饱受争(zhēng)议的二手房交易中(zhōng)介费问题，正逐渐得到监管(guǎn)部门的重(zhòng)视(shì)。

　　5月8日，住建部、市(shì)场监(jiān)管总(zǒng)局联合发(fā)布了关(guān)于(yú)规范房地产经纪(jì)服务的意(yì)见。意见提及，近年来，部分(fēn)房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪机构存(cún)在(zài)利用房源客源优势收取(qǔ)过高费用、未明(míng)码标价(jià)、捆(kǔn)绑收费、滥用客户(hù)个人信息等问题，加重(zhòng)交易当事(shì)人负(fù)担、侵害其合法(fǎ)权益(yì)。

　　基于上述(shù)背景(jǐng)，两(liǎng)部门从加强(qiáng)从业主体(tǐ)管(guǎn)理、明确经纪(jì)服务内容、合理确定经纪(jì)服(fú)务(wù)收费、严(yán)格实行(xíng)明码(mǎ)标(biāo)价等十方面，提出(chū)了(le)意见。

　　中(zhōng)原地产首席(xí)分析师张大伟称，随(suí)着城市发展，一二线城市二手房交易占比逐渐(jiàn)增(zēng)加。以北京、上(shàng)海为(wèi)例，二手房(fáng)占市(shì)场成交比例超过(guò)80％，大(dà)量二手房(fáng)成交(jiāo)依赖中介居间成交，房地产调(diào)控重心逐渐从开发商过渡到中介公司。

　　广东省城规院住房政策研(yán)究中心首席研(yán)究员李(lǐ)宇嘉表示，买房对居民来说(shuō)属(shǔ)于金(jīn)额不低的大宗(zōng)交易(yì)，由(yóu)于二(èr)手房交易成本(běn)较高(gāo)、交易周期较(jiào)长，具有非常强的专业(yè)性，居民往往通过中介(jiè)来完成。但很多中介利(lì)用信息(xī)不对(duì)称等问题，将非必要的收费夹带其(qí)中，如收取过桥融资、按(àn)揭费、担保费(fèi)等(děng)，对(duì)居民造成额外的(de)负担，而且这些服务事项并未明码标价。

　　对于二手房市场交易过(guò)程中存在(zài)的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，对包括经(jīng)纪服务(wù)在内的相关市场交易行为及其主(zhǔ)体(tǐ)进行规范和秩序整顿，是房地产市场管理和调控(kòng)的(de)主题。“当下，推进这项工作的意(yì)义更大，也更急(jí)迫。”

　　中介(jiè)收费问题成监管重点

　　二(èr)手房(fáng)市(shì)场中，历来对房(fáng)地产经纪(jì)服务行(xíng)业关注最多的一个话(huà)题，便是房(fáng)地产经纪(jì)服务费的问题。

　　张大伟认为，未(wèi)来相(xiāng)关部门主要监管的(de)重点，将(jiāng)是(shì)对房地产经纪服务收(shōu)费及中介(jiè)交易(yì)进(jìn)行规范(fàn)。

　　在热点(diǎn)城市，二手房屋交易过程中(zhōng)，部(bù)分价值不菲的(de)房屋，往往(wǎng)要缴纳一(yī)笔金额不(bù)低的中介费(fèi)。以(yǐ)北京某(mǒu)房(fáng)地产经纪服务机构2.7％的服务(wù)费率计算，一套(tào)1000万元的(de)房(fáng)屋，中介费约为(wèi)27万(wàn)。

　　在合理确(què)定经纪服(fú)务收费上，两部门在此次意见(jiàn)中提及，房地产经纪(jì)机构要合理降低住(zhù)房买(mǎi)卖和(hé)租赁经纪服(fú)务费用。鼓励按照成交(jiāo)价格(gé)越高、服务费(fèi)率越(yuè)低的原(yuán)则实行(xíng)分档(dàng)定价。引导由交易双方共同承担经纪服务费(fèi)用(yòng)。

　　据康师傅是哪国的牌子？(jù)张大(dà)伟介绍(shào)，目前(qián)房地产经纪服务收(shōu)费标准的最早依据是1995年国家计委建设(shè)部下发的(de)《关于房地产中介服务收费的通知(zhī)》（971号文），其(qí)中第六条规定：房(fáng)屋买卖(mài)代理收费，按成(chéng)交价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京(jīng)为(wèi)例(lì)，目前北京(jīng)市执(zhí)行的2014年更新后的收(shōu)费标准，即根(gēn)据这样(yàng)的(de)规定：“少(shǎo)数特别复杂的住宅买卖经纪服务(wù)，经交易各方协商同(tóng)意(yì)，可在规定的收(shōu)费标准(zhǔn)基础(chǔ)上适当上浮，上浮幅(fú)度最高不得(dé)超过10％。”这意味着，当前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简政放权”的精神(shén)，北京2015年取(qǔ)消了(le)房地产中(zhōng)介服(fú)务等(děng)57个政府(fǔ)定(dìng)价，房(fáng)地产经(jīng)纪服(fú)务(wù)收(shōu)费(fèi)多(duō)少(shǎo)由各中介机构(gòu)自行(xíng)决定。

