资金(jīn)流(liú)动性(xìng)，房企抽调资金(jīn)统筹拿(ná)地、还款和楼(lóu)盘建设，形成(chéng)一(yī)种资金循环高周转模式，但(dàn)一定程度(dù)上把风险甩给(gěi)了购(gòu)房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体(tǐ)来(lái)说(shuō)，国(guó)外(wài)商品房预售(shòu)制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者预(yù)付资(zī)金，一(yī)般设(shè)有定(dìng)金或预(yù)付款保(bǎo)护机制，如英(yīng)国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者(zhě)支付(fù)的预付款比例相(xiāng)对较低，绝(jué)大部分房款(kuǎn)在房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预(yù)付款(kuǎn)一般以定金方式支付，或按(àn)工(gōng)程(chéng)进(jìn)度分期支付(fù)，或二者(zhě)结(jié)合；

　　4）按(àn)揭贷款方式(shì)：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工(gōng)程(chéng)进度付款，按揭(jiē)贷款(kuǎn)按照工程(chéng)进度(dù)逐渐(jiàn)发放，购房(fáng)者开始月供；二是(shì)房(fáng)屋交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商品房提供期房(fáng)烂尾(wěi)保险，在商品房出现重大延(yán)期或重大(dà)缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房(fáng)屋交付质量的保障有两种(zhǒng)方式，一是期(qī)房由政府(fǔ)或第三(sān)方验(yàn)收(shōu)合格(gé)并提供验收凭证后(hòu)，开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得购房者(zhě)支(zhī)付的房款。二(èr)是开(kāi)发商(shāng)为购房者(zhě)提(tí)供一定的保修期，通(tōng)常1-5年(nián)，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三(sān)方全程(chéng)监(jiān)管，交(jiāo)付时(shí)开(kāi)发(fā)商凭验收凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　美国期房定金一定期限内无(wú)条件返还(hái)，最低首付(fù)比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付(fù)首付(fù)，其余(yú)房款交付(fù)后按(àn)揭还款，交付前资金由(yóu)第三方全程监管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比(bǐ)例一般为(wèi)房(fáng)款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可(kě)低(dī)于(yú)3.5％，根据(jù)美国官方数(shù)据，2021年(nián)美国(guó)平(píng)均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在房屋交付后(hòu)通过按揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪(nuó)用资金，购房者的(de)定金及首付(fù)款由第三方公证行(xíng)或产(chǎn)权保险公司的信托账户监管。如果开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致(zhì)楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可通(tōng)过(guò)申请(qǐng)仲裁取回(huí)，且不承担任何责任与损失。而开发商在房屋(wū)建设过程中的资金全部来自银行，银行根据工程进度(dù)向开发商(shāng)提(tí)供一定比例(lì)的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用(yòng)资(zī)金直接损(sǔn)害(hài)银(yín)行利益，银(yín)行有(yǒu)充分动机监管开发商(shāng)施工进度(dù)。开发商在房屋交付时需取(qǔ)得由政府(fǔ)相关部门经审查后(hòu)发放的(de)验收(shōu)凭(píng)证，通过验收凭证向(xiàng)银行(xíng)得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期房可(kě)零(líng)首(shǒu)付购(gòu)房，房款按建造工期进度(dù)支付，按揭按工(gōng)期放款(kuǎn)后还(hái)贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用(yòng)固定利率，开发商或购房者可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发(fā)商在(zài)项(xiàng)目获批后即可(kě)预售房(fáng)屋。签署购房合同(tóng)前，购(gòu)房者需支付约2000欧的定金并进(jìn)行预(yù)约公证，签订合同后定金(jīn)退还。如由于任何原因不(bù)能购(gòu)买，定金按照德国法律全部退还(hái)。

　　签署(shǔ)购房合(hé)同(tóng)后，三大改造的内容和意义，简述三大改造的内容购房者需支付公证费(fèi)和土(tǔ)地交易税，分别为房屋售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房(fáng)款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定最低首付比(bǐ)例，可(kě)零(líng)首付购房。

