文(wén)：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月(yuè)17日召(zhào)开的(de)全(quán)国住房和城(chéng)乡建设工作会议(yì)提出“有条件的可(kě)以进行现房销售”，不足(zú)一个月(yuè)时间，已有山东、安徽、河南(nán)、四(sì)川、广东等地明确表态(tài)，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售制(zhì)了，用你的钱(qián)，建你的房子(zi)，还(hái)烂尾(wěi)了，这是对购房(fáng)者的不(bù)公平。以(yǐ)后(hòu)谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的(de)别(bié)建了，不能(néng)把(bǎ)包袱甩给老百姓(xìng)和(hé)社会，这(zhè)是房地产从大开发时代(dài)步(bù)入高(gāo)质量发(fā)展阶(jiē)段(duàn)的必然趋势，也(yě)是对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制(zhì)是(shì)权宜(yí)之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。以后一手交钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当然(rán)二次房(fáng)改(gǎi)是个技(jì)术活，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复(fù)市场信(xìn)心以及长效机制(zhì)，长效(xiào)机制四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房(fáng)地产税。如果(guǒ)按(àn)照经济规律办事，中(zhōng)国(guó)一定能实(shí)现房地(dì)产软着陆(lù)和长期平稳健(jiàn)康发展(zhǎn)，跨过这(zhè)道关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售(shòu)制、改为现房销(xiāo)售？大家想想，绝大部分商品是(shì)一手交钱(qián)一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面(miàn)不(bù)公平制度，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎承(chéng)担了所(suǒ)有商(shāng)品不能交(jiāo)付的(de)风险。从个(gè)人层面(miàn)看(kàn)，预(yù)售制(zhì)对(duì)购(gòu)房者非常不公(gōng)平(píng)，比如(rú)，交(jiāo)房等(děng)待期一(yī)般(bān)为两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购房(fáng)者不(bù)仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还(hái)要承担延迟交房、房(fáng)屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房的风险。从行业层面(miàn)看，预售(shòu)制助(zhù)推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取(qǔ)消预售制，改为现房销售(shòu)，这样有助于落实中央房住不炒精神、有助于(yú)保障购房老(lǎo)百姓权益、有助于(yú)房(fáng)企稳健发展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么(me)建议取(qǔ)消预售制度？预售(shòu)制度怎么来的？国(guó)外什么情况？简单科普(pǔ)一下：商品房预售(shòu)最早(zǎo)源于中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一种开发商放杠杆的(de)方(fāng)式(shì)。98年房(fáng)改(gǎi)，由(yóu)于商(shāng)品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入(rù)了商品房预售制度。其(qí)实，当前(qián)世(shì)界不少国家存在预售制。但是，重点来了！发(fā)达国家(jiā)一般有(yǒu)严格的监(jiān)管保障措施(shī)，开发(fā)商在(zài)项目(mù)获得(dé)政(zhèng)府(fǔ)批准(zhǔn)后才(cái)可以开始销(xiāo)售，买家(jiā)在购买期(qī)房后并(bìng)非像中(zhōng)国一(yī)样在支付(fù)完首付款后(hòu)从银行一次性(xìng)贷款支(zhī)付剩余全部房(fáng)款，而是根(gēn)据(jù)开发商工程进度在完全(quán)交(jiāo)房前进行分期支付。所以，预(yù)售制(zhì)度是需要严格的资金监管、分(fēn)期支付以及违约处(chù)罚措施作为保障的，如果(guǒ)没(méi)有这些保障措施，一(yī)定会触(chù)发风险，对购房民众不(bù)公平(píng)，所以不(bù)如(rú)借机取(qǔ)消预售制度，以(yǐ)后改为(wèi)现房销售。客观(guān)讲预售制度有一(yī)定历史阶段性(xìng)，现(xiàn)在(zài)中国住(zhù)房进入存量时(shí)代(dài)，取消预售(shòu)制度有助(zhù)于降负债降杠杆，不再(zài)把烂尾(wěi)风险(xiǎn)甩给老百姓和社(shè)会，当然(rán)这需要配套房企债务重组(zǔ)、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信(xìn)心和(hé)房地产长效机制。