导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代(dài)而(ér)非(fēi)停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去(qù)二(èr)十年是(shì)中国房地产(chǎn)市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销售面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地产是否过(guò)剩(shèng)的(de)讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘清中国城镇存量(liàng)住宅真实情况(kuàng)，据此判断中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲(xuàn)染中国地产存量极度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部(bù)披露全国有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人(rén)口普查(chá)调查数据(jù)显示(shì)城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房子是(shì)否真的过剩？

　　事实(shí)上住(zhù)建部披露(lù)的近(jìn)6亿(yì)栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑(zhù)占比不到一成，其(qí)中(zhōng)还包(bāo)括大量城镇非住宅建筑(zhù)，如商(shāng)业办公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房(fáng)屋中城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显示中国城镇居民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适不是人均一间房所能(néng)满足，它与房(fáng)屋(wū)质量、居(jū)住面(miàn)积(jī)、配套设施等因素密切相关(guān)。中国的人均住宅间数较发达国家还有很大差距(jù)。人均住宅(zhái)间数大(dà)于1同样不意味着(zhe)中国(guó)住(zhù)宅市(shì)场已(yǐ)经饱(bǎo)和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇(zhèn)居民(mín)户(hù)均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无(wú)直接(jiē)公布中国(guó)家庭户均住(zhù)宅的数据，我们根据商品住宅套数(shù)、商品住宅占比(bǐ)和(hé)城(chéng)镇家庭户数，计算出(chū)城镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测(cè)算(suàn)结(jié)果(guǒ)显示，目前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为(wèi)商品(pǐn)住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家(jiā)庭才(cái)拥有1套(tào)住宅，其(qí)中商业住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着户户有房，然而事(shì)实上中国住宅市场(chǎng)供需并(bìng)不平衡。

　　国(guó)际(jì)数(shù)据显示(shì)，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为(wèi)户均(jūn)一套房(fáng)无法满(mǎn)足流(liú)动(dòng)人口的(de)租赁和置(zhì)业需求。全国总人口的近(jìn)三(sān)成都是流动人口，流(liú)动人口会(huì)选择在大城(chéng)市(shì)租(zū)房挣钱，在老家(jiā)买房，从而产生了额外的住宅需(xū)求。

　　即便户均一套房，中国未(wèi)来地(dì)产仍有四大(dà)新(xīn)增需(xū)求动力。

　　第一(yī)，户均人(rén)口规模缩小，一人户、两(liǎng)人户占(zhàn)比(bǐ)不(bù)断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经(jīng)济板块的分化日益明(míng)显，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入，人口净迁入城市的(de)新(xīn)增住(zhù)宅需(xū)求有望持续旺(wàng)盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成(chéng)的(de)住(zhù)宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积均较发达国家有着不小差距(jù)，“住上(shàng)更(gèng)大房子”的改善(shàn)性需求正(zhèng)在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之(zhī)后(hòu)，当下(xià)中国地(dì)产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产黄(huáng)金发(fā)展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅(zhái)供(gōng)给存(cún)在不足，这是过去(qù)二十年房价(jià)快速上涨基(jī)石。那么(me)当下房地产大分化时代(dài)已至，大分化时(shí)代下(xià)地产矛(máo)盾则更(gèng)多体现在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大分化必将体现在不同能级(jí)城市之间，不同区域板块(kuài)之间，不同(tóng)品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前(qián)，官方披(pī)露全(quán)国已(yǐ)有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各大城(chéng)市二(èr)手(shǒu)房(fáng)挂牌量突然激增，引发(fā)一阵二手房的“抛售(shòu)潮(cháo)”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)住宅(zhái)到底是供给(gěi)过(guò)剩，还(hái)是供需(xū)平衡(héng)，或是仍然存(cún)在不足？可惜由(yóu)于(yú)住宅存量(liàng)数(shù)据并未公布，我们无(wú)法直(zhí)接知(zhī)晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出(chū)中国城镇家庭户(hù)均拥有住宅套数，回答当前(qián)的房子是否真的过剩了(le)？据此判断未来房地产(chǎn)市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均(jūn)拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的直观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然(rán)灾害综合风险普查工(gōng)作(zuò)情况(kuàng)为(wèi)主题的新闻发布会(huì)上，负责人对外披露：“住宅城(chéng)乡建(jiàn)设行业获(huò)取了全(quán)国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数(shù)据以(yǐ)及(jí)80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人(rén)住6亿(yì)栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，平均每(měi)栋(dòng)建筑住不到3人(rén)，住宅市场看似(shì)已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑中，农(nóng)村房屋占9成(chéng)以上，以栋数计(jì)算的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万(wàn)栋，还包括了大量商业(yè)楼、写字楼(lóu)、学校、医院等(děng)非住宅。总(zǒng)的算下(xià)来，住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)并不大。

