近两年(nián)火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除(chú)息(xī)日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例(lì)稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额(é)的REITs产(chǎn)品，平均(jūn)分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示，强制(zhì)分红机制是(shì)公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红体现(xiàn)出该类(lèi)产(chǎn)品长期投资价(jià)值，通过观测经营活动现金流、可供分配现金等指标，也(yě)是观察REITs项目底层(céng)资产运营情(qíng)况(kuàng)的“窗口”。他们也(yě)提醒(xǐng)普通投(tóu)资者(zhě)注(zhù)意，与产权(quán)类(lèi)项目相比(bǐ)，特(tè)许经(jīng)营REITs项目在经营权到期(qī)后不(bù)再产(chǎn)生现金收益，特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)分红目(mù)前已包含了利(lì)润分配和本金的(de)归还(hái)，在选择投资标的时应了解资产类型(xíng)和分红(hóng)的特征。

　　15只公(gōng)募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎(yíng)来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全(quán)年分配金(jīn)额占可供分配(pèi)金额比例平(píng)均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持(chí)有期分红收益，以及基金(jīn)份额交易价格的变化。基金份额二(èr)级(jí)市场价格受(shòu)到公募(mù)REITs资(zī)产运营情况及市场因素的综合影响，较易引(yǐn)起波动。与此相比，基金分红预(yù)期则(zé)更有规律可(kě)循。公募(mù)REITs的分红主要来自基础设(shè)施(shī)资(zī)产的(de)经营现金流(liú)，投资人通过基金募集(jí)材料和信息(xī)披露(lù)文件，结合行(xíng)业及市场情况(kuàng)，可以分(fēn)析基础(chǔ)设施项目的(de)经营业绩(jì)，作为进行(xíng)投(tóu)资决策的(de)重要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额(é)二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格变化导致(zhì)的浮盈或(huò)浮亏，分(fēn)红作为基金份额持有人实际(jì)获得的现金收益，对于长期(qī)投资者更(gèng)具(jù)参考价值(zhí)。”中金基金相关(guān)负(fù)责人称。

　　平安(ān)基(jī)金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表示(shì)，根据《公开募集基础设施证(zhèng)券投资基(jī)金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规(guī)要求(qiú)，基础设施基(jī)金应(yīng)当将90％以上合并(bìng)后基金年(nián)度可(kě)分(fēn)配金(jīn)额以现金形式(shì)分配给(gěi)投资者，强制分红机制(zhì)是公募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定(dìng)的分(fēn)红机制体现出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认(rèn)为，从投(tóu)资(zī)角度来看(kàn)，基础设施公募REITs同(tóng)时(shí)具备“股性”和“债性”双重特点。二级市(shì)场价格(gé)反(fǎn)映(yìng)这类(lèi)产品“股(gǔ)性”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制(zhì)分红要求，分(fēn)红(hóng)类似于债(zhài)券派息，但不(bù)等同于债券的固(gù)定利息回报，而是(shì)由可(kě)供分配现金决定。

　　从机构投资(zī)者(zhě)的(de)角度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了(le)机构投资者的投资品类，为资产配(pèi)置多元化提供抓手，具有较强的配置(zhì)价(jià)值。另一方面张弛有度下一句是什么意思，张弛有度下一句是什么歇后语，公募REITs的分红能够帮助机构(gòu)投资者(zhě)稳定收益。机构投(tóu)资者公(gōng)募REITs能够通过(guò)分红获取相对于投(tóu)资债券相对高的收(shōu)益性，在(zài)有效控制风险(xiǎn)的前(qián)提下，增厚资(zī)产包收益，起到投资“压舱(cāng)石(shí)”的作用。

