文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日(rì)召(zhào)开的全国住房和城乡建设工作会(huì)议提出“有(yǒu)条(tiáo)件的可以进行现房销售(shòu)”，不(bù)足一个月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河(hé)南、四(sì)川、广(guǎng)东(dōng)等地明确表态，试点(diǎn)现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售制(zhì)了，用(yòng)你的钱(qián)，建(jiàn)你的(de)房子(zi)，还烂(làn)尾了，这是(shì)对购房者的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没(méi)钱没实力的别建了，不能把包(bāo)袱甩给(gěi)老百姓(xìng)和社(shè)会，这是房(fáng)地产从大(dà)开发时代(dài)步入高质量发展阶(jiē)段的必然(rán)趋势，也是对购房老百(bǎi)姓的(de)最大保护(hù)。98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全国(guó)套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对(duì)购房民众不公平的预(yù)售制已经过时了，该(gāi)取消了(le)，改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)。以后一手交(jiāo)钱，一手交房，天经地义。当然(rán)二次(cì)房改(gǎi)是(shì)个技(jì)术活，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效机(jī)制，长效机制四大关键(jiàn)是推动(dòng)城市(shì)群战(zhàn)略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定(dìng)和房(fáng)地产税(shuì)。如果按照(zhào)经济规律办事，中国一定(dìng)能实现房地产(chǎn)软着(zhe)陆和(hé)长期平(píng)稳健康发展，跨过这道关(guān)，解好(hǎo)这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制(zhì)、改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)？大家想想(xiǎng)，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售制是对购(gòu)买者(zhě)的(de)单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了(le)所有(yǒu)商品不能交付(fù)的风险。从个(gè)人层面看，预(yù)售制对购房者非常不公平，比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、房屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延期(qī)办理(lǐ)甚至(zhì)不(bù)能交房的(de)风险(xiǎn)。从行业层面看，预(yù)售制助推部分房企过(guò)度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险。取消预售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，这(zhè)样有助于落实(shí)中央房住不炒(chǎo)精神(shén)、有助于保障(zhàng)购房老百(bǎi)姓权益、有助于房企稳(wěn)健发(fā)展，一(yī)举(jǔ)多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什(shén)么建议取(qǔ)消预售制度(dù)？预售制度(dù)怎么来的？国外什么(me)情(qíng)况？简单科普一(yī)下：商品房预售最早(zǎo)源于(yú)中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开(kāi)发商放杠杆的(de)方式(shì)。98年房改，由于商品房短缺(quē)，房(fáng)企缺(quē)资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商品房预售制(zhì)度。其实，当前世界不少国(guó)家存在(zài)预(yù)售制。但是，重点来了！发达国家一(yī)般有严格的监管保(bǎo)障措(cuò)施(shī)，开发商在项目获得政(zhèng)府批准后才可以(yǐ)开始销(xiāo)售，买家在购(gòu)买期房后并非(fēi)像中国一样(yàng)在支付完首付款后从银行一(yī)次(cì)性贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余(yú)全部房款，而是根据开(kāi)发商工程进度在完全交房前进(jìn)行(xíng)分期支付。所(suǒ)以，预售制度是需要严格的资(zī)金监管、分期支付以及违(wéi)约处罚措施作为(wèi)保(bǎo)障的，如(rú)果没(méi)有(yǒu)这(zhè)些保障措施，一定(dìng)会触发(fā)风险(xiǎn)，对购房(fáng)民(mín)众不公平，所以(yǐ)不如借(jiè)机(jī)取消预售(shòu)制度，以后(hòu)改为(wèi)现房(fáng)销售。客观(guān)讲预售(shòu)制(zhì)度(dù)有(yǒu)一定历史阶(jiē)段性(xìng)，现在中国住房进入存量时代(dài)，取消预售(shòu)制(zhì)度(dù)有助于降(jiàng)负债(zhài)降杠(gāng)杆，不再把烂(làn)尾风险甩给(gěi)老百姓和(hé)社会，当然这需要配套(tào)房企债(zhài)务(wù)重组、复工保交(jiāo)楼、恢复(fù)市(shì)场信(xìn)心和(hé)房地产(chǎn)长效机制。