万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的意(yì)外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被(bèi)全(quán)国(guó)知晓，其(qí)背(bèi)后曾宣(xuān)称要(yào)做地产界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发商——中(zhōng)赫集(jí)团，也被拉向台前。

　　而(ér)如今，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)再次受到舆(yú)论关注，起(qǐ)因中(zhōng)赫(hè)集团成(chéng)了共同债(zhài)务人被中国信达追(zhuī)债，中(zhōng)国信达为了(le)收回(huí)钱款(kuǎn)不得不将中赫抵押的75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可问题是，这(zhè)些房子(zi)早已售出，业主并电动仙女棒是什么东西，仙女棒是用来干嘛的非中赫集团，那些真正斥巨资购入房产(chǎn)的(de)有钱人，房子(zi)现在莫名奇(qí)妙地被拍(pāi)卖，算(suàn)是被(bèi)割了！

　　截(jié)至发稿(gǎo)，暂未看到(dào)这些业主(zhǔ)的维(wéi)权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的(de)时候，他们的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富(fù)人(rén)被(bèi)精(jīng)准收割？

　　最惨(cǎn)的可(kě)能还(hái)是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万柳书院”，但谁都(dōu)没想到(dào)，这(zhè)个(gè)位(wèi)于海淀核心区位，名校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国信达(dá)在京(jīng)东拍卖上，上架了(le)“北京赫华恒(héng)瑞房地产开发(fā)有限公(gōng)司不良债权转让项目”，债权(quán)总额高达近47亿，该项目的抵押(yā)物中，包括75套万柳(liǔ)书院(yuàn)住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显(xiǎn)示，上(shàng)述不良(liáng)债权转让项(xiàng)目的处置(zhì)主体是中国信达资(zī)产管理股份有限公(gōng)司北(běi)京市分公(gōng)司（下称中国(guó)信达北(běi)分），处置(zhì)的是对(duì)北(běi)京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债权。截(jié)至2023年(nián)1月31日(rì)，债(zhài)权金额约为46.95亿元人民币(bì)，其中(zhōng)债(zhài)权本(běn)金37.50亿(yì)元。中赫集团(tuán)有限公司是(shì)共同债务人(rén)。目前(qián)，该项(xiàng)目已有(yǒu)1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中(zhōng)国信达北分讨(tǎo)债的故(gù)事(shì)，但实际(jì)上，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书院总(zǒng)共301户，而且早已(yǐ)售罄(qìng)。如(rú)果该报(bào)道属实，说明这(zhè)些房子实际上都是卖出去了的，是(shì)有人住(zhù)的。

　　那为(wèi)什么(me)中(zhōng)国信达(dá)的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售(shòu)”的状态呢？只能说明这些房子根本(běn)没(méi)有(yǒu)网签，也没(méi)有房产证(zhèng)！

　　第一财经的(de)报道证实(shí)了(le)上述内容。有豪宅(zhái)中(zhōng)介透露，中赫集团早就把(bǎ)这75套房子抵押出(chū)去，现在还没(méi)资金(jīn)解抵押，所以不(bù)能网签(qiān)、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级(jí)豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都是北京(jīng)的高端(duān)人(rén)士，柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬也(yě)是万柳书院(yuàn)的业主。另据(jù)地产(chǎn)自媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的业主中，还有(yǒu)不少中赫集(jí)团的高(gāo)管、合作伙(huǒ电动仙女棒是什么东西，仙女棒是用来干嘛的)伴(bàn)、亲戚(qī)朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富(fù)人(rén)也被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如(rú)果这些业主(zhǔ)确(què)实已(yǐ)经支(zhī)付(fù)价款并实际占有，那么，中国(guó)信达(dá)转让这笔(bǐ)不良(liáng)债权回本(běn)的愿望，或将泡汤。这次(cì)拍(pāi)卖损失最(zuì)大的，没准(zhǔn)还是债主中国信达(dá)。