这(zhè)是个技术活，只要坚持市场化改革，中国(guó)一定能化解这个(gè)难题，让房地产回(huí)归(guī)实体(tǐ)经济(jì)和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如果取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)，改为现房(fáng)销售，开发(fā)商将拼的(de)不(bù)是五花八门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道(dào)能不能(néng)兑(duì)现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得(dé)的(de)过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最(zuì)根本最实质(zhì)的保障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的提升开发商(shāng)的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币(bì)。所有商(shāng)业(yè)的本质是向善，是以客户为中心，房地产也不能(néng)例外，老(lǎo)百姓买房(fáng)子是天(tiān)大(dà)的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度(dù)，取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制(zhì)、实施现(xiàn)房销售是实现老百姓安(ān)居乐业(yè)、社会(huì)长治久安、行业企业健(jiàn)康发展的重大措(cuò)施。在当(dāng)前的情(qíng)况(kuàng)下，取(qǔ)消预售制要结合稳楼(lóu)市、房地产软着(zhe)陆(lù)、打通金融支持当期三好生、新模(mó)式等综合施策(cè)。

　　作者十年前(qián)在国务(wù)院发展研究(jiū)中心参与财税(shuì)改(gǎi)革方案研究时(shí)，对预售制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融(róng)稳定、房(fáng)企杠杆(gān)率等进行过(guò)长期系统的专项研究(jiū)。（参考(kǎo)后来(lái)形成(chéng)的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进(jìn)“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式，形(xíng)成“中国内地版预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预售制(zhì)推动城(chéng)市(shì)化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售(shòu)资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期(qī)房(fáng)预付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金(jīn)由银行监管，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在(zài)中国香港，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛(shèng)行(xíng)的方式(shì)，但有着转让难、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问(wèn)题(tí)，分层销售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中国香港还未(wèi)推行公共房屋(wū)制(zhì)度，许多人栖身于(yú)木(mù)屋或者其他临时住宅，住房的需求是相当高，不过大多数居民的储(chǔ)蓄(xù)很少。当时楼宇(yǔ)买(mǎi)卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实(shí)力才能购买。虽然(rán)楼宇出(chū)租(zū)是中国香(xiāng)港地(dì)产行业盛行的方式，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期长等(děng)问题。针对这(zhè)一系列问题，不少地(dì)产商开始(shǐ)探求新(xīn)的方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇分层(céng)出售。这(zhè)模式(shì)一经推行(xíng)，购买楼(lóu)宇的市(shì)民数量有(yǒu)所增加，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在(zài)分(fēn)层出售(shòu)的(de)基础上，将(jiāng)“按揭”模式(shì)引入房(fáng)地(dì)产销售(shòu)，霍英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创办立信(xìn)置业有限(xiàn)公司(sī)，凭(píng)借(jiè)商业直(zhí)觉和多年经营杂货(huò)铺、海(hǎi)上驳运业务(wù)的经(jīng)验，对于商(shāng)品(pǐn)流通、资金(jīn)周转有着(zhe)独到的(de)见解，在(zài)努(nǔ)力寻求方法加快自身资金周转。当时其(qí)在购(gòu)下九龙的一块地(dì)盘后，除(chú)了分层出售、还印(yìn)发售楼说(shuō)明书，上有(yǒu)文字详(xiáng)尽说明楼(lóu)宇(yǔ)的地势环(huán)境、建筑材料、分层价格(gé)、订(dìng)购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个(gè)亮点，即先收取(qǔ)买(mǎi)家(jiā)的订金，采用类似租金(jīn)的分期付款形(xíng)式，等新楼(lóu)落(luò)成(chéng)时，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥有了自(zì)己的房产。这种方(fāng)式减轻了民众(zhòng)购房的资金(jīn)压力，加速(sù)了房屋的(de)建造和销(xiāo)售，也解决了制造商(shāng)的资金问(wèn)题，降低投资风险，在当(dāng)时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销售模式(shì)成为当时中国香港(gǎng)房地产市场的一(yī)大特色(sè)，纵观中国香(xiāng)港房(fáng)地产市场的(de)改(gǎi)革，“卖楼花”模(mó)式高效率地解决了核心的(de)住房供(gōng)不应求的问题，使(shǐ)房市发展进入(rù)新阶(jiē)段。

