5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数本月涨幅约(yuē)为2％。而以(yǐ)公募基金为(wèi)代表的机构(gòu)对(duì)于这一板块(kuài)已经在悄然布局。数(shù)据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时(shí)所公布的总(zǒng)份额均较(jiào)4月(yuè)28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基金一季(jì)报统计(jì)，龙头与地(dì)方国企央企获(huò)得增持(chí)，持仓(cāng)数量占(zhàn)流通股比重(zhòng)增幅五只个股分(fēn)别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基金对房地(dì)产的(de)配置看，2019年末(mò)，公募所持有(yǒu)的房地产行业(yè)标的市值(zhí)约1188亿元，占其所持股(gǔ)票(piào)市值(zhí)的4.66％左右(yòu)；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募所(suǒ)持房地产公司市值在股(gǔ)票资产中的占(zhàn)比(bǐ)却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现(xiàn)了(le)三年来的(de)首次回升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房(fáng)地产行业的(de)持股比例也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年一季(jì)度得以延(yán)续。数据统计(jì)显示，公募重仓持(chí)有房地(dì)产板(bǎn)块一(yī)季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别为(wèi)保(bǎo)利发(fā)展、招(zhāo)商蛇(shé)口、万(wàn)科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持(chí)仓市值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环(huán)比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发(fā)现(xiàn)，公募对于房地(dì)产(chǎn)的(de)投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一季报汇总的重仓(cāng)股中，房地产板块(kuài)排名最高(gāo)的是保利发(fā)展，在(zài)基金重(zhòng)仓第(dì)33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排(pái)在第96位。对(duì)比去年四(sì)季报，变(biàn)化(huà)之(zhī)处首先在于(yú)几只房地产龙头股从排位上(shàng)看均有退步(bù)，尤其是(shì)万(wàn)科最为明显(xiǎn)；其次是金地集团退出(chū)百大(dà)之列。但考虑到房地(dì)产(chǎn)是复苏链上最后一环，且首(shǒu)季并非行(xíng)业销售旺(wàng)季，其传导到(dào)二(èr)级市(shì)场乃至机构(gòu)持仓上还需要时间周(zhōu)期。螺蛳粉去掉酸笋还臭吗，螺蛳粉是汤臭还是笋臭

　　形成共识(shí)的是，经济圈判断房地产(chǎn)已经进入大分化时(shí)代(dài)，一(yī)二线城市(shì)好(hǎo)于(yú)三四线城市。而映射到二级市场投(tóu)资上，配置房地产行业轻松(sōng)收获行业贝塔的(de)红利期一去(qù)不返(fǎn)了。“如果(guǒ)按照产业周期(qī)来分(fēn)类，包括房地(dì)产等几类行业在盖特纳(nà)曲线里属于(yú)成熟期或者衰退期的(de)行业，传统认知上没有什么投资机(jī)会的。但(dàn)在这几年特殊的行情里包括(kuò)煤炭、电解铝等类似的行业也(yě)出现了(le)一(yī)些机会，背后的(de)逻辑(jí)是(shì)供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上海公(gōng)募基金经(jīng)理指(zhǐ)出。

