近两年火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入(rù)密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例(lì)稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示，强制分红机(jī)制(zhì)是(shì)公募(mù)REITs主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳(wěn)定分红(hóng)体现出该(gāi)类产品长期投资价值，通过观测(cè)经营活动现金流、可供分配(pèi)现金等指标，也(yě)是观察(chá)REITs项目底层资产运营(yíng)情(qíng)况的(de)“窗口”。他(tā)们也(yě)提醒普通(tōng)投资者注(zhù)意，与产(chǎn)权类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经营权到期(qī)后不再(zài)产生现(xiàn)金(jīn)收(shōu)益，特许(xǔ)经营(yíng)权分(fēn)红目(mù)前已包(bāo)含了利润分配和(hé)本金的归还，在选择投资标的时(shí)应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集(jí)分红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息(xī)日，此外(wài)尚有6只(zhǐ)REITs实(shí)际分(fēn)配情况(kuàng)尚未公布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的(de)公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例(lì)在(zài)96％以上。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分红(hóng)收益，以(yǐ)及基(jī)金份额交易价格的(de)变(biàn)化。基(jī)金(jīn)份额二级市场(chǎng)价格受到(dào)公募REITs资产运营情况及市场(chǎng)因素的综合影响(xiǎng)，较易(yì)引起波动。与此相比，基(jī)金(jīn)分红(hóng)预(yù)期则(zé)更有规律可循。公募REITs的分(fēn)红主要来自(zì)基(jī)础(chǔ)设施资产(chǎn)的经(jīng)营(yíng)现(xiàn)金流(liú)，投资(zī)人(rén)通(tōng)过(guò)基金募集(jí)材料和信息披露(lù)文件，结合(hé)行业(yè)及市场情况(kuàng)，可(kě)以分析基础设(shè)施项(xiàng)目的经(jīng)营业绩，作(zuò)为(wèi)进(jìn)行投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金(jīn)份额二(èr)级市场价格变(biàn)化导致的(de)浮盈(yíng)或浮亏，分红(hóng)作为基(jī)金份额持有人(rén)实际获得的现金收益，对于长期投(tóu)资者更具参考价值(zhí)。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表示，根据《公开募集基础设(shè)施证券(quàn)投资基金指引（试行）》及相(xiāng)关法规要求(qiú)，基(jī)础设施(shī)基金应当将90％以上合并(bìng)后(hòu)基(jī)金年度可分配金额以现金形式分(fēn)配给投(tóu)资者，强制分红机制是公募(mù)REITs的主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳定的分(fēn)红机制体现(xiàn)出REITs产(chǎn)品长期投资价值(zhí)。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也认(rèn)为，从投资角度来看，基(jī)础设施公募REITs同(tóng)时(shí)具备(bèi)“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二级(jí)市场价格反映这类产品“股性”的(de)一面，分(fēn)红体现了这类产品的“债(zhài)性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红要求，分红(hóng)类似于债(zhài)券派(pài)息，但不等同于债券的(de)固定(dìng)利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构(gòu)投资者(zhě)的(de)角度来看，一方面是公募(mù)REITs丰富(fù)了机构投资者的(de)投资品类，为资(zī)产配(pèi)置(zhì)多元化提供抓(zhuā)手，具(jù)有较(jiào)强的配置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红(hóng)能够(gòu)帮助(zhù)机构投资(zī)者稳定收益。机(jī)构投资(zī)者公募REITs能够通过分(fēn)红(hóng)获取相(xiāng)对于投(tóu)资债券相(xiāng)对高的收益性(xìng)，在(zài)有效控制(zhì)风(fēng)险的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱(cāng)石”的(de)作(zuò)用。

