文：任(rèn)泽平团队(duì)　　

　　导(dǎo)读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开的(de)全国住(zhù)房和(hé)城(chéng)乡建设工作会议提出“有条(tiáo)件的可(kě)以进行现(xiàn)房销(xiāo)售”，不足一(yī)个(gè)月时(shí)间，已有山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地明确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消商品房预售制了，用你的(de)钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包(bāo)袱甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社(shè)会，这(zhè)是(shì)房(fáng)地产从大(dà)开(kāi)发(fā)时(shí)代(dài)步(bù)入高质量发展阶段的必然趋势(shì)，也是(shì)对购房老百姓的(de)最大保护(hù)。98年房改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国(guó)套户比超过1，从大开发进(jìn)入(rù)存量时代，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平的预售制已经过时(shí)了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现房销售(shòu)。以后一手(shǒu)交钱(qián)，一手交房，天经地义。当然(rán)二次(cì)房改是个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢(huī)复市(shì)场信心以及长效机制，长效机(jī)制(zhì)四(sì)大关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融(róng)中性稳(wěn)定和房地产税。如(rú)果按照经济规律办事，中国一定能实现房(fáng)地产软着陆和长期平稳健康发展，跨(kuà)过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制(zhì)、改(gǎi)为现房销售？大家想想，绝(jué)大部(bù)分商品是(shì)一手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者(zhě)的单(dān)方面不公(gōng)平制度(dù)，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎(hū)承担了(le)所(suǒ)有(yǒu)商品不(bù)能交付的风险。从个人层(céng)面看，预售制对购房者非常不公平，比如，交(jiāo)房等待(dài)期一般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟(chí)交房(fáng)、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚(shèn)至不能交房(fáng)的风(fēng)险。从行业层面看，预(yù)售制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下(xià)行(xíng)周期，会引(yǐn)发资(zī)金链(liàn)断裂、项目搁置等系(xì)列风(fēng)险(xiǎn)。取消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，这样有助于(yú)落(luò)实中央房(fáng)住不炒精(jīng)神、有助(zhù)于保(bǎo)障购(gòu)房老(lǎo)百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售(shòu)制度怎么来的？国外(wài)什么情况？简单科普一下：商品房预售(shòu)最早源于中(zhōng)国(guó)香港，俗(sú)称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由(yóu)于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国(guó)香港(gǎng)，引入了(le)商品房(fáng)预售制(zhì)度(dù)。其实，当前世(shì)界不少国家存在预售制。但(dàn)是，重点来了！发达国家一般(bān)有严(yán)格的监管保障措施(shī)，开发(fā)商在项(xiàng)目获得政(zhèng)府(fǔ)批准后才可以开始销售，买(mǎi)家在(zài)购买期(qī)房后并非像中国(guó)一样在(zài)支付(fù)完首付款后从(cóng)银行一次性贷款支付(fù)剩余(yú)全部房款(kuǎn)，而是根据(jù)开发商(shāng)工程进度在完全交房(fáng)前进行分期支付。所以，预售制(zhì)度是(shì)需要严格的资金(jīn)监管、分期(qī)支付(fù)以及违(wéi)约处罚措施(shī)作(zuò)为(wèi)保障的，如(rú)果没有(yǒu)这(zhè)些保(bǎo)障措施，一定会触发(fā)风险，对购(gòu)房民(mín)众不公(gōng)平，所以不如借(jiè)机(jī)取消预(yù)售(shòu)制度(dù)，以后改(gǎi)为现房(fáng)销售。客观(guān)讲预售(shòu)制度有一定历史阶段(duàn)性(xìng)，现在(zài)中国(guó)住房进入(rù)存量时代(dài)，取消(xiāo)预售(shòu)制度(dù)有助于降负债降(jiàng)杠杆(gān)，不再把烂(làn)尾风(fēng)险(xiǎn)甩给老百姓和社会(huì)，当然(rán)这需要(yào)配套房企债务(wù)重组、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、恢复市(shì)场(chǎng)信(xìn)心和房地产长效机(jī)制。