OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子(zi)公司(sī)哲库(kù)科技，引发了公募REITs扩募(mù)风波，如今(jīn)，二级市场的影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续延续此前几日的下跌走势，午(wǔ)后跌幅一度(dù)扩大(dà)，尾盘有所拉升(shēng)，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张江光大园(yuán)REIT曾发布公(gōng)告，紧急回(huí)应(yīng)称，哲库科(kē)技是其(qí)扩募(mù)拟(nǐ)新购入基础设施资产张润大厦(shà)的重要承(chéng)租方之一，目前未收到(dào)哲库科(kē)技及OPPO方面关于(yú)停止执行(xíng)已签租赁协议的通知。同时(shí)，在公告中，华安张江光大(dà)园REIT进一(yī)步表示，原始权(quán)益人(rén)将继续密切(qiè)关注哲(zhé)库科技(jì)后续情况，积极做好相关应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募购(gòu)入(rù)项目的原始权益人相(xiāng)关(guān)负责人也(yě)表示，近期已同步启动了应急(jí)预案(àn)，排摸储备租户，积极应(yīng)对哲库提前退租的可能事(shì)项。由于张润大厦是全国首批(pī)REITs申报扩募项目，公司领导(dǎo)高(gāo)度(dù)重视，浦东新(xīn)区国资(zī)委(wěi)也高度关(guān)注。

　　多位业(yè)内人士表示，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT近期市场波动较大，但(dàn)其(qí)实不动产公募REITs项目短期出租(zū)率下跌并不(bù)会从根本(běn)上(shàng)影响其内外价(jià)值，投资者应理(lǐ)性看待。

　　张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT

　　二(èr)级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯(xīn)片(piàn)子公司哲库科(kē)技(jì)的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级市(shì)场价格开(kāi)始震荡走低(dī)，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华安张江(jiāng)光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价(jià)格有所回升，最终报(bào)收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息(xī)影响，华安张江光大园REIT最(zuì)近几个交(jiāo)易日二级(jí)市场价(jià)格表(biǎo)现欠(qiàn)佳，5月11日(rì)以来，3个交易日(rì)跌幅达到9.69％，今年(nián)以来跌(diē)幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日(rì)上(shàng)市以来，华安张江光(guāng)大园REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在(zài)全(quán)市场公募REITs中(zhōng)位居(jū)前列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场(chǎng)整(zhěng)体表现上看(kàn)，目前上市(shì)的8只产业园(yuán)区基(jī)础设施REITs中(zhōng)，仅博时招(zhāo)商(shāng)蛇口产业园REIT微幅上涨，其(qí)余7只均有不同(tóng)程度下跌，8只产业(yè)园区基础设施REITs5月15日平均(jūn)跌(diē)幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT有白头发染什么颜色好，有白头发染什么颜色好看一季(jì)报中已经披(pī)露张江(jiāng)光大园(yuán)项目出租率有所下降，如(rú)今拟扩(kuò)募(mù)的(de)项目又(yòu)遭(zāo)遇突发(fā)事件，因此(cǐ)导(dǎo)致二(èr)级市场价格(gé)出现波动。”一位业内人士(shì)分析称。

　　不过，在上述人士(shì)看来(lái)，尽管(guǎn)出于风(fēng)险规避的原因，最近(jìn)几个交易日(rì)场内(nèi)资金有所流出，但(dàn)是，不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根(gēn)本上影响其内外价值。

　　他也同时表示，目前随(suí)着二级(jí)市场价格(gé)下跌，风(fēng)险也得到一定(dìng)释(shì)放，但是(shì)价格涨跌会受(shòu)到基本(běn)面、情绪面等(děng)多重因素影响(xiǎng)，不(bù)好判(pàn)断价格是不是已经完全触底(dǐ)。

