万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷(yé)”的意外(wài)走红，让(ràng)这(zhè)个(gè)位(wèi)于北京海淀(diàn)的(de)豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地(dì)产界(jiè)“劳(láo)斯莱(lái)斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前(qián)。

　　而如今，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)再次受到(dào)舆论(lùn)关注，起(qǐ)因(yīn)中赫集团(tuán)成了共同债务人被中国(guó)信达追(zhuī)债，中国信达为了收回钱款不得不(bù)将中(zhōng)赫(hè)抵(dǐ)押的75套万柳(liǔ)书院豪宅(zhái)拍卖。可问题(tí)是，这(zhè)些房子早已售出(chū)，业(yè)主并非中赫(hè)集(jí)团，那些(xiē)真(zhēn)正(zhèng)斥巨资购入房产(chǎn)的有(yǒu)钱人，房(fáng)子现在莫(mò)名奇妙(miào)地被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂(zàn)未看到这些业主的维权(quán)信息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人被割(gē)韭菜的时候(hòu)，他们的姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过事(shì)件背后，可能没你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨的可能(néng)还是债(zhài)主

　　“北京豪(háo)宅的尽(jǐn)头是万柳书院(yuàn)”，但(dàn)谁都没想到，这(zhè)个位于海淀(diàn)核心(xīn)区位，名(míng)校环绕的(de)顶级(jí)豪宅(zhái)，竟(jìng)然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发现，中国信(xìn)达在京东拍卖上，上架了“北京赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)房地产开发有限(xiàn)公司不良债权转让项目”，债权总额(é)高达近47亿，该项(xiàng)目的(de)抵押物中，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京(jīng)东(dōng)拍(pāi)卖(mài)显示，上述(shù)不良债权转让项目的(de)处置主体是中国信达资产管理股份有(yǒu)限公司北京市分公司（下称中(zhōng)国信达北分），处置的(de)是对(duì)北京(jīng)赫华恒瑞房地(dì)产开发(fā)有(yǒu)限公司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债权(quán)。截至2023年1月31日(rì)，债权金(jīn)额约为46.95亿(yì)元人民(mín)币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团有限公司(sī)是共同债务人(rén)。目前，该项目已有1万(wàn)次围观，35名意向人(rén)。

　　从表(biǎo)面(miàn)上看，这就是一起中国信达北分讨债的故事(shì)，但实际(jì)上，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘(mì)密。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳书(shū)院(yuàn)总共301户，而(ér)且早(zǎo)已售罄。如果该报道属实，说明这些房子实(shí)际上都(dōu)是卖出(chū)去了的(de)，是有人(rén)住的。

　　那为(wèi)什么中(zhōng)国信(xìn)达(dá)的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能说明这些房子根本没(méi)有网(wǎng)签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财经的(de)报道证实了上(shàng)述内容。有豪宅中介(jiè)透露，中赫集团早就把这75套房子(zi)抵押出(chū)去，现在还没资金(jīn)解(jiě)抵押，所以不能网签、没办(bàn)房本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪宅，最(zuì)强学区房，万柳书院(yuàn)的业主基本都是北京(jīng)的高端人士(shì)，柳传志、丁磊(lěi)等(děng)知名(míng)商(shāng)业大佬也(yě)是万柳书院的(de)业主(zhǔ)。另据(jù)地产自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书院(yuàn)的业主中(zhōng)，还(hái)有不(bù)少中赫集(jí)团的(de)高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不(bù)过(guò)，如(rú)果这(zhè)些业主确实已经支付价(jià)款并实际占有，那么，中国信达(dá)转让这(zhè)笔(bǐ)不良债权回本的(de)愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍卖损失最(zuì)大(dà)的，没准还是债(zhài)主中国信达。