这(zhè)是个(gè)技术活，只要坚(jiān)持(chí)市场(chǎng)化改革，中国(guó)一定能化解这个难题，让(ràng)房地(dì)产回归实体经济和居住属性，安(ān)居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制，改为现房(fáng)销售，开(kāi)发商将拼的(de)不(bù)是五花八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是(shì)所(suǒ)见即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众的最(zuì)根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提升(shēng)开发商的建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣(liè)币(bì)。所(suǒ)有商(shāng)业的(de)本质是向善，是以(yǐ)客户为中心，房地(dì)产(chǎn)也不能(néng)例外(wài)，老百(bǎi)姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家人。从这(zhè)个角度(dù)，取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)、实施(shī)现房(fáng)销(xiāo)售是实现老百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业企业(yè)健康发展(zhǎn)的重大措(cuò)施。在当前(qián)的(de)情况下，取(qǔ)消预售制要结合稳楼(lóu)市、房地(dì)产软着陆、打通金融支持当期三好生、新(xīn)模式等(děng)综合施策。

　　作者十年前(qián)在国务院发展研究(jiū)中心参(cān)与财税(shuì)改革方案研究(jiū)时，对预(yù)售(shòu)制、房地产税、人地(dì)挂钩(gōu)、金(jīn)融(róng)稳定、房(fáng)企杠杆率等进行(xíng)过长(zhǎng)期系统的专(zhuān)项研究。（参考后来形成的(de)专(zhuān)著(zhù)《房(fáng)地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城(chéng)市化进程，但背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预售资金(jīn)第三方(fāng)全(quán)程监管，交付时开(kāi)发(fā)商(shāng)凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提(tí)供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银(yín)行监管，享1年(nián)保修(xiū)期(qī)后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十年代在中(zhōng)国香港，楼宇出租是地(dì)产(chǎn)行业(yè)盛行的方式(shì)，但(dàn)有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期(qī)长等问题，分层销(xiāo)售孕育而(ér)生(shēng)。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还(hái)未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临(lín)时住宅，住房的(de)需(xū)求(qiú)是相当高(gāo)，不过大多数居(jū)民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼为单(dān)位，需要雄厚的资(zī)金实力才能购买(mǎi)。虽(suī)然楼宇出租是(shì)中国香港地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金周转期长等(děng)问题。针(zhēn)对这一系列问题，不(bù)少地产商(shāng)开始探求新的方式，如(rú)把楼宇契(qì)约切(qiè)开，即“分契”，然后(hòu)将(jiāng)楼(lóu)宇分层出售。这模式一经(jīng)推(tuī)行(xíng)，购买(mǎi)楼宇的市民数量有(yǒu)所(suǒ)增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基(jī)础上，将“按(àn)揭”模(mó)式引入房(fáng)地产(chǎn)销售，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信(xìn)置业有限公(gōng)司，凭借(jiè)商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳(bó)运(yùn)业务的经(jīng)验，对于商品流通、资金周(zhōu)转(zhuǎn)有着独(dú)到的见解，在(zài)努力(lì)寻求(qiú)方法加快自身资金周转。当时(shí)其在购(gòu)下九(jiǔ)龙的一块(kuài)地(dì)盘后，除了分层出售、还印发售楼说明(míng)书，上(shàng)有文字详尽说(shuō)明(míng)楼宇的(de)地势环境(jìng)、建筑材料、分层(céng)价格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先(xiān)收取买(mǎi)家的(de)订(dìng)金，采用类(lèi)似租金的分期付(fù)款形(xíng)式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有(yǒu)了自己的房产(chǎn)。这种方式减轻了民众购房的资金(jīn)压力，加速了房(fáng)屋的建造和销售，也解决了制造(zào)商的资金问题，降(jiàng)低投资风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措(cuò)。