近两年火(huǒ)爆的创新产品(pǐn)公募REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现(xiàn)出高比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产(chǎn)品，平(píng)均(jūn)分(fēn)红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表示，强制(zhì)分红机制(zhì)是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红体(tǐ)现出(chū)该(gāi)类产品长期投资(zī)价(jià)值，通过观(guān)测(cè)经营活动(dòng)现金(jīn)流(liú)、可供分配现金等(děng)指(zhǐ)标(biāo)，也是观察REITs项(xiàng)目底(dǐ)层资产运营(yíng)情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普通投资(zī)者(zhě)注(zhù)意，与产权类项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项目在经(jīng)营权到期后不再产(chǎn)生(shēng)现金(jīn)收益，特许(xǔ)经营权分(fēn)红目(mù)前已包含了利润分配和本金的归还(hái)，在选择(zé)投资标的时应了解资产类型(xíng)和分(fēn)红的特(tè)征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况(kuàng)尚未公(gōng)布(bù)。整体来(lái)看，公募REITs呈现(xiàn)出了(le)高(gāo)比例(lì)的稳定(dìng)分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额(é)的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额占(zhàn)可(kě)供(gōng)分配金(jīn)额比例平均(jūn)为98.89％，且绝(jué)大部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人(rén)对此(cǐ)表示，投资(zī)公募REITs的(de)主要收(shōu)益来源为持有期分红收益，以及基金份额交易价格的变化。基金份额二级市(shì)场价格受(shòu)到公(gōng)募REITs资产运营情况及市场因素的综合影响，较(jiào)易引起(qǐ)波动。与(yǔ)此(cǐ)相(xiāng)比，基金分红预(yù)期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资(zī)产的经营现金流(liú)，投(tóu)资人通过(guò)基金募集材料和(hé)信(xìn)息披(pī)露文件，结合行业及(jí)市场情况(kuàng)，可(kě)以分析基础设施项目的(de)经(jīng)营业绩，作为(wèi)进(jìn)行投资决(jué)策的重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级市场价格变化(huà)导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红(hóng)作为基金份额持(chí)有人实际获得(dé)的现金(jīn)收益，对于长期(qī)投资者更(gèng)具参考价值。”中(zhōng)金(jīn)基金相关负(fù)责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心(xīn)运营高级副(fù)总监李华(huá)平也表示，根据(jù)《公开募集基础设施证券投资(zī)基金(jīn)指引（试(shì)行）》及相(xiāng)关法规要(yào)求，基础设(shè)施基(jī)金应当将90％以上合(hé)并(bìng)后基金年度可(kě)分配金额以(yǐ)现金形式分配(pèi)给投(tóu)资(zī)者，强制分(fēn)红机制(zhì)是公募(mù)REITs的主要特征之一(yī)，稳定的分红机制体现(xiàn)出(chū)REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资(zī)角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双重(zhòng)特点。二级市场价(jià)格反映这类产品“股性”的(de)一面，分红体现(xiàn)了这类产品的“债性”特(tè)点(diǎn)。公(gōng)募REITs有强(qiáng)制分(fēn)红要求，分红类似于(yú)债券派(pài)息，但不等同于债券的固定(dìng)利(lì)息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构(gòu)投资者的角度来看，一方(fāng)面(miàn)是公募REITs丰富了机构投资者的投(tóu)资品类，为资产配置多元化提(tí)供抓手(shǒu)，具有较强(qiáng)的配置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能(néng)够帮助(zhù)机构投资(zī)者稳定收(shōu)益。机构投资者公(gōng)募(mù)REITs能够通(tōng)过分红(hóng)获取相(xiāng)对于投资债券相对高的收益性(xìng)，在有效控(kòng)制风险的前(qián)提(tí)下，增厚资产(chǎn)包收益(yì)，起到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资(zī)收益“落(luò)袋为安”外，市场对于未来分红水(shuǐ)平的预(yù)期，也是(shì)影响REITs基金二级市(shì)场(chǎng)价格走(zǒu)势的关键因素(sù)之一(yī)。

