5月以(yǐ)来(lái)，房地产板块个股(gǔ)多(duō)出(chū)现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为(wèi)代表的机(jī)构对于这(zhè)一板块(kuài)已经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均(jūn)较4月28日(rì)时有小幅增长。根(gēn)据基金(jīn)一季报(bào)统计，龙头与地方国企央(yāng)企获得(dé)增持(chí)，持仓数量(liàng)占流通股(gǔ)比重增幅(fú)五只个(gè)股分(fēn)别为(wèi)华(huá)发(fā)股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底部(bù)回升”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募基金对房地产的配置看(kàn)，2019年末，公募所持有的房地(dì)产(chǎn)行业标(biāo)的(de)市值约1188亿元(yuán)，占其(qí)所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但公募(mù)所持房地产公(gōng)司市值在(zài)股票资产中的占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数(shù)值更是(shì)进一(yī)步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年来(lái)的首次回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持(chí)股比例也同步(bù)回升，从(cóng)2021年底的(de)6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样(yàng)的势(shì)头似乎在今年一(yī)季度得(dé)以延续(xù)。数据(jù)统计显示，公(gōng)募重仓持有(yǒu)房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年(nián)四(sì)季度(dù)提升(shēng)6.71％。持(chí)仓市值前五(wǔ)个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓市值占板(bǎn)块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对于房地(dì)产的投资愈发有(yǒu)集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一(yī)季报汇总的重仓股中，房(fáng)地产板块(kuài)排名最高的是(shì)保(bǎo)利(lì)发展，在基金(jīn)重仓第33位。排名第(dì)二(èr)的是招(zhāo)商蛇口(kǒu)，排在第78位(wèi)。而(ér)老(lǎo)牌龙头股万科A排在第96位。对比(bǐ)去年四季报，变化之处(chù)首先在于几只房地产龙头股(gǔ)从排位上看均有退(tuì)步，尤其(qí)是万(wàn)科最(zuì)为明(míng)显；其次是金地集团(tuán)退出百(bǎi)大之(zhī)列。但考虑到房地产是(shì)复苏链上最后一环，且首(shǒu)季并非行业销售旺季，其传导(dǎo)到(dào)二级(jí)市场乃至机构(gòu)持仓上还需要(yào)时间周(zhōu)期。

　　形(xíng)成共(gòng)识的是，经(jīng)济(jì)圈判断房地产已经进入大(dà)分化时代，一二线城市好于三四线城市。而映射到二级市场投资(zī)上，配置房地(dì)产行(xíng)业轻松收获行业贝(bèi)塔的红利期(qī)一(yī)去不返了。“如果按照产业周(zhōu)期来分类，包(bāo)括房地产等几类行业在盖特纳(nà)曲线里属于(yú)成熟期或(huò)者衰退(tuì)期的行(xíng)业，传统认知上没有什么(me)投资机会的。但在(zài)这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行(xíng)业(yè)也出现了一些机(jī)会(huì)，背(bèi)后的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上(shàng)海(hǎi)公募基(jī)金经理指出。

　　不过(guò)也有公募人士持谨慎乐(lè)观态(tài)度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现了，2022年光(guāng)是居民存款数(shù)量增加了(le)15万亿元。中(zhōng)国存(cún)量有400亿平方米(mǐ)建筑(zhù)面积，考虑存量(liàng)地产的更新，也有近10亿平方(fāng)米。需求端还(hái)需(xū)要有(yǒu)一定的政策出来(lái)去刺激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金房地(dì)产研(yán)究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城镇化的进程(chéng)，还是人均住房面(miàn)积(jī)（接近(jìn)30平/人），我国均(jūn)已告(gào)别住房短缺时代(dài)，而目前居(jū)民的杠杆率和房价收入也不支撑每(měi)年(nián)18万亿元的销(xiāo)售额，以及过快上行的房价，因而行业高增的时代已经过(guò)去，未来行业的需求(qiú)或将(jiāng)回落，在此过程中(zhōng)，伴随着(zhe)地(dì)产(chǎn)的高杠杆属(shǔ)性，就很容易(yì)出现(xiàn)信用(yòng)风险问题（类(lèi)似2022年的民营地(dì)产爆(bào)雷），行业进入到供给侧出(chū)清的过(guò)程。这个过程(chéng)中，综合竞争(zhē春有约,花不误,年年岁岁不相负，年年岁岁花相似的全诗句ng)力(lì)强的公司就(jiù)能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市占率的提升。当行业需求(qiú)见顶回落时，行(xíng)业(yè)的(de)贝塔(tǎ)已(yǐ)经(jīng)过去了，但不代表没有投资机会(huì)，机(jī)会(huì)在(zài)于(yú)城市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对应到股票(piào)投资，就(jiù)是强(qiáng)竞争力公(gōng)司(sī)的阿尔(ěr)法。”

