导(dǎo)读

　　黄金二十(shí)年(nián)之(zhī)后，当下中(zhōng)国地(dì)产步入大分化(huà)时代而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　要(yào)点

　　过(guò)去二十年(nián)是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商(shāng)品住(zhù)宅销售面积超15亿(yì)平，足(zú)够4000万(wàn)家庭(tíng)入住。恰逢近年(nián)地产持续低景(jǐng)气，有关中国地产是(shì)否过剩的讨论日(rì)益热(rè)烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文(wén)试图(tú)厘(lí)清中国城镇存(cún)量住宅真实(shí)情况，据此判断中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒(méi)体渲染(rǎn)中(zhōng)国地(dì)产存量极度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披(pī)露全(quán)国(guó)有近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次(cì)人口普查(chá)调查数据显示城(chéng)镇家庭户(hù)人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间。市(shì)场(chǎng)陷入怀疑，中国(guó)房子是否真的过剩？

　　事实上住建部(bù)披露的近6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城(chéng)镇建筑占比不到(dào)一成，其中(zhōng)还包括大量城(chéng)镇非(fēi)住宅建筑，如商业(yè)办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿(yì)栋房屋中城(chéng)镇住宅占比(bǐ)极(jí)低(dī)。

　　七(qī)普显(xiǎn)示(shì)中国城镇居民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均一间房所能满(mǎn)足，它(tā)与(yǔ)房屋(wū)质量、居住面积(jī)、配套设施(shī)等因素密切相关。中国的人均(jūn)住宅间数较发达国家还有很大差距。人均住宅间数大于1同样(yàng)不(bù)意味着中国住宅(zhái)市场已经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我(wǒ)们测算(suàn)发现中国城镇居民(mín)户均1套(tào)房(fáng)，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并(bìng)无直接(jiē)公布中国家(jiā)庭户均住宅的数据(jù)，我们根据(jù)商品住宅套数(shù)、商品(pǐn)住宅占比和城镇家(jiā)庭户数，计(jì)算出(chū)城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺利交付(fù)，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅，其(qí)中(zhōng)商业(yè)住(zhù)宅仅0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一套房似乎意味着户户有房，然而事实上中国住宅(zhái)市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地(dì)产市场的(de)住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因(yīn)为(wèi)户均一套房无法(fǎ)满足流动人口的租赁和置业需求(qiú)。全国(guó)总人(rén)口的近三成都是(shì)流动人口，流(liú)动人口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家买房，从而产(chǎn)生了额(é)外的住宅(zhái)需求。

　　即便户(hù)均一套房，中国未来地产(chǎn)仍(réng)有四大新增需求动(dòng)力。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口(kǒu)规模缩小，一人户、两(liǎng)人户占比不断增(zēng)加，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续(xù)，带来新户购房需求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二，经济(jì)板(bǎn)块的分化(huà)日益明显，区域(yù)经济资源分配的(de)再(zài)集中吸引着人口流入(rù)，人口净迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第(dì)三(sān)，30％左右(yòu)的家(jiā)庭住在2000年以前(qián)建成的住宅中，涉及(jí)超(chāo)9000万家庭、81亿平(píng)方米的(de)住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四(sì)，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑面积均(jūn)较发(fā)达国家有着不(bù)小差距，“住上更大房(fáng)子”的(de)改(gǎi)善性需求(qiú)正在不断(duàn)增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当(dāng)下中国(guó)地产步入大分化时代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产黄金发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾更多体现(xiàn)为(wèi)住宅供给存在不足，这是过去二十年(nián)房(fáng)价快(kuài)速上涨基石。那么当下房地(dì)产大分化时代已至，大分化(huà)时代下地(dì)产矛盾则更多体(tǐ)现在住宅质(zhì)量供(gōng)需冲(chōng)突。

　　地(dì)产大分化必将体现(xiàn)在不同能级城市之间(jiān)，不同区(qū)域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言(yán)