　　预售楼花模(mó)式推动了中国香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监(jiān)管部门不(bù)断完善、规范化，建立健全的监管(guǎn)机(jī)制，促进市场(chǎng)健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费用超支(zhī)停工，出(chū)现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部门提升了对于预售楼(lóu)花制度的(de)监管，即要求开发商在预售前(qián)，确保地价款已经全部支(zhī)付，还要证明自身有资金等能力把项目完成，资金(jīn)需放入律师所托管(guǎn)，支取时需律所和建筑师的核准(zhǔn)。为了(le)防(fáng)止开发商(shāng)、律所(suǒ)、建筑师(shī)等造假，套(tào)取(qǔ)监(jiān)管账户资金，中国香港(gǎng)要(yào)求律师行在银行(xíng)开设(shè)的信托账户(hù)（监管账户）、开发商操作等(děng)采(cǎi)取全透明(míng)化机制，且银行的责任上升(shēng)，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后(hòu)续(xù)需自身(shēn)推动项目完工。随着监管体(tǐ)系逐(zhú)步完善(shàn)，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大(dà)、供给(gěi)量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内地版预售制(zhì)”

　　二(èr)十世纪九十年代(dài)，中国内地面临住房(fáng)需求大和供给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度(dù)。建国以来(lái)，中国内地优先发(fā)展重(zhòng)工(gōng)业，强调基础建设，这一导向使前期发展工业化的进程大(dà)于城市化进(jìn)程，唯有解决住房基(jī)础(chǔ)等城市化(huà)配套问题，才能(néng)进一步(bù)推进城(chéng)市化(huà)。但当时推行(xíng)的是“统一管理，统一(yī)分配(pèi)，以租养(yǎng)房”的福利(lì)分房(fáng)制(zhì)度，住房市场(chǎng)发(fā)展起步较晚、增速(sù)较慢(màn)，福(fú)利分(fēn)房(fáng)制度(dù)也出现了分配(pèi)不(bù)公、效(xiào)率低600毫升等于多少斤水，800ml是多少水、配套差等问题，因此福(fú)利分房制度(dù)不再适用(yòng)于当时的(de)国情(qíng)。叠(dié)加房地产(chǎn)市场(chǎng)面临商品房的需求(qiú)量大，而社会缺少大型(xíng)房地产开发商，商品房供应(yīng)量小的困境，此时(shí)引(yǐn)入中国(guó)香港的“卖楼花(huā)”模式无(wú)疑是对(duì)内地房(fáng)地产市场的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中(zhōng)国(guó)内地逐步引进(jìn)中国(guó)香港(gǎng)预(yù)售商品房(fáng)制度，先后出台(tái)多项文件，大力(lì)支持国内房地(dì)产市场改革。例(lì)如，1998年(nián)，国务院(yuàn)出台《关于进一步深化城镇住房(fáng)制(zhì)度改革，加(jiā)快住房建设的通知》文件，决定停止住房无偿实物分配(pèi)，逐(zhú)步(bù)实行住房分配货(huò)币化、住(zhù)房供给商品化、社会化的住(zhù)房新体制，从计划经济下的(de)福利分房转向市场经济的商品房。房地产(chǎn)市场采用预售(shòu)制，允许(xǔ)开发(fā)商(shāng)卖期(qī)房，解决(jué)了房企缺少资金和开发时(shí)间(jiān)周期长的两大(dà)难题，开发商(shāng)以预售(shòu)款撬动下一个(gè)项目的(de)开发，形成滚动开发(fā)模式，住房供应速(sù)度加(jiā)快。自此中(zhōng)国内地开始房改货币化，中国人民银行等多方迅速(sù)出台相关(guān)的信贷政策，支持(chí)购(gòu)房者，极(jí)大作用推(tuī)动了(le)房(fáng)地(dì)产市场的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成契合中国(guó)内地的商品房预(yù)售(shòu)制(zhì)度。预售(shòu)制(zhì)的初(chū)衷是为了缓(huǎn)解(jiě)房企(qǐ)资金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是(shì)指房地产开(kāi)发企(qǐ)业将正(zhèng)在建设中的房屋(wū)预先出售(shòu)给购房者，由购房者支付定金或房款(kuǎn)的行为。区别于(yú)中国香港，在中(zhōng)国(guó)内地实(shí)践过程(chéng)中，商(shāng)品房预售流程为：房地产开发(fā)商办理(lǐ)预(yù)售许可证-签订商品房买卖(mài)合同-进行备(bèi)案(àn)登记(jì)和预告登记-交(jiāo)付房屋(wū)。在(zài)购房过程(chéng)中(zhōng)，购房者需(xū)要一次(cì)性付清首付款，并采用银行贷款的形(xíng)式一次(cì)性付清(qīng)剩余房款，换言(yán)之，房(fáng)屋(wū)未建(jiàn)成，开发(fā)商可能已拿(ná)到了全部购(gòu)房款，这(zhè)点与中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)的按照工程进度付款有所不(bù)同。对中国内地的(de)开发(fā)商(shāng)而言，预(yù)售制商品(pǐn)房也开启(qǐ)了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在(zài)