这是个技术活，只要坚持市(shì)场化改革，中(zhōng)国一定能化(huà)解这个难题，让房(fáng)地产回归实体经济(jì)和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能不(bù)能兑现的营销手段，而是(shì)所见即(jí)所(suǒ)得的过(guò)硬的产品质量和(hé)诚信(xìn)，这才是对购房(fáng)民众(zhòng)的最根(gēn)本最实质的保障，这样将极(jí)大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的(de)本质(zhì)是(shì)向(xiàng)善，是(shì)以客户为中心(xīn)，房地产(chǎn)也(yě)不(bù)能(néng)例外，老百姓买房子是(shì)天(tiān)大的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福(fú)一家人(rén)。从这个角度，取消预售(shòu)制、实施现房销售(shòu)是(shì)实现(xiàn)老(lǎo)百姓安(ān)居乐业、社会(huì)长治久安、行业企业健康(kāng)发展的重大措(cuò)施。在当前的情况下(xià)，取消预(yù)售制要结(jié)合稳楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通(tōng)金融支持当期三好生、新(xīn)模(mó)式等综合施策。

　　作(zuò)者十年前在国务(wù)院发展研究中心参与财(cái)税改革方案研究时，对预售制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系(xì)统的(de)专项(xiàng)研究。（参考后来形成的(de)专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市(shì)化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确(què)实(shí)存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三(sān)方(fāng)全程监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置(zhì)期(qī)房预付(fù)款保(bǎo)全措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制(zhì)的(de)前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花(huā料酒可以用白酒替代吗，料酒可以用白酒替代吗)”模式

　　二十世纪(jì)五十年代在(zài)中国香港，楼宇出租(zū)是(shì)地产行业盛(shèng)行(xíng)的方式，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出(chū)租资金周转期长(zhǎng)等(děng)问题，分层销(xiāo)售孕育(yù)而(ér)生(shēng)。20世纪50年代，中国香港还(hái)未推行公共房(fáng)屋(wū)制度(dù)，许多人栖(qī)身于木屋(wū)或者其(qí)他临时(shí)住宅，住房的需求是(shì)相当高，不过大(dà)多数居民的储蓄很(hěn)少(shǎo)。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼(lóu)为(wèi)单(dān)位，需要(yào)雄厚的(de)资金实力(lì)才能(néng)购买(mǎi)。虽然楼(lóu)宇出租是(shì)中国香港地产行业盛(shèng)行(xíng)的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期长等问题。针对这一(yī)系列问题，不少地产商(shāng)开(kāi)始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出售。这模式一(yī)经推行(xíng)，购买楼宇的市民(mín)数量有所增(zēng)加，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基(jī)础上，将“按揭”模式引入房地产销售(shòu)，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创办立(lì)信(xìn)置业有限(xiàn)公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务(wù)的经验，对于(yú)商品流(liú)通(tōng)、资(zī)金周转有着独到的见解，在努(nǔ)力寻(xún)求方法(fǎ)加(jiā)快(kuài)自身(shēn)资金(jīn)周转。当时其(qí)在购(gòu)下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了分层(céng)出售、还印发售楼(lóu)说明书，上有文字详尽说明楼宇的地(dì)势(shì)环境(jìng)、建筑材料(liào)、分层价格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花(huā)”是(shì)另外一个亮点，即先收取买家的订(dìng)金(jīn)，采用(yòng)类似租金的分(fēn)期(qī)付款形式，等新(xīn)楼落成时，收(shōu)齐买(mǎi)家的钱(qián)，买家就拥有了自(zì)己(jǐ)的房产。这种(zhǒng)方式减轻(qīng)了民(mín)众购房的资金压力，加(jiā)速(sù)了房屋(wū)的建造和销售，也解决了制造商的资金问题，降低投资风险，在当时(shí)可谓(wèi)是“双赢(yíng)”的举(jǔ)措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销(xiāo)售模式(shì)成为当时(shí)中国香(xiāng)港房(fáng)地产市场(chǎng)的一大特色(sè)，纵观中国(guó)香港房(fáng)地产市场(chǎng)的改革，“卖(mài)楼(lóu)花”模式高效率地解决了核(hé)心的住房供不应求的问(wèn)题，使房市发展进入(rù)新阶(jiē)段。