　　不(bù)久前(qián)，官方披露全国(guó)已有近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)房屋建(jiàn)筑(zhù)，引发热议。从2月以来(lái)，各大城市二手房(fáng)挂(guà)牌量突然激增，引发(fā)一阵(zhèn)二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场(chǎng)不禁担心，中(zhōng)国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给(gěi)过剩，还是供需(xū)平衡，或(huò)是仍然存在不足(zú)？可(kě)惜(xī)由于住宅(zhái)存别急老师今天晚上随你弄，别急老师来满足你量数据并未公布，我(wǒ)们(men)无(wú)法直接知晓(xiǎo)具体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中国城镇家庭户均拥(yōng)有住宅套数，回答当前(qián)的(de)房(fáng)子是否真的过(guò)剩(shèng)了？据此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数(shù)量过剩的直(zhí)观判(pàn)断站不住(zhù)脚

　　今(jīn)年2月，在以全(quán)国自(zì)然(rán)灾害综合风险普(pǔ)查(chá)工作(zuò)情况为(wèi)主题的新闻(wén)发布会上(shàng)，负责人对外(wài)披(pī)露：“住(zhù)宅城乡建设(shè)行(xíng)业(yè)获(huò)取了全国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑数据以及80多万处(chù)市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均每栋(dòng)建筑住不到(dào)3人，住宅市(shì)场看似(shì)已经(jīng)过剩。

　　在(zài)这近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)中，农(nóng)村房屋占9成以上(shàng)，以栋数计算的城镇(zhèn)房屋实际仅(jǐn)有4700多(duō)万栋，还包括(kuò)了大量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等(děng)非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比(bǐ)并(bìng)不大。

　　第七次人(rén)口普查数据公布了中国(guó)城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数(shù)大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居(jū)住水(shuǐ)平不仅与房(fáng)间数量有(yǒu)关，更(gèng)与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因素(sù)密切相关。单单(dān)从人均(jūn)住宅间数不能(néng)完全反(fǎn)映出(chū)城镇(zhèn)居(jū)民(mín)的居住(zhù)水平。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单位购(gòu)买成套住宅(zhái)，一套设施(shī)齐(qí)全的(de)住宅才(cái)是城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户均住宅的(de)测算思(sī)路、数(shù)据和方法(fǎ)

　　中(zhōng)国城(chéng)镇居民住(zhù)宅主要分两大类，一类是商品住(zhù)宅，另一类(lèi)是保障房、原公有住宅、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没有(yǒu)直接公布城镇住宅数量。居(jū)民住宅相关数据有两处可以(yǐ)直接公(gōng)布，一是每年商品住宅销售套数（统计局(jú)）；二是居民住宅来源（人口普查数(shù)据(jù)）。计算中国居民户(hù)均住宅数量(liàng)，我们(men)主要用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅(zhái)改革(gé)始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数(shù)分三步走：

　　第(dì)一(yī)步，将1999年以来每年(nián)商品住宅(zhái)销售(shòu)套数相加(jiā)，我们就(jiù)能够得到当前商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步(bù)，根据城镇居民(mín)拥(yōng)有的商品住宅和非商品住(zhù)宅比例(lì)，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅总(zǒng)数除以家(jiā)庭户数，我们就能够得到(dào)城镇(zhèn)户(hù)均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数(shù)量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)套数/家(jiā)庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭(tíng)户(hù)数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅(zhái)存(cún)量到底(dǐ)有多少，目(mù)前缺(quē)乏一(yī)个准确统计。我们利用既有统计(jì)数据(jù)，大致测算得到(dào)中(zhōng)国存量房地(dì)产套(tào)数，并进一步推算(suàn)中国城镇家庭户均拥有的(de)住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.64套商(shāng)品住宅(zhái)（包含(hán)现房和期房(fáng)）。

　　中国的房(fáng)地产(chǎn)销售(shòu)以期房为主，从2019年开(kāi)始(shǐ)，新房销售中期房占(zhàn)比近9成。本(běn)文去除商品住宅累计销售(shòu)套数里的期房销售，得到商(shāng)品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房(fáng)套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数=截止到(dào)2022年商品住(zhù)宅累(lèi)计销(xiāo)售套数-过去三(sān)年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后(hòu)装修的时间，取最(zuì)大值(zhí)3年(nián)。