　　作(zuò)为(wèi)中(zhōng)国内地商(shāng)品房销售(shòu)的(de)最主要方式，预售制(zhì)极大缩(suō)短房企现金回笼周期(qī)，同时增加(jiā)市场商品房供(gōng)应(yīng)，推(tuī)动了城镇化发展进(jìn)程。预售制在过去20多年对中国内地房地(dì)产市场(chǎng)的稳步(bù)发展起(qǐ)到了重要作(zuò)用，不(bù)仅解决了房地产市场快速发展阶段(duàn)的资金需(xū)求，也(yě)提(tí)高了居民(mín)居住水(shuǐ)平，中国内地城镇居民从筒子(zi)楼(lóu)住到住宅(zhái)小区，从全民(mín)蜗居到基本(běn)适居(jū)，住房事业取得巨(jù)大进步(bù)，数十年时(shí)间(jiān)走(zǒu)完发达国(guó)家几(jǐ)百年城镇化(huà)路(lù)程。改革开(kāi)放以(yǐ)来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区(qū)面积由7438平方(fāng)公(gōng)里增长至60721平(píng)方(fāng)公里，增长7.2倍(bèi)。根(gēn)据(jù)我们(men)发布(bù)的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内地(dì)城(chéng)镇住宅(zhái)存(cún)量(liàng)从不到14亿600毫升等于多少斤水，800ml是多少水(yì)平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套(tào)数(shù)从约(yuē)3100万套增至3.63亿(yì)套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预(yù)售制在(zài)当前已成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中国内地(dì)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)期房(fáng)销售面积占总销售(shòu)面积的(de)比(bǐ)重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内地房地产行业(yè)的发展。中国内地房地产(chǎn)历经二十多年长周期(qī)繁荣，行业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额从(cóng)0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发展，房地产企业从(cóng)无到(dào)有、从国(guó)企先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数(shù)量达9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉动中(zhōng)国内地经济高增(zēng)长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道(dào)，房地(dì)产带动(dòng)的上下游产业链特别长，高达50多个(gè)行业(yè)。2020年房地产(chǎn)及(jí)其产(chǎn)业(yè)链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房(fáng)地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直(zhí)接贡(gòng)献），房地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地(dì)产对金融、批发、建材的(de)带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年(nián)房(fáng)地产完(wán)全拉动的(de)投(tóu)资占(zhàn)全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产(chǎn)开发投资(zī)占(zhàn)固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷款占(zhàn)银(yín)行各项贷款余(yú)额(é)的比重(zhòng)看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业务，占比超过三分之一(yī)。从房地产融(róng)资存量占社融存量(liàng)比重看，2021年12月(yuè)占(zhàn)比(bǐ)为18.76％。如(rú)果(guǒ)房企大面积违约(yuē)，将导致银行不良(liáng)率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根据我们的《中国(guó)住房市值测算报告(gào)》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿美(měi)元(yuán)，大(dà)于美国的(de)33.6万亿(yì)美元、日本的(de)10.8万(wàn)亿美(měi)元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债(zhài)房市值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的(de)37％、英(yīng)国的(de)49％、法国(guó)的(de)56％、德国的64％。