近两(liǎng)年(nián)火爆的创(chuàng)新(xīn)产(chǎn)品公募REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎(yíng)来除息日，公(gōng)募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示，强制分(fēn)红机制是公(gōng)募(mù)REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分红体现出(chū)该(gāi)类产品长(zhǎng)期投(tóu)资价(jià)值，通过观测经营活动(dòng)现金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层(céng)资产运营(yíng)情(qíng)况的“窗口”。他(tā)们也提醒普通投资者注意，与产(chǎn)权类项目相(xiāng)比，特许经营(yíng)REITs项目在(zài)经营权到期后不再产生现金收(shōu)益，特(tè)许经营权分(fēn)红目(mù)前(qián)已包含了利润分配和本(běn)金的归还(hái)，在选(xuǎn)择投资标(biāo)的时应了解资产类型和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分(fēn)红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆(lù)续迎来除息日，此外(wài)尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了高比例的(de)稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分配金额(é)的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年(nián)分配金(jīn)额占可供分配金额比例(lì)平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人对此表示，投(tóu)资(zī)公募REITs的主要收益(yì)来(lái)源为持有(yǒu)期(qī)分红收(shōu)益(yì)，以及基金份额交(jiāo)易(yì)价格的变(biàn)化。基金份额(é)二级市场(chǎng)价格受到(dào)公募(mù)REITs资(zī)产(chǎn)运营情况及(jí)市场因素(sù)的(de)综(zōng)合影响，较易引(yǐn)起波动。与此相比(bǐ)，基金(jīn)分(fēn)红预(yù)期(qī)则更(gèng)有规律可循。公募(mù)REITs的分(fēn)红主要来自基础设施资产的经营现(xiàn)金流(liú)，投资人通过基金募集材料和信息披(pī)露文件，结合行(xíng)业及市场情况，可以分析基础(chǔ)设施项(xiàng)目的经营业绩，作为进(jìn)行(xíng)投资决策的(de)重要参考。

　　“相对于基(jī)金份额二(èr)级市场价(jià)格变化导(dǎo)致的浮盈或(huò)浮亏，分红作为基金份额持(chí)有人实际获得(dé)的现(xiàn)金收益，对于长期(qī)投资者更(gèng)具参(cān)考价(jià)值。”中金(jīn)基金相关负(fù)责(zé)人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中(zhōng)心(xīn)运营高级副总监李华平也表示，根据《公开募集(jí)基础(chǔ)设施证(zhèng)券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规(guī)要求(qiú)，基础设(shè)施基金应当将90％以上合并后基金年度可分配金额(é)以现(xiàn)金形式分配(pèi)给投资者，强制分红机制(zhì)是(shì)公募REITs的主要(yào)特征之(zhī)一，稳定的(de)分(fēn)红机制体现(xiàn)出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金也认(rèn)为，从投资角度(dù)来看，基础(chǔ)设施(shī)公募REITs同时具(jù)备“股性(xìng)”和“债性”双重特(tè)点。二(èr)级市场价格反(fǎn)映这类产(chǎn)品“股性”的一面(miàn)，分(fēn)红(hóng)体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于(yú)债(zhài)券(quàn)派息，但不(bù)等同于债券(quàn)的固定利息回(huí)报，而是由可供分配现(xiàn)金(jīn)决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资(zī)品类，为资产配置(zhì)多元化(huà)提供抓(zhuā)手，具有(yǒu)较强(qiáng)的配(pèi)置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能够帮助机(jī)构投(tóu)资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相(xiāng)对(duì)于投资债券相对高的(de)收益性，在有效控制风(fēng)险(xiǎn)的前(qián)吸潮是什么意思，弄瓦之喜什么意思提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对(duì)于未来分红水平(píng)的预(yù)期，也是影响REITs基(jī)金二级市场价格走势的(de)关键因素(sù)之一。

