导读

　　黄金二十(shí)年(nián)之后，当下中国地产步入大分(fēn)化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十(shí)年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销(xiāo)售面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地产持续低景气，有(yǒu)关中国地(dì)产是否过(guò)剩的讨(tǎo)论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清中国城镇存(cún)量住宅(zhái)真实(shí)情(qíng)况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国(guó)地(dì)产(chǎn)存量极(jí)度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建(jiàn)部(bù)披(pī)露全国(guó)有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，第七(qī)次(cì)人口普查调查数据(jù)显示城镇家庭(tíng)户(hù)人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是否(fǒu)真的(de)过剩？

　　事(shì)实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑(zhù)占(zhàn)比(bǐ)不到一成(chéng)，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学(xué)校等(děng)，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅占比(bǐ)极(jí)低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民(mín)人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所(suǒ)能满足，它与房屋质量(liàng)、居(jū)住面(miàn)积(jī)、配套(tào)设施等因(yīn)素(sù)密切相关。中国的人均住宅间数较发达(dá)国家还有很大差(chà)距。人均(jūn)住(zhù)宅间数大于1同样不意味着中(zhōng)国(guó)住宅市场已(yǐ)经(jīng)饱和。

　　我们测(cè)算发现中(zhōng)国城镇居(jū)民户均1套房，其中每户持(chí)有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中(zhōng)国家庭户均住宅的(de)数据，我们根据商品住(zhù)宅套数、商品住宅占比和城镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测(cè)算结果(guǒ)显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套(tào)为商品住(zhù)宅。若期房(f香炉里面放什么东西插香 香炉里面可以放大米吗áng)顺利(lì)交付(fù)，直至2024年(nián)，中(zhōng)国每户(hù)城(chéng)镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其(qí)中商业住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味(wèi)着户户有房，然而(ér)事实上中(zhōng)国(guó)住宅市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成(chéng)熟房地(dì)产市场的住宅套(tào)户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不(bù)平(píng)衡，是因为户均(jūn)一套(tào)房无法(fǎ)满足流动人口的租赁和(hé)置业需求。全国(guó)总人口的近(jìn)三成都是流动人口，流(liú)动人(rén)口会选(xuǎn)择(zé)在大城市租(zū)房挣钱(qián)，在(zài)老家买房，从而(ér)产生了额外的(de)住宅需(xū)求。

　　即便户均一套(tào)房，中国未(wèi)来地产仍有(yǒu)四(sì)大新增需求动(dòng)力。

　　第(dì)一，户均人(rén)口规模(mó)缩小(xiǎo)，一人户、两人(rén)户(hù)占比(bǐ)不断增加，导(dǎo)致家庭户数(shù)增多(duō)。小家(jiā)庭化趋(qū)势将延续，带来(lái)新户购房需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的(de)分(fēn)化日益明(míng)显，区域经济资源分配的再集中吸引着人(rén)口流(liú)入，人口净迁入城市的新增住宅(zhái)需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前建成的(de)住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑面积。促(cù)成(chéng)“老破小(xiǎo)”住宅的(de)改造势在必(bì)行。

　　第四，中(zhōng)国的(de)人均(jūn)住宅间数与人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)均较发(fā)达(dá)国家(jiā)有着不小差距，“住上更大房(fáng)子”的改(gǎi)善性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄金(jīn)二十年之后(hòu)，当(dāng)下(xià)中(zhōng)国地产步入大分化(huà)时(shí)代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄(huáng)金发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给(gěi)存(cún)在不足，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨(zhǎng)基石。那么当(dāng)下房(fáng)地产大分化时代已至，大分化时(shí)代下地产(chǎn)矛盾则更(gèng)多体现在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大(dà)分化必将(jiāng)体现在不同能(néng)级城市之间，不同区域板(bǎn)块(kuài)之(zhī)间，不(bù)同品质住宅(zhái)之(zhī)间。

　　目录(lù)