　　此外，还有(yǒu)一位业内(nèi)人士表(biǎo)示，今年整体REITs市场表现低迷，不(bù)少产品年内二(èr)级(jí)市场跌幅较大，其实(shí)有些隐含收益率(lǜ)高的(de)产(chǎn)品具备(bèi)一(yī)定的投资价值，很适合稳健(jiàn)类投资者。此(cǐ)外，伴随着(zhe)经济复苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产品具备(bèi)一定的投资价值(zhí)。

　　先(xiān)锋(fēng)瑞驰私募基金执行董事高如星对此表示，若张江(jiāng)园区最(zuì)终(zhōng)能顺利(lì)解决招商，平(píng)稳(wěn)过度(dù)对经营现金流(liú)没有造成大的影响，“事件性利空下(xià)调至得这(zhè)么急(jí)、这么(me)深(shēn)，加上(shàng)前(qián)期(qī)本身园(yuán)区(qū)类资产(chǎn)就回(huí)调(diào)不少了，这(zhè)就是黄金坑。”不过，他也强(qiáng)调，最(zuì)终还是(shì)落到(dào)租金收入受(shòu)不受影响，影响(xiǎng)多(duō)大，估(gū)计园区会最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募(mù)路上(shàng)再迎(yíng)接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公司哲库科技。随后5月12日晚，华安(ān)张江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技(jì)是其扩募拟新购入基础设(shè)施资产张(zhāng)润大(dà)厦(shà)的重要承租(zū)方之(zhī)一(yī)，目(mù)前未收到哲库科技及OPPO方面关于停(tíng)止执行(xíng)已(yǐ)签租赁协(xié)议(yì)的通知。同(tóng)时，在(zài)公告中，华(huá)安(ān)张江光大园(yuán)REIT进一步(bù)表示(shì)，原始权益人将继续(xù)密切关注(zhù)哲库科技(jì)后续(x有白头发染什么颜色好，有白头发染什么颜色好看ù)情况(kuàng)，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季(jì)报中披(pī)露的张江(jiāng)光大园(yuán)项目(mù)出租率(lǜ)下降事项(xiàng)，一(yī)度二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格(gé)出现回落(luò)。在(zài)随(suí)后召开的业绩(jì)说明会中管理(lǐ)人就相关事项进行(xíng)了(le)解释说明(míng)，市(shì)场信心(xīn)得到了一(yī)定提(tí)振(zhèn)，二级市(shì)场价(jià)格表现也趋于平稳。据了(le)解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下的扩募说(shuō)明(míng)会上，运营团队表示了对张(zhāng)江光大园项目的(de)信心(xīn)，预(yù)计(jì)签(qiān)署意向书(shū)和(hé)合同谈判中的储备租(zū)户正(zhèng)常转化后，项目出租率将得到回升。没想(xiǎng)到仅过了不到三周的时间，张江REIT的扩募之(zhī)路又(yòu)迎(yíng)来了新的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上述公告(gào)引起了市(shì)场各方的广(guǎng)泛关注，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的(de)原(yuán)始权益人(rén)相关负责人坦(tǎn)言，事发突然确实(shí)始(shǐ)料(liào)未及，在获悉OPPO关(guān)停哲库科技消息的第一时间即奔赴现场进行了沟(gōu)通和核(hé)实工(gōng)作，并(bìng)同步启动了应急预案，排(pái)摸储(chǔ)备租户(hù)，积极应(yīng)对哲库提前退(tuì)租的可(kě)能(néng)事项(xiàng)。由(yóu)于张润(rùn)大厦是全国首批REITs申报(bào)扩募项目，公司领导高度重(zhòng)视，据(jù)悉新区(qū)国(guó)资委也高度(dù)关注(zhù)。

　　当谈及储备租户情况(kuàng)，相关负责人介绍说，目(mù)前(qián)储备租(zū)户还是比(bǐ)较(jiào)丰富的，覆盖(gài)了芯片测试、人工智能、航天(tiān)产业、信息技(jì)术等产业客户，租赁意向面积超(chāo)过了2万方。从意向储备转(zhuǎn)化为实际租户需要一些(xiē)时间(jiān)。

