文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了(le)。 1月17日召(zhào)开(kāi)的全国住房和城乡(xiāng)建(jiàn)设(shè)工作会议提出“有条件的可以进(jìn)行(xíng)现(xiàn)房销售”，不足一(yī)个月时(shí)间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明(míng)确(què)表(biǎo)态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房(fáng)预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾(wěi)了，这是对购房者的不公(gōng)平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没(méi)钱(qián)没实力的别建(jiàn)了，不能把(bǎ)包袱甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和社会，这是房(fáng)地产从大(dà)开发时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的(de)最大(dà)保护。98年房(fáng)改时，全国缺房(fáng)子，开发(fā)商缺钱，预售制是(shì)权宜之计(jì)，现在(zài)全(quán)国套户比超过1，从(cóng)大开发(fā)进入存量时(shí)代，对购(gòu)房(fáng)民(mín)众不公平的预售(shòu)制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现房销售。以后一(yī)手交钱，一手交房(fáng)，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务(wù)、恢(huī)复市(shì)场信心以及长效机制，长效机制四大关键是推动城市群(qún)战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果(guǒ)按照经济(jì)规律办事，中国一定能实现房地产软着陆和(hé)长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这(zhè)道(dào)世界(jiè)难题。

　　2、为什么要(yào)取(qǔ)消预售制、改为现房销售？大家想(xiǎng)想，绝大部(bù)分(fēn)商品(pǐn)是(shì)一手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预(yù)售制是对购买(mǎi)者的(de)单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎(hū)承担了(le)所有(yǒu)商品不(bù)能交(jiāo)付的风险。从个人层面看(kàn)，预售制(zhì)对购房者非(fēi)常不公(gōng)平，比(bǐ)如，交房等待期(qī)一般(bān)为两年，在此期间，购(gòu)房者不(bù)仅承(chéng)担银行利息，还要承担延(yán)迟交房(fáng)、房屋质量、房产证延期办(bàn)理(lǐ)甚至不能(néng)交房的风险。从(cóng)行业层面看，预售制助推部分房企过度(dù)举(jǔ)债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂(liè)、项目(mù)搁置等系列风(fēng)险(xiǎn)。取消预售(shòu)制，改为现房销售，这样有(yǒu)助于落实中(zhōng)央房住不(bù)炒(chǎo)精神、有助(zhù)于保障购房老百(bǎi)姓权益、有助于房企稳健发展，一(yī)举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取(qǔ)消预售(shòu)制度？预售(shòu)制(zhì)度怎么来的(de)？国外什么(me)情(qíng)况？简单(dān)科(kē)普一下：商品房预售最早源于(yú)中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是(shì)一种开发商放杠(gāng)杆的方(fāng)式。98年房改，由(yóu)于商品房短缺(quē)，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引(yǐn)入了(le)商品房预售制度。其(qí)实，当前世界(jiè)不少国家(jiā)存(cún)在预售制(zhì)。但是，重点来了！发(fā)达(dá)国家一(yī)般有严格的(de)监管保障(zhàng)措施(shī)，开发商在项目获(huò)得政府批准后(hòu)才可(kě)以开始销售，买家在购(gòu)买期房后并非(fēi)像中国(guó)一(yī)样在支付完(wán)首付款后从银(yín)行一次性贷款支付(fù)剩余(yú)全部房款，而(ér)是根据开(kāi)发(fā)商工程(chéng)进(jìn)度在完(wán)全(quán)交房前(qián)进(jìn)行分期(qī)支付。所以(yǐ)，预售制度是需(xū)要(yào)严格(gé)的资(zī)金监(jiān)管、分期支付以(yǐ)及违约处罚措施作为(wèi)保障(zhàng)的(de)，如果没有这些保障措施(shī)，一定会触发风险(xiǎn)，对购房(fáng)民众(zhòng)不(bù)公(gōng)平，所以不(bù)如借机取消预售(shòu)制度，以后改为现房销售(shòu)。客观讲预(yù)售(shòu)制度有一定历(lì)史阶段性，现在(zài)中国住房进入(rù)存量时(shí)代(dài)，取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制度有助于(yú)降负(fù)债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和社会，当然这(zhè)需要配(pèi)套房企债务重组、复(fù)工保交(jiāo)楼、恢(huī)复市场(chǎng)信(xìn)心(xīn)和房地产长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)。