　　第七次(cì)人口普查数据公(gōng)布了中国(guó)城镇家庭(tíng)户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人(rén)人都有房间居(jū)住(zhù)。

　　居住水平(píng)不(bù)仅与房(fáng)间数(shù)量(liàng)有关，更与(yǔ)房屋(wū)质量(liàng)、居住面积、配套设施(shī)等因素密切(qiè)相关。单(dān)单从人均住宅间数不能完全反映出城镇居(jū)民的居住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐(qí)全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的(de)测算思路(lù)、数(shù)据和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅(zhái)主要分(fēn)两大类(lèi)，一类是商品住宅，另一类是(shì)保障房(fáng)、原公(gōng)有住宅、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据(jù)，并(bìng)没有直接公布城镇(zhèn)住宅数量(liàng)。居民住宅相关数据(jù)有两处可以(yǐ)直接(jiē)公(gōng)布，一是每年商品(pǐn)住(zhù)宅销售套数（统(tǒng)计局）；二(èr)是居民住(zhù)宅来源(yuán)（人口普查数据）。计算中国居民(mín)户(hù)均(jūn)住宅数(shù)量(liàng)，我们主要用(yòng)到(dào)上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可(kě)忽(hū)略不计。估算城镇居民(mín)户均住宅套数(shù)分(fēn)三步(bù)走：

　　第一步(bù)，将1999年以来(lái)每年商(shāng)品住宅销售套数相加，我们就能够得(dé)到当前商(shāng)品住宅总存量(liàng)。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商(shāng)品住宅比例，推(tuī)算(suàn)得到居民住宅总(zǒng)套数(shù)。

　　第三(sān)步，将城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品(pǐn)住宅总数除以家庭户数，我们就能够得到城镇户(hù)均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数(shù)/住(zhù)宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前(qián)缺乏一个(gè)准(zhǔn)确(què)统计。我(wǒ)们利用(yòng)既有(yǒu)统计数据(jù)，大(dà)致测(cè)算得到中国存量房地产套(tào)数，并进(jìn)一(yī)步推算中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一(yī)）城(chéng)镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住(zhù)宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.64套(tào)商品住宅（包(bāo)含现(xiàn)房(fáng)和期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新(xīn)房销售中期房占比近9成。本文(wén)去除商品住宅累计销售套数里的期房(fáng)销售，得到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以(yǐ)2022年商品住(zhù)宅现房套数(shù)计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截止到(dào)2022年商品住宅累计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期房销(xiāo)售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在(zài)2-3年，并(bìng)考虑到交房后装(zhuāng)修的时间，取最大(dà)值(zhí)3年(nián)。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前(qián)中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住(zhù)宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户(hù)均(jūn)拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要进一(yī)步推算中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)拥有(yǒu)的(de)户均(jūn)住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据(jù)显示中国(guó)城镇居民的(de)住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅(zhái)。其中(zhōng)自(zì)建住宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占(zhàn)比6.1％，通(tōng)过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁(lìn)廉租房与其他(tā)住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租(zū)赁其他(tā)住(zhù)宅和购买二手房(fáng)都(dōu)是商(shāng)品(pǐn)住宅，因此将(jiāng)租(zū)赁其(qí)他住宅、购(gòu)买商品住宅与购买(mǎi)二手房加总(zǒng)，得(dé)到(dào)商品(pǐn)住宅占居民所有住宅的(de)比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年(nián)-2022年期间商品(pǐn)住宅增(zēng)幅为过去十年(nián)变(biàn)化(huà)幅度的20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际变化(huà)比例，从而我们估(gū)算出2022年商(shāng)品住宅所占比(bǐ)例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国(guó)平均每(měi)户城(chéng)镇家(jiā)庭拥(yōng)有0.86 套(tào)住宅。但考(kǎo)虑已(yǐ)购期(qī)房，中国(guó)平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥(yōng)有1.02套住宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年(nián)内(nèi)陆续交付使用，到(dào)2024年，中国平均每户城镇家(jiā)庭都会(huì)拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一(yī)套(tào)房(fáng)的三点含义

