5月以来(lái)，房地(dì)产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为(wèi)代表的机构对于这一(yī)板块(kuài)已经在(zài)悄然布局。数据显示，以(yǐ)南方(fāng)和华夏(xià)的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时(shí)所公(gōng)布(bù)的总份额(é)均较4月28日时(shí)有小幅增长(zhǎng)。根据基金一季报统计(jì)，龙头与地(dì)方国(guó)企(qǐ)央企获得增(zēng)持，持(chí)仓数量占(zhàn)流通股比重(zhòng)增(zēng)幅五只个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集团+1.71％、中(zhōng)新集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募(mù)基金对房地产的配(pèi)置看，2019年末，公募所持有的房地产(chǎn)行业(yè)标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募所持房地产(chǎn)公司市值在股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更(gèng)是(shì)进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了(le)三年来的首次回升(shēng)，年底这(zhè)一(yī)数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此(cǐ)同时，公(gōng)募对(duì)房地产行业的持股比例也同(tóng)步(bù)回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得(dé)以(yǐ)延续。数据统(tǒng)计显(xiǎn)示，公募重仓持有房地产板块一(yī)季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提(tí)升6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别(bié)为保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓市(shì)值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对于房(fáng)地(dì)产(chǎn)的投资愈发有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一季报汇总(zǒng)的(de)重仓股中，房地(dì)产板块排名最(zuì)高的是保(bǎo)利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而老(lǎo)牌(pái)龙头股万(wàn)科A排在第(dì)96位。对比去年四(sì)季报，变化之处首先在于(yú)几只房地产龙头股从排(pái)位上看均有(yǒu)退步，尤其是万(wàn)科最为明显；其次是金地(dì)集团退出百(bǎi)大之列(liè)。但(dàn)考虑到房地产是复苏链上(shàng)最后(hòu)一环，且(qiě)首季并非行(xíng)业销售旺季，其传导到(dào)二级市场乃至机(jī)构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判(pàn)断房地产已经进入(rù)大分化时代，一二线城市(shì)好于三四线城市(shì)。而映射到(dào)二级市场(chǎng)投资上，配置房(fáng)地(dì)产行业(yè)轻松收(shōu)获行业贝塔的红利期一去不(bù)返(fǎn)了。“如果按照产(chǎn)业周期来分类，包(bāo)括房(fáng)地产(chǎn)等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟(shú)期或者衰退期(qī)的行业，传统认知上(shàng)没有什么投资(zī)机会的(de)。但在这(zhè)几年(nián)特殊的行情里包括煤炭(tàn)、电解铝(lǚ)等类似的行业(yè)也出现了一些机会(huì)，背后的逻辑是供给侧发(fā)生了(le)更大的变化。”一不(bù)愿具名的上(shàng)海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人士(shì)持谨慎乐观(guān)态度(dù)：“行业前(qián)几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年(nián)销售(shòu)面积很难再出现了，2022年光是(shì)居民(mín)存款数量增(zēng)加了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平(píng)方米建筑(zhù)面积，考虑存量地(dì)产(chǎn)的更(gèng)新(xīn)，也有近(jìn)10亿平方(fāng)米。需求端还需(xū)要有一定的政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无(wú)论从城镇化的(de)进程，还是人均住房面积（接(jiē)近30平/人），我国均已(yǐ)告(gào)别住房短缺时代，而目前居(jū)民(mín)的杠杆率和房(fáng)价收入也不(bù)支撑每年18万亿元的销售(shòu)额，以及过(guò)快上行的房价，因而(ér)行业高增的时代已(yǐ)经过去，未来行业的需求或将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容(róng)易出(chū)现信(xìn)用风险问题（类似2022年(nián)的民营地产爆雷），行业进入到(dào)供(gōng)给侧出清的(de)过(guò)程。