　　从(cóng)近期公(gōng)募REITs的二级市场表现(xiàn)看(kàn)，截(jié)至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收(shōu)于(yú)975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢(yíng)主要(yào)股(gǔ)票和债(zhài)券(quàn)宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日(rì)，有20只(zhǐ)公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产品(pǐn)受(shòu)宏观(guān)经(jīng)济的影(yǐng)响，可分配金额完成率不(bù)达预期(qī)，一定程度上影(yǐng)响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二(èr)级市场的(de)价格波动受多(duō)重因(yīn)素(sù)的影响，投资收益(yì)是影响REITs二级市(shì)场价格的主(zhǔ)要因(yīn)素之一(yī)，而稳定的分红有利于吸(xī)引投资(zī)者参与公募REITs二级市(shì)场的(de)投(tóu)资。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人(rén)也表示，近期经济预期恢复，一方面市(shì)场热(rè)点呈现向股票(piào)和债券回归的过程；另一方面(miàn)，基础设(shè)施项目的(de)经营(yíng)业绩(jì)相对经济活力的改善有一定(dìng)的滞后性(xìng)。

　　此外(wài)，公募(mù)REITs在(zài)分红除(chú)权(quán)日(rì)，将对基金份额的(de)开(kāi)盘指(zhǐ)导价做调减处理，调减金额根据单位基金份(fèn)额(é)的(de)分红(hóng)金额进行计(jì)算。除权操作是对分红(hóng)前后基金份额(é)净(jìng)值变化(huà)的修正(zhèng)，使(shǐ)投(tóu)资(zī)人在基金(jīn)分红前后均可以(yǐ)获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资(zī)者长期投资的信心，同时需(xū)结合持(chí)有产品的特性，关注二(èr)级市场扰动对整体收益的(de)影响程度(dù)。”中航(háng)基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利润分(fēn)配和本金归还

　　普(pǔ)通投资者应了解底(dǐ)层资产(chǎn)情况

　　多(duō)位业内(nèi)人士(shì)还提醒，与现有(yǒu)公(gōng)募基金(jīn)分红前提是本金之上的增(zēng)值(zhí)部(bù)分不同，特许经(jīng)营(yíng)权REITs基金运作期间的“分红”界定(dìng)为“分派”更为准确，分派的(de)是本金(jīn)与(yǔ)增值两个部分(fēn)，两(liǎng)个部分之间的比例(lì)是变动的，与现有公募(mù)基金分红差异很大，大多数普通投资(zī)者(zhě)可能把“分派”金额(é)误认为是持续分红(hóng)。吸潮是什么意思，弄瓦之喜什么意思一旦30年、40年、50年(nián)、60年等(děng)合同年限(xiàn)到期后基金价(jià)值面临极大不确定性(xìng)，这(zhè)是该类投资者应该(gāi)注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产(chǎn)类型，持有产权(quán)类产(chǎn)品的收益主要包括每(měi)年的(de)现金分红及(jí)资产增值的收益，而持(chí)有特(tè)许经营(yíng)类产品(pǐn)的收益主要来自项目每年(nián)的现金(jīn)分红(hóng)。其中，特许经(jīng)营权(quán)类资产的分红包(bāo)括了利润分配(pèi)和本金的归还，两者的比率(lǜ)也(yě)是变动的，对特许经营权(quán)类资产(chǎn)的公募REITs可以内部收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通(tōng)投资者(zhě)在选(xuǎn)择投资标的(de)时，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的(de)类型。