这是个技术(shù)活，只要坚持市场化改革，中国一定能(néng)化(huà)解这个难题，让房地产(chǎn)回归(guī)实体(tǐ)经济(jì)和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如(rú)果取消预(yù)售制(zhì)，改为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)，开(kāi)发(fā)商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能(néng)兑现的营销手段，而是所见即所得的(de)过硬的产品质量(liàng)和诚信，这(zhè)才是对购房民众的(de)最(zuì)根本最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大(dà)的(de)提升(shēng)开(kāi)发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣(liè)币。所有商业(yè)的本质是向善，是以(yǐ)客户为中心(xīn)，房地产也不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房(fáng)幸福(fú)一(yī)家人。从这个角度，取消预售制、实(shí)施(shī)现(xiàn)房销售是(shì)实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行(xíng)业企业健康(kāng)发展的重大措施。在(zài)当前的情况下，取消预售制要(yào)结(jié)合稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通金(jīn)融支持(chí)当期(qī)三好生、新(xīn)模式等(děng)综合施策。

　　作者十(shí)年前(qián)在(zài)国务院(yuàn)发展研(yán)究中心(xīn)参与财(cái)税改革(gé)方案(àn)研究时(shí)，对预售(shòu)制、房地(dì)产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进(jìn)行(xíng)过长期(qī)系统(tǒng)的专项研究。（参考后来形成的(de)专著《房地(dì)产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜(qián)藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预(yù)售资金(jīn)第三方全程监(jiān)管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)

　　二十世(shì)纪五十(shí)年(nián)代在中国香港，楼宇出租是地(dì)产行业(yè)盛行(xíng)的方式，但有着(zhe)转让(ràng)难、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期长等(děng)问题，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制度，许(xǔ)多人栖身于木屋(wū)或者其他临时住宅(zhái)，住(zhù)房的需求是相当高(gāo)，不过大(dà)多(duō)数居民的储蓄(xù)很少。当时楼宇买(mǎi)卖多(duō)数以(yǐ)一整(zhěng)栋(dòng)楼为单位，需(xū)要(yào)雄厚(hòu)的(de)资金实力才能购买。虽然(rán)楼宇出(chū)租(zū)是(shì)中国香港地产行业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租资金周转期长等问题。针对这一系列问题，不少地(dì)产商开始(shǐ)探求新的(de)方式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出售。这模式一经推(tuī)行，购买楼(lóu)宇的市民数量有所增加，开发商(shāng)资(zī)金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基础上，将“按(àn)揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限(xiàn)公(gōng)司，凭借商业(yè)直觉和多年(nián)经营杂货(huò)铺、海上驳(bó)运业务的经验，对于商品流通、资金周转有着(zhe)独到(dào)的见解(jiě)，在(zài)努(nǔ)力(lì)寻求方法加快自身资金周转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除(chú)了分层(céng)出售、还印发售楼说明书，上有文字(zì)详尽(jǐn)说明(míng)楼宇的地势环境、建筑材料、分层价(jià)格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花(huā)”是另(lìng)外一个(gè)亮(liàng)点，即先(xiān)收(shōu)取买家的(de)订金，采用类似(shì)租金的分期付(fù)款形式，等新楼落成时，收(shōu)齐买家的(de)钱，买(mǎi)家就拥有了自己的房产。这种方式减轻(qīng)了民众购(gòu)房的资(zī)金压力(lì)，加速了房屋的建造和销售，也解决(jué)了制造商的资金问题，降低投(tóu)资风险，在当(dāng)时可谓(wèi)是“双赢”的举(jǔ)措。