　　分红(hóng)除了投(tóu)资收益“落(luò)袋为安”外(wài)，市场对于未来分红水平的预(yù)期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格(gé)走(zǒu)势的关键因素(sù)之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场表现看，截至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢主(zhǔ)要股票(piào)和(hé)债券(quàn)宽(kuān)基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影(yǐng)响，可分配(pèi)金额完成率不达预期，一定(dìng)程度上影(yǐng)响了公募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场的价格波动受(shòu)多重(zhòng)因素的(de)影(yǐng)响，投资收益(yì)是(shì)影响REITs二级(jí)市场价(jià)格的主要因素之(zhī)一(yī)，而稳定的(de)分红有利于(yú)吸引投资者参与公募REITs二(èr)级市场的投(tóu)资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表示(shì)，近期经(jīng)济(jì)预(yù)期恢复，一方面(miàn)市(shì)场热点呈(chéng)现向股票和债券回归的过程；另一方面，基(jī)础设(shè)施项(xiàng)目的经营业绩相(xiāng)对(duì)经济活力(lì)的改善有(yǒu)一定(dìng)的滞(zhì)后(hòu)性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将(jiāng)对基金份额的开盘指导价做调减处理，调(diào)减金额根据单位基金份额的分红金额进行计算。除权(quán)操作是对分红前后(hòu)基金份额(é)净值变化的修正，使投(tóu)资人在基金(jīn)分红前(qián)后均可以(yǐ)获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强(qiáng)投资者长期(qī)投资的信(xìn)心，同时需结合持有产品的(de)特性，关注二级市(shì)场扰动对整体收益的影响程度。”中航基金(jīn)相(xiāng)关人士也称(chēng)。

　　特许经营权分红(hóng)包括利(lì)润分配(pèi)和(hé)本金归还

　　普(pǔ)通投资(zī)者应了解底层(céng)资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募(mù)基金分红(hóng)前提是(shì)本金之上的增值部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为(wèi)“分派(pài)”更(gèng)为准确(què)，分派的是本金与增(zēng)值两(liǎng)个部分，两个部分之间的比例是变动的(de)，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金分红差异(yì)很(hěn)大，大(dà)多数普通投(tóu)资者可能把(bǎ)“分派”金额误认为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合(hé)同年限到期后基金价值(zhí)面临(lín)极大不确定性，这(zhè)是(shì)该类投资(zī)者(zhě)应(yīng)该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募(mù)REITs主(zhǔ)要(yào)有特许经营(yíng)权类和产(chǎn)权(quán)类(lèi)两(liǎng)大资(zī)产类型(xíng)，持有产权类(lèi)产品的收益(yì)主要包括每年的现金分红及资(zī)产增(zēng)值的收益(yì)，而持有特许(xǔ)经营类产品的收益主要来(lái)自项目每年的现金(jīn)分红。其中，特许经营权(quán)类资产的分红包(bāo)括了利润分配和(hé)本(běn)金(jīn)的(de)归(guī)还，两者(zhě)的比率也是变(biàn)动(dòng)的，对特许经(jīng)营权类(lèi)资产的公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投资(zī)者在(zài)选择投资标的时，应了解公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航基金(jīn)也(yě)表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属(shǔ)性不同(tóng)而形成区别。特许(xǔ)经营权类(lèi)的公募REITs产品因其分红(hóng)相当于包含“本金+收益”，分红(hóng)相对(duì)较(jiào)多(duō)，债性偏(piān)强。而产权类的公募REITs分红(hóng)主(zhǔ)要(yào)为“收益”，更看重底层资产的价值(zhí)增(zēng)值(zhí)，所以相(xiāng)对股性偏强。普通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时(shí)，需要(yào)考虑底层资(zī)产属(shǔ)性(xìng)，对所选(xuǎn)择产品的二级(jí)市场价(jià)格和分红有合理预(yù)期。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人也认为(wèi)，与产权类项目相比，特许经营项目(mù)在经(jīng)营权到期后不再能产生现金收(shōu)益，因此将可供分配金额的分(fēn)配(pèi)理(lǐ)解为“分派”比“分红(hóng)”更加准确。基于这(zhè)个特点，剩余经营期限较短的特许(xǔ)经(jīng)营项目，通常具备更高的分(fēn)派(pài)率水平。对(duì)于剩余期限较长的特许经营权项目，即使(shǐ)分派率相对较(jiào)低，也(yě)有足(zú)够年限收回本金并取得收益(yì)。

