5月以来(lái)，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。云南跟贵州是一个省吗 云南可以偷偷去缅甸吗而以公(gōng)募基金(jīn)为代表的机构对于这一板块已(yǐ)经在悄然(rán)布局。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所(suǒ)公布的总份(fèn)额均较(jiào)4月28日时有小(xiǎo)幅(fú)增长(zhǎng)。根据(jù)基金一季(jì)报统(tǒng)计(jì)，龙头(tóu)与地方国企央企(qǐ)获得增持，持(chí)仓数(shù)量占流通股(gǔ)比重增幅五只(zhǐ)个(gè)股分别(bié)为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地(dì)产或“底部(bù)回升”

　　行业红(hóng)利时(shí)代已过 精耕(gēng)细作成(chéng)共识

　　从(cóng)公募基金对房地产的配置(zhì)看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现(xiàn)出色(sè)，但公(gōng)募所持房地产公(gōng)司(sī)市值在股(gǔ)票资产中的(de)占比却断(duàn)崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出(chū)现了三年来(lái)的首(shǒu)次回升，年(nián)底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募(mù)对(duì)房地(dì)产行业的(de)持股比例(lì)也同步回升，从(cóng)2021年底的(de)6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年一季度得以延续(xù)。数据统计显示，公募重仓(cāng)持有房地产板块(kuài)一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股(gǔ)分(fēn)别为保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)、万科A、华发(fā)股份(fèn)、滨江集团，持仓市(shì)值占板(bǎn)块比(bǐ)重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发(fā)现，公募对于房地产的投资愈(yù)发有集中于(yú)龙头的趋(qū)势。Wind显(xiǎ云南跟贵州是一个省吗 云南可以偷偷去缅甸吗n)示，在公募基(jī)金一(yī)季报汇(huì)总的重仓股中，房地产板块排名最高的是保利发(云南跟贵州是一个省吗 云南可以偷偷去缅甸吗fā)展(zhǎn)，在(zài)基金重仓(cāng)第33位。排名第二的(de)是招商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙头股万科A排在第(dì)96位。对比(bǐ)去(qù)年四季报(bào)，变(biàn)化之处首先在(zài)于(yú)几只房地产龙头股从(cóng)排位上看均有退步，尤(yóu)其是万科最(zuì)为明显；其(qí)次是(shì)金地集团退(tuì)出百大之列。但考虑(lǜ)到(dào)房地产是(shì)复苏链上最后一环，且首季并非行(xíng)业销售旺季，其传导到二级市场乃至(zhì)机(jī)构持仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形(xíng)成共识的(de)是，经济圈判(pàn)断房地产已经进入大分化时代，一二(èr)线(xiàn)城(chéng)市好于三四线城市。而映(yìng)射到二级市场(chǎng)投资上，配置房(fáng)地(dì)产行业(yè)轻松收获行业贝(bèi)塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如果按照产业周期来分类，包括房地产等几类(lèi)行业在盖特(tè)纳曲线里属于成熟期或者衰(shuāi)退(tuì)期的行业，传统认知上(shàng)没(méi)有什么投资机会(huì)的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等类似的(de)行业(yè)也出现了(le)一些机会(huì)，背后的逻(luó)辑是(shì)供给侧(cè)发生了更大的变化。”一不愿(yuàn)具(jù)名的上海公(gōng)募基金(jīn)经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人士持谨(jǐn)慎乐(lè)观(guān)态度：“行业(yè)前(qián)几年17亿～18亿(yì)平方米的(de)年销(xiāo)售面积很难再出现(xiàn)了，2022年(nián)光(guāng)是居民存款数(shù)量(liàng)增加了15万(wàn)亿(yì)元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地(dì)产的更(gèng)新，也(yě)有(yǒu)近10亿平方米(mǐ)。需求端还需要有一定的政策出来去刺(cì)激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产(chǎn)研究(jiū)员吕功(gōng)绩(jì)也(yě)指出：“时至(zhì)今日，无论从城镇化的(de)进程，还是人均(jūn)住房面积（接近30平/人(rén)），我国均(jūn)已告别住房短缺时代，而(ér)目前居(jū)民的杠杆率和房价收入也不支撑(chēng)每年18万亿元的销售额，以及(jí)过快上行的房(fáng)价，因而行业高增的(de)时代已经过去，未来(lái)行(xíng)业的需(xū)求(qiú)或将回落，在此过程中，伴(bàn)随(suí)着地产的(de)高杠杆(gān)属性，就很容易出(chū)现信用风险(xiǎn)问(wèn)题(tí)（类(lèi)似(shì)2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的(de)过程。这个过程中，综合竞争力强的公司(sī)就能(néng)够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼(yú)的方式，获得市占(zhàn)率的(de)提升。当行业需(xū)求见(jiàn)顶(dǐng)回落时，行业的(de)贝塔已经过去了，但不代表没有(yǒu)投资机会，机会在于城(chéng)市、位置、产品的阿尔法，而对应(yīng)到(dào)股票(piào)投资，就是强竞争(zhēng)力公(gōng)司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基(jī)于这样的(de)认(rèn)识转变，精耕(gēng)细作个(gè)股成为公募乃至(zhì)整体机构的务(wù)实之举。