“预(yù)售楼花+分期付(fù)款”的销售模(mó)式(shì)成(chéng)为当时中国香(xiāng)港房地产市场的一(yī)大特色，纵观中国香港房地产市(shì)场的改革(gé)，“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式高效率(lǜ)地(dì)解(jiě)决了核心的(de)住房供不应求的问题(tí)，使房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花(huā)模式推(tuī)动(dòng)了中国香(xiāng)港(gǎng)楼市几十年繁荣(róng)，但期间也出现过(guò)“烂尾楼(lóu)”的(de)情况，但监(jiān)管部(bù)门不断完善(shàn)、规范化，建(jiàn)立健(jiàn)全的监管机制，促进市(shì)场(chǎng)健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼盘因建筑(zhù)费用超支(zhī)停工(gōng)，出现“烂(làn)尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部门提升(shēng)了对于预售楼花制度的监管，即(jí)要(yào)求开发商(shāng)在预售前，确(què)保地价款(kuǎn)已经全部(bù)支(zhī)付(fù)，还(hái)要证明自身有(yǒu)资金(jīn)等能力把项目完成，资金(jīn)需(xū)放入律师所托(tuō)管，支取(qǔ)时需律所和(hé)建筑师(shī)的(de)核准。为了防(fáng)止开发商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套(tào)取监管账户资金(jīn)，中国香(xiāng)港要求律师行在(zài)银行(xíng)开设的信(xìn)托(tuō)账户（监管账户）、开发商(shāng)操作等采取全透(tòu)明化机制，且(qiě)银行的责(zé)任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最(zuì)大风险方(fāng)，后续需自身(shēn)推动项目完(wán)工。随着监(jiān)管体系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国(guó)内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内(nèi)地面临住房需求大和供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国内地优先发展重工业，强调(diào)基础建(jiàn)设，这一导向使(shǐ)前期(qī)发(fā)展工业化的(de)进(jìn)程大(dà)于城市化进程，唯有(yǒu)解(jiě)决住房基础等(děng)城市化配套问题(tí)，才能(néng)进一(yī)步推(tuī)进城(chéng)市(shì)化。但当时推行的是“统一管理，统(tǒng)一(yī)分配(pèi)，以(yǐ)租养房”的(de)福利分(fēn)房制(zhì)度，住房市场发展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制度也出现了分配不公、效率低(dī)、配套差(chà)等(děng)问(wèn)题，因此福利分房(fáng)制度不再适用于当时的国(guó)情。叠(dié)加房地产市场面临商品房的需求量大，而社(shè)会缺少大(dà)型房地产开发商，商(shāng)品房供应量小的困境(jìng)，此时引入(rù)中(zhōng)国香港的“卖楼花(huā)”模式(shì)无疑(yí)是对内地(dì)房地产市场的(de)一(yī)针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中(zhōng)国香港(gǎng)预(yù)售(shòu)商品(pǐn)房制度，先后(hòu)出台多项文件(jiàn)，大力支持国内房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住(zhù)房制度(dù)改革，加快住(zhù)房(fáng)建设的(de)通知(zhī)》文件，决定停止(zhǐ)住房无(wú)偿实物分(fēn)配，逐步(bù)实行(xíng)住(zhù)房分配货币化、住房供给商品化(huà)、社会化的住房新体制，从(cóng)计划经济下的福利(lì)分(fēn)房转向市场经济(jì)的商品房。房地产市场采用预售(shòu)制(zhì)，允许开发商(shāng)卖期房，解(jiě)决了房(fáng)企缺少资金和开发时(shí)间周期长(zhǎng)的两大难题，开发商以预售(shòu)款撬动下一个项目的(de)开发(fā)，形成滚动开发模式，住房(fáng)供应(yīng)速度加快。自此中国内(nèi)地开始(shǐ)房(fáng)改货币化，中国人民银(yín)行(xíng)等多方迅速出台相关的(de)信贷政策，支持购房者，极(jí)大作用(yòng)推动了房地产市场(chǎng)的(de)发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模式后，经(jīng)调整形成契合中国内地(dì)的(de)商品房预售(shòu)制(zhì)度。预(yù)售制的初衷(zhōng)是(shì)为了(le)缓解房企(qǐ)资金压力，加快城镇住房(fáng)建设。具体来说，是指房地产开发企业(yè)将正(zhèng)在(zài)建设中的(de)房(fáng)屋预(yù)先出售给购房者，由购房者支付定金(jīn)或(huò)房款的行为。区别于中国(guó)香港，在中国内地实践过程中，商品房预(yù)售流程为：房地产开发商办理预(yù)售许可证-签(qiān)订商(shāng)品房买(mǎi)卖合(hé)同-进行(xíng)备案登(dēng)记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购(gòu)房者需要一次性付清首付款，并采用银行贷(dài)款(kuǎn)的形式一次性付清剩余房(fáng)款，换言(yán)之，房屋未(wèi)建成，开发商可(kě)能已拿到了全部购房款，这(zhè)点与中(zhōng)国香港的按照(zhào)工程(chéng)进度(dù)付(fù)款有所(suǒ)不同。对中国内地(dì)的开(kāi)发商而言，预售(shòu)制商品房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运(yùn)作模式(shì)。