“预售楼花(huā)+分期付款”的销售模式成为当(dāng)时(shí)中国(guó)香(xiāng)港房地(dì)产市场(chǎng)的一大特色，纵观中国香港(gǎng)房地产市场的改革，“卖楼花(huā)”模式高效率地解决了(le)核心的住房供不应求的(de)问题，使房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预(yù)售(shòu)楼花模(mó)式推动(dòng)了中国香港楼(lóu)市几十(shí)年繁荣(róng)，但(dàn)期间也出现过“烂(làn)尾楼”的情(qíng)况(kuàng)，但监管部(bù)门不断完(wán)善(shàn)、规范化(huà)，建立健全的监管(guǎn)机制，促进市(shì)场健康(kāng)发(fā)展。例(lì)如(rú)，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个楼(lóu)盘因建筑费用超支停(tíng)工(gōng)，出(chū)现(xiàn)“烂(làn)尾”情况。在1961年(nián)后，中国香(xiāng)港管理部门提升了对于(yú)预(yù)售(shòu)楼(lóu)花制度的监管，即要(yào)求开发商在预售前，确保地价款已经全(quán)部支(zhī)付，还要证明自(zì)身有资金等能力把项(xiàng)目(mù)完(wán)成，资金需放入律师所托管，支取时(shí)需(xū)律所和(hé)建筑师的核准。为了防止(zhǐ)开发商、律(lǜ)所(suǒ)、建筑师(shī)等造假，套取(qǔ)监管账户资金(jīn)，中国香港要求律师行在银行开设的信托账(zhàng)户（监管账户(hù)）、开发商(shāng)操作等采取全透(tòu)明化机制，且银(yín)行的(de)责任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾(wěi)”情(qíng)况(kuàng)，银行将成最大风(fēng)险方，后(hòu)续(xù)需自身推动项目(mù)完工。随着监管体系(xì)逐步完善(shàn)，出(chū)现“烂尾”的(de)现象(xiàng)较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪(jì)九十年代(dài)，中国内地面临住房需求大和供给(gěi)量(liàng)短(duǎn)缺(quē)问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内(nèi)地优先(xiān)发(fā)展重工业，强调(diào)基(jī)础建设，这一(yī)导向使前期发(fā)展工(gōng)业化的进程大于城市化进程，唯有解决住房基础等城市化(huà)配套问(wèn)题(tí)，才能(néng)进(jìn)一步推进(jìn)城市化。但(dàn)当时推(tuī)行的(de)是“统一(yī)管理，统(tǒng)一分配，以租养房”的福(fú)利分房制度(dù)，住房市场发展起步较(jiào)晚、增速较慢(màn)，福利分(fēn)房制度(dù)也出现了分(fēn)配不(bù)公、效率(lǜ)低、配套差等问题(tí)，因此福利(lì)分房制度不再(zài)适用于当时的(de)国情(qíng)。叠加房地产市场面临(lín)商品(pǐn)房的需求(qiú)量大，而(ér)社会(huì)缺少大型(xíng)房地产开发商，商(shāng)品房(fáng)供应量小的(de)困境，此(cǐ)时引入中(zhōng)国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑(yí)是对(duì)内地房地(dì)产(chǎn)市场的(de)一针强心剂(jì)。从1994年起(qǐ)，中(zhōng)国内地逐步引(yǐn)进中国香(xiāng)港预售商品房(fáng)制度，先后出台多(duō)项(xiàng)文件，大力支持国内房地产(chǎn)市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务(wù)院出(chū)台《关(guān)于进一步深化城镇住房制度改(gǎi)革，加(jiā)快住房建设(shè)的通(tōng)知》文件，决(jué)定停止(zhǐ)住房无(wú)偿实物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供给(gěi)商品(pǐn)化、社会化的(de)住(zhù)房(fáng)新(xīn)体(tǐ)制，从计划经济(jì)下的(de)福(fú)利分房转向市(shì)场经济(jì)的(de)商(shāng)品房(fáng)。房地产市场采(cǎi)用预(yù)售制(zhì)，允许开发(fā)商卖期房，解决了房企缺少资(zī)金和(hé)开发时间周(zhōu)期长的两大难题，开发商以预(yù)售款撬动下一个项目的(de)开发，形成滚动(dòng)开发(fā)模(mó)式，住房供应速度加快。自此中(zhōng)国内地开始房(fáng)改货币化(huà)，中国人(rén)民银行等多方(fāng)迅速出台相关的(de)信贷政策，支持购房(fáng)者，极大作用推动(dòng)了房地产市场的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖(mài)楼花”模式后，经调整形成契(qì)合中国内地的(de)商(shāng)品房预售制度(dù)。预售制的初衷是为了(le)缓解(jiě)房企资(zī)金压力，加快城镇住(zhù)房建设(shè)。具体来(lái)说，是指房地产开发企业(yè)将正(zhèng)在建设中的房屋预先出售给购房者，由购房者支付定金或房款的行为。区别于中国香港，在(zài)中国(guó)内地实(shí)践(jiàn)过程中，商品房预售(shòu)流程为：房地产开(kāi)发商办(bàn)理预售许(xǔ)可证-签订商品房买卖合同-进行备(bèi)案登记和预告登记(jì)-交(jiāo)付房屋。在(zài)购房过程(chéng)中，购房者需(xū)要一次性付清首付(fù)款，并采用(yòng)银行(xíng)贷款的形式(shì)一次性付清剩余房款，换言(yán)之(zhī)，房屋(wū)未建成，开发商可能已拿(ná)到了(le)全部购房款(kuǎn)，这点(diǎn)与(yǔ)中国香港的按照(zhào)工程进度付款有所不同(tóng)。对中国(guó)内地的开发(fā)商而言(yán)，预售制(zhì)商(shāng)品房也(yě)开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的(de)风险确(què)实存在