　　预售楼花(huā)模式(shì)推动了中国香港(gǎng)楼市几十年繁荣(róng)，但期间也(yě)出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门不断(duàn)完善、规范化，建立健全的监管机制，促进市(shì)场(chǎng)健康发(fā)展。例如，1960年，位于(yú)大角咀(jǔ)的一个楼盘因建(jiàn)筑(zhù)费用超支(zhī)停工，出现“烂(làn)尾”情(qíng)况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理部门提升了(le)对于预售楼花制度的监管(guǎn)，即(jí)要求开发商在预售前，确(què)保(bǎo)地价款已经全部支付，还要证(zhèng)明自身有资金(jīn)等能力把项目(mù)完(wán)成(chéng)，资金(jīn)需放入律师(shī)所托管(guǎn)，支(zhī)取时需律所和建筑师(shī)的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户(hù)资金，中国(guó)香港要求律师行(xíng)在银行开设的信托账户(hù)（监管(guǎn)账户）、开发商操作等(děng)采取全透明化机制(zhì)，且银行的责任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续(xù)需自身(shēn)推动项目完工。随着(zhe)监管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预(yù)售制(zhì)”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国内(nèi)地(dì)面临住(zhù)房需求大和(hé)供给量短缺(quē)问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展重工业，强调基(jī)础建设，这一导向使前期(qī)发展工业(yè)化的进程大(dà)于城市(shì)化进程，唯有解决住(zhù)房基础等(děng)城市化配套(tào)问题，才能(néng)进一步推进城市化(huà)。但当时推行的是“统一管理，统一分(fēn)配，以租养房”的福(fú)利分房制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福(fú)利分房制(zhì)度也出现(xiàn)了分配不公、效率低、配套差等问题，因(yīn)此福利分房(fáng)制(zhì)度不再(zài)适用于当时(shí)的国情。叠加房地(dì)产市场面临商品房(fáng)的需求量大(dà)，而社(shè)会(huì)缺少大型(xíng)房地产开发商，商品(pǐn)房供(gōng)应(yīng)量小的(de)困境(jìng)，此(cǐ)时(shí)引入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模(mó)式无(wú)疑是对内地(dì)房地产(chǎn)市(shì)场的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地(dì)逐(zhú)步(bù)引进中国(guó)香港预售商品房制度(dù)，先后出台多项文件，大(dà)力支持国内房地(dì)产市场(chǎng)改(gǎi)革。例(lì)如，1998年(nián)，国务院出台(tái)《关于进一步深化城镇住房(fáng)制(zhì)度(dù)改(gǎi)革，加快(kuài)住房建设的(de)通知》文件，决(jué)定停止住房无偿实(shí)物分配，逐步实行住房分配货币(bì)化、住(zhù)房供(gōng)给商品(pǐn)化、社会(huì)化(huà)的住房(fáng)新体(tǐ)制，从计(jì)划经济下(xià)的福(fú)利分房(fáng)转向市(shì)场经济的商品房。房地产(chǎn)市场采用预售制，允许开(kāi)发商卖(mài)期房(fáng)，解决了房(fáng)企缺少资金和开发时间周(zhōu)期长的两大难题，开(kāi)发商以预售款撬动下(xià)一个(gè)项目的开发料酒可以用白酒替代吗，料酒可以用白酒替代吗，形成滚动开发模(mó)式(shì)，住房供应速度加快。自此(cǐ)中国内地开始(shǐ)房改(gǎi)货币(bì)化(huà)，中(zhōng)国人民银行等多方迅(xùn)速出台相关的信贷政策，支(zhī)持购房者，极(jí)大作用(yòng)推动了房地产市场的(de)发展。

　　引入中国(guó)香(xiāng)港“卖楼花(huā)”模(mó)式后(hòu)，经调(diào)整形(xíng)成(chéng)契合中国(guó)内(nèi)地(dì)的商品房预(yù)售制(zhì)度。预售制的(de)初衷(zhōng)是(shì)为了缓解房企(qǐ)资金压力，加快城(chéng)镇住房建设。具体来说，是指房地产开发企业将正(zhèng)在(zài)建设中(zhōng)的房屋预先出售给(gěi)购(gòu)房(fáng)者，由购房(fáng)者支付(fù)定金或房款(kuǎn)的(de)行为。区(qū)别于中国香港，在(zài)中国(guó)内地实践过程中，商品房预售(shòu)流程为：房地产(chǎn)开发商办理预售许可证-签(qiān)订商品房买(mǎi)卖合同-进行备案(àn)登(dēng)记和预告登记-交付房(fáng)屋。在购(gòu)房过程中(zhōng)，购(gòu)房者需要一(yī)次性付清(qīng)首(shǒu)付款，并采用(yòng)银行贷款的(de)形式一次性(xìng)付(fù)清(qīng)剩(shèng)余(yú)房款(kuǎn)，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发商(shāng)可(kě)能(néng)已拿(ná)到(dào)了全部购房(fáng)款，这(zhè)点与中国香港(gǎng)的(de)按照工程进度付款(kuǎn)有所不同。