　　1.3预售制推动(dòng)城市(shì)化进(jìn)程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　作为中国内(nèi)地商(shāng)品房销(xiāo)售的最主(zhǔ)要方式(shì)，预售制极大缩(suō)短房企(qǐ)现金(jīn)回笼周期，同时增(zēng)加市场商品房供应(yīng)，推(tuī)动了(le)城镇(zhèn)化发展进程(chéng)。预售(shòu)制在过去20多年对中国内地房地产市(shì)场的(de)稳步(bù)发(fā)展起到(dào)了(le)重(zhòng)要作用，不仅解决了房地产市场快速(sù)发展阶段(duàn)的资(zī)金需求，也提(tí)高了(le)居(jū)民居住水平，中国内地城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)从筒子(zi)楼(lóu)住(zhù)到(dào)住宅小区，从全(quán)民蜗居到基(jī)本适(shì)居，住房(fáng)事业取得巨大(dà)进步，数十(shí)年时(shí)间走(zǒu)完发(fā)达(dá)国家(jiā)几百(bǎi)年(nián)城镇化路程。改革开放以来(lái)，城镇化(huà)进程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿(yì)人增(zēng)长至(zhì)9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增(zēng)长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发(fā)布的《中国住房存(cún)量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平(píng)，城(chéng)镇(zhèn)人均住房建筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预(yù)售制(zhì)在当前已成(chéng)为中国内地商品房销售最主要方式，2005年(nián)中(zhōng)国内地商品住(zhù)宅(zhái)期房销售(shòu)面积(jī)占总销售面积的比重为63％，而(ér)2021年期(qī)房累计销售面(miàn)积达15.6亿平(píng)，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内地房地产行业的发(fā)展(zhǎn)。中国内地房地产历经二(èr)十多年长周期繁荣，行业各项(xiàng)指标(biāo)大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平(píng)，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资(zī)完(wán)成(chéng)额(é)从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿(yì)元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销售面积(jī)和销(xiāo)售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿(yì)元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房(fáng)地产企业(yè)从无到(dào)有(yǒu)、从国企先(xiān)行到民(mín)企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量达9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成为拉(lā)动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产带动(dòng)的(de)上(shàng)下(xià)游产(chǎn)业链特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年(nián)房地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全(quán)贡献(xiàn)），其中房地(dì)产业增(zēng)加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产业(yè)链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献(xiàn)），其中房地产对金(jīn)融(róng)、批发、建材的带(dài)动最为(wèi)明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动(dòng)的(de)投资占(zhàn)全(quán)社会固定资产投(tóu)资(zī)的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资(zī)占固定资产投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地(dì)产贷(dài)款占银行各(gè)项贷款余额(é)的比(bǐ)重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等通道业务(wù)，占比超(chāo)过(guò)三分之一。