中国住(zhù)房(fáng)市值与股债房市值的(de)比例较(jiào)高(gāo)，主要是因为(wèi)住(zhù)房(fáng)市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资(zī)比例(lì)较低，股票、债券市值较低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售(shòu)制背后潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在，当前的负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买(mǎi)者的(de)单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担(dān)了所有商品(pǐn)不能交付的风险。比如，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅(jǐn)承担银(yín)行利息，还要(yào)承(chéng)担延迟交房、“一(yī)房(fáng)二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期办(bàn)理(lǐ)甚至(zhì)不能(néng)交房等风险(xiǎn)。另(lìng)外，购房者和开发商之间的购(gòu)房(fáng)合同、购房者和(hé)银行的按揭贷款合同(tóng)是两(liǎng)个独立的合同关系(xì)，如果开(kāi)发(fā)商发生违约(yuē)，购房(fáng)者只能根据购房合同(tóng)向开(kāi)发商(shāng)主张权力，但依旧需(xū)要根据(jù)按揭贷款合同按(àn)时向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承担(dān)的风险较大。

　　从行业层面看，预(yù)售制助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，资金若遇到(dào)下(xià)行(xíng)周(zhōu)期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等(děng)系(xì)列(liè)风险(xiǎn)，进行(xíng)影响自(zì)身信用和购房者对行业的(de)信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为按(àn)揭贷款的发放方，一旦房企(qǐ)因为(wèi)市(shì)场波动或经营(yíng)不善，出现资金链断裂等(děng)一系列问题(tí)，导致(zhì)“烂尾(wěi)”等(děng)情况，而房(fáng)企通(tōng)过(guò)与购房(fáng)者签订的预售合同和按揭合(hé)同，已(yǐ)经从银(yín)行获得房(fáng)款(kuǎn)，如果(guǒ)购房者(zhě)丧(sàng)失还款能(néng)力或(huò)短(duǎn)期(qī)不能还款等(děng)，则风(fēng)险完全由银行承(chéng)担，银行将面临较大(dà)的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购房者的(de)预售监管资金去(qù)哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两(liǎng)个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付(fù)工(gōng)程款。在2004版的《城市商品房预售(shòu)管(guǎn)理办法(fǎ)》中明确规定了开发企业预(yù)售(shòu)商品房所得(dé)款(kuǎn)项应当用(yòng)于有关(guān)的工程建设，商品房(fáng)预售款(kuǎn)监(jiān)管的(de)具体办法，由房(fáng)地产管理部(bù)门制(zhì)定。但多(duō)年以来全国并没有统一的预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明(míng)、重(zhòng)庆(qìng)、长沙等(děng)城市重点监(jiān)管资金比例为(wèi)总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等(děng)城市则按照项目的建安成本乘以建(jiàn)筑面积或者项目工程总额(é)报价计算重点资金。而事实是，不(bù)少购房款未进入监(jiān)管账户、或进入监管账户(hù)后被(bèi)挪用，导致(zhì)楼盘(pán)没有资(zī)金继续建设。收楼遥遥无(wú)期(qī)，月供(gōng)却被(bèi)迫继续还(hái)款。那么，监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户(hù)资金如何被(bèi)挪走的？实际上，在(zài)过去房(fáng)地产大开(kāi)发时代的高周(zhōu)转背景下，抽调(diào)预售款监(jiān)管账户资金，是行业(yè)“潜规则”。比如工程(chéng)总承(chéng)包方，以工程建设名义，获得(dé)监(jiān)管账户(hù)拨付(fù)资金(jīn)，再由工程方将资金(jīn)转(zhuǎn)给房企，而拨付的(de)工(gōng)程(chéng)款，远超(chāo)工程进度(dù)所需。