　　作为中国(guó)内地(dì)商品房销售的最主要方式，预(yù)售制极大缩(suō)短房企现金回笼周期，同时增(zēng)加市场商品(pǐn)房(fáng)供应，推动了(le)城镇化发(fā)展(zhǎn)进程。预(yù)售制在(zài)过去20多年对中国内(nèi)地房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的稳步发展起(qǐ)到了重要作用，不(bù)仅解决(jué)了房地产(chǎn)市场快速(sù)发展阶段的(de)资(zī)金需求，也提高了居民居(jū)住水平，中国内地城(chéng)镇居民从(cóng)筒子楼住到住宅小区，从(cóng)全(quán)民(mín)蜗(wō)居到(dào)基本适居，住房事业(yè)取得巨大进步，数十年(nián)时间(jiān)走完(wán)发达(dá)国家(jiā)几百年城(chéng)镇化路程(chéng)。改(gǎi)革开(kāi)放以来，城镇化(huà)进程(chéng)进(jìn)入快速发展时(shí)期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人(rén)增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面积(jī)由(yóu)7438平方公里(lǐ)增长至(zhì)60721平方(fāng)公里(lǐ)，增长7.2倍。根据(jù)我(wǒ)们发布的《中国住房(fáng)存(cún)量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅(zhái)存量(liàng)从不到(dào)14亿平增至(zhì)313.2亿平(píng)，城镇人均住(zhù)房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套(tào)增(zēng)至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销(xiāo)售最主要方(fāng)式(shì)，2005年中国(guó)内地商品住宅期房销售(shòu)面积占总销(xiāo)售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业的发展。中国内地(dì)房地产(chǎn)历经二十多年长周期繁荣，行(xíng)业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平增(zēng)至(zhì)19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开(kāi)发投资完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面(miàn)积(jī)和销售金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业(yè)的快速发(fā)展(zhǎn)，房地(dì)产企业从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十(shí)年(nián)来房地产也(yě)成(chéng)为拉动中国内地经济(jì)高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产带动的上(shàng)下游产业(yè)链(liàn)特别长，高达50多个行业。2020年(nián)房地产及其(qí)产业链(liàn)占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产业增加(jiā)值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业(yè)链占GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对金融(róng)、批发、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地(dì)产完全(quán)拉(lā)动的投资(zī)占全社会固(gù)定资产(chǎn)投资(zī)的51.5％，其中，房(fáng)地产开(kāi)发投资占(zhàn)固(gù)定资(zī)产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产(chǎn)贷款占银行各项(xiàng)贷款余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上(shàng)信(xìn)托等通道业务，占比超过三分(fēn)之一。从房地(dì)产(chǎn)融资存(cún)量占社融存量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将(jiāng)导致银(yín)行不良率大(dà)幅(fú)上升(shēng)。