　　从近期公募REITs的(de)二级(jí)市场表现看，截至4月(yuè)21日，今(jīn)年以来(lái)中证REITs（收盘）指(zhǐ)数(shù)收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和(hé)债券宽基指数(shù)。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产(chǎn)品(pǐn)受宏(hóng)观经济的(de)影(yǐng)响，可分(fēn)配金额完(wán)成率不达预期，一(yī)定(dìng)程(chéng)度上影响了公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的(de)价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价(jià)格(gé)波(bō)动受(shòu)多重因素的(de)影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的(de)主要因素之(zhī)一，而稳(wěn)定(dìng)的分红有利(lì)于吸引投资者参(cān)与公募(mù)REITs二(èr)级市场的投(tóu)资。

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人也表示，近期(qī)经济预期恢复，一方面市(shì)场热点呈现向(xiàng)股票(piào)和(hé)债(zhài)券回(huí)归的(de)过程；另一(yī)方面，基础(chǔ)设施(shī)项目的(de)经营业绩相对(duì)经济活(huó)力的改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对基金份额(é)的开盘(pán)指导价做调减(jiǎn)处理，调(diào)减(jiǎn)金额根(gēn)据单位(wèi)基金(jīn)份(fèn)额的(de)分红金(jīn)额(é)进行计算。除权操作(zuò)是对分(fēn)红前后(hòu)基金份额净值变化(huà)的修正，使投(tóu)资(zī)人(rén)在(zài)基金分红(hóng)前后均可以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期投(tóu)资(zī)的信(xìn)心，同(tóng)时需结合持有产品的特性，关注(zhù)二(èr)级市场扰动对(duì)整体(tǐ)收益的影(yǐng)响(xiǎng)程度。”中航(háng)基金相关(guān)人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分(fēn)配和本(běn)金归还(hái)

　　普通投资者应了解底层(céng)资产情况

　　多位业内人(rén)士还提醒(xǐng)，与现(xiàn)有公募基(jī)金分红前提(tí)是(shì)本金之上的增值部分不同，特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)REITs基(jī)金运作(zuò)期间的“分红”界(jiè)定为(wèi)“分派”更为准确，分派的是本金(jīn)与(yǔ)增值(zhí)两个部分，两个部分之间的(de)比例是变(biàn)动的(de)，与(yǔ)现有公募基金分(fēn)红差异很大(dà)，大多数普通投资(zī)者可能(néng)把“分(fēn)派”金(jīn)额误认为是(shì)持续分红。一(yī)旦30年(nián)、40年、50年、60年(nián)等合(hé)同年限(xiàn)到期(qī)后基金价值面临极大不确定性(xìng)，这是该类投(tóu)资者应(yīng)该注(zhù)意的情况。

　　李华平(píng)表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特许经营(yíng)权类和产权类两大资产类(lèi)型(xíng)，持有(yǒu)产权(quán)类(lèi)产品的收益主(zhǔ)要包括(kuò)每年(nián)的(de)现金分红及资产增值的收益，而持有(yǒu)特许经营(yíng)类产品的(de)收(shōu)益(yì)主(zhǔ)要来自(zì)项目每年的现金分(fēn)红。其中，特许经营权类(lèi)资产的分红包括了利润分(fēn)配和本金(jīn)的归还，两者的比率也是变动的(de)，对(duì)特许(xǔ)经营权(quán)类(lèi)资产的公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资(zī)收学生党如何自W，如何自我安抚(shōu)益。普(pǔ)通投资者在(zài)选择(zé)投资标的时，应了解公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中(zhōng)航基金也表示(shì)，从(cóng)细分来看，各类公募(mù)REITs分红因(yīn)底层资产属性不同而形(xíng)成(chéng)区别(bié)。特(tè)许经营(yíng)权类的公募(mù)REITs产(chǎn)品因其学生党如何自W，如何自我安抚分(fēn)红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权(quán)类的(de)公(gōng)募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重底(dǐ)层资产(chǎn)的价值增值，所(suǒ)以相对股性偏强。普通投资者在选择(zé)公募(mù)REIT时，需要(yào)考虑底(dǐ)层资产属(shǔ)性，对所选择产品的二(èr)级市场价格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负(fù)责人也认为，与产权(quán)类项目相比，特许经(jīng)营项目在(zài)经营权(quán)到期后不再能(néng)产生现(xiàn)金收益(yì)，因(yīn)此将(jiāng)可供分配(pèi)金额的分配理(lǐ)解为“分派”比“分(fēn)红”更加(jiā)准(zhǔn)确。基(jī)于这(zhè)个特点，剩(shèng)余经营(yíng)期限较(jiào)短的(de)特许经营(yíng)项目，通常具备更高的分派率水平(píng)。对于剩余期限较长的特(tè)许经营权项目，即使分派率相对较低，也有足够年限收回本金并取得收益(yì)。