通过这些方(fāng)式套取的(de)资(zī)金，在房企(qǐ)各地项(xiàng)目间流(liú)动，变相加杠杆(gān)，这样做(zuò)提供了资金流动性，房(fáng)企(qǐ)抽调(diào)资金(jīn)统(tǒng)筹拿(ná)地、还款和楼盘建(jiàn)设(shè)，形成一种资(zī)金(jīn)循环高(gāo)周转模式(shì)，但(dàn)一定程(chéng)度上把风险甩(shuǎi)给了购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外商品房预售(shòu)制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者预付资金(jīn)，一(yī)般设(shè)有定金或预付款保(bǎo)护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预(yù)付款比重(zhòng)：要(yào)求购房(fáng)者支付(fù)的预付款比例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支(zhī)付方式(shì)：预付款一般以定(dìng)金方式支付，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用两种方(fāng)式发放(fàng)按(àn)揭贷款，一是(shì)按工程进度(dù)付款，按揭贷款按照工程进(jìn)度逐渐发(fā)放，购房者开始月供；二(èr)是房屋交(jiāo)付后发(fā)放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房(fáng)烂尾保险，在商品房(fáng)出现重大延(yán)期或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)障(zhàng)购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房(fáng)屋交(jiāo)付质量的(de)保障有两种(zhǒng)方式，一是期房由政府或(huò)第三(sān)方验收(shōu)合格并提供验(yàn)收凭证(zhèng)后，开发(fā)商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得购房(fáng)者支付(fù)的房款。二(èr)是开发商(shāng)为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期(qī)满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资(zī)金第三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款

　　美国(guó)期房定(dìng)金一定期限内(nèi)无(wú)条件返(fǎn)还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房(fáng)前(qián)仅支付(fù)首付(fù)，其余房(fáng)款交付后按揭还款，交(jiāo)付前(qián)资(zī)金(jīn)由第(dì)三方全(quán)程监(jiān)管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定金及首付环节，定金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例(lì)最低(dī)可(kě)低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首(shǒu)付比例(lì)为12％。

　　余款(kuǎn)支付(fù)方面，除定(dìng)金或首付(fù)外，购房(fáng)者在房屋交付后(hòu)通(tōng)过按(àn)揭(jiē)贷款支(zhī)付剩(shèng)余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国(guó)为防止(zhǐ)开发(fā)商挪用(yòng)资金，购(gòu)房者的定金及首付款由第三方公(gōng)证行或产权保险公司的(de)信(xìn)托(tuō)账(zhàng)户(hù)监管。如果开发(fā)商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金(jīn)可通(tōng)过申(shēn)请仲(zhòng)裁取回，且不承担任(rèn)何责任与损失。而开发商在(zài)房屋建设过程中的资金全部来(lái)自银行，银(yín)行(xíng)根据工程进度向开(kāi)发商(shāng)提供一定比例的(de)贷款，由于(yú)开发商挪用资(zī)金直接损害银行利益，银行有充(chōng)分(fēn)动机监管开发商施工进(jìn)度。开发商(shāng)在房屋交付时需取得由政府(fǔ)相关(guān)部门经审查后发放的验收凭证，通(tōng)过验收凭证向银行得到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零(líng)首付购房，房(fáng)款按建造工期进度支付(fù)，按揭按工期放款后(hòu)还贷，房(fáng)贷利(lì)率(lǜ)采用固定利率，开发(fā)商(shāng)或购房者可(kě)购(gòu)买(mǎi)期(qī)房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德(dé)国开发(fā)商在项目(mù)获批后即可预售(shòu)房屋。签署购房合同前，购房者需支付(fù)约2000欧的定金并进(jìn)行(xíng)预(yù)约公证(zhèng)，签(qiān)订(dìng)合同后定金退还。如由于任何原因(yīn)不(bù)能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者需支付公证费(fèi)和(hé)土地交易税，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房款中(zhōng)，属于购房(fáng)附加(jiā)费(fèi)。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，德国没有规定最低(dī)首付比例，可零首付购房。