　　4）从(cóng)居民(mín)财富效应(yīng)渠道，根(gēn)据(jù)我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国(guó)住(zhù)房市值为62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股(gǔ)债房市值的(de)比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高(gāo)于美国(guó)的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的(de)56％、德国的(de)64％。中国住(zhù)房市值与(yǔ)股债房市值的比例较高，主要是因(yīn)为住房市值高(gāo)，以及(jí)中国(guó)资(zī)本市场(chǎng)发育尚不成(chéng)熟(shú)，直接融资比例较低，股票、债券市(shì)值较低，居(jū)民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认(rèn)，预(yù)售制背后潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在，当前的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制是(shì)对购买(mǎi)者的单方面不(bù)公平制(zhì)度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不能(néng)交付的风险。比如，交(jiāo)房等待期一(yī)般为两(liǎng)年(nián)，在此期(qī)间，购(gòu)房者不仅承(chéng)担银行利息(xī)，还要承担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能(néng)交房等风险(xiǎn)。另(lìng)外，购房者(zhě)和(hé)开发商之(zhī)间的购房(fáng)合同、购房(fáng)者和银行的按揭贷款合同是两个(gè)独(dú)立的(de)合同关系(xì)，如果开发商发生违约，购房者只能根(gēn)据购房合同向开(kāi)发商(shāng)主张权力，但(dàn)依旧需要根据按揭贷款合同(tóng)按时(shí)向银行(xíng)进(jìn)行贷(dài)款偿还，因此(cǐ)购房者承担的风(fēng)险较大。

　　从行业(yè)层(céng)面看，预售(shòu)制助(zhù)推部分房企过度(dù)举债、高杠(gāng)杆(gān)扩(kuò)张，资金若遇到下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁(gē)置等系列风险，进行影响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面(miàn)看(kàn)，银行(xíng)作为按揭(jiē)贷款的(de)发放方，一(yī)旦房企因为市场波动或(huò)经营(yíng)不善，出现(xiàn)资金链断裂等一系列问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过与购房者签订的预售合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如果(guǒ)购房者丧失还(hái)款能力或短期不能(néng)还款等(děng)，则风险完全由银行承担，银行将面临较大的(de)坏账压力。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的预(yù)售监(jiān)管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结(jié)底两个字那就(jiù)是“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售(shòu)管理办法》中(zhōng)明确规定了开发企业(yè)预售商品房所得款项应(yīng)当(dāng)用于(yú)有关的(de)工(gōng)程(chéng)建设，商(shāng)品房预(yù)售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定。但多年以来全国(guó)并没有统一的预售资金(jīn)监管规定，各地实行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重点监(jiān)管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州(zhōu)、合(hé)肥等城市则按照项(xiàng)目的建(jiàn)安(ān)成本乘以建筑(zhù)面积(jī)或者项目工程(chéng)总额(é)报价(jià)计算重(zhòng)点资金。而事实是，不少购房款未进入(rù)监管账户、或进入(rù)监(jiān)管账(zhàng)户(hù)后被挪用(yòng)，导致楼盘没(méi)有资金继(jì)续建(jiàn)设。收楼遥遥无(wú)期，月供却(què)被(bèi)迫(pò)继续还(hái)款。那么，监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)资金如何被挪走(zǒu)的？实际上，在过(guò)去房(fáng)地产大开(kāi)发时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监(jiān)管账户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如工程总承(chéng)包方，以工程(chéng)建设名(míng)义，获(huò)得监管(guǎn)账户(hù)拨付资金，再由工程方(fāng)将资(zī)金转给房(fáng)企，而拨付(fù)的(de)工程(chéng)款，远超工程进度(dù)所需。通(tōng)过这些方(fāng)式套取的资金，在(zài)房企(qǐ)各地项目间(jiān)流动，变相(xiāng)加杠(gāng)杆，这样做提供了(le)资(zī)金流(liú)动性，房企抽调资(zī)金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘建设，形成(chéng)一(yī)种(zhǒng)资金循环高周(zhōu)转模式，但一定程度上把(bǎ)风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外商品房预(yù)售制度呈现以(yǐ)下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于(yú)购房者预(yù)付资金(jīn)，一般设(shè)有(yǒu)定金或预付(fù)款保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购(gòu)房者支付的预付款比(