　　余款方面，德国(guó)也采取按工(gōng)期支付(fù)房款的制度，一般分7笔(bǐ)进(jìn)行(xíng)支付(fù)，具体支付(fù)节点(diǎn)、比例(lì)因(yīn)项(xiàng)目而异。一般来说，支付节点可分为公证后、主(zhǔ)体(tǐ)完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁及墙面(miàn)完工、地板完(wán)工、全部完工，支付比(bǐ)例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购(gòu)房者可(kě)在支(zhī)付房款前申请房贷(dài)，房贷利率采用固定(dìng)利率(lǜ)，银行按施工节奏分(fēn)多(duō)次发(fā)放贷款，每笔贷(dài)款给予购房者一定(dìng)使用(yòng)期(qī)限，期限结束后，购(gòu)房者(zhě)开始还(hái)贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方面，德(dé)国保险公(gōng)司针(zhēn)对期房设计了两(liǎng)种保险，保险的功能是当房屋出现重大延期或重大(dà)缺(quē)陷时，保(bǎo)险公司保证开发商赔偿(cháng)或修复，开(kāi)发商(shāng)破(pò)产，由保险公司(sī)负责相应赔偿。保(bǎo)险由开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付

　　英国预售(shòu)制(zhì)设有10％定(dìng)金保险保护机制，交(jiāo)房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格(gé)监管。

　　订立合(hé)同(tóng)前，买(mǎi)卖双方均有一名律师，负责沟通(tōng)期房交易中的房产(chǎn)、资金、合同等各个环(huán)节，各环节内(nèi)容确认(rèn)无误(wù)后签(qiān)订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英(yīng)国设置了10％定(dìng)金保险保护机制，当开发商出(chū)现财(cái)务、经营问(wèn)题(tí)时(shí)，购房(fáng)者10％的定金由(yóu)保险公司赔付，而超出(chū)10％的部(bù)分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天内支付。

　　余(yú)款支付环节，英国(guó)采取按工程进度(dù)付(fù)款的方式，但是交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低，一般会在合同(tóng)签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国(guó)规定房屋必须经过房产公证公司(sī)的检验验收后才能交付，交(jiāo)付后(hòu)方可按(àn)揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国期(qī)房(fáng)预售(shòu)资金监管极为严格，资金也(yě)由律师监(jiān)管，在确认工程(chéng)进度、支(zhī)付(fù)相关款项过程(chéng)中，由买(mǎi)房律(lǜ)师将资金转给卖方律师，卖方律师转给(gěi)开发商，即资金在进(jìn)入开发商账户前经过两道关(guān)口(kǒu)，有(yǒu)利(lì)于保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期(qī)房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期(qī)房交(jiāo)易立法，定金超(chāo)5％或1000万(wàn)日元时，开发(fā)商必(bì)须完成“预售(shòu)房定(dìng)金(jīn)保全措(cuò)施(shī)”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约需返(fǎn)还定(dìng)价(jià)并赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二战结束后(hòu)由于房屋供给(gěi)严(yán)重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本(běn)政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物(wù)交易法(fǎ)》，经(jīng)多次(cì)修订，目前是唯一一部规范(fàn)期房交(jiāo)易的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者(zhě)支付定金超过(guò)5％或超1000万(wàn)日元的部(bù)分，法(fǎ)律要求开发商必(bì)须完成定金保全措施才可预售(shòu)。什么是定金保全措(cuò)施(shī)？即买卖双(shuāng)方签订购房合同时，开发商向(xiàng)金融机(jī)构(gòu)或(huò)指(zhǐ)定保(bǎo)证机构或保(bǎo)险机构签订(dìng)定金(jīn)保证委托(tuō)合同(tóng)，设置购房者定金(jīn)的保证或保险，并将(jiāng)相应的保证金证明书交付给购房者。除(chú)定金外，其他预先支付的购房款也受该措施(shī)保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可(kě)凭保证金证明(míng)书向(xiàng)金融机构或保证机构或保险公司(sī)兑(duì)付，同时(shí)，开发(fā)商需向购房者赔付违约金，一般(bān)约为(wèi)房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只(zhǐ)需支付最多不超20％的定金(jīn)，签订购房(fáng)合同后，购房者(zhě)即可向银行申请贷款，但交房后才开(kāi)始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年(nián)保修期(qī)后付尾款