　　“我们正在着(zhe)手(shǒu)通过签署(shǔ)租赁(lìn)意向书(shū)来尽快(kuài)锁定一些重要租户。虽然(rán)收(shōu)了三个月履(lǚ)约(yuē)保证金给了我(wǒ)们一些(xiē)空(kōng)间(jiān)，但本着对首批扩募、对市场(chǎng)负责的态度，我们肯定要全(quán)力与时间赛(sài)跑，把这些面积在短期内完成(chéng)去化。”相关(guān)负责(zé)人说道。

　　张江REIT已持有的同(tóng)区域的张江光大园项(xiàng)目一季度末也有将近(jìn)30％的空置率，原始权益人(rén)有那么多(duō)储(chǔ)备租户，之前的(de)空置率为何(hé)未(wèi)能(néng)得到解决。

　　对此相关负责人解释，张江光大(dà)园(yuán)一直以来都(dōu)坚持以市场化运营为导(dǎo)向，历史运营(yíng)表现稳定，租户(hù)的调租和换租都属于正常情况，而这次项目的大租户退租正好发(fā)生在市场活(huó)跃(yuè)度的短期低点，目前市(shì)场情况已有所好转(zhuǎn)。在看到出(chū)租率下滑情(qíng)况没有得到及时修复(fù)后(hòu)，张(zhāng)江这边(biān)也作了(le)一定的资源(yuán)调(diào)配和倾斜，引(yǐn)入了一(yī)些储备(bèi)租户。

　　另外，张(zhāng)润大厦和张江光(guāng)大(dà)园项(xiàng)目在给租(zū)户(hù)的分隔(gé)空间、交付标准(zhǔn)、租金水平(píng)等方面也有一(yī)些差异化，张润大厦(shà)多(duō)是(shì)两千多(duō)平的大平层，楼(lóu)的成新度(dù)高(gāo)一些，单价也(yě)贵一些(xiē)，张江(jiāng)光大园单层以一千(qiān)平的面积(jī)为(wèi)主，还有一些独栋形态的物(wù)业。租户自(zì)身也(yě)会有诉求，也会根据自身需求和预算(suàn)挑选区域内的不同(tóng)物业。

　　“如(rú)果扩(kuò)募完成以(yǐ)后(hòu)，新(xīn)老资产的管理人都变成了一(yī)家，后(hòu)续我(wǒ)们在资源共享和联合营销方面能更加充分(fēn)发挥协(xié)同效应(yīng)，相信可以(yǐ)做得更好。”上述负责人补充(chōng)说道(dào)。

　　最后(hòu)谈及对于张江REIT的定位(wèi)和展望(wàng)，相(xiāng)关负责(zé)人表示，张(zhāng)江集团和张(zhāng)江高(gāo)科目前在管资产约五百万方，还有(yǒu)一些(xiē)其他(tā)在开发的储(chǔ)备项(xiàng)目，这些都将成为(wèi)张江REIT实现打造张江园区产业(yè)空(kōng)间(jiān)资(zī)产上市平台目标的(de)坚(jiān)实后盾和储备资源。“我们(men)非常(cháng)重(zhòng)视张江REIT这个资本平台和它未来的发展。”相关(guān)负(fù)责人(rén)表示，“这(zhè)次(cì)扩募是我们实现基金扩容的(de)第一步，也是至关重要的一步，眼下我们可(kě)能面临了一(yī)些(xiē)突发情况需要解决，但是这(zhè)和我们在张江科学城这三十年(nián)建(jiàn)设发展过(guò)程中所经历的相比，只能算是一个非常小的插曲。我们有信心排(pái)除万(wàn)难，尽一切可能(néng)化(huà)解当前突发事件的(de)所有负面影响，维持(chí)预期和市场的信(x有白头发染什么颜色好，有白头发染什么颜色好看ìn)心(xīn)。”

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