　　不(bù)过也(yě)有公募(mù)人(rén)士持谨慎乐观(guān)态度：“行业(yè)前几(jǐ)年17亿～18亿平(píng)方米(mǐ)的年销售面积很难(nán)再出现了，2022年光是(shì)居民存款数量增加(jiā)了15万亿元(yuán)。中国存量(liàng)有400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑存量地产的更新，也(yě)有近10亿平方米。需求端(duān)还(hái)需要有一定(dìng)的政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至(zhì)今日，无论(lùn)从城镇(zhèn)化(huà)的进(jìn)程(chéng)，还(hái)是人均(jūn)住(zhù)房面积（接近30平/人），我国(guó)均已告别住房短(duǎn)缺(quē)时代(dài)，而目(mù)前居(jū)民的杠杆(gān)率和房价收入(rù)也(yě)不(bù)支撑每年18万亿(yì)元(yuán)的销售额，以及过快(kuài)上行(xíng)的房价，因而行(xíng)业(yè)高增的时(shí)代(dài)已经(jīng)过去，未来行业(yè)的需求(qiú)或将回落，在(zài)此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容(róng)易出现信用(yòng)风险问题（类(lèi)似2022年的(de)民营(yíng)地产爆(bào)雷），行业进入(rù)到供给侧出清(qīng)的过程。这个过程(chéng)中，综合竞争(zhēng)力强的公(gōng)司就(jiù)能够(gòu)通过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市占率的(de)提升。当行业需求见(jiàn)顶(dǐng)回落时，行(xíng)业的贝塔已经过去了，但不代表没有投资机(jī)会，机(jī)会在(zài)于城市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对(duì)应到股票(piào)投资，就是强(qiáng)竞争力(lì)公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样(yàng)的认(rèn)识(shí)转(zhuǎn)变(biàn)，精(jīng)耕细(xì)作个股(gǔ)成(chéng)为(wèi)公募(mù)乃至整体机构的务(wù)实之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区(qū)域性(xìng)标的(de)成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地(dì)产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板(bǎn)块个股(gǔ)，在纳入统(tǒng)计的124只房(fáng)地产类标的(de)股中，本月以来(lái)实(shí)现股(gǔ)价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华(huá)夏(xià)幸福、荣(róng)安(ān)地产。排名(míng)第(dì)一的上实发展，五一假期(qī)归来(lái)后(hòu)日成(chéng)交量明(míng)显放大，4日、5日(rì)连(lián)续两个交(jiāo)易日(rì)收(shōu)出涨停。从该股(gǔ)的基本面(miàn)来看，上(shàng)实发展的主(zhǔ)营业(yè)务为房地(dì)产开发与经营。公司的主要产品及(jí)服务为房(fáng)地产销售、房地(dì)产租赁、物业管理(lǐ)服(fú)务、工(gōng)程项目、酒店经营。从(cóng)业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现(xiàn)营业(yè)收入(rù)52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上(shàng)期减少(shǎo)47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营(yíng)业总收入(rù螺蛳粉去掉酸笋还臭吗，螺蛳粉是汤臭还是笋臭)27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流(liú)通(tōng)股股东来看(kàn)，各类机构(gòu)都有对其布局的例(lì)子(zi)。以3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具(jù)体包括公募的(de)上银(yín)基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资产管理公司(sī)等(děng)都跻身前十(shí)的行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的(de)是，涨幅暂(zàn)时排(pái)名第二的浦东金桥也是上海本(běn)地房企，其第(dì)一季度的收(shōu)入利润规(guī)模大(dà)幅度复苏。究其原因，一方面(miàn)是该公司后疫情时代出租率(lǜ)复苏至(zhì)近年来最(zuì)高，另一方(fāng)面则是(shì)公司(sī)拿地结算持续(xù)性(xìng)向好，从数字(zì)上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好背景下，自然也吸(xī)引了(le)知名机构在其中持续(xù)驻足。从第(dì)一季度十大流通股股(gǔ)东来看，知名私募高毅(yì)邓晓峰的(de)两(liǎng)只产(chǎn)品依然在前(qián)十中(zhōng)，这也是连续第(dì)三个季度他有(yǒu)的两只产品杀入前十。同时榜单(dān)中还有一支大名(míng)鼎鼎的(de)QFII阿(ā)布扎比投资(zī)局，其当(dāng)季还小幅增(zēng)加了持(chí)股。

　　除去上述(shù)两家上(shàng)海(hǎi)区域(yù)性地(dì)产公司外，荣安地产则是主要布局在深圳的(de)地(dì)产公司，一(yī)季报交出的(de)也是一(yī)份报(bào)喜的(de)成绩单(dān)：首(shǒu)季公司实(shí)现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股(gǔ)东的(de)净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态(tài)度来看(kàn)，《红周刊》注意(yì)到两只公募指基首季新杀入(rù)十大流通股股东行列。具(jù)体说来(lái)， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排(pái)名第七(qī)位，富国中证指(zhǐ)数1000增(zēng)强则排名第(dì)九位，此(cǐ)外联袂出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊(kān)》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过(guò)行业洗牌和兼并重组(zǔ)后(hòu)，龙头的(de)价值(zhí)更为笃定突(tū)出(chū)；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温(wēn)，优质土地供(gōng)给较多（券商(shāng)测算(suàn)对(duì)应潜在(zài)毛(máo)利率(lǜ)在25％以上，目前房(fáng)企的(de)利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信用问(wèn)题或者资金紧张(zhāng)没法(fǎ)拿地，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)趁机获(huò)取低成本土地，龙(lóng)头房企(qǐ)的拿地力度(dù)（拿(ná)地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净(jìng)负债率基本在70％以下，而其他房企(qǐ)的净负债率普遍都在(zài)100％以(yǐ)上，加杠杆空间(jiān)有限，从(cóng)融资成本(běn)看，龙头(tóu)房(fáng)企的融资成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销(xiāo)售，龙(lóng)头房企明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售(shòu)额增速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要(yào)强调(diào)的是，在当前(qián)中特估(gū)的浪潮(cháo)下，央国企地产(chǎn)股(gǔ)或存在(zài)发展的大好机会(huì)。中信证券指(zhǐ)出：“房地产行(xíng)业的(de)结构性机会依然存在，少部分公司(sī)尤其是央(yāng)企(qǐ)占据显著优势，其主要又体现为库存的优(yōu)势(shì)。央企地产(chǎn)公司，现阶(jiē)段表(biǎo)现出较低(dī)的融资成(chéng)本，优(yōu)质的(de)开发(fā)资源(yuán)和良(liáng)好的不动产(chǎn)资(zī)产运(yùn)营能力的多(duō)重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央(yāng)企相较于民营地产(chǎn)公司也是更有优(yōu)势的。”吕(lǚ)功绩强调(diào)，“对于(yú)减值、土地(dì)资源债(zhài)权债务关系等问(wèn)题，市场对民营房开企业的(de)资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮(lún)行(xíng)业出清的过程(chéng)中，央(yāng)国企(qǐ)相较(jiào)于民企(qǐ)来说估值的修复更明显。中特估(gū)的角(jiǎo)度从(cóng)中长期的维度(dù)看，行(xíng)业的逻辑在于集中度(dù)提升(shēng)后，行业进入高(gāo)质量发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可(kě)预期的盈利和现金(jīn)流创造能力，以此带(dài)来估(gū)值(zhí)中枢的提升，应该关注(zhù)估值(zhí)相对较低，企业自(zì)身资产(chǎn)的质(zhì)量(liàng)好、运营能力强(qiáng)、可以创造持续现金(jīn)流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的概率比较低，行业内部将出(chū)现分化，要关注将受益于(yú)行业(yè)集中度提升的头部公(gōng)司(sī)。”星石投资首席(xí)研(yán)究(jiū)官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话，或许(xǔ)还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光(guāng)明。不过国(guó)投瑞银基金投资部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持(chí)续观(guān)察国企央企在三个方面是否可以维持，首(shǒu)先是融资成(chéng)本保持低位，其次是销(xiāo)售份额(é)持续提升，再次(cì)是拿地(dì)份额持(chí)续提升。”