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全(quán)国已(yǐ)有近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来，各(gè)大城市二手(shǒu)房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的(de)房子是否已经(jīng)过(guò)剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到(dào)底(dǐ)是供给过剩，还是供需平衡(héng)，或是(shì)仍然存在不(bù)足？可惜由于住宅存量数据(jù)并未公布，我(wǒ)们(men)无法直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出(chū)中(zhōng)国(guó)城镇家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有住宅套(tào)数，回答当前的房子(zi)是否真(zhēn)的过剩了？据此(cǐ)判断未来(lái)房(fáng)地产市场会如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察(chá)中国户均(jūn)拥有住宅数量(liàng)

　　（一(yī)）中国住宅数(shù)量(liàng)过(guò)剩的(de)直观判断站(zhàn)不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普查(chá)工作情况为主题(tí)的新闻发布会上，负责(zé)人对外披(pī)露：“住宅(zhái)城乡建设行(xíng)业(yè)获(huò)取了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)数据以及(jí)80多万处(chù)市政设施数据(jù)。”

　　14亿(yì)人住(zhù)6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑住不到3人(rén)，住宅(zhái)市场看(kàn)似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑中，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房(fáng)屋实际仅(jǐn)有4700多(duō)万栋，还包(bāo)括了大量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非住宅。总的算下(xià)来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第(dì)七次人口普查数据公(gōng)布(bù)了(le)中(zhōng)国城镇家庭户人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间，其(qí)中城市家(jiā)庭户居(jū)民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭(tíng)户(hù)居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意(yì)味(wèi)着人人都有房(fáng)间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房屋质量(liàng)、居住(zhù)面积、配(pèi)套设施等因素密切相关。单单从人均住宅间数(shù)不能完全反映出城镇居(jū)民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家(jiā)庭(tíng)为单位购(gòu)买成套住宅，一套设施齐全(quán)的(de)住(zhù)宅才(cái)是(shì)城镇(zhèn)居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民住(zhù)宅(zhái)主要(yào)分两大类，一类是商品住宅(zhái)，另一(yī)类是保(bǎo)障房(fáng)、原公有住宅、自建房等非商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)。

　　目(mù)前缺乏统计数(shù)据(jù)，并没有直接公布城镇住宅数量。居(jū)民住宅相关数据有两(liǎng)处可以直接公布，一是每(měi)年商品住宅(zhái)销(xiāo)售(shòu)套数（统计局）；二是居民(mín)住宅来源(yuán)（人口普查(chá)数据）。计算中国居民(mín)户均住宅数量，我们主要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中(zhōng)国住宅(zhái)改(gǎi)革始于(yú)1998年，1998年(nián)之前商品住宅数(shù)量极少，可忽(hū)略不(bù)计。估算城镇居民户均住(zhù)宅(zhái)套(tào)数分三步(bù)走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商品住宅销售(shòu)套数相加，我们就(jiù)能够(gòu)得(dé)到当前商品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城(chéng)镇居民拥有的商品住宅(zhái)和(hé)非商品住宅(zhái)比例，推算得到居民(mín)住(zhù)宅(zhái)总套(tào)数。

　　第三(sān)步，将城镇居(jū)民拥(yōng)有的商品(pǐn)住宅(zhái)总数除以家庭户(hù)数，我们就(jiù)能够得到城(chéng)镇户均(jūn)拥有的(de)住宅数量。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城镇(zhèn)家(jiā)庭住(zhù)宅套(tào)户比=住宅总套(tào)数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住(zhù)宅(zhái)套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套(tào)数）

　　=商品住(zhù)宅套户(hù)比/商品住宅(zhái)占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套(tào)房

　　中国(guó)住宅存量(liàng)到(dào)底有多少，目前(qián)缺乏一(yī)个准确统计。我们利用既有(yǒu)统计数据(jù)，大致测算得到中国存量房地产套数(shù)，并进一步推算(suàn)中国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.64套(tào)商品住宅(zhái)（包(bāo)含(hán)现房和期房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以(yǐ)期(qī)房为主，从2019年开始，新房(fáng)销(xiāo)售(shòu)中期房(fáng)占比近9成。本文(wén)去(qù)除商品住宅(zhái)累计销售套数里(lǐ)的期房销售，得到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房套(tào)数(shù)计算为例：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房套数=截止到(dào)2022年商品住宅(zhái)累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工(gōng)周(zhōu)期(qī)在2-3年，并考虑到交房(fáng)后(hòu)装修的(de)时(shí)间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭(tíng)户数，算(suàn)出：