　　将(jiāng)商(shāng)品住宅现房套数除(chú)以(yǐ)家庭(tíng)户数(shù)，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商(shāng)品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要(yào)进一步推算中国城镇居民拥有的户(hù)均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇(zhèn)居民的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁(lìn)廉(lián)租(zū)房与其他(tā)住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁其他住(zhù)宅和(hé)购买(mǎi)二手(shǒu)房都是商品住(zhù)宅，因此将租赁其(qí)他住宅、购买商品(pǐn)住宅与购(gòu)买(mǎi)二手(shǒu)房(fáng)加总，得到商品住宅占居(jū)民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为(wèi)59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设(shè)2021年-2022年期间商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)增(zēng)幅(fú)为过(guò)去十年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从(cóng)而(ér)我们估算出2022年商品住(zhù)宅所占(zhàn)比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末(mò)，中国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期(qī)房会(别急老师今天晚上随你弄，别急老师来满足你: #ff0000; line-height: 24px;'>别急老师今天晚上随你弄，别急老师来满足你huì)在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家庭都会(huì)拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均(jūn)一(yī)套(tào)房的三点含义

　　既(jì)然(rán)城镇居(jū)民已经达到了户均一套房的程度，“户(hù)户有(yǒu)房”是否意味着(zhe)中(zhōng)国城镇化进展终结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户(hù)均一套房并不意(yì)味(wèi)着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足(zú)因人口流动、居民换房等因素产生的住宅需求。因此，成(chéng)熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套户比(bǐ)会(huì)在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的(de)住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套(tào)户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国(guó)和韩国(guó)分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如(rú)果户均(jūn)刚好一套房，就(jiù)会造成人口净流(liú)入地的住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)供不(bù)应求，造成(chéng)房(fáng)价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国(guó)的(de)流(liú)动人口3.76亿，省内流(liú)动人口和省际(jì)流动(dòng)人(rén)口分别为(wèi)2.51亿(yì)人和1.25亿人(rén)。

　　流动(dòng)人(rén)口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡人口流动调查数据(jù)显示，在上海(hǎi)、杭州以及南京(jīng)工作(zuò)的流(liú)动人(rén)口(kǒu)在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市(shì)的(de)高工资吸引(yǐn)打工人，但高房价迫使打工人(rén)回乡置(zhì)业。

　　流动人口实际上会占据(jù)两套房，在高房价(jià)的(de)大城市租(zū)赁一套房，在房价较低(dī)的(de)县城(chéng)购买(mǎi)一套(tào)房。所以(yǐ)说户均一套房无法(fǎ)满足庞大流动人口(kǒu)的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国(guó)的城(chéng)镇(zhèn)住宅中依(yī)然(rán)有(yǒu)不少老旧小区(qū)。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年(nián)以前(qián)建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批存在着(zhe)建(jiàn)筑结构松散、设(shè)施陈(chén)旧、安(ān)全(quán)隐(yǐn)患大(dà)等问题，如(rú)电线老化、管道(dào)等基础(chǔ)设施(shī)陈旧，给住户的(de)生活(huó)带来了很大的不便和安全隐(yǐn)患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成的老旧住(zhù)宅面积(jī)小。占比(bǐ)为31.3％的(de)家庭户数(shù)拥有(yǒu)的住宅面积占比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没有(yǒu)独立(lì)卫(wèi)浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小(xiǎo)区(qū)很难满足现(xiàn)代生活需求，在未(wèi)来(lái)大(dà)都会(huì)被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成(chéng)的家(jiā)庭住宅为一(yī)居室和二居室，户型(xíng)偏(piān)小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅户(hù)型更小，当然这与城市(shì)土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张(zhāng)是未来地(dì)产(chǎn)的(de)需(xū)求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测(cè)算，2020年城镇(zhèn)家庭(tíng)户住宅存(cún)量总面积为294.6亿(yì)平。暂不(bù)考虑两年间农(nóng)民(mín)带房(fáng)进(jìn)城和老(lǎo)旧小区(qū)拆(chāi)迁，加上2021年和2022年(nián)商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭人均(jūn)住宅建筑面积小(xiǎo)于(yú)均值，近4成家(jiā)庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面积不(bù)足19平方米，不及全(quán)国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅为15.2平方米。上(shàng)海市将人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭(tíng)界定为住宅存在困难，若按这个标准算的话，中(zhōng)国(guó)有(yǒu)11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问题(tí)。