这个过程中(zhōng)，综合竞争力强的公(gōng)司就(jiù)能够(gòu)通(tōng)过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当(dāng)行业需求见顶回(huí)落时，行业的贝塔已经(jīng)过去(qù)了，但不代表没有投(tóu)资机会，机会在于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或(huò)许也是基于这样的认识转变，精(jīng)耕(gēng)细作个股成为公募乃至整体机构(gòu)的(de)务(wù)实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国(guó)企(qǐ)、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来(lái)看，《红(hóng)周(zhōu)刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板块个(gè)股，在纳入统计(jì)的124只房地产(chǎn)类标(biāo)的(de)股中(zhōng)，本月以来实现股价(jià)上(shàng)涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排名前(qián)五(wǔ)的公司(sī)月内涨幅(fú)超过(guò)了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海(hǎi)、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名(míng)第一(yī)的(de)上(shàng)实发展，五一假期归(guī)来后日成交量明(míng)显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交易日收出涨(zhǎng)停。从(cóng)该股的基本面来看(kàn)，上实(shí)发展的主营业(yè)务为(wèi)房地产开发(fā)与经营。公(gōng)司(sī)的主(zhǔ)要产品及服务为房地产销售、房地产租赁、物业管理(lǐ)服(fú)务、工程(chéng)项目、酒(jiǔ)店(diàn)经营(yíng)。从业(yè)绩数据来看(kàn)，2022年，其实(shí)现营(yíng)业收(shōu)入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营(yíng)业总收(shōu)入27.87亿元(yuán)，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿(yì)元，同比(bǐ)扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过从十大流通股股东来看，各类(lèi)机构都(dōu)有对其布(bù)局的例(lì)子。以3月31日时的首季十大(dà)流通股股东来(lái)看， 具体包括公募的(de)上银基金、私(sī)募的迎水文(wén)龙、中央(yāng)汇金、长城资产管理公司(sī)等都跻身前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂(zàn)时排(pái)名(míng)第二的浦东金桥也是上海本(běn)地房(fáng)企，其第一季(jì)度(dù)的(de)收入利润规模(mó)大幅(fú)度复(fù)苏。究其原(yuán)因，一方(fāng)面是该公(gōng)司后(hòu)疫情时代(dài)出租率复苏(sū)至(zhì)近年来最(zuì)高(gāo)，另一(yī)方面则是公司(sī)拿地结算持(chí)续性向好(hǎo)，从数字(zì)上看，一季(jì)度(dù)新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好(hǎo)背景下，自(zì)然也吸引了知名机构在其(qí)中持续(xù)驻足。从第一季度十(shí)大流通股股东来(lái)看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰的两只产品依然(rán)在(zài)前十中，这(zhè)也是连续第三(sān)个(gè)季(jì)度他有的两只产(chǎn)品杀入前十。同时榜单中还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比(bǐ)投资(zī)局，其(qí)当(dāng)季(jì)还小(xiǎo)幅增加(jiā)了持股(gǔ)。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域(yù)性(xìng)地(dì)产(chǎn)公司外，荣安地产则是主要布局在深圳(zhèn)的地产公司，一季报交出的也是一份报喜的成绩单(dān)：首季公司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红(hóng)周刊》注意到两只公(gōng)募指基首季新杀入(rù)十(shí)大流通股股东行列。具体说来， 南(nán)方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第cac2制取c2h2，cac2形成过程电子式七位，富国(guó)中(zhōng)证指数1000增强则(zé)排名第九位，此外联(lián)袂出现的机(jī)构还有QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴(xīng)证全球基金相关人士分析：“经历过(guò)行(xíng)业洗牌和(hé)兼并重(zhòng)组后，龙头(tóu)的价(jià)值更为笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优质(zhì)土地供给(gěi)较(jiào)多(duō)（券(quàn)商测算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大(dà)多数房(fáng)企受(shòu)限于信用问题(tí)或者资金(jīn)紧张没(méi)法拿地，龙头(tóu)房企趁机获(huò)取低成本土(tǔ)地(dì)，龙头(tóu)房企的拿地力(lì)度（拿地金额/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从(cóng)融资上看(kàn)，龙头房企杠(gāng)杆(gān)率较低(dī)，净负(fù)债率基本(běn)在(zài)70％以下，而其他房企的(de)净(jìng)负债率(lǜ)普(pǔ)遍都在100％以(yǐ)上，加杠(gāng)杆(gān)空间有限，从融资成本看，龙(lóng)头(tóu)房企的融资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的销售(shòu)额增速为9％，而(ér)TOP14的(de)销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中特估的浪潮下(xià)，央国(guó)企地产股或存在发展(zhǎn)的大好机会。