　　分红除了投(tóu)资收(shōu)益“落袋为安(ān)”外，市场对于(yú)未来分红水(shuǐ)平的预(yù)期，也(yě)是影响REITs基金(jīn)二(èr)级(jí)市场价(jià)格走势的关键因素(sù)之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二(èr)级市(shì)场表现看，截至4月21日(rì)，今(jīn)年以(yǐ)来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢主要股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日(rì)，有20只公(gōng)募REITs发(fā)布了(le)2022年年报(bào)，部(bù)分产品受宏观经济的影响，可分配金额完成率不达预期(qī)，一定(dìng)程度上影响了(le)公募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的价(jià)格波动受多重因素的影响(xiǎng)，投资(zī)收(shōu)益是影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定的分(fēn)红有(yǒu)利于吸(xī)引(yǐn)投资者参与公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基金相关负(fù)责人(rén)也(yě)表示，近(jìn)期经济预期恢复，一方面(miàn)市场热点呈现向股票和债券回归的过程；另一方面，基础设施项目的经营业绩相对经济活(huó)力的改善有一(yī)定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日(rì)，将(jiāng)对(duì)基金(jīn)份额的开盘指导(dǎo)价做(zuò)调(diào)减处理，调(diào)减金额根据单位基金份(fèn)额的分(fēn)红金(jīn)额进行计算。除(chú)权操作是对分红前后基金份(fèn)额净(jìng)值(zhí)变(biàn)化的修正，使投资人在(zài)基金分红(hóng)前(qián)后(hòu)均可以获得公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投(tóu)资者(zhě)长(zhǎng)期投(tóu)资的信(xìn)心，同时需结合持有产品的特性，关注(zhù)二(èr)级市场扰动对整体收益的影(yǐng)响程(chéng)度(dù)。”中航基金(jīn)相关人(rén)士也称(chēng)。

　　特许经营(yíng)权分红包括利润分配和本金归还

　　普通投资者应了解底层资(zī)产情况

　　多位业内人士(shì)还提醒，与现有(yǒu)公募(mù)基(jī)金分红前提是本金之上的增值部分(fēn)不(bù)同，特许经营权REITs基金(jīn)运作(zuò)期间的“分红”界定为“分派”更为(wèi)准确，分派的是本金(jīn)与增值(zhí)两(liǎng)个部分，两个部(bù)分之间(jiān)的比例是变动(dòng)的，与现有公募基金(jīn)分红差异很大，大多数(shù)普通投资(zī)者可能把“分派”金额误认为(wèi)是持(chí)续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同(tóng)年限(xiàn)到期后基金价值面临极大不确定(dìng)性(xìng)，这是该类投资者应该(gāi)注意(yì)的情况。

　　李华平(píng)表示，目前(qián)公募REIT没事就吃溜溜梅什么意思，你没事没事就吃溜溜梅什么意思，你没事吧没事就吃溜溜梅什么意思吧没事就吃溜溜梅什么意思s主(zhǔ)要有特许经(jīng)营权类(lèi)和产(chǎn)权(quán)类两(liǎng)大资产(chǎn)类型(xíng)，持有产权类产品的收益主要包括每年的现金(jīn)分红及资产增值的收益，而持有特许经营类产品的收益(yì)主(zhǔ)要来自项目每(měi)年的现金分红。其中，特许(xǔ)经营(yíng)权类资产的分红包括了(le)利(lì)润分配(pèi)和本金(jīn)的归还，两者的比(bǐ)率也(yě)是变(biàn)动(dòng)的，对特许经营权类(lèi)资产(chǎn)的公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投资(zī)标(biāo)的时(shí)，应了(le)解公(gōng)募REITs底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)的类型(xíng)。

　　中航(háng)基金(jīn)也表(biǎo)示，从细(xì)分来看(kàn)，各类公募(mù)REITs分红因底层资(zī)产属性不同而形成区别(bié)。特许经营权类的公募REITs产品因其(qí)分红相(xiāng)当于包(bāo)含“本金+收益”，分红相对较(jiào)多，债性偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红(hóng)主(zhǔ)要为(wèi)“收益(yì)”，更看重底层资(zī)产的价值增值，所以相(xiāng)对(duì)股性(xìng)偏(piān)强。普(pǔ)通(tōng)投资者在选择(zé)公募(mù)REIT时，需要(yào)考虑(lǜ)底层(céng)资(zī)产(chǎn)属性，对(duì)所选(xuǎn)择产(chǎn)品的二级市(shì)场价格和分(fēn)红有合理预(yù)期。