　　或(huò)许也(yě)是(shì)基于这样的认识转变，精耕(gēng)细作个股成为(wèi)公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构(gòu)配置房(fáng)地产“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央(yāng)国企、优质区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数(shù)本(běn)月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。从(cóng)具体的个(gè)股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地(dì)产板块个股，在纳入统计的124只房地(dì)产类标的股中，本月以来实现股价(jià)上(shàng)涨的达到(dào)了(le)81家。

　　其(qí)中，上(shàng)述时间(jiān)段恰好排名前五的(de)公司(sī)月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏(xià)幸福、荣安(ān)地产。排(pái)名(míng)第一的上(shàng)实(shí)发展，五一假期归(guī)来后日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收出涨(zhǎng)停(tíng)。从该股的(de)基(jī)本面来看(kàn)，上实发展的(de)主营(yíng)业务为(wèi)房(fáng)地(dì)产开发与(yǔ)经营。公司的(de)主要(yào)产(chǎn)品及(jí)服务为房地产销售(shòu)、房(fáng)地产租赁、物(wù)业管(guǎn)理服务、工程项目、酒店经营(yíng)。从业绩数据来(lái)看(kàn)，2022年，其实现营(yíng)业(yè)收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度(dù)，其(qí)实(shí)现(xiàn)营(yíng)业总收(shōu)入(rù)27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股股东来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日(rì)时的(de)首季十大流通股股东来(lái)看， 具体包括公(gōng)募的上银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资产管理公(gōng)司等都(dōu)跻身前十的(de)行(xíng)列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名第二的浦东金桥(qiáo)也(yě)是上海本地(dì)房企，其(qí)第(dì)一季度(dù)的收(shōu)入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该(gāi)公司(sī)后(hòu)疫情(qíng)时代出租(zū)率复(fù)苏至近年(nián)来最高(gāo)，另(lìng)一方面则(zé)是公(gōng)司拿地结算持续性向好，从数字(zì)上(shàng)看(kàn)，一(yī)季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约54万平方(fāng)米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好背(bèi)景下，自然(rán)也吸引(yǐn)了(le)知名机(jī)构(gòu)在其中(zhōng)持续驻(zhù)足。从第一季(jì)度十(shí)大流通股股东来看(kàn)，知名私(sī)募高(gāo)毅邓(dèng)晓峰的两只(zhǐ)产品依(yī)然(rán)在前(qián)十中，这也是连续第三(sān)个(gè)季度他有的两只产品杀入前十。同时榜(bǎng)单中还有一支(zhī)大名(míng)鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还(hái)小幅增加了持(chí)股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区域性(xìng)地产(chǎn)公司(sī)外，荣安地产则是主要(yào)布局(jú)在深(shēn)圳的地产公司，一季报交(jiāo)出的也是一份报喜的成绩(jì)单：首(shǒu)季公司实现营(yíng)业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司(sī)股东的(de)净利(lì)润(rùn)6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构(gòu)态度(dù)来(lái)看，《红(hóng)周刊》注意到(dào)两只公募指基首季新(xīn)杀入十(shí)大(dà)流通股股(gǔ)东(dōng)行(xíng)列。具体(tǐ)说来(lái)， 南方中证(zhèng)全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国(guó)中证指数1000增强则(zé)排名第九位，此外联袂出现的(de)机构(gòu)还(hái)有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球(qiú)基(jī)金相关人(rén)士(shì)分析：“经历过行业(yè)洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头的价值更(gèng)为(wèi)笃定突(tū)出；从拿地端看(kàn)，2022年土地(dì)市场(chǎng)大幅降温，优质土地供给(gěi)较多(duō)（券商测算对应(yīng)潜(qián)在(zài)毛利率(lǜ)在(zài)25％以上，目前(qián)房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于信用问(wèn)题或者(zhě)资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁(chèn)机获取低(dī)成本土地，龙头房企的拿地力(lì)度（拿地金(jīn)额(é)/销售(shòu)金(jīn)额）基本(běn)在(zài)30％以上(shàng)；从融资上看，龙(lóng)头房企杠(gāng)杆(gān)率较低，净负债率基本在(zài)70％以下，而其他(tā)房企(qǐ)的净负债率(lǜ)普遍(biàn)都在100％以(yǐ)上，加杠杆(gān)空(kōng)间有(yǒu)限，从融资成本看，龙(lóng)头房(fáng)企的(de)融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到(dào)2023年的(de)销售，龙头房企明显(xiǎn)跑(pǎo)赢(yíng)行业(yè)，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在(zài)当前中(zhōng)特(tè)估的浪潮下，央国(guó)企(qǐ)地产股(gǔ)或存在发展的大好机(jī)会。中信(xìn)证券指出：“房地产行业(yè)的结(jié)构性机(jī)会依然存在，少(shǎo)部分公司尤其是央企占据显(xiǎn)著优势，其(qí)主要(yào)又体(tǐ)现为库存的优势(shì)。央企(qǐ)地产公司，现阶段表现出较低的融资成本，优质的开发资源(yuán)和良好的不(bù)动(dòng)产资产运(yùn)营(yíng)能(néng)力的多重竞(jìng)争优(yōu)势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企相较(jiào)于民(mín)营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土(tǔ)地资源(yuán)债权债务关系等问题，市场对(duì)民(mín)营房开企业(yè)的资产会有(yǒu)更多担忧和质疑(yí)，所以在这一轮行业出清(qīng)的过(guò)程(chéng)中，央(yāng)国企相较于(yú)民企来说估值的修复更明显。中特估(gū)的角度从中长期的维度(dù)看，行业的逻辑在于集中(zhōng)度提升(shēng)后，行业进(jìn)入(rù)高质量发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定(dìng)且(qiě)可预期的(de)盈利和现金流创造能力(lì)，以此(cǐ)带来估(gū)值中(zhōng)枢的提升，应该关注(zhù)估值相对(duì)较低，企(qǐ)业(yè)自身资产的质量好、运营能(néng)力强(qiáng)、可以创造持续现金流(liú)的企业(yè)。”