　　中金基(jī)金(jīn)该负(fù)责人提醒投资者注意，特(tè)许经营权项目的分(fēn)派金额包含了投资本金，在不(bù)进行扩募的情(qíng)况(kuàng)下，基(jī)金(jīn)份额单价随着分派进度逐年(nián)下降是正(zhèng)常(cháng)现(xiàn)象，投资特(tè)许经(jīng)营权(quán)REITs的收益(yì)来自(zì)项目剩余期限(xiàn)产(chǎn)生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经(jīng)营(yíng)项(xiàng)目(mù)相比，产(chǎn)权类项(xiàng)目的土地或建筑的(de)剩余(yú)使(shǐ)用年限(xiàn)一般较(jiào)长(zhǎng)，再加上到期(qī)后通过对建筑的更新改(gǎi)造或补缴土地出让金等(děng)追加(jiā)投资，有机会进(jìn)一步延长经营期限(xiàn)。这种类似(shì)永续经营的假设反映在基础资(zī)产(chǎn)的估值上，使产权(quán)类REITs具备更显(xiǎn)著(zhù)的资产投资(zī)属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内(nèi)部(bù)收益率等指标

　　评估(gū)项目底层资产运营情况

　　在基(jī)金分红的时点，多位(wèi)业(yè)内人士(shì)还表示，在产品分红期，投(tóu)资者(zhě)可以观测经营(yíng)活动现金流、可(kě)供(gōng)分配现金、内部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标，来(lái)观察(chá)和评估项目(mù)底层资产(chǎn)的运(yùn)营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关的指标有两(liǎng)个：一是年报中披(pī)露的(de)经营活动(dòng)现金流，二是(shì)可供(gōng)分(fēn)配现金，二者存在本质性(xìng)区别。经营活(huó)动产(chǎn)生的(de)现金净流(liú)量是指企业(yè)经营、筹(chóu)资、投资产生的现金(jīn)流，基于(yú)企业本身经(jīng)营(yíng)活动(dòng)产生；可供分(fēn)配的现金实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响(xiǎng)利润表的项目进行调整，加(jiā)期初现(xiàn)金，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投(tóu)资价(jià)值体现在相对股(gǔ)债市场独立的(de)资产(chǎn)配(pèi)置功能，比较适合长期(qī)持有。建(jiàn)议投资者对经营权类的资产可以(yǐ)更多关注内部收益率的(de)高低，对产(chǎn)权类的资产更(gèng)多关注分派率高(gāo)低。因为公募(mù)REITs可分配收益(yì)主(zhǔ)要来自底层资(zī)产的经营(yíng)净(jìng)现金流，所以底层(céng)资(zī)产运营情况直(zhí)接影响投资回报(bào)，投资(zī)者可(kě)综合考(kǎo)虑原始权益人(rén)综合实力、运营管理机构实力、公募基金管(guǎn)理人实力等多重因素来(lái)选择投(tóu)资(zī)标的(de)。

　　中信(xìn)证券研报(bào)也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由于分(fēn)红交易带(dài)来的短期博(bó)弈机会仍(réng)在，叠加(jiā)此前市场(chǎng)接连回调，建议(yì)投资者关注(zhù)有基本面支撑、填权(quán)效(xiào)应相对明(míng)显、同时分(fēn)红规模较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的(de)招(zhāo)募说(shuō)明书均会载明(míng)REITs在发行首年及次年的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际(jì)分红金额与募集材料中披露(lù)预(yù)测进(jìn)行比较(jiào)分析，结合(hé)经济及市场的实际环(huán)境，对基础(chǔ)设施(shī)项目的运营业绩及(jí)REITs的管理能力(lì)进行判断。”中(zhōng)金基金上述负责人也称。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 学生党如何自W，如何自我安抚