　　根据相关(guān)法律(lǜ)规定(dìng)，民(mín)事执行中，业(yè)主已经支(zhī)付(fù)价款并实际占(zhàn)有，但未办理过户手续的(de)，如果业主没有过错，人民(mín)法院(yuàn)不得查封(fēng)、扣押、冻结，已经查封的(de)可以向法院(yuàn)提出执行异议申请(qǐng)，请(qǐng)求法院解除查封，同时可以联合起诉开发(fā)商，要求退还(hái)购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)或办理房产证，并承(chéng)担违约(yuē)责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院报公(gōng)布《最高人民法院(yuàn)关(guān)于商(shāng)品房消费者权利保护(hù)问题的批复》，以(yǐ)司法解释的方式(shì)明确了购(gòu)房人的(de)优先权(quán)：

　　商品房消(xiāo)费者(zhě)以居住为目的(de)购买房屋并已支付全部价款，主(zhǔ)张其房屋交付请求权优先于建设(shè)工程价款优(yōu)先受偿权、抵押权以(yǐ)及其他(tā)债(zhài)权的，人民法(fǎ)院应当予以(yǐ)支持(chí)。只支(zhī)付了部分价款的商品房(fáng)消费(fèi)者(zhě)，在一审法(fǎ)庭辩论终结前已实(shí)际支付(fù)剩(shèng)余(yú)价款的，可以适用前款(kuǎn)规定(dìng)。

　　也就是(shì)说(shuō)，如果这75套房子均为“已售未网(wǎng)签(qiān)”，那么这笔不良债权，实(shí)际上是个(gè)烫手山芋。可(kě)能不仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押的这75套房子，还(hái)会被业(yè)主讨回去。

　　中国信达，将会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公司中国信达申请不良债权转让，可(kě)以追溯到金谷信(xìn)托踩雷(léi)赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为赫华恒(héng)瑞唯一(yī)股(gǔ)东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置(zhì)地等选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的股东行列(liè)，中国金谷国际信(xìn)托有(yǒu)限责任(rèn)公司成为(wèi)了唯一股(gǔ)东，后者由中国信达资(zī)产管理股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商(shāng)，相较其(qí)他(tā)房企，中赫集团既没有很大规模，也没(méi)有很高(gāo)的国民知名度(dù)，但却在(zài)北京(jīng)豪宅(zhái)圈留下一个个(gè)传说。

　　如钓(diào)鱼(yú)台七号院(yuàn)，作为(wèi)中(zhōng)赫集团进(jìn)入(rù)北京的第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中(zhōng)赫(hè)置地推(tuī)出钓鱼(yú)岛七号(hào)院3号(hào)楼，高达(dá)30万(wàn)/平米的天价，成为当时京城最贵(guì)的(de)楼盘，引发(fā)了(le)市场强烈震(zhèn)惊。

　　随(suí)后(hòu)开(kāi)发的万柳(liǔ)书(shū)院，更(gèng)是被誉为“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科(kē)等大型知名房企手中，抢下(xià)了北京(jīng)万(wàn)柳地块，成为北京当(dāng)年的“双料地王”。很快，万柳书(shū)院(yuàn)就以神秘高端(duān)的姿态杀入市场，无论是(shì)一块块从荷兰运回来的灰砖垒(lěi)起来的五(wǔ)米高墙，还是(shì)每(měi)棵成本超6万的成年银杏树，还是每平米(mǐ)20万元的价(jià)格，都令业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的(de)湖(hú)、紫辰院(yuàn)的树、北平府的院(yuàn)儿。”从这(zhè)句顺口溜(liū)中，就可看(kàn)出其在(zài)北京豪宅圈的地位。2014年末上市的(de)它，对(duì)手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒(héng)大华府等，现如今(jīn)，它远远超过这些(xiē)对手。

　　去年(nián)，万柳书院一套(tào)300平米的法拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单(dān)价达到惊人(rén)的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧(jiù)在北京豪(háo)宅(zhái)圈(quān)备(bèi)受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅，也(yě)吸(xī)引了不少知(zhī)名(míng)人(rén)士(shì)，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台七号院。而柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等知名商业大佬则居住(zhù)在万(wàn)柳书(shū)院。

