近两(liǎng)年(nián)火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈现出高比例(lì)稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的(de)REITs产品，平(píng)均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人(rén)士对此表示，强制(zhì)分红机制是(shì)公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红(hóng)体现出该类产品长期投资价值，通过观测经(jīng)营(yíng)活动现金(jīn)流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目(mù)底层资产运(yùn)营情况的“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投(tóu)资者(zhě)注意，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营(yíng)REITs项目(mù)在经营权(quán)到(dào)期后不再(zài)产生现金收益，特许经营权分红目(mù)前已(yǐ)包含了利(lì)润分(fēn)配(pèi)和本(běn)金的归还，在选(xuǎn)择投资标的时应了(le)解资(zī)产类型和(hé)分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进(jìn)入密(mì)集分(fēn)红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来(lái)除息(xī)日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分(fēn)配情(qíng)况尚未公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配(pèi)金额(é)占可(kě)供分配金(jīn)额比例平(píng)均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对此(cǐ)表示(shì)，投资公募(mù)REITs的(de)主要收益(yì)来源为持有(yǒu)期分红收益(yì)，以(yǐ)及基金(jīn)份额交易价格的变化。基金份额二级市(shì)场价格(gé)受(shòu)到公募REITs资产运营(yíng)情况及(jí)市场(chǎng)因素的综合(hé)影响，较易(yì)引起波动。与此相比，基金(jīn)分红预期则更有规律可循(xún)。公募REITs的分(fēn)红主要(yào)来自基(jī)础设施资产的(de)经营(yíng)现(xiàn)金流，投资人通过基金募(mù)集材料和信息披露文件，结合行业及(jí)市(shì无以言表的意思是什么意思，无以言表的意思是什么解释00; line-height: 24px;'>无以言表的意思是什么意思，无以言表的意思是什么解释)场情况，可以分析(xī)基础设施项目的经营(yíng)业绩，作为进(jìn)行投资(zī)决策的重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额(é)二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作(zuò)为基金份额持有人实(shí)际获得的现金(jīn)收益，对于长期投资者更(gèng)具参考价值(zhí)。”中金基(jī)金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营高级(jí)副总(zǒng)监李华(huá)平也表(biǎo)示，根据《公开(kāi)募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及相关法(fǎ)规要求(qiú)，基础设施基金应当将90％以上合并(bìng)后基金年度(dù)可分配金额以现金(jīn)形式分配(pèi)给投(tóu)资(zī)者，强制分红机制是公募(mù)REITs的主(zhǔ)要(yào)特征之一，稳定的分红机制体(tǐ)现出REITs产品长期(qī)投资(zī)价(jià)值。

　　中航基金也认为，从投资角(jiǎo)度来看，基础设(shè)施公募REITs同(tóng)时(shí)具备“股性”和(hé)“债性”双重特点。二级市(shì)场(chǎng)价格反映这类产品“股性”的(de)一面，分(fēn)红体现了这类产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分红类(lèi)似于债券派息，但不等同于债(zhài)券的固定利(lì)息(xī)回报，而是由可供(gōng)分配现金(jīn)决(jué)定。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来看，一方面(miàn)是(shì)公募(mù)REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产配置(zhì)多(duō)元化提供抓手(shǒu)，具(jù)有较强(qiáng)的(de)配置价值。另一(yī)方面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助(zhù)机构投资者稳定收益(yì)。机构(gòu)投资(zī)者公募REITs能够(gòu)通过分红获取相对(duì)于投资债(zhài)券相对(duì)高的收益性，在(zài)有效控制风险的前提下(xià)，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了投(tóu)资(zī)收益“落袋(dài)为安(ān)”外，市场对于未来分红水平的预(yù)期，也是(shì)影响REITs基金(jīn)二级市场(chǎng)价格走势的(de)关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至(zhì)4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券宽(kuān)基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品受(shòu)宏观经济的影响，可分(fēn)配金额完成率不达预期(qī)，一定(dìng)程度(dù)上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的价(jià)格波动受(shòu)多重(zhòng)因素的(de)影响，投(tóu)资(zī)收益是(shì)影响REITs二级市场(chǎng)价格的主要因素之(zhī)一，而(ér)稳(wěn)定的分红有利于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人(rén)也表示，近期(qī)经(jīng)济预期恢复，一方面市场热(rè)点呈(chéng)现向股票和债(zhài)券回归的过程；另一方面，基础设施项(xiàng)目(mù)的经营(yíng)业绩(jì)相对经济活力(lì)的(de)改(gǎi)善(shàn)有一(yī)定的(de)滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日(rì)，将对基金份额的开盘指(zhǐ)导价做调减处理(lǐ)，调减金(jīn)额根据单位基金份额(é)的分红金额(é)进行计算。除权操作是对分(fēn)红前后基金(jīn)份(fèn)额净值(zhí)变化的修(xiū)正，使投资人(rén)在基金分红前后均(jūn)可以获得公平的投资机(jī)会(huì)。