　　若人(rén)均可使用(yòng)住宅(zhái)面积为(wèi)40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户(hù)人数(shù)，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至少新(xīn)增82亿(yì)平。

　　对比发达国(guó)家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国(guó)和英(yīng)国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊(tān)面(miàn)积后，中国的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距(jù)将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿(yì)的集体户人口，所需要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均(jūn)已(yǐ)然1套房，未(wèi)来地产(chǎn)还会有需求么(me)？

　　我们测(cè)算(suàn)得到中国(guó)城镇家庭户均1套房(fáng)，看(kàn)似已(yǐ)经户户(hù)有房。即便如此，中国人(rén)口静态结构和动(dòng)态趋势演(yǎn)绎，决定了中国未(wèi)来地产仍(réng)有(yǒu)需求释(shì)放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇(zhèn)住宅(zhái)需求(qiú)主要来自(zì)于四个方(fāng)面。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数增(zēng)多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户均(jūn)人口数不断下降，六普显(xiǎn)示城镇户(hù)均人口(kǒu)规(guī)模为2.85人(rén)/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占比明显(xiǎn)上升，人(rén)口小家庭化趋势将继续延续，导(dǎo)致户数会因户均人(rén)口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导(dǎo)致经济发展带来的新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日益明显，资源(yuán)和生产要(yào)素逐步向(xiàng)经济带、都(dōu)市圈中心城市流入，区域经(jīng)济资源(yuán)分(fēn)配(pèi)的再集中吸引着人口流入。人(rén)口迁(qiān)移势必(bì)涉及(jí)到(dào)买房租房，给迁入(rù)地住(zhù)宅市场(chǎng)带(dài)来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受益(yì)于人(rén)口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧(jiù)小区改善性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和(hé)原公有住宅的(de)家庭拆迁改建最多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家庭(tíng)比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分(fēn)点(diǎn)。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间(jiān)为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户(hù)，自建住宅(zhái)和原公有住宅减少(shǎo)了1282万(wàn)户，住宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的(de)家庭购(gòu)买(mǎi)商品住宅，21％的(de)家庭购买二手房。在(zài)新增住宅需(xū)求(qiú)中，有(yǒu)7成家庭购买了(le)商(shāng)品住宅。租(zū)房、购(gòu)买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城(chéng)中(zhōng)村和旧城改造，商品住宅(zhái)的占(zhàn)比势必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)还有约81亿平(píng)，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小、质(zhì)量(liàng)低、基础设施配套差(chà)、没有或少有物业管(guǎn)理，居民追(zhuī)求美(měi)好、宜居(jū)生活的(de)环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上(shàng)更大房子”的(de)改(gǎi)善性(xìng)需求还将有(yǒu)所增加(jiā)。

　　刚需购(gòu)房受(shòu)限于资金(jīn)，倾向于(yú)中小户型。已有住(zhù)宅家庭希望提高生活品质，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底的(de)中央经济工作会议明确指出支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是(shì)否考虑(lǜ)乡村住(zhù)宅因素(sù)，中国的(de)人均住(zhù)宅间数较其他国家依(yī)旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与经济水平(píng)有(yǒu)着密切正向(xiàng)联系。随着(zhe)经济发展水平的提(tí)高(gāo)，中国的人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果(guǒ)说过去二(èr)十年是(shì)中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足(zú)，供需出(chū)现错配，这是(shì)过(guò)去二十年房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那么未来将是(shì)住宅(zhái)质量的供需(xū)冲突。房(fáng)地(dì)产大分化时代(dài)已至(zhì)，这种分化(huà)不单局(jú)限于城市能级之间差异，优质(zhì)小(xiǎo)区和(hé)老(lǎo)旧(jiù)二手房(fáng)之间的差异也(yě)将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是(shì)针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住(zhù)宅占比实(shí)际值可(kě)能(néng)偏低(dī)，其增(zēng)速(sù)可能超预期(qī)。

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