中信证券(quàn)指出：“房地产行业的结(jié)构性机会依然存在，少部分公司(sī)尤其(qí)是央企占据显著优势，其主要(yào)又(yòu)体现为库(kù)存的优势。央企地产公司，现阶(jiē)段表现出较低的融资成(chéng)本，优质的开发资源(yuán)和良好的不(bù)动产资产运营能力的多重竞争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即使没有cac2制取c2h2，cac2形成过程电子式(yǒu)中特估，国央(yāng)企相较于民营地产公司(sī)也是更有优(yōu)势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关系(xì)等问题，市场(chǎng)对民营(yíng)房开企业(yè)的资产会有更多担(dān)忧(yōu)和质(zhì)疑，所以在这一轮(lún)行业(yè)出(chū)清的过(guò)程中，央国企相较(jiào)于民企来说估值(zhí)的修复更明(míng)显。中特估的角度从中长期(qī)的维(wéi)度看，行业的逻辑(jí)在于集中度提升(shēng)后，行业进入高质量发展阶段，具备较快速发展阶段更稳(wěn)定且可预期(qī)的盈利(lì)和现金(jīn)流创造能力，以此带来估值中枢的提升(shēng)，应该关注(zhù)估(gū)值相对较低，企业自身资产的质量好、运营(yíng)能力强、可以创造持(chí)续现(xiàn)金流(liú)的(de)企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比(bǐ)较低，行业内(nèi)部将出(chū)现分(fēn)化，要(yào)关注将(jiāng)受益(yì)于行业集(jí)中度提升的头(tóu)部公司。”星(xīng)石投资首(shǒu)席(xí)研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机构这一思(sī)路的话，或(huò)许(xǔ)还是保利发展、招商(shāng)蛇口等国资(zī)背景龙头(tóu)前途更为(wèi)光明。不过(guò)国(guó)投瑞银基金投资部(bù)副总监(jiān)綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持(chí)续观(guān)察国企央(yāng)企(qǐ)在三个(gè)方面是否可以维(wéi)持，首先是融资成本(běn)保持低(dī)位，其次是销售(shòu)份额持续提升，再次是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速(sù)度缓(huǎn)慢(màn)

　　机构(gòu)需(xū)要多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根(gēn)据房企(qǐ)一季报梳理发现，对于(yú)2022年的(de)业绩出现(xiàn)的整(zhěng)体下(xià)滑(huá)，2023年一季度的业(yè)绩分化更(gèng)趋明显，保利发(fā)展、滨(bīn)江集团等房(fáng)企营收、净利均实现了(le)业绩的(de)回(huí)正，甚至是较大增速的增长。而这些公司也是机构的(de)重仓对(duì)象(xiàng)。

　　对(duì)此(cǐ)，知名(míng)房地(dì)产(chǎn)业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主要是因为过去(qù)两三年时间，尤其是(shì)在2021年下半年民(mín)营(yíng)房cac2制取c2h2，cac2形成过程电子式企(qǐ)不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续性地(dì)拿地(dì)，且主要集(jí)中在核心城市，投资(zī)力(lì)度较大。投(tóu)资的(de)驱动(dòng)能够推动房企销(xiāo)售业(yè)绩的增长，从而(ér)在2023年一季度(dù)市场恢复但仍(réng)处(chù)于调整的过程中，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒表示，在房地产的复(fù)苏过(guò)程(chéng)中，还(hái)面临着一些(xiē)不确定性。其实整个(gè)市场从(cóng)四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极(jí)个(gè)别(bié)城市四月环比三(sān)月相(xiāng)对表现较好(hǎo)之(zhī)外，包括北京、上(shàng)海在内的(de)绝大多数城市都出现环(huán)比下滑的情况。而现在五月(yuè)的市场表(biǎo)现也不太乐观。按(àn)照现在的(de)经济状况、收入情况(kuàng)，以及市场的去库存压力、企业的资(zī)金面(miàn)压力，可能会(huì)出现，到六月(yuè)份房企为了(le)半年(nián)报冲业绩出现市场的短(duǎn)期反弹外的(de)一个市场乏力现象。也(yě)就是说，第(dì)二季度、第三季(jì)度增长不(bù)确定(dìng)性的压力仍(réng)旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房地产以及其上下游(yóu)产(chǎn)业链的复苏速度都比想象的(de)要慢很多(duō)，我们要多给一些耐心，这(zhè)个时(shí)候(hòu)，在房地产以及(jí)上下游就不(bù)是赚快钱的时(shí)候(hòu)，只(zhǐ)能赚他(tā)基(jī)本(běn)面的钱。但这也意味着，只有极为少数(shù)的(de)、做得比同行(xíng)好得(dé)多的企业(yè)，会伴随整个行业的(de)弱复苏，业绩会逐步体现出来。所(suǒ)以(yǐ)只能耐心(xīn)地去等待(dài)它(tā)的基本(běn)面不(bù)断(duàn)地凸(tū)显出(chū)来，这需(xū)要时间(jiān)。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个(gè)股(gǔ)仅为举例(lì)分析(xī)，不做买卖推荐。）

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