　　“房产中(zhōng)介(jiè)机构在实际收(shōu)取费用过程中，相关(guān)监管部门当前并未明康师傅是哪国的牌子？确具(jù)体(tǐ)的中介(jiè)费率，中介机构(gòu)仅需(xū)在服务过(guò)程(chéng)中对收费标准进行明码标价即(jí)可。而(ér)房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)服(fú)务(wù)机构在(zài)具体收取过(guò)程中，会(huì)结(jié)合房屋价(jià)值及工资标准，综合(hé)计算出合(hé)适的中(zhōng)介费率。”张大(dà)伟补(bǔ)充道(dào)。

　　对于明码标价问题，两部门在此次意见中提及，房地产经(jīng)纪机构应当在经营门(mén)店、网站、客(kè)户端等场(chǎng)所或渠道，公示服务项目、服(fú)务内(nèi)容和(hé)收费标准(zhǔn)，不得(dé)混(hùn)合标价和捆绑收(shōu)费(fèi)。房地产经纪机(jī)构提(tí)供的(de)基(jī)本服务和延伸服(fú)务，应当分别明确服(fú)务项目和收费标准(zhǔn)。房(fáng)地产经纪机(jī)构收费前(qián)应当向交易当事人(rén)出具(jù)收费清单(dān)，列明收费标准、收费金额，由(yóu)当(dāng)事人签字确认。

　　另外，对收费明显高(gāo)于(yú)市场平均水平(píng)的房地产经纪机构，住(zhù)房和城乡(xiāng)建(jiàn)设部(bù)门将会同市场监(jiān)管等部(bù)门采取约谈等综合措施进行(xíng)重点监管。市(shì)场监管(guǎn)部门会同有关(guān)部(bù)门依(yī)法查处不按规定明码标价、操纵经(jīng)纪服务(wù)收费等违反价格(gé)和反垄断法律法规的行为。对(duì)房地产经纪机构相(xiāng)关违法违规信息，市场监管部门要依(yī)法依规纳入国家企业(yè)信用信(xìn)息公示系统。

　　房屋(wū)中介费(fèi)要降了？

　　鼓(gǔ)励按照(zhào)成(chéng)交价格越高、服务费率越低(dī)的原则实行分档(dàng)定价，是否意(yì)味着，未来(lái)豪宅的中介费有(yǒu)望大(dà)幅降低(dī)？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中(zhōng)原总(zǒng)经理郑叔伦称，住(zhù)建(jiàn)部(bù)发(fā)文鼓励按照成交(jiāo)价(jià)格越高(gāo)、服务(wù)费率(lǜ)越低(dī)的原则实行分档定价(jià)，合理降(jiàng)低住房买卖和租赁经纪服(fú)务费用，主要还是规范行(xíng)业，打(dǎ)击(jī)收费过高(gāo)的(de)经纪机构，但(dàn)对市场影响有限，“以深圳(zhèn)为例，深圳市(shì)场豪(háo)宅(zhái)和普宅本来(lái)康师傅是哪国的牌子？收费(fèi)就不同，各(gè)家(jiā)收费普(pǔ)遍(biàn)在合理(lǐ)范围内，加上经纪服(fú)务费用对市(shì)场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提(tí)出(chū)的意见(jiàn)仅(jǐn)为鼓励性质，即只是纲领性文件而非规定，未来(lái)如何具体认定其中的细(xì)则，还需要看各城市落地(dì)执行情(qíng)况。

　　不过，张大伟表(biǎo)示，“从目(mù)前(qián)市场(chǎng)看(kàn)，经纪(jì)服务(wù)领域的(de)调整改善、规范化，有利(lì)于行(xíng)业健康(kāng)发(fā)展。同时，由于二手(shǒu)房很多房(fáng)源在产权方面有瑕疵，如产权抵押(yā)、不同(tóng)税(shuì)费(fèi)等都可能(néng)对交易产生影响(xiǎng)，这对房(fáng)地产经纪服(fú)务行(xíng)业的(de)专业性(xìng)提出(chū)更高的要求(qiú)。”

　　58安居客(kè)研究院研究总监陆骑(qí)麟指出，在(zài)二手(shǒu)房买卖过程中，原本应该由上下(xià)家各支付一半的中(zhōng)介费，但在一些(xiē)热点(diǎn)城市的二手(shǒu)房交易过(guò)程中，往(wǎng)往会有这样的情(qíng)形，因(yīn)部分购(gòu)房者处于(yú)弱势地位，从而会出现中(zhōng)介费及税费均由(yóu)购房者来承担。即(jí)使一些房(fáng)东愿意承担中介费，这部(bù)分(fēn)费(fèi)用也可能通(tōng)过转(zhuǎn)嫁(jià)的方式(shì)，在房价中(zhōng)有所体现。

　　“上家把中介费转嫁(jià)给下家，市场这种所谓‘约(yuē)定俗成’的(de)情况，一些房产中介公司(sī)将其(qí)视为(wèi)向购(gòu)房者单边收费的行为。部分中介公(gōng)司(sī)可能(néng)会利(lì)用其支配地(dì)位(wèi)，在原先经纪(jì)服务(wù)收(shōu)费的基础上，再次(cì)向房(fáng)东收取(qǔ)费用(yòng)，而这部(bù)分(fēn)费用，房(fáng)东往往(wǎng)会将其转(zhuǎn)再次(cì)转嫁给购房者，这实际上相当(dāng)于变(biàn)相(xiāng)推(tuī)高了(le)房(fáng)价。两(liǎng)部门提出(chū)严(yán)禁操(cāo)纵经纪服务收(shōu)费，不(bù)仅(jǐn)有利于(yú)提(tí)高交易中(zhōng)操作的透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟(lín)称(chēng)。

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