　　“存量(liàng)时代中行业(yè)普涨的概率比较低，行业内部将出现分化(huà)，要(yào)关注将受(shòu)益于(yú)行(xíng)业集中(zhōng)度提升的头部公(gōng)司。”星石投资首席研究官方(fāng)磊(l春有约,花不误,年年岁岁不相负，年年岁岁花相似的全诗句ěi)也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保(bǎo)利发展、招(zhāo)商蛇口等(děng)国资背景龙头前(qián)途(tú)更为光明。不过国投瑞银基金投资(zī)部副(fù)总(zǒng)监綦傅(fù)鹏(péng)表示(shì)：“需要(yào)客观(guān)地去持续观察国企央(yāng)企在三个方面是否可以维持，首先是融(róng)资成本保持低位，其次是销售份额持续提升，再次是拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一(yī)季(jì)报梳理(lǐ)发现，对于(yú)2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季(jì)度的业(yè)绩分化更趋明显，保利(lì)发展、滨江集团等(děng)房(fáng)企营收(shōu)、净利均实(shí)现了业绩(jì)的回正，甚至是较大增(zēng)速的增长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人士张(zhāng)宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩出现明(míng)显改善的房企，主要是因为过去两(liǎng)三年时间，尤其(qí)是在2021年下半年民营(yíng)房企不怎么投资(zī)拿(ná)地(dì)之后，国有(yǒu)企业仍在持(chí)续性地拿地，且主要集中在核心城(chéng)市，投资力(lì)度较大。投资的驱(qū)动能够推动房企销售业(yè)绩(jì)的增长，从(cóng)而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟(wěi)同时也提醒表(biǎo)示，在房(fáng)地产(chǎn)的复苏过程中，还面临(lín)着一些不(bù)确定性。其实(shí)整(zhěng)个市场从四月份开(kāi)始又在往下掉。除了(le)杭州、成都等极个(gè)别城市四月环比三月(yuè)相对表现较(jiào)好(hǎo)之外，包括北京(jīng)、上海(hǎi)在内的绝大多数城(chéng)市都出现环比下滑的(de)情况。而现在(zài)五月(yuè)的市场表现也(yě)不太乐观(guān)。按照现在的经(jīng)济状况、收入情况，以及市(shì)场的去库存压力、企(qǐ)业的资金(jīn)面压力，可能会(huì)出(chū)现，到六月份房企为了半年报冲业绩出(chū)现(xiàn)市场的(de)短(duǎn)期反(fǎn)弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第(dì)二季度、第三(sān)季度增长不确定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈(chén)昊扬也(yě)向《红周刊》指(zhǐ)出，现在(zài)整个房地产以及其(qí)上下游(yóu)产(chǎn)业链(liàn)的复苏速(sù)度都比(bǐ)想象的要(yào)慢很多，我(wǒ)们要多给一些耐心，这(zhè)个时候，在房地产(chǎn)以及上(shàng)下游(yóu)就不是赚(zhuàn)快(kuài)钱的时候，只能(néng)赚他(tā)基本(běn)面(miàn)的钱。但这也意味着(zhe)，只有极为少数的、做得比同行好得多的企业，会伴随(suí)整个行业(yè)的弱复苏，业绩会逐(zhú)步(bù)体现出来。所以只能耐(nài)心(xīn)地去(qù)等待(dài)它(tā)的基本面不断地凸显(xiǎn)出来(lái)，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发(fā)于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例(lì)分析，不做买卖(mài)推(tuī)荐(jiàn)。）

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