近两年火爆的创(chuàng)新产(chǎn)品公募REITs进入(rù)密(mì)集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均(jūn)分红(hóng)比(bǐ)例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此(cǐ)表(biǎo)示，强制分红机制是公募REITs主要(yào)特征之一，稳定分红体现出该类产品长(zhǎng)期(qī)投(tóu)资价值，通过观(guān)测经营活动现(xiàn)金(jīn)流、可供分配现金(jīn)等指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相比，特许经营(yíng)REITs项目在经营权到期后不再产生现金收(shōu)益(yì)，特许经营权分红目前已包含了利润分(fēn)配和(hé)本(běn)金的归还，在选择投资标的(de)时应了解资产类型和分红(hóng)的特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分配金额(é)的(de)公募REITs产(chǎn)品中，2022年(nián)全年分(fēn)配(pèi)金额占可(kě)供分配金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大(dà)部分分配比例在(zài)96％以上(shàng)。

　　中(zhōng)金基(jī)金相(xiāng)关负责人对此表示(shì)，投资(zī)公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有期分(fēn)红收益，以及基金份额(é)交易价格(gé)的变化。基金份(fèn)额二级市场价格受到(dào)公募REITs资(zī)产运营情(qíng)况及(jí)市场因素的综合影响，较(jiào)易(yì)引起波动。与此相比，基金分(fēn)红预期则更(gèng)有规律可(kě)循。公募REITs的分(fēn)红主要来自基础设施资产(chǎn)的经营(yíng)现金流(liú)，投(tóu)资人(rén)通过基(jī)金募(mù)集材料和信息披露(lù)文件，结合行业及市场(chǎng)情况(kuàng)，可(kě)以分析(xī)基础设施项目的经营业绩，作为进行(xíng)投(tóu)资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基(jī)金(jīn)份额二级市(shì)场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额(é)持有人实际获得的(de)现金(jīn)收益，对于长期投资者更具参考价值。”中(zhōng)金基金(jīn)相(xiāng)关负责人(rén)称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营高级副总(zǒng)监(jiā复刻版是正品吗，复刻是不是假货的意思n)李华(huá)平也表示，根(gēn)据《公开募集基础设施(shī)证券投资基金(jīn)指(zhǐ)引（试行(xíng)）》及相关法规要求，基础设施基金(jīn)应当将90％以上合(hé)并后基金年度可分(fēn)配金额以现金形式分配给投资者，强制分红机(jī)制是公募REITs的(de)主要特(tè)征之(zhī)一，稳定的分红(hóng)机制体现(xiàn)出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中航基金(jīn)也认(rèn)为，从投资角度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级(jí)市场价格(gé)反映(yìng)这类(lèi)产品“股(gǔ)性”的一(yī)面(miàn)，分红体(tǐ)现了这类产(chǎn)品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红(hóng)要求(qiú)，分红类似于债券派(pài)息，但(dàn)不等同于债券的固定(dìng)利(lì)息回报，而是由可供分配(pèi)现(xiàn)金决定。

　　从机构(gòu)投资者的角度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰(fēng)富了机构投(tóu)资者的(de)投资品类(lèi)，为资(zī)产配(pèi)置多元化提(tí)供(gōng)抓手，具有较强的(de)配(pèi)置价(jià)值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红(hóng)能够(gòu)帮助机构投(tóu)资者稳定收(shōu)益。机构(gòu)投资者公募REITs能够通过分红获取相对于投资债(zhài)券相对高的收益性，在有效控制风险的前提(tí)下，增厚资产包收益(yì)，起到投资“压舱石(shí)”的作用(yòng)。

