饱受争(zhēng)议的(de)二手(shǒu)房交易中介费(fèi)问题，正逐渐得到监(jiān)管部门(mén)的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总(zǒng)局联合(hé)发布了关于(yú)规范房地产经纪服务的意见。意见提及，近年来，部分房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)机(jī)构存在利(lì)用房源客源优(yōu)势收取过高费用、未明码标(biāo)价(jià)、捆绑收费、滥用客户个人信息等问(wèn)题，加重(zhòng)交易当事(shì)人(rén)负担、侵害其合(hé)法权益。

　　基(jī)于上(shàng)述(shù)背景，两部门从(cóng)加(jiā)强从业主体管(guǎn)理、明确经纪服务内(nèi)容、合(hé)理确定(dìng)经纪服务收费、严格(gé)实行明码手握日月摘星辰,世间无我这般人，李白的诗一剑霜寒十四州标价等(děng)十方面，提出了意(yì)见。

　　中原地(dì)产首席分(fēn)析师(shī)张大伟称，随着城市(shì)发(fā)展，一二线城市二手房交(jiāo)易占比逐渐增加。以北京、上海(hǎi)为例，二(èr)手房占市(shì)场(chǎng)成交比例(lì)超过80％，大量二手(shǒu)房成(chéng)交(jiāo)依赖中(zhōng)介居间(jiān)成交，房地产调控重心逐渐(jiàn)从开发商(shāng)过渡到(dào)中介公司。

　　广东省城规院住房(fáng)政策研究中心首(shǒu)席(xí)研究员李宇嘉表示，买房对居民来说属于金(jīn)额不低(dī)的(de)大宗交易，由于二手房(fáng)交(jiāo)易(yì)成本较高(gāo)、交易周(zhōu)期较长，具有非常强的(de)专业性，居民往往通(tōng)过中介(jiè)来完成。但很多中(zhōng)介利用信(xìn)息不对称(chēng)等问题，将非必要的收费夹带其中(zhōng)，如收取过桥融资、按揭(jiē)费、担保(bǎo)费(fèi)等(děng)，对居民(mín)造成额外(wài)的负担，而且这(zhè)些服务事项并未明码标价(jià)。

　　对于二手房(fáng)市场交(jiāo)易(yì)过程中存在的(de)“乱象”，李宇嘉(jiā)指出，对包括经纪(jì)服(fú)务在内的相关市场交(jiāo)易行为及其主体进行规范和秩(zhì)序整顿，是房地产市场管理和调控的主题。“当下，推进这(zhè)项(xiàng)工作的意(yì)义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介收费(fèi)问题成(chéng)监管重点

　　二手房(fáng)市场(chǎng)中，历来对房地产经纪服务行(xíng)业关注最多的(de)一个话题，便是房地产经纪服(fú)务费的问题。

　　张大伟认为，未来(lái)相关部门主要监(jiān)管(guǎn)的重(zhòng)点(diǎn)，将是对房地产经纪服(fú)务收费(fèi)及中介交易进(jìn)行规范。

　　在热点城市，二手房屋交易过(guò)程中(zhōng)，部分价(jià)值(zhí)不菲的房屋，往往要(yào)缴纳一(yī)笔金额不低的中介费(fèi)。以北京某房(fáng)地产经(jīng)纪服务机构2.7％的(de)服(fú)务费率计(jì)算(suàn)，一套1000万元的房屋，中(zhōng)介(jiè)费约为(wèi)27万。

　　在合理确定(dìng)经纪服务收费上，两部门在此次意见中提及，房地产经(jīng)纪机构要合理降低住房买卖和(hé)租赁经(jīng)纪服(fú)务费用。鼓励按照成交(jiāo)价格越(yuè)高、服(fú)务费率(lǜ)越低的原则实行分(fēn)档定价。引导由交(jiāo)易双方共同承担经纪服务费用。

　　据(jù)张(zhāng)大伟介绍，目(mù)前房地产经纪服(fú)务(wù)收费标(biāo)准的最早依(yī)据(jù)是1995年国家计委建(jiàn)设部下(xià)发的《关于房(fáng)地(dì)产中(zhōng)介(jiè)服务收费的通知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代理收费(fèi)，按成(chéng)交价(jià)格(gé)总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为例(lì)，目前北(běi)京市(shì)执行的2014年更新后的(de)收费(fèi)标准，即根据(jù)这样的规定：“少数(shù)特别复杂的住宅(zhái)买卖经(jīng)纪服务，经交易各方协(xié)商同意，可在规(guī)定的收费标(biāo)准基础上适当(dāng)上浮(fú)，上浮(fú)幅度(dù)最(zuì)高不(bù)得超过10手握日月摘星辰,世间无我这般人，李白的诗一剑霜寒十四州％。”这意(yì)味着，当前北(běi)京二(èr)手房(fáng)中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着“简政放权”的精神，北京2015年取消了房地产中(zhōng)介服务等57个政府定价，房地产经纪服务收费多少由各中介(jiè)机构自行决定。