　　“分红可增强投资者长期(qī)投资(zī)的信心，同时需结合持有产(chǎn)品(pǐn)的特性(xìng)，关注二级市(shì)场(chǎng)扰(rǎo)动对整(zhěng)体收益的影响(xiǎng)程度。”中(zhōng)航基金相关人士也称。

　　特许经(jīng)营(yíng)权分红包括利(lì)润(rùn)分配(pèi)和本金归(guī)还

　　普通投资者应了解底层(céng)资产(chǎn)情况

　　多(duō)位业内人士还提醒，与现有公(gōng)募(mù)基(jī)金分红前提是本金之上(shàng)的增值(zhí)部(bù)分不(bù)同，特许经营权REITs基金运(yùn)作(zuò)期(qī)间的“分红”界定为“分派”更(gèng)为准确，分派的(de)是(shì)本金与增值两(liǎng)个部分(fēn)，两个部分之间的比例是变动(dòng)的(de)，与现(xiàn)有(yǒu)公募(mù)基(jī)金分红差异很大，大多(duō)数普通投资者可能把“分派”金额误认为是(shì)持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同(tóng)年限到期后基金价值面临(lín)极(jí)大不确定性，这是该类(lèi)投资者应该注意的情况。

　　李华平(píng)表(biǎo)示，目前公募REITs主要有(yǒu)特(tè)许经营权类和产权(quán)类两大资产(chǎn)类型，持有产权类产品(pǐn)的(de)收(shōu)益主(zhǔ)要(yào)包括每年的(de)现金(jīn)分(fēn)红及资(zī)产增值的收(shōu)益，而(ér)持有特(tè)许经营类产品的收益主要来自项目(mù)每年的现(xiàn)金分红。其中(zhōng)，特许(xǔ)经营权(quán)类资产的分红包括了利润分(fēn)配和本金的归(guī)还(hái)，两者的比率也是变(biàn)动的，对特许经(jīng)营权类资(zī)产的公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通(tōng)投资者在选择投资标的(de)时，应了解公募(mù)REITs底层资产的(de)类(lèi)型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分(fēn)来看，各类公募(mù)REITs分红因(yīn)底(dǐ)层资产属(shǔ)性不同而形成区别(bié)。特许经营权类的公募REITs产品因其分红(hóng)相当于包含“本金+收益”，分红相对较多(duō)，债性偏(piān)强。而产权无以言表的意思是什么意思，无以言表的意思是什么解释类的公募REITs分红主要为“收(shōu)益(yì)”，更看重底层资产的价值增值(zhí)，所以相(xiāng)对股性偏强。普通(tōng)投资者在选择公募REIT时，需(xū)要考虑底层资产属(shǔ)性(xìng)，对所选(xuǎn)择产品的(de)二(èr)级市场价格和(hé)分红有合理预期。

　　中金基金相关(guān)负责人也认(rèn)为，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营项目在经营权到期后不再能产生现金(jīn)收益，因(yīn)此将(jiāng)可供分配(pèi)金(jīn)额(é)的分配理解为“分(fēn)派(pài)”比“分红”更加准确。基于这个(gè)特(tè)点(diǎn)，剩余经营期限(xiàn)较短(duǎn)的特许经营项目，通(tōng)常具备(bèi)更高的(de)分派率水平。对于剩余期限较长的特许经(jīng)营权项目(mù)，即使分派率相对较低，也有足够年(nián)限(xiàn)收回(huí)本金并取得收益。