　　根据相关(guān)法律规定，民事执行中，业主(zhǔ)已经支(zhī)付(fù)价款并实际(jì)占有(yǒu)，但未办理过户手(shǒu)续的，如果(guǒ)业主没有(yǒu)过错，人民法(fǎ)院(yuàn)不得查(chá)封、扣押、冻(dòng)结(jié)，已经(jīng)查封(fēng)的可以(yǐ)向法院提出执行异议(yì)申请，请(qǐng)求(qiú)法院(yuàn)解除查封(fēng)，同时可以联合起诉开发商，要求退还购(gòu)房款或办(bàn)理房产证，并(bìng)承担(dān)违约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院(yuàn)报公(gōng)布《最高人(rén)民(mín)法院关于商品房消(xiāo)费(fèi)者权利保护问题的批复》，以司法解释的(de)方式明(míng)确了(le)购房人的优先权(quán)：

　　商品房消费者以居住(zhù)为目的购买房(fáng)屋(wū)并已支付全(quán)部价款，主张其房(fáng)屋交付请求权优先于(yú)建设工程价款优(yōu)先受偿权、抵押权以及其他债权的，人(rén)民法院应当予(yǔ)以支持。只支付了部分价(jià)款的商品房消费(fèi)者，在一审法庭辩论终结前已实际(jì)支(zhī)付剩余价(jià)款的(de)，可以(yǐ)适用前款规(guī)定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套(tào)房子(zi)均为“已售未(wèi)网(wǎng)签”，那(nà)么这笔不良债权(quán)，实际上是个(gè)烫手山(shān)芋。可能不仅不(bù)能卖出(chū)去(qù)回本，抵押的这75套房(fáng)子(zi)，还会被业主(zhǔ)讨回(huí)去。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公司(sī)中国信达(dá)申请不(bù)良债(zhài)权转让，可以追溯到金谷信托(tuō)踩雷赫华(huá)恒(héng)瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国信达已经成(chéng)为赫(hè)华恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗(qí)下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地等选择退出了赫华恒瑞的(de)股东行列，中国(guó)金谷国际(jì)信托有限责任公司成为了唯(wéi)一股东(dōng)，后者(zhě)由中国(guó)信(xìn)达资产(chǎn)管理股(gǔ)份有(yǒu)限公司(sī)持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中赫集团(tuán)既没有很大规模(mó)，也没(méi)有很高的国民(mín)知名度，但却在北京豪宅圈留(liú)下一(yī)个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七(qī)号院(yuàn)，作为中(zhōng)赫集团(tuán)进入(rù)北京的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼(yú)岛(dǎo)七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平(píng)米的天价(jià)，成(chéng)为当时京城最(zuì)贵的楼盘，引发了市场(chǎng)强(qiáng)烈震惊(jīng)。

　　随后开(kāi)发的(de)万柳(liǔ)书院，更是被誉(yù)为“北京海(hǎi)淀顶端(duān)豪宅”。2012年(nián)，中赫(hè)置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大(dà)型(xíng)知名房企手中，抢下了北京万柳(liǔ)地(dì)块，成(chéng)为北京(jīng)当年的“双料地王”。很快，万(wàn)柳书院就以(yǐ)神(shén)秘高端的姿(zī)态杀(shā)入市场，无论是一块块从荷(hé)兰(lán)运回来的(de)灰砖垒起来的五米高(gāo)墙，还是(shì)每棵成本超6万的成年银杏树，还是每(měi)平米20万元的价(jià)格，都(dōu)令业内外震撼(hàn)不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院的树、北平(píng)府的院(yuàn)儿。”从这句顺(shùn)口溜(liū)中(zhōng)，就可(kě)看出其在北(běi)京豪宅圈的地位。2014年末上(shàng)市的它，对手是(shì)当时有(yǒu)名的(de)融创观澜(lán)嘉苑、佳(jiā)兆业广场(chǎng)、恒大华府等，现如(rú)今，它远远超(chāo)过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米(mǐ)的法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说(shuō)明万柳书(shū)院虽然(rán)已经推出了8年之久(jiǔ)，但其依旧在(zài)北(běi)京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知(zhī)名人士，如(rú)知名演员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台(tái)七号院。而柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬则居住在万柳书(shū)院。