对(duì)中(zhōng)国内地的开(kāi)发商而言，预售制商品(pǐn)房也(yě)开(kāi)启了高(gāo)周转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　作为中国内地商品房销售的最主要方式，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同时增加市场商品房供应，推动了城镇(zhèn)化发展进程。预售(shòu)制在(zài)过(guò)去20多年对中国内地房地产市(shì)场的稳步发(fā)展起到了重(zhòng)要作(zuò)用，不仅解决了房地(dì)产市场(chǎng)快速(sù)发展阶(jiē)段的(de)资金需(xū)求，也(yě)提高了(le)居民居住水平，中国内(nèi)地城镇(zhèn)居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗(wō)居到基本(běn)适居，住房事业取得巨大进步，数(shù)十年时(shí)间走完(wán)发(fā)达(dá)国家几百年城镇(zhèn)化路程。改革开放以来，城镇化进程进入快速(sù)发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积(jī)由7438平方公(gōng)里(lǐ)增长至(zhì)60721平方(fāng)公(gōng)里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布(bù)的(de)《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存(cún)量从不到(dào)14亿平(料酒可以用白酒替代吗，料酒可以用白酒替代吗píng)增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇住(zhù)房(fáng)套(tào)数从(cóng)约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售制在当前(qián)已成为中国内地商(shāng)品房销(xiāo)售最主要(yào)方(fāng)式，2005年(nián)中国内地商品住宅期房销售面积占总(zǒng)销售面(miàn)积的比重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年期(qī)房累计销(xiāo)售(shòu)面积达15.6亿平(píng)，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内地房地产行业(yè)的发展。中国内地房(fáng)地产历经(jīng)二(èr)十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋(wū)新(xīn)开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨(zhǎng)8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发投资完(wán)成额从(cóng)0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿(yì)元(yuán)，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房(fáng)销(xiāo)售(shòu)面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速(sù)发展(zhǎn)，房地(dì)产企业从无到有、从国企先行到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年(nián)来房(fáng)地产也(yě)成为(wèi)拉动中国(guó)内(nèi)地(dì)经(jīng)济高增长的(de)火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产带动的上下游产业链特(tè)别长(zhǎng)，高达50多(duō)个行业。2020年房地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献(xiàn)），其中房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地(dì)产(chǎn)带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献），其中房地产对金(jīn)融、批发、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动的投资(zī)占全社(shè)会固定资(zī)产投资的(de)51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷款占银行各(gè)项贷(dài)款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业务，占比超(chāo)过三分之一。从(cóng)房地产融资存量占社融存(cún)量比(bǐ)重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房企大面(miàn)积(jī)违(wéi)约，将(jiāng)导致银(yín)行(xíng)不良率大幅(fú)上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国住(zhù)房市值(zhí)测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿(yì)美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英(yīng)法德三国(guó)合计(jì)的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值(zhí)占(zhàn)股债房(fáng)市值(zhí)的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法(fǎ)国的56％、德国(guó)的64％。