从房(fáng)地产融(róng)资存(cún)量占社融存(cún)量(liàng)比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将导致(zhì)银(yín)行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民(mín)财富(fù)效应(yīng)渠道，根据我们(men)的《中(zhōng)国住房(fáng)市(shì)值测算报告》，2020年(nián)中国住房(fáng)市值为(wèi)62.6万(wàn)亿美元，大于美国(guó)的(de)33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德(dé)三国合计的31.5万(wàn)亿美(měi)元。从(cóng)住房市值占股债房市值的比例(lì)看，2020年中(zhōng)国(guó)为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的(de)37％、英(yīng)国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值(zhí)与股债房(fáng)市(shì)值的(de)比例较高，主(zhǔ)要是因为住房市值(zhí)高，以及(jí)中(zhōng)国(guó)资本市场发(fā)育(yù)尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较(jiào)低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售(shòu)制背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实存在，当前的负面(miàn)效应愈发(fā)凸显。

　　从个(gè)人层面看(kàn)，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了(le)所有商品不(bù)能交付的风险。比如，交房等待期一(yī)般为两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担(dān)银(yín)行利(lì)息，还要承(chéng)担延迟交(jiāo)房、“一(yī)房(fáng)二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期(qī)办理甚至(zhì)不(bù)能(néng)交房等风险(xiǎn)。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购房者(zhě)和银(yín)行的(de)按(àn)揭(jiē)贷款合(hé)同是两个独立的合同关系(xì)，如果开发商发生违约(yuē)，购房者只能根据购房合同(tóng)向开发(fā)商主张(zhāng)权力，但依旧需(xū)要根据按揭贷款合同按(àn)时(shí)向银(yín)行进行贷款偿(cháng)还，因此购房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下行周期，会(huì)引(yǐn)发资金链断裂(liè)、项目搁(gē)置等系列风险(xiǎn)，进行影响自(zì)身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层(céng)面看，银(yín)行作为按揭贷(dài)款(kuǎn)的发放方，一旦房企因为(wèi)市场波动或经营不善(shàn)，出现资金链(liàn)断(duàn)裂等一(yī)系(xì)列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的预(yù)售合同和(hé)按揭合同(tóng)，已经从银行获得(dé)房款，如果购(gòu)房者丧失还款能力或(huò)短期(qī)不(bù)能(néng)还款等，则(zé)风险(xiǎn)完全(quán)由银行承担，银行将(jiāng)面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监(jiān)管角(jiǎo)度(dù)看，购房者的预售监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两(liǎng)个字那(nà)就是“没(méi)钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市商(shāng)品房预(yù)售管理办(bàn)法》中明确(què)规定了开发企业(yè)预售商品房所得款(kuǎn)项应当用于有关的工程建设，商品房预售款监管(guǎn)的具(jù)体办法(fǎ)，由房地产(chǎn)管理部(bù)门(mén)制定。但(dàn)多年以来全(quán)国并没有(yǒu)统一的预售资金监管规定，各地实(shí)行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市重点监管(guǎn)资金比例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑(zhèng)州(zhōu)、福(fú)州、合肥等城市则按照(zhào)项(xiàng)目的建安成本(běn)乘(chéng)以(yǐ)建筑(zhù)面积或者项目工(gōng)程总额报价(jià)计算重点(diǎn)资金。而事实(shí)是，不少购(gòu)房款(kuǎn)未进入(rù)监管账户、或进入监管账户后被挪用(yòng)，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何被挪(nuó)走(zǒu)的？实际(jì)上，在(zài)过去房地产大(dà)开发时(shí)代(dài)的高(gāo)周转背(bèi)景下，抽调预售款监管账(zhàng)户资金，是行(xíng)业“潜规(guī)则”。比如工(gōng)程总承包(bāo)方，以工(gōng)程建设名(míng)义，获得监管账户拨(bō)付资金，再由工程(chéng)方将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工程进度所(suǒ)需。