　　几大(dà)豪宅的成(chéng)功(gōng)奠定了中(zhōng)赫集团的“高端路线”，也(yě)因此，它被外界贴上了(le)，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在(zài)豪宅开发电动仙女棒是什么东西，仙女棒是用来干嘛的商光环的背(bèi)后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为被执行(xíng)人，被(bèi)执行标的高达11亿(yì)。

　　今(jīn)年年初，因为履行能力(lì)而(ér)拒(jù)不履行(xíng)生效法律文书确定义务，中赫集团(tuán)正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫集(jí)团(tuán)如(rú)今沦落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事(shì)实上，早在今年(nián)年初“万柳(liǔ)书院少爷”走红之时，深蓝财(cái)经就(jiù)曾深挖出(chū)背(bèi)后的中赫(hè)集团(tuán)，发(fā)现其深陷财务危机(jī)。

　　从知(zhī)名(míng)豪宅的开(kāi)发(fā)商到沦为“老(lǎo)赖”，中(zhōng)赫集团实控(kòng)人周金(jīn)辉的人生轨(guǐ)迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这个转折点，就在于(yú)收(shōu)购北京国安。

　　近(jìn)十年来(lái)，房企纷纷(fēn)开始了多元(yuán)化转型，但转型之路(lù)并不(bù)好(hǎo)走。早在2008年开(kāi)始，中(zhōng)赫(hè)集团就(jiù)尝(cháng)试过多(duō)元(yuán)化业(yè)务，先后进军能源(yuán)市场、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡收场(chǎng)。最终，周(zhōu)金辉将转型(xíng)的目光(guāng)，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资(zī)本退出后(hòu)，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国安足(zú)球俱乐部64％股权，成为国(guó)安的新东(dōng)家(jiā)。接着在(zài)2021年6月(yuè)，中(zhōng)赫集(jí)团从(cóng)中信集团手中(zhōng)拿下北京国安俱(jù)乐部36％股权，至(zhì)此拿下北京国安(ān)俱(jù)乐部全部股权。如果北(běi)京(jīng)国安(ān)的估值一直没(méi)变，那么中赫(hè)集团拿下北(běi)京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这(zhè)样，中赫为什么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及(jí)其实(shí)控人周金辉(huī)夫妇将(jiāng)其手(shǒu)中的中(zhōng)赫集团(tuán)股份质(zhì)押陆续(xù)质押，据企查(chá)查显示，目前中(zhōng)赫集团共有11条(tiáo)股(gǔ)权出质(zhì)记录。质权人包括海金商业保理、北京建工、山东国(guó)际信托、中融信托、中信建设等(děng)。

　　这与入主北(běi)京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京(jīng)国安后，不(bù)仅国安的经营状况没有得到改善，中赫集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北(běi)京产权交易所(suǒ)官网(wǎng)信息显示，2020年，北京国(guó)安足球俱乐(lè)部(bù)实现营业(yè)收(shōu)入1.03亿(yì)元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿(yì)元，总负债(zhài)18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压力(lì)，中赫集团和周金辉夫妇还在持(chí)续质(zhì)押手中的中赫集团(tuán)股份(fèn)，但国(guó)安和中赫的(de)经营状况(kuàng)却持续没(méi)有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列(liè)被执行人(rén)，执行标的高达(dá)11亿(yì)，北(běi)京国安也3次(cì)与中赫(hè)集团、中赫置(zhì)地(dì)、及中赫集(jí)团股东周金辉、李彩霞等共同成为被执行人(rén)，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，上述被执行人成为“老赖(lài)”。只有北京国安(ān)，目(mù)前幸免于(yú)难(nán)。不过(guò)在实控人都成为老赖的情(qíng)况下，被(bèi)执行10个多亿的北京国安，又如何(hé)能独善其(qí)身？

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