　　复苏速(sù)度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳(shū)理发(fā)现，对于2022年的业绩(jì)出现(xiàn)的(de)整(zhěng)体下(xià)滑(huá)，2023年(nián)一季度(dù)的业绩分化更(gèng)趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房企营(yíng)收(shōu)、净利均实现了业绩的回正，甚至(zhì)是较大增速的增长。而这些公司也是(shì)机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产业内人(rén)士张(zhāng)宏伟(wěi)向《红周刊(kān)》分(fēn)析表示，业绩出(chū)现明显改善的房企(qǐ)，主要(yào)是(shì)因为(wèi)过去(qù)两(liǎng)三年时间，尤(yóu)其是(shì)在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续(xù)性地拿地(dì)，且主(zhǔ)要集(jí)中在核心城市，投资力(lì)度较(jiào)大(dà)。投资的驱(qū)动能够推(tuī)动房企销(xiāo)售(shòu)业(yè)绩的(de)增长，从(cóng)而在(zài)2023年一季度市场恢复但仍处(chù)于调(diào)整的(de)过程中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不(bù)过张宏(hóng)伟同时也提醒(xǐng)表示(shì)，在房(fáng)地产的复苏过程中，还面(miàn)临着(zhe)一些不确定性。其实整个市场从四月份开始又在往下掉。除了(le)杭州、成都等极个别城市(shì)四月环比三月相对表(biǎo)现较(jiào)好之外(wài)，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大多数城市都出(chū)现环(huán)比下滑的情况。而现在(zài)五月的市(shì)场(chǎng)表现也不太乐观(guān)。按照现在的经济状况、收(shōu)入情(qíng)况，以及市场的去库存(cún)压力、企业的资金面压力，可能(néng)会出现(xiàn)，到六月份房企为(wèi)了(le)半(bàn)年报冲业绩出现市场的短期(qī)反弹外的一(yī)个市场乏力(lì)现象。也就是说(shuō)，第(dì)二季度、第三季度(dù)增长不确定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投(tóu)资(zī)董事(shì)长(zhǎng)陈昊(hào)扬也向《红周刊(kān)》指出，现在整个房地产(chǎn)以及其上下游产(chǎn)业链的复苏速度(dù)都比想象的要慢(màn)很(hěn)多，我们(men)要(yào)多给一些耐心(xīn)，这个时(shí)候，在房地产以及(jí)上下游(yóu)就不是(shì)赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着(zhe)，只有极为少数的、做得比同行好得多的企业，会(huì)伴随(suí)整个行业的弱复苏，业绩(jì)会(huì)逐步体(tǐ)现出来。所以只能耐心(xīn)地(dì)去等待(dài)它的基本面(miàn)不断地(dì)凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为(wèi)举例分析，不(bù)做买(mǎi)卖(mài)推荐。）

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