通(tōng)过这些方(fāng)式套(tào)取的(de)资金，在(zài)房企(qǐ)各地项目间流动，变(biàn)相(xiāng)加(jiā)杠杆(gān)，这样(yàng)做(zuò)提供了(le)资金流动性，房企(qǐ)抽调(diào)资金统筹拿(ná)地、还(hái)款和楼盘建设，形成一种资金循环高周转模(mó)式，但(dàn)一定程度上(shàng)把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体(tǐ)来说，国外(wài)商品房预(yù)售制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房(fáng)者预付资金，一般设有定金或(huò)预付款保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房(fáng)者支付的预付款比(bǐ)例相对较低(dī)，绝大部分(fēn)房款(kuǎn)在(zài)房屋交付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方(fāng)式：预付款一般(bān)以定(dìng)金(jīn)方(fāng)式支付，或按(àn)工程进度分期(qī)支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用(yòng)两种方式发放按揭贷款，一是按工(gōng)程进(jìn)度付款，按揭贷(dài)款按(àn)照工程(chéng)进度逐渐发放(fàng)，购(gòu)房者开始(shǐ)月供；二是(shì)房屋交付后发(fā)放按揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售(shòu)商品房提(tí)供期房烂尾保险，在商品房出现(xiàn)重(zhòng)大(dà)延期或重大缺陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付质量(liàng)的保障有两(liǎng)种(zhǒng)方式，一(yī)是期房由政(zhèng)府或第三方验收合(hé)格并(bìng)提供验收凭证(zhèng)后(hòu)，开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付(fù)的房款。二(èr)是开发商为购(gòu)房者提供一定的(de)保修(xiū)期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方(fāng)全(quán)程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美国(guó)期房(fáng)定(dìng)金(jīn)一定期限内无(wú)条(tiáo)件(jiàn)返还(hái)，最低(dī)首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付(fù)，其余房款(kuǎn)交付后按揭还款，交付前资金由(yóu)第三方全程(chéng)监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金(jīn)及(jí)首付环(huán)节，定金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根据(jù)美国官方(fāng)数据(jù)，2021年美(měi)国(guó)平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支(zhī)付方面，除定金(jīn)或首付外，购房者在房屋交付后通(tōng)过按揭贷(dài)款支付剩余(yú)房款。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，美国为防(fáng)止(zhǐ)开(kāi)发(fā)商(shāng)挪用资金，购房者的定金及首(shǒu)付(fù)款(kuǎn)由第(dì)三方(fāng)公证行或产(chǎn)权保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)的信(xìn)托(tuō)账户监管。如果(guǒ)开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购(gòu)房者资(zī)金可通过申请仲裁取(qǔ)回，且不承担任(rèn)何责任(rèn)与(yǔ)损失。而开(kāi)发(fā)商(shāng)在房屋建设过程中的资金(jīn)全部来自(zì)银行，银(yín)行(xíng)根据(jù)工(gōng)程进(jìn)度向开发商提供一定比例的(de)贷款，由于开发商挪用资金直接损(sǔn)害银行利益，银(yín)行(xíng)有充分动机监管开发(fā)商施(shī)工进(jìn)度。开发商在房屋交(jiāo)付时需取得由(yóu)政府相关部门经审(shěn)查后(hòu)发放的(de)验收(shōu)凭证，通过(guò)验收凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工期进(jìn)度(dù)支付，按揭(jiē)按工期放款后还贷，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固定利率(lǜ)，开(kāi)发商或(huò)购房者可购买期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发商在项目(mù)获批后即可预售(shòu)房(fáng)屋(wū)。签署购(gòu)房合同前，购房(fáng)者需支付约2000欧的定金并进行(xíng)预约(yuē)公证，签订合同后(hòu)定金退还。如由于任何原因不能购买，定金(jīn)按照德国法律全部退还。

　　签署购房合(hé)同后，购房者需支付(fù)一个男人出轨了还爱自己的老婆吗公证费和土地交易(yì)税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在(zài)购房款中，属于(yú)购房(fáng)附(fù)加费。

　　首付(fù)方(fāng)面，德国(guó)没有(yǒu)规定最低首付比例，可零(líng)首付购房(fáng)。