中国(guó)住房(fáng)市值与股债房市(shì)值(zhí)的比例较高(gāo)，主要是因为住房市(shì)值高，以及中国资本市场发育尚不成(chéng)熟(shú)，直接融资比例较低，股票、债(zhài)券(quàn)市(shì)值较低，居民(mín)投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜藏的风险确实存在，当前的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个(gè)人(rén)层面看，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱(qián)一手交货，预售制是对购买者的单方(fāng)面不公(gōng)平制度，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎承担(dān)了所有商品(pǐn)不能交付的风(fēng)险。比如，交房(fáng)等待(dài)期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产证延(yán)期办理(lǐ)甚至(zhì)不能交(jiāo)房(fáng)等风险。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购(gòu)房者和银行的(de)按揭贷款合(hé)同是两个(gè)独立的合(hé)同关系，如(rú)果开发商发(fā)生(shēng)违约，购房者只(zhǐ)能根据购房合同向开发商主张(zhāng)权(quán)力，但依旧需要(yào)根据(jù)按揭贷款合(hé)同按时(shí)向(xiàng)银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购(gòu)房者承担的风(fēng)险较大(dà)。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，资金若遇到下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等(děng)系列风险，进行影响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为按揭贷款的发(fā)放方，一旦房企因为(wèi)市场(chǎng)波动(dòng)或经营不(bù)善，出现资金(jīn)链断(duàn)裂等一系列(liè)问题，导致“烂(làn)尾”等(děng)情况(kuàng)，而房企通过与购房者签订的预售合同(tóng)和按揭(jiē)合同，已经从银行获(huò)得房款，如果购房者丧失(shī)还款能力或短期不能还款等，则风(fēng)险完全由(yóu)银行承担(dān)，银行将面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的预售监管资金(jīn)去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底(dǐ)两个(gè)字那就是“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的(de)《城市商品房预售管理办(bàn)法》中明确规定了开发企(qǐ)业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设(shè)，商品房预售款(kuǎn)监管的具体(tǐ)办法，由房地(dì)产(chǎn)管理部门制定。但多年以来(lái)全国(guó)并(bìng)没有统一的(de)预(yù)售资金监管规(guī)定(dìng)，各地实(shí)行“一城一(yī)策(cè)”。例如，太(tài)原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重点监管资(zī)金(jīn)比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥(féi)等城(chéng)市则(zé)按照项目的建安成本乘以(yǐ)建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)或者项目工程总额(é)报价计(jì)算重点资(zī)金。而事实(shí)是，不少(shǎo)购房款未进(jìn)入监管账户(hù)、或(huò)进入监管账户后被挪用(yòng)，导(dǎo)致楼盘没有资金继续建设(shè)。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被迫继续还(hái)款。那么，监管账(zhàng)户资金如何被挪(nuó)走的？实际(jì)上，在过去房地产(chǎn)大开发时(shí)代(dài)的高周(zhōu)转背景下，抽(chōu)调预售(shòu)款监管账(zhàng)户资金，是(shì)行业“潜规(guī)则(zé)”。比(bǐ)如工程总承包方(fāng)，以工(gōng)程建(jiàn)设名义，获(huò)得监(jiān)管账户拨(bō)付资金，再由工(gōng)程方将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工程进度所需(xū)。