OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公(gōng)司哲(zhé)库科(kē)技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT开盘继(jì)续(xù)延(yán)续(xù)此(cǐ)前几日的下跌(diē)走势，午(wǔ)后跌幅一度(dù)扩大，尾(wěi)盘有(yǒu)所拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最近(jìn)3个(gè)交易日跌幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华安(ān)张江光大(dà)园REIT曾发(fā)布公(gōng)告，紧急回应称(chēng)，哲库科(kē)技是其(qí)扩募拟新购入基础设(shè)施资产(chǎn)张润(rùn)大厦的重要(yào)承租方之一，目前未收到哲(zhé)库科技及(jí)OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的(de)通(tōng)知。同时，在公(gōng)告中，华(huá)安张江光大园REIT进一(yī)步表(biǎo)示，原始权益人将继续(xù)密切关注(zhù)哲(zhé)库(kù)科(kē)技后续情况，积极(jí)做好(hǎo)相关应对。

　　此外(wài)，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原(yuán)始权益人(rén)相(xiāng)关(guān)负(fù)责人也表示，近期(qī)已同步启动(dòng)了应急预案，排摸储备租(zū)户，积极应对哲库提前退(tuì)租的可能事(shì)项。由于(yú)张润大厦(shà)是全国首批REITs申报扩募(mù)项目，公司领导高度重视，浦东新区(qū)国资委也高(gāo)度关注。

　　多位业内人士(shì)表示，华安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大园REIT近(jìn)期市场波动较大，但其实不(bù)动产公募REITs项(xiàng)目短期出租(zū)率下跌并不会从根本上影响其(qí)内外价值，投资者应理性(xìng)看(kàn)待。

　　张江光大园REIT

　　二(èr)级市(shì)场价(jià)格继续波(bō)动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公(gōng)司哲(zhé)库科技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安(ān)张江光大(dà)园(yuán)REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级市场价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终(zhōng)报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影(yǐng)响，华安(ān)张江光大(dà)园REIT最近几个交易日二级市场价(jià)格表现(xiàn)欠佳(jiā)，5月11日(rì)以来，3个(gè)交易(yì)日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上市以来，华安张江光大园REIT累计(jì)涨幅超(chāo)过24％，在全市场(chǎng)公募(mù)REITs中位居前列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市(shì)场整体表(biǎo)现上(shàng)看(kàn)，目前上(shàng)市(shì)的(de)8只产业园区基础设(shè)施(shī)REITs中，仅博时(shí)招(zhāo)商(shāng)蛇口产业园REIT微幅(fú)上涨，其余7只均(jūn)有(yǒu)不同程度下(xià)跌(diē)，8只产业(yè)园区(qū)基(jī)础设(shè)施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报中已经披露张(zhāng)江(jiāng)光大园项目出租率有所下降，如今(jīn)拟扩募(mù)的项目又遭遇突(tū)发事件，良莠不齐能形容物吗，良莠不齐是形容人还是形容物因(yīn)此导致二级市场价格出现波动(dòng)。”一位业内人(rén)士(shì)分析称。

　　不过，在上述人士(shì)看来，尽管出于风险规避的原因，最(zuì)近几个交易日(rì)场内资(zī)金有所(suǒ)流出，但是，不动产公募REITs项目(mù)短期出租率下跌并不会从根本(běn)上影(yǐng)响其(qí)内外价(jià)值(zhí)。

　　他也同(tóng)时表示，目前(qián)随着(zhe)二(èr)级市场价(jià)格下跌，风险也得到一(yī)定释放(fàng)，但是(shì)价(jià)格涨(zhǎng)跌会受到基本面、情(qíng)绪面等多(duō)重因素影响，不好判断价格是不是已经完全触底。

　　此(cǐ)外，还有一(yī)位(wèi)业(yè)内(nèi)人(rén)士表示，今年整(zhěng)体REITs市场表现低(dī)迷，不少产品(pǐn)年内二(èr)级市场(chǎng)跌幅较(jiào)大，其实有些隐含收益率高的产品具备一定的投资价值，很(hěn)适合稳(wěn)健(jiàn)类(lèi)投资者。此外，伴(bàn)随(suí)着经济(jì)复苏的步伐，产(chǎn)业园区、物流类(lèi)等REITs产品(pǐn)具备一定的投资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰(chí)私募基金执行董事高如星对此表示，若张江园区最终能(néng)顺(shùn)利解(jiě)决(jué)招商(shāng)，平稳过度对经营现金流没有造成大的影响，“事件性(xìng)利空(kōng)下调至得这么急、这么深，加上前期本(běn)身园区类(lèi)资产就回调不少了，这就(jiù)是黄金坑。”不过，他也(yě)强调(diào)，最终还是落到租(zū)金(jīn)收(shōu)入受不受影(yǐng)响(xiǎng)，影响多(duō)大，估计园(yuán)区会最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急(jí)回应(yīng)