　　中航基金也(yě)表(biǎo)示，从细分来看，各(gè)类公募REITs分(fēn)红因底(dǐ)层资产属性不同而形成区别(bié)。特许经营(yíng)权类的(de)公募(mù)REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强(qiáng)。而产权类的(de)公募REITs分红(hóng)主要为(wèi)“收益(yì)”，更看重(zhòng)底层资(zī)产的价值增值，所(suǒ)以相对股性偏强。普通投资者在选择公(gōng)募REIT时，需要(yào)考虑底层资产(chǎn)属性(xìng)，对所选(xuǎn)择产品的(de)二级市场(chǎng)价格和分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认(rèn)为，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营项目在经营权到期后(hòu)不(bù)再能产生(shēng)现(xiàn)金(jīn)收益，因此将可(kě)供分配金额的分(fēn)配理解为“分(fēn)派”比“分红”更(gèng)加(jiā)准确。基于这(zhè)个特点，剩余经营期限较短的(de)特许经(jīng)营(yíng)项目(mù)，通常具备更高的分派率水平。对于剩余期限较长(zhǎng)的特许经营权项目，即使分派率相对较低(dī)，也有足够(gòu)年限收回本金(jīn)并取得收益(yì)。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒(xǐng)投资者注(zhù)意，特(tè)许经营权项目(mù)的分派金额包含了投资本金，在不进行扩募(mù)的(de)情况下，基金(jīn)份额单价随着分(fēn)派进度(dù)逐年下降是(shì)正常现(xiàn)象(xiàng)，投资(zī)特(tè)许经营(yíng)权REITs的收(shōu)益来(lái)自(zì)项(xiàng)目剩(shèng)余期限产生(shēng)的现金流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产权(quán)类项目的(de)土地(dì)或建(jiàn)筑的剩(shèng)余(yú)使用年限一般(bān)较(jiào)长(zhǎng)，再加上到(dào)期(qī)后通过对建筑的(de)更新改造或(huò)补(bǔ)缴土(tǔ)地(dì)出让(ràng)金等追加投资，有机会进一步延长经营期(qī)限。这种类似永续经(jīng)营的假设反映在(zài)基础资产的估(gū)值上，使产权类REITs具(jù)备更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底(dǐ)层资产运营情况

　　在基金分红的时(shí)点，多位业(yè)内人士还表示，在产品分(fēn)红期，投资者可以观测经(jīng)营活(huó)动现金流(liú)、可供(gōng)分配现金、内部收益(yì)率等指标，来观察(chá)和(hé)评(píng)估项目底层资产的运营(yíng)情况。

　　中航(háng)基金表示，年报指标中(zhōng)，跟现金相关的指标(biāo)有两个(gè)：一是年报中(zhōng)披露的经营(yíng)活动现金流，二是可供(gōng)分(fēn)配现金，二者存在(zài)本质性区别。经(jīng)营活动产生的现金净流量是指(zhǐ)企业(yè)经营、筹资、投资产生的现金流，基于企(qǐ)业本身经(jīng)营活(huó)动(dòng)产(chǎn)生；可供分配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润表的项目进(jìn)行调(diào)整，加期初(chū)现金，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作(zuò)为资产配置新(xīn)选择，投资价值体现在相对股债市场独立的资产配(pèi)置(zhì)功能，比较适合(hé)长期持(chí)有。建议投资者对(duì)经营权类的资产可以更多关注(zhù)内部收益率的高低，对产权类的(de)资产(chǎn)更多关注分派率高低。因为公募(mù)REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底(dǐ)层资产(chǎn)的经营(yíng)净现金流，所以底层资产运营情况(kuàng)直接影(yǐng)响投资回(huí)报，投资者可综合考虑原始权益人综合实力、运(yùn)营管理机构实力、公募基金管理(lǐ)人实力等多重因(yīn)素来选(xuǎn)择投(tóu)资标的。

　　中信(xìn)证券研报也显(xiǎn)示，公募(mù)REITs进入密集分(fēn)红期，由于分红(hóng)交易(yì)带来(lái)的短期博弈(yì)机会仍在，叠(dié)加此前市场接(jiē)连回调(diào)，建议(yì)投资者关注(zhù)有基本面支撑、填权(quán)效(xiào)应相对明显、同时分红规模较(jiào)为(wèi)可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行(xíng)首年及次年的可(kě)供分(fēn)配金额预测。投资者可以将REITs的(de)实(shí)际分红(hóng)金额与募集材料中披露预测(cè)进行比较分析，结合经济及市(shì)场的实际环境(jìng)，对基(jī)础设施项目的(de)运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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