通过这些(xiē)方式套取的资金，在房企各地(dì)项目间(jiān)流动，变相加杠(gāng)杆，这样做(zuò)提供(gōng)了(le)资金(jīn)流动性，房企抽调资(zī)金统筹拿地、还款和楼盘(pán)建设，形成一种资(zī)金循环(huán)高周转模式，但一(yī)定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外商(shāng)品房预售(shòu)制(zhì)度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对(duì)于购房者预付资金(jīn)，一般设有定(dìng)金或预付款保护(hù)机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房(fáng)者支(zhī)付的预付(fù)款比例相对较低(dī)，绝大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付(fù)款一般(bān)以(yǐ)定(dìng)金方式(shì)支付，或按工程进度分期支付，或(huò)二者(zhě)结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一(yī)般采用两种方式发放按(àn)揭贷款，一是(shì)按工程(chéng)进度付款，按揭贷(dài)款按照工程进度逐渐(jiàn)发放，购房(fáng)者开始月供；二(èr)是房屋交(jiāo)付后发放按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房(fáng)烂尾保险，在商品房出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付保护：房屋(wū)交付质量的保障有两(liǎng)种方式，一是期房由政府或第三(sān)方(fāng)验收合(hé)格并提(tí)供验收凭证后，开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得(dé)购房者(zhě)支付的房款。二是开发商(shāng)为购房者提供一(yī)定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付(fù)尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房定金一定(dìng)期限内无(wú)条件返(fǎn)还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交(jiāo)付后(hòu)按(àn)揭还款，交付前资金(jīn)由第(dì)三方全程监(jiān)管，交付(fù)时(shí)开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定(dìng)金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或首付外，购(gòu)房者在房屋交付后通过按(àn)揭贷款(kuǎn)支付剩余房(fáng)款。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，美国为防止开发商挪用资金，购房者(zhě)的(de)定金(jīn)及首付(fù)款由第(dì)三方公证行或产(chǎn)权(quán)保险(xiǎn)公司的信托账户监管(guǎn)。如果开(kāi)发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请(qǐng)仲(zhòng)裁(cái)取回，且不(bù)承担任何责任(rèn)与损失。而开发商在(zài)房屋建设(shè)过(guò)程中的(de)资金全(quán)部来自银(yín)行，银行根据工程进(jìn)度向开发商提供一定比例的(de)贷款，由于开发商(shāng)挪用资金(jīn)直(zhí)接损害银行利益(yì)，银(yín)行有充(chōng)分动机监(jiān)管开发商(shāng)施工进度。开发商(shāng)在房屋交付(fù)时需(xū)取得由(yóu)政府相(xiāng)关部门经审查后(hòu)发放的验收(shōu)凭(píng)证，通过验(yàn)收凭证向银行(xíng)得到购房者支付(fù)的房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房(fáng)，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期(qī)房可(kě)零首付购房，房款(kuǎn)按建造工期进度支(zhī)付，按(àn)揭按工期放款(kuǎn)后(hòu)还(hái)贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，开(kāi)发商或(huò)购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国(guó)开(kāi)发商在项(xiàng)目获(huò)批后即可预售房屋。签署购房合同前，购房者需(xū)支付(fù)约2000欧的(de)定金并进行预约公(gōng)证，签订合同后(hòu)定金退还。如由于任何原因不能购买(mǎi)，定金(jīn)按照德国(guó)法律(lǜ)全(quán)部退还。

　　签署购(gòu)房合(hé)同后(hòu)，购房者(zhě)需支付公证费和土地交易税，分(fēn)别为房屋售(shòu)价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购(gòu)房款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规(guī)定最低首付比例(lì)，可零首(shǒu)付购房(fáng)。