bǐ)例(lì)相对较低，绝(jué)大(dà)部分房款在房屋(wū)交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款一(yī)般(bān)以定金方式支付，或(huò)按工(gōng)程(chéng)进度分(fēn)期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用两种方式发放按揭(jiē)贷款，一(yī)是按工(gōng)程(chéng)进度付款，按揭贷(dài)款按照工程(chéng)进度(dù)逐渐发放(fàng)，购(gòu)房者开始月供；二是(shì)房(fáng)屋交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房天门中断楚江开的楚江指的是什么意思，天门中断楚江开的楚江指的是什么风景名胜屋烂尾保护：为预售商品房提供(gōng)期房(fáng)烂尾保险，在商品房出现重大(dà)延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时(shí)，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付质量(liàng)的保(bǎo)障有两种(zhǒng)方式，一是期房由(yóu)政府或第三方验收(shōu)合格并(bìng)提供(gōng)验收(shōu)凭证后(hòu)，开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得购(gòu)房者支付的房款。二是开发商(shāng)为购房者提(tí)供一定的(de)保(bǎo)修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资(zī)金第三方全程监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭证取得(dé)房款

　　美国期房定金一定期限(xiàn)内无条件返还，最低(dī)首付(fù)比(bǐ)例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余房款交付(fù)后(hòu)按揭还款，交(jiāo)付(fù)前资金由第三方全(quán)程监管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得(dé)房款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金比例一(yī)般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首(shǒu)付(fù)比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定(dìng)金(jīn)或首付(fù)外(wài)，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方面，美国(guó)为防止开发商挪用资(zī)金，购房(fáng)者的定(dìng)金及首付(fù)款由(yóu)第(dì)三方(fāng)公证行或产权保险公司的(de)信托(tuō)账(zhàng)户监管。如(rú)果开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者(zhě)资金可通过申请仲裁取回，且(qiě)不承担(dān)任何责任与损(sǔn)失。而开发商在(zài)房屋建设过程中的(de)资金(jīn)全部来(lái)自(zì)银行，银(yín)行(xíng)根据工程进度向开发商(shāng)提供一定比例的贷款，由于开(kāi)发商挪用资金直接(jiē)损害(hài)银(yín)行利益，银(yín)行有充(chōng)分动机监管开发(fā)商施工进度。开发商在房屋(wū)交付时需取得(dé)由(yóu)政府(fǔ)相关(guān)部门经审查后发放的验收凭(píng)证(zhèng)，通过验收凭(píng)证向银行得到购房(fáng)者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期房(fáng)可(kě)零首付购房，房款按建造工期(qī)进度支付，按揭按(àn)工期放款(kuǎn)后还贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，开发商或(huò)购房者可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发商(shāng)在项目(mù)获(huò)批后即可预售房屋(wū)。签署购房合同前(qián)，购房(fáng)者需支付约2000欧的(de)定金并进行(xíng)预约(yuē)公证(zhèng)，签订合同后定(dìng)金退还(hái)。如由于任何原因不能购(gòu)买(mǎi)，定金(jīn)按(àn)照德国法(fǎ)律(lǜ)全部退还。

　　签(qiān)署购房合同后(hòu)，购房者需支付公证费和土地(dì)交易税(shuì)，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用(yòng)不包(bāo)含(hán)在购(gòu)房款中，属于购房附(fù)加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例，可零首付(fù)购(gòu)房。