　　（三(sān)）目前(qián)中国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均(jūn)拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推(tuī)算中(zhōng)国城镇居民拥(yōng)有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示(shì)中国城(chéng)镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适(shì)用(yòng)房占香炉里面放什么东西插香 香炉里面可以放大米吗比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与(yǔ)占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他(tā)住宅和购买二手房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住(zhù)宅(zhái)与购买二手(shǒu)房加总，得到商品住宅(zhái)占居民所有住宅的(de)比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品住宅(zhái)增幅为过去十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住(zhù)宅的(de)实(shí)际变(biàn)化(huà)比例，从而(ér)我们估算出2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至(zhì)2022年末，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套(tào)住宅。但考(kǎo)虑(lǜ)已购期房，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年(nián)内陆(lù)续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平(píng)均(jūn)每户城镇家(jiā)庭都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一(yī)套(tào)房(fáng)的(de)三点含义

　　既然城镇居(jū)民已经达到(dào)了户均一套(tào)房的程度(dù)，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展(zhǎn)终(zhōng)结，甚至意味着(zhe)中国地产存量供给绰绰(chuò)有余(yú)？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味着住宅市场供需平衡(héng)

　　需要(yào)有(yǒu)多余住宅来满足因(yīn)人口流动、居民(mín)换房等因素(sù)产生的住宅需求(qiú)。因此(cǐ)，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比会(huì)在(zài)1.1左右。香炉里面放什么东西插香 香炉里面可以放大米吗trong>

　　国际经(jīng)验(yàn)来看，美国、英国和日本的(de)住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住(zhù)宅套(tào)户(hù)比最高，为(wèi)1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分(fēn)别为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房(fáng)，就会造(zào)成人口(kǒu)净流入地(dì)的住宅市场供(gōng)不应求，造成(chéng)房价或房租(zū)迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的(de)流(liú)动(dòng)人口(kǒu)3.76亿(yì)，省内流动人口和(hé)省际(jì)流动人(rén)口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流动人口(kǒu)会选择(zé)在大城市租房挣钱，在(zài)老家县(xiàn)城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年(nián)的中(zhōng)国(guó)城乡(xiāng)人(rén)口(kǒu)流动调查(chá)数(shù)据显示，在上海(hǎi)、杭州(zhōu)以及南京工作的流动人(rén)口在老家拥(yōng)有住(zhù)宅比例(lì)分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的(de)高(gāo)工资吸引打工人，但高房价迫使打工人(rén)回(huí)乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上会占据两套房，在高房(fáng)价的大城(chéng)市租赁一(yī)套房(fáng)，在房价较低的县城购买一套房。所以(yǐ)说户(hù)均(jūn)一套房无法满足(zú)庞(páng)大流动人口的租赁与(yǔ)置业需求(qiú)。

　　（二(èr)）至少9000万(wàn)户家庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅中依(yī)然有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭(tíng)，也就(jiù)是(shì)约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至(zhì)少在33岁(suì)以上。

　　这(zhè)批存(cún)在着建筑结构(gòu)松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等问(wèn)题，如(rú)电线老化、管道等基(jī)础设(shè)施陈旧，给住户的生活带来了很大的(de)不便和安全隐患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家(jiā)庭没有独立卫浴(yù)和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很难满(mǎn)足现代生活需求(qiú)，在未来(lái)大都会(huì)被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为(wèi)一居(jū)室和二(èr)居室，户(hù)型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对(duì)比镇，城市家(jiā)庭(tíng)住宅户型更(gèng)小，当然这与城市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需求(qiú)驱(qū)动(dòng)力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量(liàng)总面(miàn)积为(wèi)294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年(nián)间农(nóng)民带房进城和老(lǎo)旧(jiù)小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品(pǐn)住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出(chū)2022年住(zhù)宅存量总(zǒng)面(miàn)积为308.16亿平(píng)，人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成(chéng)家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建筑面积不足(zú)19平方(fāng)米，不及全国人均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平(píng)方米。上海市将人均住宅(zhái)建筑面积(jī)低于(yú)15平方(fāng)米的家庭界定为住宅存在(zài)困(kùn)难，若按这个标准算的话，中国(guó)有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使(shǐ)用(yòng)住宅(zhái)面积(jī)为40平，即人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考(kǎo)虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人(rén)均(jūn)住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国(guó)都高(gāo)于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿的集体户(hù)人口，所需要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四(sì)、户均(jūn)已然1套房，未来地产还会有需(xū)求(qiú)么？