　　余款方面，德国(guó)也(yě)采取按工期支付房(fáng)款的制度(dù)，一般分7笔进行(xíng)支付，具体(tǐ)支付节(jié)点、比例因项目而异(yì)。一般来说，支(zhī)付(fù)节(jié)点可分为公(gōng)证后、主体完(wán)工、内部水暖电路(lù)完工、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部(bù)完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方(fāng)面，购房(fáng)者(zhě)可在支付房款前申请房贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固定利率，银行(xíng)按施工节奏(zòu)分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷(dài)款给(gěi)予购房者一定使用期限，期限结(jié)束后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面，德国保险公司针(zhēn)对期房(fáng)设计(jì)了两种保险，保险的功能是当房(fáng)屋出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时(shí)，保险公(gōng)司保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负(fù)责相应赔偿。保(bǎo)险由开发商(shāng)或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支付

　　英国(guó)预售制设有10％定金保险保护机制，交房(fáng)前(qián)付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均有一(yī)名律(lǜ)师，负责(zé)沟(gōu)通期(qī)房(fáng)交易中的房(fáng)产、资(zī)金、合同等各个环节，各(gè)环节内(nèi)容确认无(wú)误后签订首付(fù)交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金保险保(bǎo)护机制，当开发商出现财务、经营问(wèn)题时，购(gòu)房者10％的定金由(yóu)保险公(gōng)司赔付，而(ér)超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内(nèi)支(zhī)付。

　　余款支付环(huán)节，英国采取按工(gōng)程进度付(fù)款的(de)方式(shì)，但是交房(fáng)前付款(kuǎn)比例(lì)相对较低(dī)，一般会在合(hé)同签(qiān)订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋必须经过(guò)房产公证(zhèng)公(gōng)司的检验验收后才能交付(fù)，交付(fù)后(hòu)方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节(jié)，英国期房预(yù)售(shòu)资(zī)金监(jiān)管(guǎn)极为严格，资(zī)金也由律师监管，在确认工程进度、支付相关款(kuǎn)项过程(chéng)中，由(yóu)买房律师(shī)将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律(lǜ)师转给(gěi)开发商，即资金在进(jìn)入开(kāi)发商账户前(qián)经(jīng)过两道关口，有利于(yú)保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易(yì)立法(fǎ)，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　日(rì)本期房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日元(yuán)时，开(kāi)发(fā)商必(bì)须(xū)完成“预售房定金(jīn)保全措施(shī)”，交房(fáng)前付款比例(lì)不超房(fáng)款的20％，开发(fā)商违约需(xū)返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还(hái)款。

　　立(lì)法(fǎ)方面，日(rì)本二战结束(shù)后由(yóu)于房屋供给严重失衡，叠加法律(lǜ)空(kōng)白，社(shè)会(huì)上“一(yī)房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多次修订，目(mù)前是唯一(yī)一部规(guī)范期房交(jiāo)易的法律。

　　定(dìng)金保护(hù)方(fāng)面，根据日本《宅(zhái)地建物取引业(yè)法》，对购房者(zhě)支付定金超过5％或超1000万日(rì)元的部分，法律要求开发商必(bì)须(xū)完成(chéng)定(dìng)金保(bǎo)全措施才(cái)可预售(shòu)。什么(me)是定(dìng)金保全措施？即买卖双(shuāng)方签订购房合同时，开发商(shāng)向金融机构或指定保证(zhèng)机构(gòu)或(huò)保险机构签订定金保证委(wěi)托合(hé)同(tóng)，设置购房(fáng)者定金的保证(zhèng)或(huò)保险(xiǎn)，并将(jiāng)相应(yīng)的保证金证明书交付给购房者。除定(dìng)金外，其他预先支付(fù)的购房(fáng)款(kuǎn)也受该措施保护。若开发(fā)商(shāng)倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机构或保证机构或保(bǎo)险公司兑付，同时，开发(fā)商需向(xiàng)购房者赔付违(wéi)约(yuē)金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只需支(zhī)付(fù)最多不超20％的(de)定金，签订购(gòu)房合同后，购房者即(jí)可向银(yín)行申请贷款，但交房后才开始按揭(jiē)贷(dài)款，除定金外的剩(shèng)余房款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方(fāng)资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期(qī)后付(fù)尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者违约可(kě)返还相当于(yú)3