　　机构(gòu)配置房(fáng)地(dì)产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质(zhì)区域(yù)性(xìng)标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来(lái)，房地产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约为2％。从具(jù)体的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)个股，在纳入统计(jì)的124只(zhǐ)房地产类(lèi)标的(de)股中，本月以来实现股价上涨的(de)达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段(duàn)恰好排名(míng)前(qián)五(wǔ)的公(gōng)司(sī)月内涨幅超过了10％，它们分别是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安(ān)地产。排名第一的(de)上(shàng)实发(fā)展，五一假期(qī)归来后(hòu)日成交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出(chū)涨停。从该(gāi)股的基本(běn)面来看，上实发展的主(zhǔ)营业务(wù)为房地产开(kāi)发与(yǔ)经营。公(gōng)司(sī)的主要产(chǎn)品及服务为房地产(chǎn)销(xiāo)售、房地产租赁、物(wù)业管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经(jīng)营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿(yì)元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元(yuán)，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股东来看，各类机构(gòu)都有对(duì)其布局的例子。以(yǐ)3月31日时的首季十(shí)大流通股股东来看， 具(jù)体包括公募(mù)的(de)上银基金、私募的迎(yíng)水文龙、中(zhōng)央(yāng)汇金、长城(chéng)资产管理(lǐ)公司等都跻身前十的行(xíng)列(liè)。

　　巧合(hé)的是，涨幅(fú)暂时排名(míng)第二的浦东金桥也是上海本(běn)地房企，其第一季度(dù)的收(shōu)入利润规模大幅(fú)度复苏(sū)。究其原因(yīn)，一方面是(shì)该公司后疫情(qíng)时(shí)代(dài)出租率复(fù)苏至(zhì)近年来最(zuì)高，另一方面则是(shì)公司(sī)拿地(dì)结算(suàn)持续性向好(hǎo)，从数字上看，一季度(dù)新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的(de)业(yè)绩势头(tóu)向好背景下，自然也吸(xī)引了知(zhī)名机构在(zài)其中持续驻足。从(cóng)第一季度十大流通股股东来看，知名私募(mù)高毅(yì)邓(dèng)晓峰的两只产品依然在(zài)前十(shí)中(zhōng)，这也是连续第三个季(jì)度他(tā)有的两只产(chǎn)品杀入前十。同时榜单中还有一(yī)支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当(dāng)季还小幅增(zēng)加(jiā)了持股。