　　我们测算得到中国城镇家庭(tíng)户(hù)均1套(tào)房，看似已经户户有(yǒu)房。即便如此，中国(guó)人口静态结构(gòu)和(hé)动态趋(qū)势(shì)演绎，决定(dìng)了中国未来(lái)地产仍有需求释放。户均1套住宅(zhái)现实(shí)之下，中国未来城镇住宅需求主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭户数增多，新户购房需(xū)求扩张(zhāng)。

　　过去(qù)20年我国城镇家(jiā)庭户均人口数(shù)不断下降，六普(pǔ)显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户(hù)均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占比明显上升，人口小(xiǎo)家庭(tíng)化趋(qū)势将继续延续，导致户(hù)数会(huì)因户(hù)均人口(kǒu)规模的缩小而(ér)增(zēng)多。

　　第二，人口(kǒu)迁移(yí)导致经(jīng)济发(fā)展(zhǎn)带来(lái)的新(xīn)增住(zhù)宅需求旺盛(shèng)。

　　中(zhōng)国经济(jì)板块(kuài)的分化日益明显(xiǎn)，资源和生(shēng)产要素逐步向经济带、都市圈中心城(chéng)市流入，区(qū)域经(jīng)济资源(yuán)分配的再集中吸引(yǐn)着(zhe)人口流入(rù)。人(rén)口迁移势必(bì)涉及到买房租房，给迁(qiān)入地住(zhù)宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人口增量(liàng)为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人(rén)口为(wèi)38.4万(wàn)人，自然增(zēng)加(jiā)人口仅(jǐn)为(wèi)6.5万人，其人口增(zēng)长(zhǎng)主要受益于人(rén)口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建最多(duō)。自(zì)建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点(diǎn)；原(yuán)公有(yǒu)住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建(jiàn)造时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自建住宅和原公有住(zhù)宅减少了(le)1282万户，住宅(zhái)净需(xū)求增加9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的(de)家(jiā)庭购买二(èr)手房(fáng)。在新(xīn)增(zēng)住宅需(xū)求中，有7成家庭购(gòu)买了商品(pǐn)住宅。租房、购买(mǎi)经济适用房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧城改造(zào)，商品住宅(zhái)的占比势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破(pò)旧的城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低(dī)、基础(chǔ)设施配套差、没有或(huò)少有物(wù)业管理，居(jū)民追求美(měi)好、宜居生活的环境，背后的改善(shàn)性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改善性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受(shòu)限(xiàn)于资金(jīn)，倾向于中小(xiǎo)户型(xíng)。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年底的中央(yāng)经(jīng)济工作会议明(míng)确指出支持住(zhù)宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住宅因素，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数较其(qí)他国家依旧(jiù)存(cún)在不小差距(jù)。

　　住宅舒适(shì)度与(yǔ)经济水平有着(zhe)密切正向(xiàng)联(lián)系。随(suí)着(zhe)经济发(fā)展水平的提高，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如果说过(guò)去(qù)二十年是中(zhōng)国地产黄金(jīn)发展期，地(dì)产矛盾更(gèng)多体现为(wèi)住宅(zhái)供给存在(zài)不足，供需出现错配，这(zhè)是(shì)过去(qù)二十年房价快速上涨基石。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代已至，这(zhè)种分化不(bù)单(dān)局限于城市能(néng)级(jí)之(zhī)间差异(yì)，优质小区和老旧二手房之间(jiān)的差(chà)异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数据(jù)调(diào)查的(de)是人，并不是针对住宅，因(yīn)此可能存(cún)在统计偏差。商(shāng)品住宅占(zhàn)比实际(jì)值可能偏低，其(qí)增速(sù)可能超预期(qī)。