　　新加坡期房购房者违约(yuē)可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所有资(zī)金进银行专门项目资金账(zhàng)户，交房后满1年保修期(qī)后支(zhī)付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开发商有统一的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购买合同，不(bù)执行OTP则(zé)退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付(fù)比例方(fāng)面，签订购房(fáng)合同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同(tóng)时购房者向(xiàng)银(yín)行申(shēn)请按揭(jiē)贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡期房同(tóng)样采(cǎi)取按工程进度付款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对期(qī)房付款流(liú)程(chéng)做了统(tǒng)一(yī)详(xiáng)细规定，要求所(suǒ)有开发(fā)商遵(zūn)守，支(zhī)付节(jié)点一般为合同签订(dìng)后、地基完工、框架(jià)完工、管(guǎn)道门窗等完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照(zhào)工程进度放(fàng)款，月供在此(cǐ)过程中随(suí)着放出贷款的(de)增(zēng)加而(ér)增加，未放(fàng)款(kuǎn)部分无需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者的订(dìng)金与付款(kuǎn)会存入银行专门的项目资(zī)金账户，账户资金提取须(xū)与房屋建(jiàn)设(shè)有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者(zhě)支(zhī)付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前(qián)房地产到了政策(cè)出手(shǒu)临界(jiè)点，重点是保交(jiāo)楼(lóu)和房企重组。一(yī)方(fāng)面，加大对刚需和改(gǎi)善型需求的支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应对局部停(tíng)贷现象，重(zhòng)点(diǎn)是保(bǎo)交楼保复工保(bǎo)民生，给予强有力的金融工具支持(chí)。另一方面，从(cóng)现在起，对还在正(zhèng)常运(yùn)转(zhuǎn)的房企包括民营企(qǐ)业(yè)，加大支(zhī)持(chí)力度，由优质房企牵头并购重组(zǔ)整个(gè)行(xíng)业，为每个房企(qǐ)配套AMC和(hé)财团(tuán)，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心(xīn)以及(jí)长(zhǎng)效(xiào)机制。长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定和房地产税。定金环节，建(jiàn)立开发商违约后定金(jīn)保(bǎo)护(hù)机制，如将已支(zhī)付(fù)定金冻结至房屋交付阶段(duàn)，保障购房者定(dìng)金安全。签订(dìng)合(hé)同环节，鼓励保险(xiǎn)公(gōng)司介入，为房屋重大(dà)延期以(yǐ)及重大缺(quē)陷等(děng)情况提供充分的保障。余款支(zhī)付环节，建立按(àn)工程进度付款机(jī)制或交房(fáng)后按(àn)揭贷(dài)款机制(zhì)，充分保护购房者的权益。资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)环节，引入独立于开发(fā)商、银(yín)行的(de)第三方资(zī)金监管机构，或(huò)由政府相关部门直接监管(guǎn)，以此防(fáng)止资金挪用现(xiàn)象。交付环节，建立商品房保(bǎo)修期制度。保修期内，开发商(shāng)应对(duì)房屋质(zhì)量问题全(quán)权负责、免费维修，购(gòu)房者在保修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房预(yù)售(shòu)制(zhì)是大(dà)势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售(shòu)制是权(quán)宜之计(jì)，现在全国(guó)套(tào)户比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发进入(rù)存量时代，对购房民(mín)众不公(gōng)平(píng)的(de)预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为(wèi)现(xiàn)房销售。另一方面，取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所见即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对(duì)购房民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极(jí)大的(de)提升开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣币。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 三大改造的内容和意义，简述三大改造的内容