　　除去上述两家上海区(qū)域性(xìng)地产公司外，荣安地产则(zé)是主要布局(jú)在深圳的(de)地产公司，一季报(bào)交出的也是一份报喜的成(chéng)绩(jì)单：首季公司(sī)实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上(shàng)市公司(sī)股东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注(zhù)意到两只公(gōng)募指基首(shǒu)季新杀入十大流通股股(gǔ)东行(xíng)列(liè)。具体说来， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上榜(bǎng)排名第(dì)七(qī)位，富国(guó)中(zhōng)证指数1000增(zēng)强则排名第九(jiǔ)位(wèi)，此外联袂(mèi)出现的机(jī)构还有QFII高盛国际(jì)和私(sī)募迎(yíng)水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球基金相(xiāng)关(guān)人士分析：“经历(lì)过行业洗(xǐ)牌(pái)和兼(jiān)并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土(tǔ)地供给较多(duō)（券商(shāng)测(cè)算对应潜在毛利率在(zài)25％以(yǐ)上，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受(shòu)限(xiàn)于信用问题或者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企(qǐ)趁机获取低(dī)成本土地，龙(lóng)头房企的(de)拿地力度(dù)（拿地(dì)金额/销售金额(é)）基本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净负(fù)债率基本(běn)在70％以下，而其(qí)他房企的净(jìng)负(fù)债(zhài)率普(pǔ)遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融(róng)资成本看，龙头房企的(de)融资成本不(bù)断下(xià)滑(huá)，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应(yīng)到(dào)2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显跑(pǎo)赢行业，1～4月(yuè)百(bǎi)强房企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售(shòu)额增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中特(tè)估的浪(làng)潮下，央国企地产(chǎn)股或存在发展的大(dà)好(hǎo)机会。中信证券(quàn)指(zhǐ)出：“房地产行业的结构性机会(huì)依然(rán)存在，少部分(fēn)公司尤其是央(yāng)企占据显著(zhù)优势，其(qí)主要又(yòu)体现(xiàn)为库存的(de)优势。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资成(chéng)本，优(yōu)质的(de)开发资源和良(liáng)好的(de)不动(dòng)产资产运(yùn)营能力的(de)多重(zhòng)竞(jìng)争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即(jí)使没(méi)有中特(tè)估，国央企(qǐ)相较于(yú)民营(yíng)地(dì)产公(gōng)司(sī)也是更有优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土地资源债权债(zhài)务(wù)关系等问(wèn)题(tí)，市场(chǎng)对民营房(fáng)开企业的(de)资产会有更多担忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮行业(yè)出清的过程中，央国(guó)企相较于民企来说估值的修复更明(míng)显。中特估(gū)的(de)角度从中长期的维(wéi)度(dù)看(kàn)，行(xíng)业的逻辑在于集中(zhōng)度(dù)提升(shēng)后，行(xíng)业进入高(gāo)质量发(fā)展阶段(duàn)，具(jù)备较快速发(fā)展阶(jiē)段(duàn)更稳定且(qiě)可预期的盈(yíng)利和现金流创造能力(lì)，以此带来估值中枢的提升(shēng)，应该关注估值相对(duì)较低，企业自身(shēn)资产的质量(liàng)好、运(yùn)营能力强、可以创造持续(xù)现(xiàn)金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率(lǜ)比较低(dī)，行(xíng)业内(nèi)部将出现分化，要(yào)关(guān)注将受益于行业集中(zhōng)度提(tí)升的头(tóu)部公(gōng)司。”星石投(tóu)资首席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的话，或许还是保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口等国资背景(jǐng)龙头前途更(gèng)为光(guāng)明。不过(guò)国投瑞银基金(jīn)投资(zī)部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地去持续观察(chá)国企央企在三个方面(miàn)是否可以维持(chí)，首(shǒu)先(xiān)是融资成本保持低位，其(qí)次(cì)是销售份(fèn)额持续提升，再次是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根(gēn)据房企(qǐ)一季报梳理发(fā)现，对于2022年的业绩(jì)出现(xiàn)的整体(tǐ)下滑，2023年(nián)一季(jì)度的业绩分化更(gèng)趋明显，保利发展、滨江集(jí)团等房企营收、净(jìng)利均(jūn)实现(xiàn)了业绩的回正，甚至是较大增速(sù)的(de)增长。而这些公司也是(shì)机构(gòu)的重(zhòng)仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士张宏伟(wěi)向(xiàng)《红周刊(kān)》分析(xī)表示，业绩出现(xiàn)明(míng)显改(gǎi)善的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其(qí)是在2021年下半(bàn)年民(mín)营房(fáng)企(qǐ)不(bù)怎么投资(zī)拿地之后，国有(yǒu)企(qǐ)业仍在持续性地拿地，且主要(yào)集中在核心城市，投资力度较大(dà)。投(tóu)资的驱动(dòng)能够推动房企销售(shòu)业绩(jì)的增长，从(cóng)而在2023年一季度市场恢复但(dàn)仍处于调整的过(guò)程中，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也(yě)提醒表示，在房地产(chǎn)的复苏过程中，还面(miàn)临(lín)着一(yī)些不(bù)确定性。其(qí)实整个(gè)市场从四月(yuè)份开始又在往下掉(diào)。除了杭州、成都(dōu)等极个(gè)别城市四月环比三月(yuè)相对表(biǎo)现较好之外，包括(kuò)北京、上海在内的绝大多数城市都(dōu)出现(xiàn)环比下滑(huá)的情(qíng)况。而现在五月的市场表现也不太乐观。按(àn)照现(xiàn)在的(de)经济状况(kuàng)、收入(rù)情况，以及(jí)市场的去(qù)库存压力、企业(yè)的资金面压(yā)力(lì)，可能会(huì)出现，到六(liù)月(yuè)份房企为了(le)半年报(bào)冲业绩(jì)出(chū)现(xiàn)市(shì)场的短期反弹(dàn)外的一(yī)个市场乏力现(xiàn)象。也就是(shì)说，第二(èr)季度、第三季度增长不确定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上(shàng)海利檀投(tóu)资(zī)董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在整个房地产(chǎn)以及其上下游产(chǎn)业链的复(fù)苏速度都比(bǐ)想象的要慢很多，我们要多给一些耐心(xīn)，这(zhè)个时候，在房地产(chǎn)以及上下游就不(bù)是赚(zhuàn)快钱(qián)的时候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱(qián)。但这也意味着(zhe)，只有极为少数的、做得比同行(xíng)好得多的(de)企业，会伴随整个(gè)行业(yè)的弱复苏(sū)，业(yè)绩会(huì)逐步(bù)体(tǐ)现出来。所以只能耐(nài)心地去(qù)等待它的基本面不断地凸(tū)显出来(lái)，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊(kān)》，文中提及个股仅为举(jǔ)例分(fēn)析(xī)，不做(zuò)买卖推荐。）

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