5月以来，房地(dì)产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为代表(biǎo)的(de)机构对(duì)于这一(yī)板块已经(jīng)在悄然(rán)布局。数(shù)据显示(shì)，以(yǐ)南方和华夏的两只老牌ETF基(jī)金为(wèi)例，5月(yuè)9日时所公布的(de)总份额均较4月28日(rì)时(shí)有小幅增长。根据基(jī)金一(yī)季报(bào)统计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数(shù)量(liàng)占流通股比重增幅五只个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配置(zhì)房地产或“底部回(huí)升”

　　行(xíng)业(yè)红利时(shí)代已过 精耕细作(zuò)成共(gòng)识(shí)

　　从公募基金对(duì)房地产的配置(zhì)看，2019年末(mò)，公募所持有(yǒu)的房地产(chǎn)行业(yè)标(biāo)的市(shì)值约1188亿元，占其所持(chí)股票市值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但公(gōng)募所持房地产公司市值在股票资(zī)产(chǎn)中的占(zhàn)比却(què)断(duàn)崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出(chū)现(xiàn)了三年来的首次回(huí)升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地(朝受命夕饮冰出处，朝受命夕饮冰昼无为夜难眠什么意思dì)产行业(yè)的持股比例也(yě)同(tóng)步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一(yī)季度(dù)得(dé)以延续。数据统计显示，公募重仓(cāng)持(chí)有房地(dì)产板块一季(jì)度(dù)市(shì)值TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿(yì)元(yuán)，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个(gè)股分别为保(bǎo)利发展、招(zhāo)商蛇口、万(wàn)科(kē)A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓市值(zhí)占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于(yú)房(fáng)地产的投资愈(yù)发有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇总的重仓(cāng)股中，房地产板块排名(míng)最(zuì)高(gāo)的是保(bǎo)利发展，在基金重仓第33位。排名第二的(de)是招商(shāng)蛇(shé)口，排在第(dì)78位。而(ér)老牌龙头股万科(kē)A排在第96位。对比去年(nián)四季报，变化之处首先在于几只(zhǐ)房地(dì)产(chǎn)龙(lóng)头(tóu)股(gǔ)从排(pái)位上看均(jūn)有(yǒu)退步(bù)，尤(yóu)其是万科最为明(míng)显；其次是金(jīn)地集(jí)团退出百大之列。但考虑到房地产(chǎn)是复苏链上最后(hòu)一(yī)环，且首季并(bìng)非(fēi)行(xíng)业销售旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的(de)是，经(jīng)济圈判断房地产已经进入大(dà)分化(huà)时代，一二线城市好于三四线城市。而(ér)映(yìng)射到二级(jí)市(shì)场投资(zī)上，配置房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)轻松收获行(xíng)业(yè)贝塔的红利期一(yī)去不返了。“如果按(àn)照产业(yè)周期来分类，包括房地产等几类行业在盖特(tè)纳(nà)曲线里属于成熟期(qī)或者衰退期的行业，传(chuán)统认知上没有什么(me)投资机会的。但在这(zhè)几(jǐ)年(nián)特殊的行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等类似(shì)的行业也出现了(le)一些机会，背后(hòu)的(de)逻辑是供给侧发生(shēng)了更(gèng)大的变化。”一(yī)不愿具名的上(shàng)海公募基金经理指出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎乐观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米的年(nián)销(xiāo)售面积(jī)很难再(zài)出现了，2022年光是居民存(cún)款数量(liàng)增加(jiā)了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产(chǎn)的更新，也有近(jìn)10亿平方米。需求端还需要有一定的政策(cè)出来(lái)去刺(cì)激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至(zhì)今日，无论从(cóng)城镇(zhèn)化的进程，还(hái)是人均住房(fáng)面(miàn)积（接近30平(píng)/人），我国均已告别住房短缺时代(dài)，而目(mù)前居民的杠杆率(lǜ)和房价收入(rù)也不支撑每年18万亿元的销售(shòu)额，以(yǐ)及过(guò)快上行(xíng)的(de)房(fáng)价，因而行业高增的时(shí)代已经过去，未(wèi)来(lái)行(xíng)业的需求或将回落，在此(cǐ)过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出现信用风险问(wèn)题(tí)（类似2022年(nián)的民营(yíng)地产(chǎn)爆(bào)雷），行业(yè)进入到供(gōng)给侧出(chū)清的过程。这(zhè)个过程中，综合竞(jìng)争(zhēng)力强的公司就能够通过(guò)大鱼(yú)吃小鱼的(de)方(fāng)式，获得市占率的提(tí)升。当行(xíng)业需(xū)求见顶回落时，行(xíng)业的贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表没有投(tóu)资机会，机会在于(yú)城市、位置(zhì)、产品的阿尔(ěr)法，而对应(yīng)到股票投资，就是强竞(jìng)争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样的认(rèn)识转变，精耕(gēng)细作个股(gǔ)成为公募乃至整体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长宜(yí)放(fàng)眼量”