　　既然(rán)城镇(zhèn)居民已经达(dá)到了户均一套房的程度，“户户有房”是(shì)否意味着中国城镇化进展终结，甚至意味(wèi)着中国地产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）化妆品条码697开头是什么成分，条形码697开头代表什么标准>户均一套房并不意味着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人(rén)口流(liú)动、居民换房等(děng)因素产生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅(zhái)套户(hù)比均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比最高(gāo)，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房(fáng)，就会造成人口净流入地的住宅(zhái)市场供不应求，造成房价或(huò)房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿(yì)，省(shěng)内流动(dòng)人口(kǒu)和(hé)省际流动人口分(fēn)化妆品条码697开头是什么成分，条形码697开头代表什么标准别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家县城买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南(nán)大(dà)学2017年的中国城乡人口流(liú)动调(diào)查数据显示(shì)，在上海、杭州以(yǐ)及南京工作(zuò)的流(liú)动人口(kǒu)在老家(jiā)拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引打工人，但高(gāo)房价迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两(liǎng)套房，在高房价的大城市租赁一(yī)套房，在房价较低的县城购买一套房。所以说户均一(yī)套房(fáng)无法(fǎ)满(mǎn)足(zú)庞大(dà)流动(dòng)人口(kǒu)的(de)租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前(qián)，中国的(de)城镇住宅中依然(rán)有不少老旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三成家庭(tíng)，也(yě)就是(shì)约9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年(nián)以前建(jiàn)成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松散(sàn)、设施(shī)陈旧、安全隐患大(dà)等问题(tí)，如电(diàn)线老化、管道等基础设施陈(chén)旧，给住户的生活带来了很大的不便和(hé)安全隐(yǐn)患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建成的(de)老旧住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅(zhái)面(miàn)积占(zhàn)比仅为(wèi)27.6％。仍然存(cún)在(zài)5％左右(yòu)的家庭(tíng)没有独立(lì)卫浴和厨房(fáng)。这(zhè)类(lèi)上(shàng)世纪(jì)修建的老旧(jiù)小(xiǎo)区(qū)很(hěn)难(nán)满足(zú)现代生活(huó)需(xū)求，在未来大(dà)都会(huì)被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的(de)家(jiā)庭住宅为一居室和(hé)二居室，户(hù)型偏(piān)小。其中(zhōng)一居室(shì)占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型(xíng)更小，当然(rán)这与城市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地(dì)产的需求驱动力

　　根(gēn)据(jù)七普数(shù)据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住(zhù)宅(zhái)存量总面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和老(lǎo)旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量(liàng)总面积为308.16亿(yì)平(píng)，人均住宅建筑面积为39.45平方(fāng)米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人(rén)均住宅建筑面积小于均值(zhí)，近4成家庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积在(zài)30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建筑面积不(bù)足19平方米，不及全(quán)国人(rén)均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人(rén)均住宅建筑面积低(dī)于15平方米的(de)家(jiā)庭界定为(wèi)住宅存在困难，若按这个(gè)标准算的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积(jī)为40平，即人均住宅(zhái)建筑面积(jī)为50平(píng)，只考虑家庭户人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至少新(xīn)增82亿(yì)平。