　　分(fēn)红除了投(tóu)资收益“落袋为安”外，市场对(duì)于未来分红水平的预(yù)期，也是影响REITs基金(jīn)二级市场价格(gé)走势的关键因(yīn)素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收(shōu)盘(pán)）指数(shù)收于975.99 点，年(nián)内下(xià)跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和(hé)债券(quàn)宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有(yǒu)20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产(chǎn)品(pǐn)受(shòu)宏观经济的影响，可分(fēn)配金额(é)完(wán)成(chéng)率不达预期，一定程度上影响(xiǎng)了公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格(gé)。”李(lǐ)华(huá)平(píng)称(chēng)，公募REITs二级市场的价格波(bō)动(dòng)受多(duō)重因素(sù)的影响，投资收益(yì)是影响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要(yào)因素之一(yī)，而(ér)稳定的分红(hóng)有利于(yú)吸引投资者参与公募REITs二(èr)级市场的(de)投资(zī)。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人(rén)也(yě)表(biǎo)示，近期经济(jì)预期恢(huī)复，一(yī)方面市场热点呈现向股票和债券回归的过程(chéng)；另一方(fāng)面(miàn)，基础设施项目的经营业绩相(xiāng)对经(jīng)济(jì)活(huó)力的(de)改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日，将对基(jī)金(jīn)份(fèn)额的开(kāi)盘指导(dǎo)价做调(diào)减处(chù)理，调减金额根据单位基金份(fèn)额的分红金(jīn)额进行(xíng)计算(suàn)。除(chú)权操作是对分红前后基金份(fèn)额净值变化的修正，使(shǐ)投资(zī)人在基金分红前后均(jūn)可(kě)以获得公平(píng)的投资机(jī)会。

　　“分红可(kě)增(zēng)强投资者(zhě)长期投资的信心(xīn)，同时需(xū)结合(hé)持(chí)有(yǒu)产品的(de)特性，关(guān)注二级市场扰(rǎo)动对整(zhěng)体(tǐ)收益的影响程度。”中(zhōng)航基金(jīn)相关人士也称。

　　特许经营权分(fēn)红包括利润(rùn)分配和本(běn)金归还

　　普通投资(zī)者(zhě)应(yīng)了解底层(céng)资产情况

　　多位(wèi)业内(nèi)人(rén)士还(hái)提醒(xǐng)，与现有公募基金(jīn)分(fēn)红前(qián)提是本金之上的增值部分不(bù)同，特许经营权REITs基金运(yùn)作期间(jiān)的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与增值两个部分，两个部分之间的比例是变(biàn)动(dòng)的，与现有公(gōng)募(mù)基(jī)金分红差异很大，大多(duō)数普通投资者(zhě)可(kě)能把(bǎ)“分派”金额误认为(wèi)是(shì)持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年(nián)、60年等合同(tóng)年(nián)限到期后基(jī)金价(jià)值面临极大不确定性，这是该类投资(zī)者应该注意(yì)的(de)情况。

　　李华(huá)平(píng)表示，目(mù)前公(gōng)募REITs主要有特许(xǔ)经营(yíng)权类和(h复刻版是正品吗，复刻是不是假货的意思é)产权类两大资产类型(xíng)，持有产权(quán)类产品的收(shōu)益主(zhǔ)要包括每年的现金分红(hóng)及资产增值的收益，而持有特许经营类产(chǎn)品的收益主要来自项(xiàng)目(mù)每(měi)年的现金分红。其中，特许经(jīng)营权类资(zī)产(chǎn)的(de)分红(hóng)包括(kuò)了(le)利润(rùn)分配和本金的归还(hái)，两者的比率也是(shì)变动的(de)，对特许经营权类资产的(de)公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收(shōu)益。普通投资者在选(xuǎn)择(zé)投资标的时(shí)，应了解公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示(shì)，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分(fēn)红(hóng)因底层资产属性不同(tóng)而形成区别。特许经营(yíng)权类的公募REITs产(chǎn)品因其(qí)分红相当于包(bāo)含“本金+收(shōu)益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资(zī)产的价(jià)值(zhí)增值，所以相对股性偏强。普通投资(zī)者在选择公(gōng)募REIT时，需(xū)要(yào)考虑底(dǐ)层资产属复刻版是正品吗，复刻是不是假货的意思性，对(duì)所选择产品的二级市场价格和(hé)分红有合理预(yù)期。

　　中金基金相关负责人(rén)也认为，与产权类项目相比，特许经营项(xiàng)目在(zài)经营权到期后不再(zài)能产生现金收益，因此将可供(gōng)分配(pèi)金额的分(fēn)配(pèi)理解为“分(fēn)派”比“分红(hóng)”更加准确。基于(yú)这个特点(diǎn)，剩(shèng)余经营期限较短的特许经营项目(mù)，通(tōng)常具备更(gèng)高的分(fēn)派率(lǜ)水平。对(duì)于剩余(yú)期限较长的特(tè)许经(jīng)营权项目，即使分派(pài)率相对较低，也有足够(gòu)年限收(shōu)回本金(jīn)并取得(dé)收益。

