饱(bǎo)受(shòu)争(zhēng)议的二手房交易中(zhōng)介费(fèi)问题，正逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部(bù)、市(shì)场监管总局联合发布了(le)关于规范(fàn)房地产(chǎn)经(jīng)纪服务的意见。意见(jiàn)提及，近年来(lái)，部分(fēn)房(fáng)地产经纪(jì)机构存在利用房源客源优(yōu)势(shì)收取过高费用(yòng)、未明码标价、捆绑(bǎng)收费(fèi)、滥用客户个人信息等问题，加(jiā)重(zhòng)交易(yì)当事人负担、侵(qīn)害其合(hé)法权益。

　　基于上(shàng)述(shù)背景，两部门从加(jiā)强(qiáng)从业主体(tǐ)管理(lǐ)、明确(què)经纪(jì)服务内容、合理确定经纪服(fú)务收费、严格实行(xíng)明码标价(jià)等(děng)十方(fāng)面(miàn)，提出了意见。

　　中原(yuán)地(dì)产首(shǒu)席分析师张(zhāng)大(dà)伟称，随着(zhe)城市发展，一二线城市二手(shǒu)房交易占(zhàn)比逐渐增加。以北京(jīng)、上海为(wèi)例，二手房占市场成(chéng)交比(bǐ)例(lì)超过80％，大量二手房成交(jiāo)依赖中介(jiè)居间成(chéng)交，房地产(chǎn)调(diào)控重心逐渐从开发商过渡到中介公司(sī)。

　　广东省城规院住(zhù)房政策研究中心首(shǒu)席研究员李宇嘉表示(shì)，买(mǎi)房对居(jū)民来说属于金(jīn)额不低(dī)的大宗(zōng)交(jiāo)易，由(yóu)于二(èr)手房交易成本较高、交易周期较长，具有非常强的专业(yè)性，居(jū)民往往通(tōng)过中(zhōng)介来(lái)完成。但很多中介利用信息不对称等问题，将非必要的收(shōu)费夹(jiā)带其中，如(rú)收(shōu)取过桥融资、按揭费、担保费等(děng)，对(duì)居民造成额(é)外(wài)的负担(dān)，而(ér)且这些服务事(shì)项(xiàng)并未明码标价。

　　对于二手房(fáng)市场交易(yì)过程中存在的“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包括经纪服务在(zài)螺蛳粉去掉酸笋还臭吗，螺蛳粉是汤臭还是笋臭内的相关(guān)市场交易行为及其主体进行(xíng)规范和秩序整顿，是房地产市场(chǎng)管理和调控的主题。“当(dāng)下，推进这项工作的意(yì)义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监(jiān)管重点

　　二手(shǒu)房市(shì)场中(zhōng)，历来(lái)对房地(dì)产经(jīng)纪(jì)服务行业关注最多的一(yī)个话题，便是房地产经纪服(fú)务(wù)费的问题。

　　张大伟认(rèn)为，未来相(xiāng)关(guān)部门主要监管的(de)重(zhòng)点，将是(shì)对(duì)房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪服务收(shōu)费及(jí)中介交易进行规(guī)范。

　　在热(rè)点(diǎn)城市，二手(shǒu)房屋交易过程(chéng)中，部(bù)分价值不菲的房屋，往(wǎng)往要缴纳一笔金额(é)不低的中介费。以北京(jīng)某房地(dì)产经纪(jì)服务机构2.7％的服务费率计算(suàn)，一(yī)套1000万元(yuán)的房屋，中介费约为27万(wàn)。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部门在此次意见中提及，房(fáng)地(dì)产经纪机(jī)构要(yào)合(hé)理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励(lì)按照成交价格越高、服(fú)务费(fèi)率越低的(de)原则实行分档(dàng)定价。引导由交易双方共同承(chéng)担经(jīng)纪服务(wù)费用(yòng)。

　　据张大伟(wěi)介绍，目(mù)前房地(dì)产(chǎn)经纪服务(wù)收费标准的最(zuì)早依(yī)据是1995年国家计委建设(shè)部下发的《关于房地产中介服务收(shōu)费的通知》（971号(hào)文），其中第六条规定：房屋买卖代理(lǐ)收费(fèi)，按成交(jiāo)价格总额的(de)0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例(lì)，目前(qián)北京市执行的2014年更(gèng)新后的收费标准，即根(gēn)据这(zhè)样的规定：“少数特(tè)别复杂的住宅买(mǎi)卖经纪(jì)服(fú)务，经交易各方协商同(tóng)意，可在规定的收费标准基础上适(shì)当上浮，上(shàng)浮(fú)幅度最高不得超过10％。”这意味(wèi)着，当前(qián)北京二手(shǒu)房中介费(fèi)上(shàng)限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大(dà)伟(wěi)表示，本着“简政放(fàng)权”的精神，北(běi)京(jīng)2015年取消(xiāo)了(le)房地产中介服务等57个政府定(dìng)价，房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服务收费多(duō)少由各中介机(jī)构自行决定。