　　余款方面，德(dé)国也采取按工(gōng)期支(zhī)付房款的制度，一(yī)般分7笔(bǐ)进行支(zhī)付，具体支付节点、比例因项目而异(yì)。一般来说(shuō)，支(zhī)付节点可(kě)分为公证后、主体完工、内部(bù)水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻(bō)璃完(wán)工、室内清洁及墙面(miàn)完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付(fù)房款前(qián)申请房贷，房贷利率采用固(gù)定利率，银(yín)行按施工节奏(zòu)分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定(dìng)使用期限，期(qī)限结(jié)束后，购房者开(kāi)始(shǐ)还贷。

　　保险方(fāng)面(miàn)，德国(guó)保(bǎo)险公司针对期房设计了两种保险，保(bǎo)险的功能是当(dāng)房屋出(chū)现(xiàn)重大(dà)延期(qī)或(huò)重大缺陷时(shí)，保险(xiǎn)公司保证开发商赔偿或修复，开发商破产(chǎn)，由保险公(gōng)司负责相应赔偿。保(bǎo)险(xiǎn)由开发商或(huò)购房者(zhě)购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金(jīn)保险保护(hù)机(jī)制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由(yóu)买(mǎi)卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均(jūn)有一名律师，负责沟通期房(fáng)交易中的房产、资金、合同等各个环节，各环节(jié)内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定金保险保(bǎo)护机制，当(dāng)开发(fā)商出现财务、经营(yíng)问(wèn)题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付(fù)环节，英国(guó)采(cǎi)取按工程(chéng)进(jìn)度(dù)付款的方式，但(dàn)是交房前付款比(bǐ)例相(xiāng)对(duì)较(jiào)低(dī)，一般会在合同签订6-24个月分(fēn)别支(zhī)付两(liǎng)笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后(hòu)支(zhī)付。

　　交付环节(jié)，英国规(guī)定房屋(wū)必须(xū)经过(guò)房产公证公司的检验(yàn)验收后才能(néng)交付，交付后方(fāng)可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期房预售资(zī)金监管极为严格，资金也由(yóu)律师监管，在确认工程进度、支付相关款(kuǎn)项过(guò)程中，由(yóu)买房律(lǜ)师将资金转给(gěi)卖方律师(shī)，卖方律师转给(gěi)开发(fā)商，即资金在(zài)进入(rù)开发商账户前经(jīng)过两道关口，有利于保障购房(fáng)者资金安(ān)全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房(fáng)交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期房预付(fù)款保全(quán)措(cuò)施

　　日(rì)本期(qī)房交(jiāo)易(yì)立(lì)法，定金(jīn)超5％或(huò)1000万(wàn)日元(yuán)时，开发商(shāng)必须完成“预(yù)售房定金(jīn)保(bǎo)全措施(shī)”，交房前付款比例(lì)不(bù)超房款的(de)20％，开发商(shāng)违约需返还(hái)定(dìng)价并赔偿(cháng)约10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二(èr)战(zhàn)结束后由于房屋供(gōng)给严重失(shī)衡，叠加法律空白(bái)，社会(huì)上“一房(fáng)二卖”现(xiàn)象普遍，为(wèi)此，日(rì)本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经(jīng)多次(cì)修订(dìng)，目前(qián)是唯一一部(bù)规范(fàn)期(qī)房交易(yì)的(de)法律。

　　定金(jīn)保护方面，根(gēn)据日本(běn)《宅地(dì)建物取引业法》，对(duì)购房者支付(fù)定金(jīn)超(chāo)过(guò)5％或(huò)超1000万日元的部分，法律要(yào)求开(kāi)发商必须完成定(dìng)金保全措施才可预售。什(shén)么是定金保全措施？即(jí)买卖(mài)双方签订购房合(hé)同时，开(kāi)发(fā)商向金融机构或指(zhǐ)定保证机构或保险机构签订定(dìng)金(jīn)保证委托合同，设置购房(fáng)者定金的保证或保险，并(bìng)将相(xiāng)应的(de)保证(zhèng)金(jīn)证明书交付给购房(fáng)者。除定金外，其他预先(xiān)支(zhī)付的(de)购房款也受该措施保护。若(ruò)开发商倒闭导致期房烂尾，购房(fáng)者可凭(píng)保(bǎo)证金证明书向金融机(jī)构(gòu)或(huò)保证机构或保险公司兑(duì)付，同时，开发商需向购房者赔付违(wéi)约金(jīn)，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付(fù)环(huán)节，交房前只需支付(fù)最多(duō)不(bù)超20％的定金，签(qiān)订购(gòu)房合(hé)同后，购房(fáng)者即可向银(yín)行(xíng)申(shēn)请贷款(kuǎn)，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房(fáng)购房者违约可(kě)返还相当于3.75％房款的(de)订金，首(shǒu)付比例20％，余(yú)款按工程进(jìn)度支(zhī)付，所有资金(jīn)进银行专门项目资(zī)金账户，交房(fáng)后(hòu)满1年(nián)保修期(qī)后支(zhī)付15％尾(wěi)款。