　　头部央(yāng)国企、优(yōu)质区域性标的(de)成香饽饽(bō)

　　5月(yuè)以来(lái)，房地产(chǎn)板块个股(gǔ)多(duō)出(chū)现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。从具体(tǐ)的个股(gǔ)来看(kàn)，《红周(zhōu)刊(kān)》利(lì)用(yòng)Wind统计申万房地(dì)产板(bǎn)块个(gè)股(gǔ)，在纳入(rù)统计的(de)124只房地产类(lèi)标(biāo)的(de)股中，本月以来实现股价(jià)上涨的(de)达到了(le)81家。

　　其(qí)中，上(shàng)述(shù)时间段恰好排名前五的公(gōng)司月内涨(zhǎng)幅超(chāo)过了10％，它们(men)分别(bié)是上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏幸福(fú)、荣安(ān)地(dì)产。排名第一的上实(shí)发(fā)展，五一(yī)假(jiǎ)期归来后日(rì)成交量明(míng)显放大，4日、5日连(lián)续两个交易日收(shōu)出涨停。从该股的(de)基(jī)本面(miàn)来看(kàn)，上实发展的主(zhǔ)营业(yè)务为房(fáng)地产开发与经营。公(gōng)司的主要产(chǎn)品(pǐn)及服务为房地产销售、房地产租赁(lìn)、物(wù)业管理(lǐ)服务、工程项目(mù)、酒店经营。从业(yè)绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿(yì)元，比(bǐ)上期减少47.85％，归(guī)母(mǔ)净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业(yè)总(zǒng)收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)扭亏。

　　不(bù)过从十大(dà)流通股(gǔ)股东来看，各类机构都(dōu)有(yǒu)对其布局的例子。以3月31日时的首(shǒu)季(jì)十大流通股股东来(lái)看， 具体包括公募的上银基金(jīn)、私(sī)募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长城(chéng)资产管(guǎn)理公司(sī)等都跻(jī)身(shēn)前十的行列。

　　巧合(hé)的是(shì)，涨幅暂时排名第二的浦东(dōng)金桥也(yě)是上海本地房企，其第一季度的收(shōu)入利润规模大(dà)幅(fú)度(dù)复苏。究其原因，一方面是该公司后疫(yì)情时(shí)代出租(zū)率复苏至近年来最高，另一方面则是公司拿地结(jié)算(suàn)持续性向(xiàng)好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建(jiàn)筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好背景下，自然也(yě)吸(xī)引了知名(míng)机构(gòu)在(zài)其中持续驻足。从第一季(jì)度十大流通股股东(dōng)来看，知名私(sī)募高毅邓晓峰的两只产品依然(rán)在前十中(zhōng)，这也是连续第三(sān)个季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单(dān)中还有一支大(dà)名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎(zhā)比投资(zī)局，其当季还小幅增加(jiā)了(le)持股。

　　除(chú)去(qù)上述两(liǎng)家上海(hǎi)区域(yù)性地产公司(sī)外(wài)，荣安地产(chǎn)则是主要布局在(zài)深圳的地产公司，一季报交(jiāo)出的也是一(yī)份报喜的成绩单：首季(jì)公司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公(gōng)司股(gǔ)东的净利(lì)润(rùn)6.48亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀入十(shí)大(dà)流通股股东行列(liè)。具体说来， 南方中证全(quán)指房地产ETF上榜排名(míng)第(dì)七位(wèi)，富(fù)国中证指数1000增(zēng)强(qiáng)则排名第(dì)九位，此(cǐ)外(wài)联袂(mèi)出(chū)现的机构还有QFII高(gāo)盛国际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球(qiú)基金相(xiāng)关人士分析：“经历过行(xíng)业(yè)洗牌和兼(jiān)并重(zhòng)组后(hòu)，龙头(tóu)的价(jià)值(zhí)更为笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降(jiàng)温，优(yōu)质(zhì)土地供给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房(fáng)企受限于信用问题或者资金紧张没(méi)法拿地(dì)，龙头房企趁机获(huò)取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地(dì)金额/销售(shòu)金额）基本在(zài)30％以(yǐ)上；从融(róng)资上看，龙头(tóu)房企杠杆率(lǜ)较低，净负债(zhài)率基本在70％以下，而其他房企(qǐ)的净负债率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆(gān)空间(jiān)有(yǒu)限，从融资成本(běn)看，龙头房企(qǐ)的融资成本不(bù)断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月(yuè)百强(qiáng)房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强调(diào)的(de)是，在当前(qián)中特估的浪潮下，央国(guó)企地产股或存(cún)在发展的大好机(jī)会。中(zhōng)信证券指(zhǐ)出：“房地产行业的结构性机(jī)会依(yī)然存在，少部分公司尤其是(shì)央企占据显(xiǎn)著优势，其主(zhǔ)要又体现为(wèi)库存的优势(shì)。央企地产公司(sī)，现阶(jiē)段表现出较低的融(róng)资成本(běn)，优质的开发资源和良好的不动产资产运营能力的多重(zhòng)竞争(zhēng)优势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有中特估，国(guó)央(yāng)企相(xiāng)较于民营地产公(gōng)司也(yě)是更(gèng)有优势(shì)的。”吕功绩(jì)强调，“对于减值、土地资源债权(quán)债务关系等(děng)问(wèn)题，市(shì)场对民营房开企(qǐ)业的(de)资产会有更多担忧(yōu)和质疑，所以在这一轮行业出清的过程中(zhōng)，央(yāng)国企相较于民(mín)企来说估(gū)值的修复更明显。中特估的角度从中长期的维度看，行业的逻辑在(zài)于(yú)集中度提升后，行业(yè)进(jìn)入高(gāo)质(zhì)量发展(zhǎn)阶段，具备(bèi)较快速(sù)发(fā)展阶段更稳(wěn)定且(qiě)可预期(qī)的盈利和现金流创造能力(lì)，以此(cǐ)带来估值(zhí)中(zhōng)枢的(de)提升，应该关(guān)注估(gū)值(zhí)相对较低，企(qǐ)业自(zì)身资(zī)产的质量好、运(yùn)营能力强、可以(yǐ)创造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行(xíng)业普涨的概率比较低(dī)，行(xíng)业内部将出(chū)现分(fēn)化，要关注(zhù)将受益于行业集(jí)中度(dù)提升的头部公(gōng)司。”星(xīng)石投(tóu)资首席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这(zhè)一思路(lù)的(de)话，或许还(hái)是保利发展、招商蛇口等(děng)国(guó)资(zī)背景龙头前(qián)途更为光明。不过国投瑞(ruì)银基金投资部(bù)副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需(xū)要(yào)客观(guān)地(dì)去(qù)持续观察国企央企(qǐ)在三个(gè)方(fāng)面是否可以维持，首(shǒu)先是(shì)融资(zī)成本保持低位，其次是销售份额持续提升，再次是拿地(dì)份(fèn)额(é)持续(xù)提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐心