　　余(yú)款方(fāng)面，德国也采取按工期支付房款(kuǎn)的制度(dù)，一(yī)般分(fēn)7笔进行支付，具(jù)体支付节(jié)点、比例因项(xiàng)目而异。一般(bān)来(lái)说，支付节点可分为公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面(miàn)完工、地板完工、全部(bù)完工，支付(fù)比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购(gòu)房者可在支付(fù)房款前申请房贷(dài)，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定利率，银(yín)行按施工节(jié)奏(zòu)分多(duō)次发放贷款，每笔贷款给(gěi)予购房(fáng)者一定使用期限，期限结(jié)束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公司针(zhēn)对期房(fáng)设(shè)计(jì)了两种保险，保险的功能是当房屋出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保险公司保证(zhèng)开(kāi)发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司(sī)负责相应赔偿。保(bǎo)险由(yóu)开发(fā)商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时(shí)支付

　　英国预售制设(shè)有10％定金保(bǎo)险保护机制，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资(zī)金由(yóu)买卖双方律师严格(gé)监管。

　　订立合同(tóng)前(qián)，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同(tóng)等各个(gè)环节(jié)，各(gè)环节(jié)内容(róng)确认无误后签订(dìng)首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定金(jīn)保险保护机制，当开发(fā)商出现财务、经营问(wèn)题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而(ér)超出10％的部分(fēn)较难(nán)追回。

　　首付方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天内(nèi)支(zhī)付(fù)。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付(fù)款的方式(shì)，但是(shì)交房前付款比例相对(duì)较(jiào)低，一般会在合同签(qiān)订6-24个(gè)月(yuè)分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房(fáng)前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余(yú)款项(xiàng)交房后(hòu)支付(fù)。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋必须经(jīng)过房产公(gōng)证公(gōng)司(sī)的检(jiǎn)验验(yàn)收(shōu)后才能交付，交付后方可(kě)按(àn)揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期房(fáng)预售资金监管极为(wèi)严格(gé)，资金(jīn)也由律(lǜ)师监管(guǎn)，在确认(rèn)工程(chéng)进(jìn)度、支付相(xiāng)关款(kuǎn)项过(guò)程中(zhōng)，由买房(fáng)律师将资金转给卖方律师，卖方律师转给(gěi)开发(fā)商，即(jí)资金在(zài)进入(rù)开发商账(zhàng)户(hù)前经(jīng)过两道关口，有利(lì)于保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法(fǎ)，设置期房(fáng)预付款保全(quán)措(cuò)施

　　日本期房交易(yì)立法(fǎ)，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发商必(bì)须完成“预售房定(dìng)金(jīn)保全(quán)措施”，交房前付(fù)款(kuǎn)比例不(bù)超房(fáng)款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方(fāng)面，日本二战(zhàn)结束后由于房屋供给(gěi)严重失衡，叠加法(fǎ)律空(kōng)白，社会上“一房(fáng)二(èr)卖”现(xiàn)象普遍，为此，日(rì)本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前(qián)是(shì)唯一一部规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方面，根据日本(běn)《宅地建物(wù)取引业法》，对(duì)购房者支(zhī)付定金(jīn)超(chāo)过5％或超1000万日(rì)元的部分，法律要(yào)求开发商必须(xū)完成(chéng)定金(jīn)保全措施(shī)才可预售。什么是定金保全措施？即买(mǎi)卖双方签订购房合同时(shí)，开(kāi)发商向(xiàng)金融机构或指(zhǐ)定保证机构或(huò)保险(xiǎn)机构(gòu)签订定金保证委托(tuō)合同，设置购房者定金的保证或保(bǎo)险(xiǎn)，并将相应的保证(zhèng)金证明书交付给购房者。除定金外(wài)，其(qí)他预先支付的购房款也受该措施(shī)保护。若(ruò)开发商倒(dào)闭导(dǎo)致(zhì)期(qī)房烂尾(wěi)，购房者可(kě)凭保证金证明书(shū)向金融机(jī)构或(huò)保证机构或(huò)保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)兑付，同时，开发商需向(xiàng)购(gòu)房者(zhě)赔付违约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不超(chāo)20％的定(dìng)金，签订(dìng)购房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交(jiāo)房后才开(kāi)始按揭(jiē)贷款，除定(dìng)金外的剩余房(fáng)款在交房(fáng)后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金由银行