　　扩(kuò)募路(lù)上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗(qí)下芯(xīn)片子公司哲库科(kē)技。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布(bù)公告，紧急(jí)回应称(chēng)，哲(zhé)库(kù)科技是其(qí)扩募拟(nǐ)新(xīn)购入基(jī)础设施资产张润大厦的重要承租方之一，目前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关(guān)于(yú)停止执(zhí)行(xíng)已签(qiān)租赁协议的通知。同(tóng)时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步(bù)表(biǎo)示(shì)，原始权益人将继(jì)续密切(qiè)关注(zhù)哲库(kù)科(kē)技后续情况，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季(jì)报中披露(lù)的(de)张(zhāng)江光大园项目出租率下降事项，一度二(èr)级市场价格出(chū)现回(huí)落。在随后召(zhào)开的业绩说(shuō)明会中管理人就相关(guān)事项(xiàng)进(jìn)行了解(jiě)释说明，市场信心(xīn)得到了(le)一定(dìng)提(tí)振，二级市场(chǎng)价格表现也趋于(yú)平稳。据了(le)解，张江 REIT在(zài)5月11日召(zhào)开(kāi)的线上和(hé)线下的扩募说明会(huì)上(shàng)，运营团(tuán)队(duì)表示了对张江光大园项(xiàng)目的信心，预计签(qiān)署意(yì)向书(shū)和合(hé)同(tóng)谈(tán)判中(zhōng)的储备租户(hù)正(zhèng)常转化后，项目出租率将(jiāng)得到回升。没想到仅过了不(bù)到(dào)三周(zhōu)的时间(jiān)，张江REIT的扩募之路又迎来了(le)新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起(qǐ)了市场各方的广(guǎng)泛关注，张江REIT拟扩(kuò)募(mù)购入项目的原(yuán)始权益人相关负(fù)责(zé)人坦(tǎn)言，事发突然确实始(shǐ)料未及，在获悉OPPO关停(tíng)哲库科技消息的第一时(shí)间(jiān)即奔(bēn)赴现(xiàn)场进行了沟通(tōng)和核实工(gōng)作，并同(tóng)步(bù)启(qǐ)动了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租的可能事项(xiàng)。由于张润大(dà)厦是全(quán)国首批(pī)REITs申报扩募(mù)项(xiàng)目(mù)，公司领导高(gāo)度重视，据悉新区国资委也(yě)高度关注。

　　当(dāng)谈(tán)及储(chǔ)备(bèi)租(zū)户情况，相关负责人(rén)介(jiè)绍说，目前储备(bèi)租户还(hái)是(shì)比(bǐ)较丰富(fù)的(de)，覆盖了(le)芯(xīn)片测试、人工(gōng)智(zhì)能、航天产业(yè)、信(xìn)息技术等产业(yè)客户，租赁意(yì)向面(miàn)积超过(guò)了2万(wàn)方。从意(yì)向储备转化为实(shí)际租户需(xū)要一些时间。

　　“我们正在着手通过签署(shǔ)租(zū)赁意向书来(lái)尽(jǐn)快锁定一些重要租户。虽然收了三(sān)个月履约保证金给了我们一些空间(jiān)，但本着对首批扩募、对市(shì)场负责的态(tài)度，我们肯(kěn)定要全力与时(shí)间赛跑(pǎo)，把这些面积(jī)在短期(qī)内(nèi)完成去化。”相关负(fù)责人说道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同区域的张江光大园项目一季度末(mò)也有将近30％的空置率(lǜ)，原始权益人有那么多储(chǔ)备租户，之(zhī)前的空置率为(wèi)何未能(néng)得到解决(jué)。

　　对(duì)此相(xiāng)关负(fù)责人解释，张江光大(dà)园一直以来都坚持以(yǐ)市场(chǎng)化(huà)运营为(wèi)导向，历史运营表(biǎo)现稳定，租户的调租和(hé)换(huàn)租都属于正常情况，而这(zhè)次项目(mù)的大租户(hù)退租正好发生在(zài)市场活(huó)跃度的短期低(dī)点，目前(qián)市场(chǎng)情况已有所好转。在看到出租(zū)率下滑情况没有得到及时修复后(hòu)，张(zhāng)江(jiāng)这边(biān)也作了一定(dìng)的资源调配和倾斜(xié)，引入了(le)一些储备租户。

　　另(lìng)外，张润(rùn)大厦(shà)和张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园项目在(zài)给租户的分隔空间、交付标准、租金水平等(děng)方面(miàn)也有(yǒu)一些差异化，张润(rùn)大厦多是两(liǎng)千多平的大平层，楼的成新度高(gāo)一些，单价也贵一些，张江光大园单层以一千(qiān)平的(de)面(miàn)积为主，还(hái)有一(yī)些独栋形(xíng)态的物业。租户自身也会有诉求，也会根据(jù)自身(shēn)需求和预算挑选(xuǎn)区(qū)域内的不同物业。

　　“如果扩募完成以(yǐ)后，新(xīn)老资产(chǎn)的(de)管(guǎn)理(lǐ)人(rén)都变成了一家，后续我(wǒ)们在(zài)资(zī)源(yuán)共享和联合营销方面能更加充分发挥协同效应，相信可以(yǐ)做得更(gèng)好(hǎo)。”上述负责(zé)人补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定(dìng)位和展望，相(xiāng)关负责人表示，张江集团和张江高科目前在(zài)管资产约五百万方，还有一些其他在开发的(de)储(chǔ)备项目，这(zhè)些(xiē)都将成为张江REIT实现(xiàn)打造(zào)张江园区产业(yè)空间资产上(shàng)市(shì)平台(tái)目标的(de)坚实后(hòu)盾和(hé)储备资源。“我们非常重视张江REIT这个资本平(píng)台(tái)和它未来的发展。”相(xiāng)关负责人表示，“这次扩募是(shì)我们实现基金扩(kuò)容的第(dì)一步，也是(shì)至(zhì)关(guān)重要的一步，眼下我们可(kě良莠不齐能形容物吗，良莠不齐是形容人还是形容物)能面临了一(yī)些(xiē)突发(fā)情(qíng)况需要解(jiě)决，但是这和(hé)我们(men)在张江科学城(chéng)这三十年(nián)建(jiàn)设发展(zhǎn)过程(chéng)中所经历的相比，只能(néng)算是(shì)一个非(fēi)常小的插曲。我们有信(xìn)心排除万难，尽一(yī)切可能化解当(dāng)前突发事件的所(suǒ)有负面影响，维(wéi)持预期和市场的信心。”

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