　　而(ér)《红(hóng)周刊》也(yě)根据房(fáng)企(qǐ)一季(jì)报(bào)梳(shū)理(lǐ)发现，对于2022年(nián)的业(yè)绩出现的整体下滑(huá)，2023年一季度(dù)的业绩分化更趋明(míng)显，保利(lì)发(fā)展、滨江集(jí)团等房企营收、净利均实(shí)现(xiàn)了业绩的回正(zhèng)，甚至是较大增(zēng)速的增长。而这些公司也是机构(gòu)的(de)重仓对朝受命夕饮冰出处，朝受命夕饮冰昼无为夜难眠什么意思象。

　　对此，知名房地产业内人士张(zhāng)宏伟向(xiàng)《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出(chū)现明显改善的房企，主要是因为过(guò)去两三年时间，尤其是(shì)在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后，国(guó)有企业仍在持(chí)续性地拿地，且主(zhǔ)要集中在(zài)核心城市，投资力度较(jiào)大。投资的(de)驱(qū)动能够(gòu)推动(dòng)房企销售业绩(jì)的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市(shì)场恢复但仍处于调整的过程中，能(néng)够(gòu)保(bǎo)有一(yī)个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提(tí)醒表示，在房地产的复苏(sū)过(guò)程中，还面临着一些(xiē)不(bù)确定性。其实整个市(shì)场从四(sì)月份(fèn)开始(shǐ)又在往下掉。除了杭州、成都等极(jí)个别城市四(sì)月(yuè)环比三月相对(duì)表(biǎo)现较好之外，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大(dà)多数(shù)城市都出现环(huán)比下滑的情况(kuàng)。而现在(zài)五月的市场表现也不(bù)太乐观。按照现在的经(jīng)济(jì)状(zhuàng)况、收入情(qíng)况，以及市场的(de)去库(kù)存压(yā)力、企业(yè)的(de)资金面压力，可能会出现(xiàn)，到六月(yuè)份(fèn)房企为了(le)半年报(bào)冲(chōng)业(yè)绩出现市场的(de)短期反弹(dàn)外的一个市场乏力现象。也就是(shì)说，第二季度、第三季度增长不确定性的压(yā)力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投(tóu)资董事长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出(chū)，现(xiàn)在整(zhěng)个房地产以及其(qí)上下游产业(yè)链的复苏速度都比(bǐ)想象(xiàng)的要慢很多，我们要多给一些(xiē)耐心，这个(gè)时候(hòu)，在房地产以及上下游就不是(shì)赚快钱的时(shí)候，只(zhǐ)能(néng)赚他基(jī)本面(miàn)的(de)钱。但(dàn)这(zhè)也(yě)意味着，只有极为少(shǎo)数的、做得比同行好得多的企业，会伴随整个(gè)行业的弱复(fù)苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去等(děng)待它(tā)的基本面不断(duàn)地凸(tū)显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为(wèi)举(jǔ)例(lì)分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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