　　对比发达国(guó)家(jiā)人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日(rì)本、德国(guó)和英国都高(gāo)于(yú)40㎡，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公(gōng)摊面积后，中(zhōng)国的(de)人均可使(shǐ)用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要的住宅(zhái)总(zǒng)量会(huì)更多(duō)。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来(lái)地产还(hái)会有(yǒu)需求么？

　　我们(men)测算得到(dào)中国城镇家庭(tíng)户均1套房(fáng)，看似已经(jīng)户户有房。即便如此(cǐ)，中国人口静态结构和(hé)动态趋势演绎(yì)，决定了中国未来地(dì)产仍有(yǒu)需求释放。户(hù)均1套住宅现实之(zhī)下(xià)，中国未(wèi)来城镇住宅需求主要来(lái)自于四个方面。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)缩(suō)小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国(guó)城镇家(jiā)庭户均(jūn)人口数不(bù)断下降，六普显(xiǎn)示城镇户(hù)均人口规(guī)模为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇户(hù)均(jūn)人口规模为2.62人/户(hù)，一(yī)人户、二人户(hù)的占比明(míng)显(xiǎn)上升，人(rén)口(kǒu)小(xiǎo)家庭化趋势将继续延续，导致户(hù)数会因户均(jūn)人口规模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口(kǒu)迁移导(dǎo)致经济发展带来的新增住(zhù)宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分化日益(yì)明显，资源和生(shēng)产要素逐步(bù)向经济带、都(dōu)市(shì)圈中(zhōng)心城市流入(rù)，区(qū)域经(jīng)济(jì)资源(yuán)分配(pèi)的再集中吸引着(zhe)人(rén)口流入。人(rén)口迁移(yí)势必涉及到(dào)买房租房，给迁(qiān)入地(dì)住宅市场(chǎng)带来(lái)新的增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住(zhù)人口增(zēng)量(liàng)为(wèi)72万，而出(chū)生(shēng)人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人(rén)，自然增加人(rén)口仅(jǐn)为6.5万人，其人口(kǒu)增长主要受益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区(qū)改善性需求(qiú)依然庞大(dà)。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和(hé)原公有住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多(duō)。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个(gè)百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅和原公有住(zhù)宅减少了(le)1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的(de)家庭购买(mǎi)商(shāng)品住化妆品条码697开头是什么成分，条形码697开头代表什么标准宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新增住宅(zhái)需(xū)求中，有7成家庭购买(mǎi)了商(shāng)品住宅。租房、购买经济适(shì)用房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造(zào)，商品住宅的占比(bǐ)势必会(huì)进(jìn)一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设(shè)施配(pèi)套差、没有(yǒu)或(huò)少有物业管(guǎn)理，居民追求美(měi)好、宜居生活的环境，背(bèi)后的改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的改善性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾向(xiàng)于中(zhōng)小户型(xíng)。已(yǐ)有住(zhù)宅家庭希望(wàng)提(tí)高生活品质(zhì)，以小(xiǎo)换大(dà)、以旧换新。2022年底的(de)中央经济(jì)工(gōng)作会议明确(què)指出(chū)支持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为1.71间(jiān)，无论(lùn)是否考虑乡(xiāng)村住(zhù)宅因(yīn)素(sù)，中国的(de)人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数(shù)较(jiào)其他国(guó)家(jiā)依旧存(cún)在不(bù)小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平有(yǒu)着密切正(zhèng)向联(lián)系。随着经济发展水(shuǐ)平的提高(gāo)，中国的人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数与(yǔ)人均住宅建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如果说过去(qù)二十年是(shì)中(zhōng)国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为住宅供(gōng)给存(cún)在不足，供需出现错配，这是过去二(èr)十年房价(jià)快速上涨基(jī)石。那么未(wèi)来将(jiāng)是住宅质量的供(gōng)需冲突。房地产(chǎn)大分(fēn)化时代已至，这种分化不单局限于城市能级之间差(chà)异，优质(zhì)小区和老旧二手房(fáng)之间的差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普(pǔ)查(chá)数据(jù)调查的是(shì)人(rén)，并不是针对住(zhù)宅，因此可能存在统计(jì)偏差。商品住宅占比实际(jì)值可能偏低，其增速(sù)可能超预期(qī)。