　　中金基金该负(fù)责人提(tí)醒投资者注意，特许(xǔ)经营权(quán)项(xiàng)目(mù)的(de)分派金额包含了(le)投资本金，在不进行扩募的情况下，基(jī)金份额单价随着分派进度逐年下降是正常现象(xiàng)，投资特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)REITs的收益来自(zì)项目剩(shèng)余期(qī)限产生的(de)现金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比(bǐ)，产权类项(xiàng)目的土地或(huò)建筑(zhù)的剩余使用年限一般较(jiào)长，再加(jiā)上到(dào)期后(hòu)通(tōng)过对(duì)建筑的更新改造或补缴土地出让(ràng)金等追加投(tóu)资(zī)，有机会进一(yī)步(bù)延长经营期(qī)限。这(zhè)种类似永续经营的假设反(fǎn)映在基础(chǔ)资产的估值上，使产权类(lèi)REITs具备(bèi)更(gèng)显著的资产投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收(shōu)益(yì)率等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分(fēn)红的时点，多位业内(nèi)人(rén)士还表示(shì)，在产品分(fēn)红期，投资者可以观测经营(yíng)活动现金流、可供(gōng)分配现(xiàn)金、内部(bù)收益(yì)率等(děng)指标，来观察(chá)和评估(gū)项目底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中航基金表示(shì)，年报指标中，跟现金相(xiāng)关的指标有两(liǎng)个(gè)：一是年报中披(pī)露的经营活动现金(jīn)流，二是(shì)可供分配(pèi)现金，二者存在本质性区别。经营(yíng)活动产生的现金净流量是指(zhǐ)企业经营、筹资、投(tóu)资产生的现金(jīn)流(liú)，基于企(qǐ)业本身(shēn)经营活(huó)动产生；可(kě)供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润表的(de)项目进(jìn)行(xíng)调整，加期初现金(jīn)，最(zuì)终得到的账(zhàng)面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募(mù)REITs作(zuò)为资产配(pèi)置新(xīn)选(xuǎn)择(zé)，投资(zī)价值体现在相(xiāng)对股债市场(chǎng)独立的资产配置(zhì)功能，比较(jiào)适合长期持有。建议投资者对经营(yíng)权类的资(zī)产(chǎn)可以更多关注内(nèi)部(bù)收益率的(de)高低，对产权类的(de)资产(chǎn)更多(duō)关(guān)注分派率高(gāo)低。因为公募REITs可(kě)分配(pèi)收益主要来自底层资(zī)产的(de)经(jīng)营净现金流，所以底层(céng)资产运营情况直接影响(xiǎng)投资回报，投(tóu)资者(zhě)可综合考虑原始权(quán)益人综(zōng)合实(shí)力、运营管理机构实(shí)力、公募基金管理人实力等多重因素来选(xuǎn)择投资标的(de)。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进(jìn)入(rù)密集(jí)分红期，由于(yú)分(fēn)红交易带来的短期博弈(yì)机会仍在，叠(dié)加此前市场接连回(huí)调，建议投资者关注有基本面(miàn)支撑、填权(quán)效应相对明显、同时分红规模(mó)较为(wèi)可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会载明REITs在发行首年(nián)及次年(nián)的可供分配金额预测。投(tóu)资(zī)者可以将REITs的实际(jì)分红金额(é)与募集材(cái)料中披露(lù)预测(cè)进行比(bǐ)较分(fēn)析，结张弛有度下一句是什么意思，张弛有度下一句是什么歇后语合经济(jì)及(jí)市场的实际环(huán)境，对基础设(shè)施项目的运(yùn)营业(yè)绩及(jí)REITs的管理(lǐ)能力(lì)进行判断。”中金基金上述负(fù)责(zé)人(rén)也称。

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