　　“房产中介机构在(zài)实际收取费用过程中，相关监(jiān)管(guǎn)部门当前并未明确具(jù)体的(de)中介费率，中介机(jī)构仅(jǐn)需在服务过程(chéng)中对收费标(biāo)准进行明码标价即可。而房地产经(jīng)纪服务(wù)机构在具(jù)体收取过程中，会结合房屋价值及工资标(biāo)准，综合计算出合适的中介费率(lǜ)。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问题，两部门在此次意见中提及，房(fáng)地产经纪机构应当(dāng)在经营(yíng)门店、网(wǎng)站、客户端等场(chǎng)所或渠道，公示服务(wù)项目、服务内(nèi)容和收费标准(zhǔn)，不得混合标价和(hé)捆绑收(shōu)费。房(fáng)地产(chǎn)经纪机构提供的基本服务和延伸服(fú)务(wù)，应当分别(bié)明确服务项目和收费标准。房地产(chǎn)经纪机构收费前应当(dāng)向交(jiāo)易当事人出具收费清单，列明收费标(biāo)准、收费金额，由当事(shì)人(rén)签(qiān)字确认。

　　另外，对收费明显高于市场(chǎng)平均水(shuǐ)平的房地产(chǎn)经纪机(jī)构，住房和城乡(xiāng)建设部门将会同市场(chǎng)监管等部门采取约谈等综(zōng)合措施进行重(zhòng)点监管。市场监管部门会同有关部门依法(fǎ)查处(chù)不按规定明(míng)码标价(jià)、操纵经纪(jì)服务收(shōu)费等违反价格和(hé)反垄断法(f螺蛳粉去掉酸笋还臭吗，螺蛳粉是汤臭还是笋臭ǎ)律法规的(de)行为。对房地产经纪机构相关违(wéi)法违规(guī)信息，市(shì)场监管(guǎn)部门要依法依(yī螺蛳粉去掉酸笋还臭吗，螺蛳粉是汤臭还是笋臭)规(guī)纳入国(guó)家(jiā)企(qǐ)业信用信(xìn)息公示系(xì)统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按(àn)照成交价格越高、服务(wù)费(fèi)率越低(dī)的原则实行(xíng)分(fēn)档定价，是否(fǒu)意味着，未来豪宅的中(zhōng)介费有望大(dà)幅降低？

　　中原地产(chǎn)华南区(qū)总裁兼深圳中原总经(jīng)理郑(zhèng)叔(shū)伦(lún)称，住建部(bù)发文鼓励按(àn)照成交价格越高(gāo)、服务费(fèi)率(lǜ)越(yuè)低(dī)的原则(zé)实行分档定价，合(hé)理降低住房买(mǎi)卖(mài)和(hé)租赁(lìn)经纪服务费用(yòng)，主(zhǔ)要还是规范行(xíng)业，打击收费过高的经纪机构(gòu)，但(dàn)对市场影响有限，“以深(shēn)圳为例，深圳市场(chǎng)豪(háo)宅和普宅本来收费就不同(tóng)，各(gè)家收费普(pǔ)遍(biàn)在合理(lǐ)范围内，加上经纪(jì)服务费用对市场的影响不大。”

　　张(zhāng)大伟(wěi)指(zhǐ)出，由于(yú)当(dāng)前两部门提(tí)出的(de)意见(jiàn)仅为鼓(gǔ)励性质，即只(zhǐ)是(shì)纲领性(xìng)文件而非(fēi)规定，未来如何(hé)具体(tǐ)认定(dìng)其中的(de)细则，还需要看(kàn)各城(chéng)市落地执行情况。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从目前(qián)市场(chǎng)看，经纪服务(wù)领域的(de)调(diào)整改善(shàn)、规(guī)范(fàn)化(huà)，有(yǒu)利于行业健(jiàn)康发展。同时(shí)，由(yóu)于二手房很多房源在产权方(fāng)面有瑕疵，如产权抵押(yā)、不同税费等都可能对(duì)交易产生(shēng)影响，这对房(fáng)地产经纪服务(wù)行(xíng)业(yè)的专业性提(tí)出(chū)更高的要求(qiú)。”

　　58安(ān)居客(kè)研究(jiū)院研究总监陆骑麟指(zhǐ)出，在二手房买卖过程(chéng)中，原本应(yīng)该由上下家各支付(fù)一(yī)半的(de)中介(jiè)费(fèi)，但在一些(xiē)热点城市的二手房交易过程中，往往会(huì)有这样的情形，因部分(fēn)购房者处于(yú)弱势地(dì)位，从(cóng)而会出现中介费及税费(fèi)均由购房者来(lái)承(chéng)担。即使一些房东愿(yuàn)意承担中(zhōng)介费，这部分费用(yòng)也可能通过(guò)转嫁的(de)方(fāng)式，在房(fáng)价中有所体现。

　　“上家把中介费转(zhuǎn)嫁(jià)给下(xià)家(jiā)，市场这种所谓‘约定俗成’的情况，一些(xiē)房产(chǎn)中介公司将其(qí)视为向购房者单边收(shōu)费(fèi)的(de)行(xíng)为。部分中介公司可能会利用其支(zhī)配(pèi)地(dì)位，在(zài)原先经纪服(fú)务(wù)收费的基础上，再次向(xiàng)房东(dōng)收取费(fèi)用，而这部分费用(yòng)，房东往往(wǎng)会将其转(zhuǎn)再次(cì)转嫁给(gěi)购房者，这实际上相当于变相推高了房价。两部门提出严禁(jìn)操纵经纪服(fú)务收(shōu)费(fèi)，不仅有(yǒu)利于提高交易中操(cāo)作(zuò)的透(tòu)明度，也有(yǒu)利于房(fáng)价(jià)的(de)稳定。”陆骑(qí)麟称。

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