　　“房产中介机构在实际收取费用过程中，相关监管部门(mén)当前并未明确具体的中(zhōng)介费率(lǜ)，中介机构(gòu)仅需在服务(wù)过程中对收费标准进行明码标价即可。而房地产经(jīng)纪服务机构(gòu)在具(jù)体收(shōu)取过程中，会结合(hé)房(fáng)屋价(jià)值及工资标准，综合计算出(chū)合适的中介费率。”张大伟补(bǔ)充(chōng)道。

　　对于(yú)明码标价(jià)问题(tí)，两部门在此次意见中提及，房地产(chǎn)经(jīng)纪机构应当在经营门店(diàn)、网站、客(kè)户端等场所或渠道，公示服(fú)务项目、服(fú)务内容和收费(fèi)标准，不得混合(hé)标价和捆绑收费。房地产经纪机构提供的基(jī)本服务和延伸服务，应(yīng)当分别明确服务(wù)项目和收(shōu)费标准。房地产经纪机构收费前应(yīng)当向(xiàng)交易(yì)当事人出具收费清单，列明收费(fèi)标准、收费金(jīn)额，由当事人签字确认。

　　另外，对(duì)收费明显(xiǎn)高(gāo)于市场(chǎng)平均水平的房(fáng)地产经纪机构，住房(fáng)和城(chéng)乡建设部(bù)门将(jiāng)会同市场监管(guǎn)等(děng)部(bù)门采取约谈等综合措施进行(xíng)重点监管。市场监(jiān)管部门会(huì)同有(yǒu)关部门依法查处不按规(guī)定明码标价、操纵经纪(jì)服务收费等违反价格和反(fǎn)垄断法律法规的行(xíng)为(wèi)。对(duì)房地产经(jīng)纪机(jī)构相关违(wéi)法违(wéi)规信息，市场监管部门(mén)要依法依规纳入(rù)国家企业信用信息公示系统。

　　房屋中(zhōng)介费要降了？

　　鼓励按(àn)照成交价格越高(gāo)、服务(wù)费率越低的(de)原则实行分(fēn)档定价，是(shì)否意味着(zhe)，未来豪宅的中介费有望大幅降(jiàng)低？

　　中原(yuán)地产华南区总(zǒng)裁(cái)兼深圳中原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成交(jiāo)价格(gé)越高、服务费率越(yuè)低(dī)的原(yuán)则(zé)实行分档(dàng)定价，合理降低住房买卖和(hé)租赁经纪(jì)服务费用，主要还是(shì)规范行业，打击收费过高的经纪机(jī)构，但对市场影响有限，“以深圳(zhèn)为例(lì)，深圳市(shì)场豪宅(zhái)和普宅本来收费就不同(tóng)，各家收费普(pǔ)遍(biàn)在合理范围内，加上经(jīng)纪服务费用对(duì)市场(chǎng)的影响(xiǎng)不大(dà)。”

　　张大伟指出(chū)，由于当前两部门提出的意见仅为鼓励性质，即只(zhǐ)是纲领性文(wén)件而非(fēi)规定，未来(lái)如何具(jù)体认定其中的(de)细则，还(hái)需(xū)要(yào)看各城市落(luò)地执行(xíng)情(qíng)况。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从目(mù)前市场看，经纪服务(wù)领域的调(diào)整(zhěng)改善、规范化，有利于(yú)行业健康发(fā)展。同(tóng)时，由于二手房很多(duō)房(fáng)源在产(chǎn)权方面有瑕疵，如产权抵押、不同(tóng)税(shuì)费等都可能对交易产(chǎn)生影响，这对房地产经纪(jì)服务行业(yè)的专业性提出(chū)更高的要求。”

　　58安居(jū)客研究院(yuàn)研究总监陆骑(qí)麟(lín)指出(chū)，在二(èr)手房买卖过程中，原本应该由上下家(jiā)各支付一半的中介(jiè)费，但在(zài)一(yī)些热(rè)点城市的二手房(fáng)交(jiāo)易(yì)过程中，往往会有这样的(de)情形，因部(bù)分(fēn)购房者处于弱势地位(wèi)，从而(ér)会出现中介费及税费均(jūn)由购房者来承担。即(jí)使一些房(fáng)东愿意承担中介费，这(zhè)部(bù)分费(fèi)用也可能通过转嫁的方式(shì)，在房(fáng)价中(zhōng)有所体现。

　　“上家(jiā)把中介(jiè)费转嫁给下家，市场这种所谓‘约(yuē)定(dìng)俗成’的情况(kuàng)，一(yī)些房(fáng)产中介公司将其视为向(xiàng)购房者(zhě)单边收费的行为。部分中(zhōng)介公司可能会利用其支配地位，在原先经纪(jì)服务(wù)收费的基(jī)础上，再次向房东收取费用，而这(zhè)部分费用，房东往往会(huì)将(jiāng)其转再次(cì)转(zhuǎn)嫁给购房者(zhě)，这实(shí)际上相(xiāng)当于变相推高(gāo)了房价(jià)。两部门(mén)提出(chū)严禁(jìn)操纵经纪服务收费，不仅有利于提高交易中操(cāo)作的透明(míng)度，也有利于房价的稳(wěn)定(dìng)。”陆骑麟称。

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