.75％房款(kuǎn)的订金(jīn)，首付比例20％，余(yú)款按(àn)工程(chéng)进度支付(fù)，所有资金进银行专门项目资金账户，交房后满1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环(huán)节，新加坡(pō)开发(fā)商有统一(yī)的选购权合(hé)同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付(fù)5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进(jìn)一(yī)步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比例方面(miàn)，签订购房合同后，购房者需(xū)支付15％的首付及印花(huā)税(shuì)，同(tóng)时购(gòu)房者向银行(xíng)申请按揭贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款支付(fù)上，新(xīn)加坡期房(fáng)同(tóng)样采取按工程进(jìn)度付(fù)款的方式，《发(fā)展商(shāng)条(tiáo)例》对期(qī)房付款流(liú)程做了统一详细规(guī)定，要求所有开发商(shāng)遵守(shǒu)，支付节点一般为合(hé)同签订(dìng)后、地基(jī)完工、框架完工、管道门窗等完工等，支(zhī)付比(bǐ)例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭(jiē)贷款也依照工(gōng)程进(jìn)度放款，月供在(zài)此过(guò)程中随着放出贷款的增加而增(zēng)加，未放款部分无需(xū)月供。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，购房者的订(dìng)金与付款会存(cún)入(rù)银行专门的项目资金(jīn)账(zhàng)户，账(zhàng)户资金提(tí)取须与房(fáng)屋建设有关。房(fáng)屋(wū)交付后(hòu)，购房者(zhě)享受1年(nián)的房屋(wū)保(bǎo)修期(qī)，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期(qī)来看，当前房地产(chǎn)到了(le)政策(cè)出手(shǒu)临界点，重点是保交楼和房企(qǐ)重(zhòng)组(zǔ)。一方面，加大对刚(gāng)需和改善型需求的支持力度(dù)，长短(duǎn)兼顾妥善应(yīng)对局部停贷(dài)现象，重点是保交(jiāo)楼保(bǎo)复工保民生，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从现在起(qǐ)，对还在正常运转的房企包括(kuò)民营企业，加大(dà)支持力度，由(yóu)优质(zhì)房企牵头(tóu)并购(gòu)重组(zǔ)整(zhěng)个行(xíng)业，为每个(gè)房企配(pèi)套AMC和财团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形(xíng)势复杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以及(jí)长效机制。长效机(jī)制四(sì)大(dà)关键是推动城(chéng)市(shì)群战略、人(rén)地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违(wéi)约后定金保护(hù)机(jī)制，如(rú)将(jiāng)已(yǐ)支付(fù)定金冻结(jié)至(zhì)房屋交(jiāo)付(fù)阶(jiē)段，保(bǎo)障购房者定金安(ān)全。签订(dìng)合(hé)同环节(jié)，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及(jí)重大缺陷等情(qíng)况提供充分的保障。余(yú)款支付环节，建立(lì)按工程进(jìn)度付(fù)款机制或交(jiāo)房后按揭贷款机制，充(chōng)分保护购(gòu)房者的权益。资金监管环节，引入独立于开发商、银(yín)行的第三(sān)方资金(jīn)监管(guǎn)机构，或由政府相关部门直(zhí)接监管(guǎn)，以此防止资金挪(nuó)用(yòng)现象。交付(fù)环节，建(jiàn)立(lì)商品房保修期(qī)制度(dù)。保修期(qī)内，开发商应对房屋(wū)质量问题全权(quán)负责(zé)、免费维修，购房(fáng)者在(zài)保修期结(jié)束(shù)后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看(kàn)，取消(xiāo)商品房预售制是(shì)大势所(suǒ)趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计(jì)，现(xiàn)在全国(guó)套户比超过1，从(cóng)大开发进入(rù)存量时代，对购房民众不公平(píng)的预售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取消了(le)，改为现房销售。另一方面，取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道(dào)能不能(néng)兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质(zhì)量(liàng)和诚信，这才(cái)是(shì)对购(gòu)房(fáng)民众的最(zuì)根本最实质的保(bǎo)障，这样将极(jí)大的(de)提(tí)升开发商(shāng)的建筑质量，实(shí)现良币(bì)驱逐劣(liè)币。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 料酒可以用白酒替代吗，料酒可以用白酒替代吗