监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡(pō)期(qī)房(fáng)购房(fáng)者(zhě)违约(yuē)可返还相(xiāng)当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工(gōng)程进度支付(fù)，所有资金进银行专门项目资金账户(hù)，交房后满1年保(bǎo)修期后支付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金(jīn)支付环节(jié)，新加坡开发商(shāng)有统一的选(xuǎn)购权合同(tóng)以及(jí)订(dìng)金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订(dìng)金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步签(qiān)订购(gòu)买(mǎi)合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方(fāng)面，签(qiān)订购房合同(tóng)后(hòu)，购房(fáng)者需(xū)支(zhī)付15％的首付(fù)及印(yìn)花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房同(tóng)样采(cǎi)取按工程(chéng)进(jìn)度付款的(de)方式，《发展(zhǎn)商条例(lì)》对期房付(fù)款(kuǎn)流程做了统一(yī)详细规定，要求所有开发商遵守，支付(fù)节点(diǎn)一般为合同签订(dìng)后、地基完工、框架完工(gōng)、管(guǎn)道门窗等完工(gōng)等(děng)，支(zhī)付比例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷(dài)款也依照工程(chéng)进度(dù)放款，月供在此过程中随着放(fàng)出贷款(kuǎn)的(de)增(zēng)加(jiā)而增(zēng)加，未放款部(bù)分无(wú)需(xū)月(yuè)供。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，购房(fáng)者的订金与付款会(huì)存入(rù)银行专门的项目资金账(zhàng)户(hù)，账户资金提取须(xū)与(yǔ)房屋建设有关。房屋(wū)交付(fù)后，购(gòu)房者(zhě)享(xiǎng)受1年(nián)的房(fáng)屋保修期，此后(hòu)购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看(kàn)，当前房地产到(dào)了政策出(chū)手临(lín)界(jiè)点，重点是保交楼(lóu)和房企重组。一(yī)方面，加大对刚需和(hé)改善型需求的支持力度(dù)，长短兼(jiān)顾妥善应对局部停贷现象，重点(diǎn)是保交楼保复工保民生，给予(yǔ)强有(yǒu)力的金(jīn)融工具支持。另一方面，从(cóng)现在起(qǐ)，对还在正常运转的房企包括民营(yíng)企业，加大(dà)支持力度(dù)，由优质(zhì)房企牵头并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复(fù)杂性和人(rén)性复杂(zá)性(xìng)，兼顾化解停贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及(jí)长效机制(zhì)。长(zhǎng)效(xiào)机制四(sì)大关键是推(tuī)动城(chéng)市(shì)群战略、人(rén)地(dì)挂钩、金融中性(xìng)稳定(dìng)和房地产税。定金环(huán)节，建立开发商违约后定金保护机制，如将已(yǐ)支付定(dìng)金(jīn)冻结至房屋(wū)交付阶段，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为(wèi)房屋重(zhòng)大延期以及重大缺陷等情况提供充分的保障。余款(kuǎn)支付环节，建立按工程进度付(fù)款机制(zhì)或交房后按(àn)揭贷(dài)款机制，充(chōng)分(fēn)保护购房(fáng)者的权益。资金监管环节，引入独立于(yú)开发商(shāng)、银行的第(dì)三方资金监管机构，或由政府相关部门直接监管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立商品房保修期(qī)制度。保修期内，开发商应对房屋(wū)质量(liàng)问题(tí)全权负责、免费维修，购房(fáng)者在保修(xiū)期结束后(hòu)支付(fù)尾款。

　　三(sān)，长期来看(kàn)，取消商(shāng)品房预售制是大势所趋。一(yī)方面，98年房改时，全(quán)国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之(zhī)计(jì)，现在全国套(tào)户比(bǐ)超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购房民(mín)众(zhòng)不公平的预(yù)售制(zhì)已经过时(shí)了，该取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。另(lìng)一方面，取消预售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道能不能兑现的营销手段(duàn)，而(ér)是所见即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信(xìn)，这才是(shì)对购房民众的最(zuì)根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质(zhì)量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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