　　中金基金(jīn)该(gāi)负责人提醒投(tóu)资者注意，特许经营权项目的分(fēn)派金额包含了投资本金，在不进行(xíng)扩募的情(qíng)况下，基金份额单价随着分派进度逐年下降是(shì)正常现象，投资特(tè)许(xǔ)经营权REITs的收益(yì)来自项目剩余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营(yíng)项(xiàng)目相比(bǐ)，产权类(lèi)项目的(de)土地或建(jiàn)筑的(de)剩余使用年限一般较长，再加上到期后通过对建(jiàn)筑的更新改造或补缴土地出(chū)让(ràng)金等追(zhuī)加投(tóu)资(zī)，有机会进(jìn)一步延(yán)长经营期(qī)限。这种类似永(yǒng)续经营的假设反(fǎn)映在基础资(zī)产的估值(zhí)上，使产(chǎn)权类REITs具(jù)备更(gèng)显著(zhù)的(de)资(zī)产投(tóu)资属(shǔ)性。”该(gāi)负责人称。

　　观(guān)测内部收益(yì)率等指标

　　评(píng)估项(xiàng)目底层资产运营情况(kuàng)

　　在(zài)基金(jīn)分红的时点，多位业内人士还表(biǎo)示，在产(chǎn)品(pǐn)分(fēn)红期，投(tóu)资(zī)者可(kě)以观测经营活动现金(jīn)流、可供(gōng)分配现(xiàn)金、内部收益率等指标，来观(guān)察和评估项目底层资产的运(yùn)营情况。

　　中航基(jī)金表示，年(nián)报指(zhǐ)标中，跟现(xiàn)金相关的指标有两(liǎng)个：一是年报中(zhōng)披(pī)露的经营活动现金(jīn)流，二(èr)是可供分配现金，二者(zhě)存(cún)在本质(zhì)性区别。经营活动产生的现(xiàn)金净流量(liàng)是(shì)指企业(yè)经营、筹资、投资(zī)产生的现金(jīn)流，基于(yú)企业本身经营活动产生；可(kě)供(gōng)分(fēn)配的(de)现金实质上是(shì)从(cóng)EBITDA出(chū)发，对非现(xiàn)金影响利润表(biǎo)的项目(mù)进行调(diào)整(zhěng)，加期初现金(jīn)，最终得到(dào)的(de)账面(miàn)现金。

　　李华平(píng)也(yě)表示(shì)，公募(mù)REITs作为资产配(pèi)置新选(xuǎn)择，投(tóu)资(zī)价值体现在(zài)相对股债市(shì)场独立(lì)的资产(chǎn)配置功能，比(bǐ)较适合长期持有。建(jiàn)议投资者对经营权类(lèi)的资产(chǎn)可以更(gèng)多(duō)关(guān)注内部收益率的(de)高(gāo)低，对产权(quán)类的资(zī)产更多关注(zhù)分派率高(gāo)低。因(yīn)为公募(mù)REITs可分配(pèi)收益(yì)主要来自底层资产的经营净现金流，所(suǒ)以(yǐ)底层资产运营情况直接影响投资回报，投资者可综合考虑(lǜ)原始(shǐ)权(quán)益人综合实力(lì)、运营(yíng)管(guǎn)理机构实力、公募基金(jīn)管理人(rén)实力等多重(zhòng)因素来选择(zé)投资标的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示(shì)，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由于分红交易带来(lái)的短期博弈(yì)机会仍在(zài)，叠(dié)加此前市场接连回调，建议(yì)投(tóu)资者关注有基(jī)本面支撑、填权(quán)效(xiào)应(yīng)相对明显、同(tóng)时分红规模较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会(huì)载明(míng)REITs在发(fā)行首年及(jí)次年的可供分配金额预测。投资(zī)者可以将REITs的实际分红金(jīn)额与募集材料(liào)中(zhōng)披露(lù)预测进行比较(jiào)分析，结合经济及市(shì)场(chǎng)的实际环境，对基础设施项(xiàng)目的运营(yíng)业绩及REITs的管理能力进(jìn)行判断。”中金基金上述负(fù)责人也称。

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