　　中金(jīn)基金该负(fù)责人提醒(xǐng)投资者注意，特许经营权项目的分派(pài)金额包含了投(tóu)资本金，在不进行扩募的(de)情况下，基(jī)金份(fèn)额(é)单价(jià)随着(zhe)分派(pài)进度逐年下降是正常现象，投(tóu)资(zī)特许(xǔ)经营权(quán)REITs的收益来(lái)自(zì)项目(mù)剩余期限产(chǎn)生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产(chǎn)权(quán)类项目的土地或建筑的剩余使用年限一(yī)般较长，再加上到期后通过(guò)对建筑的(de)更新(xīn)改造(zào)或补缴土地出让金等(děng)追加投资，有(yǒu)机会进(jìn)一步延长经营期限。这种类似永(yǒng)续经(jīng)营的假设反映在基础(chǔ)资产(chǎn)的估值上，使产权类REITs具(jù)备更显著(zhù)的资产投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标(biāo)

　　评估项目底层资产(chǎn)运营情况

　　在(zài)基金分红的(de)时(shí)点，多位(wèi)业(yè)内(nèi)人(rén)士还(hái)表示，在产品分(fēn)红期(qī)，投资者可以观测经营活动现金(jīn)流(liú)、可供分配现金、内部收益率(lǜ)等(děng)指(zhǐ)标(biāo)，来(lái)观察和(hé)评估项目底层(céng)资产的(de)运营(yíng)情(qíng)况。

　　中航基金表示(shì)，年报(bào)指标中(zhōng)，跟现金相关的指标有两个：一是年报(bào)中披露的经营活动现金流(liú)，二是可供(gōng)分配现(xiàn)金，二(èr)者存在(zài)本质性区(qū)别。经营活(huó)动产生的现金净流(liú)量是指企业经(jīng)营、筹资、投资(zī)产生(shēng)的现(xiàn)金流，基于企业本(běn)身经(jīng)营(yíng)活动产生；可供分配的现金实质(zhì)上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润(rùn)表的项目(mù)进行(xíng)调整，加期初现金，最终得到(dào)的(de)账面现(xiàn)金。

　　李华平也(yě)表(biǎo)示，公募(mù)REITs作为资产配置新选(xuǎn)择(zé)，投资价值体现在相对股债市(shì)场(chǎng)独立的资(zī)产配置(zhì)功能(néng)，比较适(shì)合长期(qī)持有。建议投资(zī)者(zhě)对(duì)经营权类的资产可以更多关注内部收益率的高低，对产权类的资产更多关注分派率(lǜ)高(gāo)低。因为公募REITs可分配(pèi)收(shōu)益(yì)主要来(lái)自底层资产的经营(yíng)净现金(jīn)流，所以底层(céng)资产运营情况直接影响投(tóu)资回报(bào)，投资者可综(zōng)合考(kǎo)虑(lǜ)原始权益(yì)人综合实力、运营管理机构实力、公募基(jī)金管理人(rén)实(shí)力等多重因(yīn)素来选择投资标(biāo)的。

　　中信证券研报也显示(shì)，公募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期，由于(yú)分红(hóng)交(jiāo)易带来的(de)短期博弈机(jī)会仍在，叠加此前市场接连(lián)回调，建议投(tóu)资者(zhě)关(guān)注有基本面(miàn)支撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同时(shí)分红规(guī)模(mó)较为可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明(míng)书均会载(zài)明(míng)REITs在发行(xíng)首年及(jí)次年(nián)的可供分配(pèi)金额预测(cè)。投资(zī)者可以(yǐ)将REITs的(de)实(shí)际(jì)分(fēn)红金额与(yǔ)募集材料(liào)中(zhōng)披露预测(cè)进(jìn)行比较分析，结合经济(jì)及市场的实际环境(jìng)，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述(shù)负责人(rén)也称。

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