　　余款方(fāng)面，德国也采(cǎi)取按工期支付房款的制度，一般分(fēn)7笔进(jìn)行支付，具体支付(fù)节点、比例因项(xiàng)目而异。一般来说，支(zhī)付(fù)节点可分为(wèi)公证后、主体完工、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完(wán)工、室内清(qīng)洁及墙(qiáng)面(miàn)完工、地板(bǎn)完(wán)工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定利率，银行(xíng)按施工节奏分多(duō)次发放贷(dài)款，每笔贷(dài)款给(gěi)予购房者一定天门中断楚江开的楚江指的是什么意思，天门中断楚江开的楚江指的是什么风景名胜使用期限，期限(xiàn)结束后，购(gòu)房者(zhě)开始(shǐ)还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设(shè)计了两(liǎng)种保(bǎo)险(xiǎn)，保(bǎo)险(xiǎn)的(de)功能是当(dāng)房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公司保证(zhèng)开(kāi)发商赔偿或修(xiū)复，开发(fā)商破(pò)产，由(yóu)保险公司负责相应赔偿。保(bǎo)险由开发(fā)商或购(gòu)房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预售制设(shè)有10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严格监(jiān)管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均有一名律师，负责(zé)沟通(tōng)期房交易中的房产、资金、合同等(děng)各个环节，各环节内(nèi)容(róng)确(què)认(rèn)无误后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国(guó)设置了10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制(zhì)，当开发(fā)商出现财务、经营问(wèn)题时(shí)，购(gòu)房者10％的定金(jīn)由(yóu)保险公司赔付，而超出(chū)10％的部分较难追(zhuī)回(huí)。

　　首(shǒu)付方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要在(zài)合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英国采(cǎi)取按工程进度付款的方(fāng)式，但是交房前付款比(bǐ)例相对较低，一(yī)般会在合同签订6-24个月分别支(zhī)付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房(fáng)前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规(guī)定房(fáng)屋必须经过(guò)房(fáng)产公(gōng)证公司的(de)检验验收后才能交付，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期房预售资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)极为(wèi)严格，资金也由律师监管(guǎn)，在确认(rèn)工(gōng)程进(jìn)度、支付(fù)相关款(kuǎn)项过程中，由买房律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开(kāi)发商，即资金(jīn)在进入开发商账(zhàng)户前经过两(liǎng)道关口(kǒu)，有利于保(bǎo)障购房(fáng)者(zhě)资(zī)金(jīn)安全。

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房交易立(lì)法，设(shè)置期房预付款保全(quán)措施(shī)

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发商必(bì)须完成“预(yù)售房(fáng)定金(jīn)保全措施”，交房前付(fù)款比(bǐ)例不超房(fáng)款的20％，开发商违约需返还定(dìng)价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结(jié)束后(hòu)由于房屋供给(gěi)严重失(shī)衡，叠加法(fǎ)律空白，社(shè)会上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑(zhù)物交易法》，经多(duō)次修(xiū)订，目前是(shì)唯(wéi)一(yī)一部规范期(qī)房交易(yì)的法律。

　　定金保护(hù)方面(miàn)，根(gēn)据日本(běn)《宅(zhái)地(dì)建物取引业法(fǎ)》，对购房者支付(fù)定(dìng)金超(chāo)过5％或超1000万日元(yuán)的部(bù)分，法律要求(qiú)开发商必须完成定金保全措施才(cái)可预售。什么是定金保全措施？即买卖双方签订购房合同(tóng)时(shí)，开发(fā)商向金融机构或(huò)指定保证机构或保险机构签订(dìng)定金保证委托合同，设置(zhì)购(gòu)房(fáng)者(zhě)定金的保证或(huò)保险，并将相应的保证金证明(míng)书交付给购房者。除定金外，其他预先支付的(de)购房款也受该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向(xiàng)金融机构或(huò)保(bǎo)证机(jī)构(gòu)或保(bǎo)险公司兑付，同时，开发(fā)商需向购(gòu)房者赔付(fù)违约(yuē)金，一般约为(wèi)房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只需支付最多不超(chāo)20％的(de)定金，签订购(gòu)房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交(jiāo)房后才开始按揭(jiē)贷款，除定金外(wài)的剩余房款(kuǎn)在交房后(hòu)开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新(xīn)加坡期房购房者(zhě)违(wéi)约可(kě)返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余(yú)款按(àn)工程进度支付(fù)，所有资金进银(yín)行专门项目资金账户，交(jiāo)房后(hòu)满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新(xīn)加坡开发商有统一(yī)的选购权合同以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则(zé)进(jìn)一步签订(dìng)购买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比例方(fāng)面，签订购房合同(tóng)后，购房者需支付15％的(de)首付及印(yìn)花税(shuì)，同时购(gòu)房者向银行申(shēn)请按(àn)揭(jiē)贷(dài)款。