　　中金(jīn)基(jī)金(jīn)相关负责人也认为(wèi)，与产权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经营项目在经营权(quán)到期后不再能产(chǎn)生现(xiàn)金收益，因此将可供分配金额(é)的(de)分配理解为“分派”比(bǐ)“分(fēn)红(hóng)”更加(jiā)准确。基(jī)于这个特点，剩余经营期限较短(duǎn)的特(tè)许经营项目，通常具备更高(gāo)的分派率(lǜ)水平(píng)。对于(yú)剩余(yú)期限较(jiào)长的(de)特许经营权项目，即使分(fēn)派率(lǜ)相对较低，也有足(zú)够年(nián)限收回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负(fù)责人提醒投(tóu)资者注意，特许经营权项目的分派(pài)金额包含了投资本金，在不进行扩募的情况(kuàng)下，基金份额单价随着(zhe)分派进度(dù)逐年下降是正常(cháng)现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益来(lái)自项目剩余期限产生的(de)现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产权类项目的土地或(huò)建筑的剩余使用年(nián)限一般较(jiào)长(zhǎng)，再加上到期后通过对建筑的更(gèng)新(xīn)改造或补缴土(tǔ)地出让金等追加投(tóu)资，有机会(huì)进一步(bù)延长经营期限。这种类似(shì)永续经(jīng)营的假设反(fǎn)映在基础资产(chǎn)的估(gū)值上，使产权(quán)类(lèi)REITs具备更显著的资产投资属性。”该(gāi)负责人(rén)称。

　　观测内部(bù)收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产(chǎn)运营(yíng)情况(kuàng)

　　在基金分红的时(shí)点，多(duō)位业内人士还表示，在产品分(fēn)红期，投资者可以观测(cè)经(jīng)营(yíng)活动现金流、可供分配现(xiàn)金、内部收益率等指标，来观察和评(píng)估项目(mù)底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报(bào)指标中，跟现金相关(guān)的指标有两个：一是年报中披露的经营(yíng)活动现金(jīn)流，二(èr)是可(kě)供分配现金，二者存在(zài)本质性区别。经(jīng)营活动产(chǎn)生的(de)现金净流量(liàng)是指企业(yè)经(jīng)营、筹资(zī)、投资产生的现金流(liú)，基于企业本身经(jīng)营活动产生；可供分配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利(lì)润(rùn)表的项目(mù)进行调整，加(jiā)期初现金，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为(wèi)资(zī)产配置新选择，投资价值体(tǐ)现在相对(duì)股债市场独立(lì)的资产配置功能，比较适合长期持(chí)有。建议投资者对经营(yíng)权类的资产可以(yǐ)更多(duō)关(guān)注内(nèi)部收(shōu)益(yì)率(lǜ)的高低，对产权类的资(zī)产更(gèng)多关注分派(pài)率高(gāo)低。因为(wèi)公募(mù)REITs可分(fēn)配收(shōu)益主要来自(zì)底层资(zī)产的经营净现金流(liú)，所以底层(céng)资产运营(yíng)情况直接影响投(tóu)资(zī)回报，投资者可综合考虑(lǜ)原始权益(yì)人综合实力、运营管理机构实(shí)力、公募基金管理人实(shí)力(lì)等多(duō)重因素来选择投资标(biāo)的。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公募(mù)REITs进入密集分红期(qī)，由于分红交易带(dài)来的短(duǎn)期博(bó)弈(yì)机会仍在，叠(dié)加此前市场接连(lián)回调(diào)，建议投资者关注有(yǒu)基(jī)本面支撑、填权(quán)效应相对明显(xiǎn)、同(tóng)时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书(shū)均会载(zài)明REITs在发行首(shǒu)年(nián)及次年的(de)可供分(fēn)配金额预测(cè)。投资者可以将REI没事就吃溜溜梅什么意思，你没事吧没事就吃溜溜梅什么意思Ts的实际分红金额与募集(jí)材料中披露预测进行(xíng)比较分(fēn)析，结合经济及市场(chǎng)的实(shí)际环境，对基(jī)础设施项目的运营业绩及(jí)REITs的管理能力(lì)进行判断。”中金基(jī)金上述(shù)负(fù)责人(rén)也称。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 没事就吃溜溜梅什么意思，你没事吧没事就吃溜溜梅什么意思