　　订金支(zhī)付环节(jié)，新(xīn)加坡(pō)开发商(shāng)有统一的选购权(quán)合(hé)同以及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一(yī)步签(qiān)订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签(qiān)订购房合同(tóng)后，购房者需(xū)支付(fù)15％的首付及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期(qī)房同(tóng)样采(cǎi)取按工程进(jìn)度付款的方式，《发(fā)展(zhǎn)商(shāng)条例(lì)》对期(qī)房(fáng)付款(kuǎn)流程做了统一详(xiáng)细规定，要(yào)求所有开发商遵守(shǒu)，支付(fù)节点(diǎn)一般为合同签订(dìng)后、地基完工、框(kuāng)架完(wán)工(gōng)、管道门窗等完工(gōng)等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程(chéng)进度放款(kuǎn)，月供在此过程中随着(zhe)放出贷款的增加而(ér)增加，未放款部分无需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购(gòu)房(fáng)者的(de)订金(jīn)与付(fù)款(kuǎn)会存入银(yín)行专门(mén)的项目资金账户，账户资金提取须与房屋(wū)建(jiàn)设有关。房屋交付后(hòu)，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房(fáng)者支(zhī)付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来(lái)看，当前房地产到了政策出手临界点(diǎn)，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼和(hé)房企(qǐ)重组。一(yī)方面(miàn)，加(jiā)大对刚需(xū)和改(gǎi)善(shàn)型需求(qiú)的支持(chí)力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼(lóu)保复工(gōng)保民生，给予强有力(lì)的金融工具支持(chí)。另一方(fāng)面，从现(xiàn)在(zài)起，对(duì)还(hái)在正(zhèng)常运转的房(fáng)企包括民营企业，加大支持(chí)力度(dù)，由(yóu)优质房企牵头并购(gòu)重组整个行(xíng)业，为(wèi)每个房企(qǐ)配套(tào)AMC和财团(tuán)，给予金融工具(jù)配(pèi)套。

　　二，中期来看(kàn)，应充(chōng)分估(gū)计形(xíng)势复杂性和人(rén)性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制。长效机制四大(dà)关键是(shì)推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税(shuì)。定金(jīn)环节(jié)，建(jiàn)立开发商(shāng)违约后定金保(bǎo)护机制，如将已支付定金(jīn)冻结(jié)至房屋交付阶(jiē)段，保障(zhàng)购房者定金安(ān)全。签订合(hé)同环节，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋重大延期以及(jí)重大缺陷等情况提供充分的保(bǎo)障。余款支付环节，建立按工(gōng)程进度付款机制或交房后(hòu)按(àn)揭贷款机制(zhì)，充分保护购房(fáng)者的权益。资金监管环(huán)节，引入(rù)独立(lì)于开发(fā)商、银(yín)行的第(dì)三方资(zī)金监管(guǎn)机构，或(huò)由(yóu)政府相关部门直接(jiē)监管，以此防止(zhǐ)资(zī)金挪用现象。交付环节，建立商品房保修期制度。保修期(qī)内，开发商应对房屋质量问题全(quán)权负(fù)责、免(miǎn)费维修，购房者在保(bǎo)修期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房预售(shòu)制是大势所趋(qū)。一方面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺(quē)钱(qián)，预售制是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全国套(tào)户(hù)比超过(guò)1，从(cóng)大开(kāi)发(fā)进(jìn)入存量时(shí)代，对购(gòu)房民(mín)众不(bù)公平的预(yù)售(shòu)制一个男人出轨了还爱自己的老婆吗已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房(fáng)销售。另一方面，取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手段，而是(shì)所见(jiàn)即所得的过(guò)硬的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚(chéng)信，这才是(shì)对购房民众(zhòng)的最(zuì)根本最实质的保障(zhàng)，这样将极(jí)大的提升开发商的(de)建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 一个男人出轨了还爱自己的老婆吗