　　余款支(zhī)付上，新(xīn)加坡期房(fáng)同样采取按工程进度付款的方式(shì)，《发展(zhǎn)商条(tiáo)例(lì)》对期房(fáng)付款流程(chéng)做了统一详细规定，要求所有开(kāi)发(fā)商遵守，支付(fù)节点一般为合同签订后、地(dì)基完工、框架(jià)完工(gōng)、管道门窗(chuāng)等(děng)完工等，支付(fù)比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款(kuǎn)也依照工(gōng)程进(jìn)度放款，月供(gōng)在此(cǐ)过程中随着(zhe)放出贷款的增加(jiā)而增加，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的订金与付款会存入(rù)银行专门的项目资金账户，账户资(zī)金提(tí)取须与房屋(wū)建设(shè)有关。房屋交付后，购房者(zhě)享受1年(nián)的房(fáng)屋保修(xiū)期，此后购房者支付15％的尾款(kuǎ天门中断楚江开的楚江指的是什么意思，天门中断楚江开的楚江指的是什么风景名胜n)。

　　3 启示

　　一(yī)，短期(qī)来看，当前房地(dì)产到了政(zhèng)策出(chū)手临(lín)界点，重点是保交(jiāo)楼和房企(qǐ)重组(zǔ)。一(yī)方(fāng)面，加(jiā)大对(duì)刚需和(hé)改善(shàn)型需求(qiú)的支持力度，长短兼(jiān)顾妥善应对局(jú)部(bù)停贷现(xiàn)象，重点(diǎn)是(shì)保交(jiāo)楼保复(fù)工(gōng)保民生，给予(yǔ)强(qiáng)有(yǒu)力的(de)金融工具支持。另一方面，从现在起，对还在正常运转的房企(qǐ)包括民(mín)营(yíng)企(qǐ)业，加大(dà)支持力度(dù)，由优质(zhì)房企牵头并(bìng)购重组(zǔ)整个行业，为每个房(fáng)企(qǐ)配套AMC和财(cái)团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二(èr)，中(zhōng)期来看，应充(chōng)分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工(gōng)保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企债务(wù)、恢复市(shì)场信心以及(jí)长效机(jī)制。长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。定金环节，建立开发商违约(yuē)后(hòu)定金保护机(jī)制(zhì)，如将(jiāng)已支付定金冻结至房(fáng)屋交付阶(jiē)段，保障购(gòu)房者(zhě)定金(jīn)安全。签(qiān)订合同环节，鼓励保险公司介入，为房(fáng)屋重(zhòng)大延(yán)期(qī)以及(jí)重大(dà)缺(quē)陷等情况提供充分的保障。余款支(zhī)付环节，建立按工(gōng)程(chéng)进度付(fù)款机(jī)制或交房后(hòu)按揭(jiē)贷款(kuǎn)机制(zhì)，充(chōng)分保(bǎo)护购房者(zhě)的权益。资(zī)金监管环(huán)节(jié)，引入独立(lì)于开发商、银行的第三(sān)方(fāng)资金监(jiān)管机构，或由政府相(xiāng)关部(bù)门直接监管，以此防止资金挪(nuó)用(yòng)现象。交付(fù)环(huán)节，建(jiàn)立商品(pǐn)房保(bǎo)修(xiū)期(qī)制度(dù)。保修期内(nèi)，开发(fā)商应对房屋质量问(wèn)题(tí)全权负责、免(miǎn)费维修，购房(fáng)者在保修期结束后(hòu)支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制(zhì)是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱(qián)，预售制是(shì)权宜之计，现在(zài)全国(guó)套户比超过1，从大开发(fā)进入(rù)存量时代，对购房民(mín)众不公平的预(yù)售制已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售(shòu)。另一(yī)方面，取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的不是(shì)五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道(dào)能不能(néng)兑现(xiàn)的营(yíng)销手段(duàn)，而是所(suǒ)见即所得(dé)的过(guò)硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购(gòu)房民众(zhòng)的最根本最(zuì)实(shí)质的(de)保障，这样将极大的提(tí)升开发(fā)商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币(bì)。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 天门中断楚江开的楚江指的是什么意思，天门中断楚江开的楚江指的是什么风景名胜