　　几大豪宅的(de)成(chéng)功奠定(dìng)了中赫集团的(de)“高端路线”，也因此，它被外界(jiè)贴上了(le)，“卖北京(jīng)城(chéng)最贵(guì)的房，拿北京(jīng)城(chéng)最贵的地”，“做地(dì)产中的(de)‘劳斯(sī)莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商光环的背后，这个(gè)地产界(jiè)“劳斯莱斯”却(què)多次成为被执行人(rén)，被执(zhí)行(xíng)标的高达11亿(yì)。

　　今(jīn)年年初，因为履行能力(lì)而拒不履行(xíng)生效(xiào)法(fǎ)律文书(shū)确(què)定义务，中赫集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京(jīng)国安(ān)坑了？

　　中赫(hè)集团如今(jīn)沦(lún)落(luò)到(dào)这个(gè)地步，其实(shí)是(shì)有迹可循的。

　　事实上，早在今(jīn)年(nián)年初“万柳书院少(shǎo)爷”走红(hóng)之时，深蓝(lán)财经就曾(céng)深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财务(wù)危机。

　　从知名豪(háo)宅的开发(fā)商到(dào)沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨(guǐ)迹跟着急转直下。而(ér)追(zhuī)根溯源(yuán)，这个转折点，就在于收(shōu)购(gòu)北京国安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷(fēn)开割韭菜是什么意思网络，网络上割韭菜是什么意思(kāi)始了多元化转(zhuǎn)型，但转型之路并(bìng)不好(hǎo)走(zǒu)。早在(zài)2008年(nián)开(kāi)始，中(zhōng)赫集团就尝试过多元化业务，先后(hòu)进军能源市场、团购网站，但最终都(dōu)惨淡收场。最终，周金(jīn)辉将转型的(de)目光，放(fàng)到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫(hè)集(jí)团以35.5亿(yì)元参股国安足球俱乐部(bù)64％股(gǔ)权，成为国(guó)安的新东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手(shǒu)中拿下(xià)北京(jīng)国安俱(jù)乐部36％股权，至此拿下北(běi)京国安俱乐部全部(bù)股权。如果北京国安(ān)的估值一(yī)直没变，那么中赫集(jí)团拿下北京国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到(dào)这里，有人也许(xǔ)会感叹：卖(mài)豪宅(zhái)真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什(shén)么又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来(lái)，中赫集(jí)团及其实控人(rén)周金(jīn)辉夫妇将(jiāng)其(qí)手中的中赫集团股份质押陆续质押，据企查查显示(shì)，目前中赫(hè)集团共有11条股权出(chū)质记录。质权人包括海金商(shāng)业(yè)保理、北(běi)京建工(gōng)、山东国际信托(tuō)、中(zhōng)融信托、中(zhōng)信建(jiàn)设(shè)等。

　　这与入主北京国安的时间完全(quán)吻(wěn)合。

　　然而，入主北(běi)京国安后，不仅(jǐn)国安(ān)的(de)经(jīng)营状况没有(yǒu)得到改善，中赫集团也(yě)被(bèi)拉入泥淖。

　　据(jù)北(běi)京产权交易所(suǒ)官网信息显示(shì)，2020年，北京国安足(zú)球(qiú)俱乐(lè)部实现营业(yè)收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿(yì)元(yuán)。截至20割韭菜是什么意思网络，网络上割韭菜是什么意思20年末(mò)，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持(chí)续质押手中的中(zhōng)赫集团股份，但(dàn)国安和中赫(hè)的经(jīng)营状(zhuàng)况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列被执行人(rén)，执行(xíng)标的高达11亿，北京国(guó)安也3次与(yǔ)中赫集团、中赫(hè)置地(dì)、及(jí)中赫集团股(gǔ)东周金辉、李彩霞(xiá)等(děng)共(gòng)同成(chéng)为被执行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履(lǚ)行能力而拒不履行生效(xiào)法律(lǜ)文书确定义务，上述被执行人成(chéng)为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目(mù)前幸免于难。不(bù)过在实控人都成(chéng)为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京(jīng)国安，又如何能(néng)独善其身？

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