导读

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地(dì)产步(bù)入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅(zhái)销售面积超(chāo)15亿(yì)平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地产持续低景气，有关中国(guó)地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文(wén)试图(tú)厘清中国城(chéng)镇存量住宅真实情况，据此判断中(zhōng)国未(wèi)来地产趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存量极(jí)度(dù)过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，第七次人(rén)口普查调查数(shù)据显示(shì)城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中(zhōng)国房子是否真的过剩(shèng)？

　　事(shì)实(shí)上住(zhù)建部披露的(de)近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建(jiàn)筑占比(bǐ)不到一成，其中还(hái)包(bāo)括大量城(chéng)镇非住宅建筑(zhù)，如商业(yè)办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居民人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，但居(jū)住舒(shū)适(shì)不是人均(jūn)一(yī)间房所能满(mǎn)足，它与房(fáng)屋质量(liàng)、居住(zhù)面积、配套设(shè)施等因素(sù)密切相关。中国的人均住宅间数较发达国家还有(yǒu)很(hěn)大差距。人均(jūn)住宅间(jiān)数大于(yú)1同样(yàng)不(bù)意味(wèi)着中国住(zhù)宅市场已经饱和(hé)。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇居民(mín)户均1套房，其中每户持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接(jiē)公布中国家庭(tíng)户均住宅(zhái)的数据(jù)，我们(men)根(gēn)据(jù)商(shāng)品(pǐn)住宅套(tào)数、商品住宅占比和(hé)城镇家庭户数，计算出城镇家庭(tíng)住宅套(tào)户比。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品(pǐn)住宅。若期房顺利交付，直至2024年(nián)，中国每户(hù)城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而事(shì)实上中国住宅(zhái)市场供(gōng)需并不平衡(héng)。

　　国际数(shù)据(jù)显(xiǎn)示，成熟房地产市(shì)场(chǎng)的(de)住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说不平衡，是因为(wèi)户均一套房无法满(mǎn)足流动人(rén)口的租赁和置业需求。全国总人口(kǒu)的近三成(chéng)都是(shì)流动人口，流动人口会(huì)选择(zé)在大城市租房挣钱(qián)，在(zài)老家买房，从而产生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套房，中国(guó)未来(lái)地(dì)产仍有四大新增需求动(dòng)力。

　　第(dì)一，户均人口规(guī)模缩小，一人(rén)户、两(liǎng)人户占比不断增加，导致家庭户(hù)数增多。小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将延续(xù)，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化(huà)日益明显(xiǎn)，区域经济资(zī)源分(fēn)配的再集中吸引着人口流入(rù)，人口净迁入(rù)城市的新(xīn)增住宅需求有望(wàng)持(chí)续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在(zài)2000年(nián)以前(qián)建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平(píng)方米的(de)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积。促成“老破(pò)小”住(zhù)宅的改造(zào)势(shì)在(zài)必行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅间数与人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积(jī)均较发达(dá)国家有着不小差距(jù)，“住上更大房子”的改(gǎi)善(shàn)性需求正在(zài)不断增加。

　　黄金二(èr)十年(nián)之后，当下中国地产步(bù)入大分化(huà)时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说过(guò)去二十年是中国(guó)地(dì)产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多(duō)体(tǐ)现(xiàn)为住宅供(gōng)给存在不足，这是过去(qù)二十年(nián)房价快(kuài)速上涨基石。那么当下房地(dì)产大分(fēn)化时(shí)代已(yǐ)至，大分(fēn)化时代下(xià)地(dì)产矛(máo)盾则更(gèng)多体现在住(zhù)宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在不(bù)同(tóng)能级城市之间(jiān)，不同区(qū)域板(bǎn)块之间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露(lù)全国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引(yǐn)发热议(yì)。从(cóng)2月以(yǐ)来(lái)，各(gè)大城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心(xīn)，中(zhōng)国的房子是否(fǒu)已经过(guò)剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供给过剩(shèng)，还(hái)是供需平衡，或是仍然存在不足？可(kě)惜由于住宅存量(liàng)数(shù)据并未(wèi)公布，我们无(wú)法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国(guó)城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)住宅套数，回答当前的房(fáng)子(zi)是否(fǒu)真的过剩了(le)？据此判(pàn)断未来房(fáng)地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观(guān)察中(zhōng)国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国(guó)住(zhù)宅数量过剩(shèng)的直(zhí)观判断站不住脚

　　今年2月，在(zài)以(yǐ)全国(guó)自然灾害综合风(fēng)险普(pǔ)查工作(zuò)情况为主题的(de)新闻发布(bù)会上，负责人对外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行(xíng)业获(huò)取了全国(guó)近6亿(yì)栋城乡房屋建筑数据以及80多万处(chù)市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，平均(jūn)每栋建筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看似(shì)已经过剩。

　　在(zài)这(zhè)近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成以(yǐ)上(shàng)，以栋(dòng)数(shù)计算(suàn)的城镇(zhèn)房(fáng)屋实际(jì)仅有4700多(duō)万栋，还包括了大(dà)量商(shāng)业楼(lóu)、写字楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据公布(bù)了中国城镇家(jiā)庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于(yú)1，看似(shì)意味(wèi)着(zhe)人人(rén)都有(yǒu)房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与房间数(shù)量有(yǒu)关，更与房屋质量、居住面积(jī)、配(pèi)套设(shè)施(shī)等因素(sù)密切(qiè)相关。单单从人均住(zhù)宅间数不能完全(quán)反映出城镇居民(mín)的(de)居住水平。

　　中国(guó)主要是(shì)以家庭(tíng)为单位(wèi)购买成(chéng)套住宅(zhái)，一套(tào)设施(shī)齐全(quán)的(de)住宅才(cái)是城镇居民(mín)宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路(lù)、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类(lèi)，一类是商品(pǐn)住宅，另(lìng)一类是保障房、原公有住宅(zhái)、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城(chéng)镇住(zhù)宅数量。居民住宅(zhái)相(xiāng)关数据有两处可以直接公布(bù)，一是(shì)每年商(shāng)品住宅(zhái)销售套(tào)数（统计局）；二是居(jū)民住(zhù)宅来源（人口(kǒu)普(pǔ)查数据(jù)）。计算中国居民户均住宅数量，我们(men)主要用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改(gǎi)革一升等于多少毫升应该是1000，一升等于多少毫升ml始(shǐ)于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量极少，可(kě)忽(hū)略不计(jì)。估算城(chéng)镇居民户均住宅套(tào)数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我们就能够得到当前商品(pǐn)住宅总(zǒng)存量。

　　第(dì)二步，根据(jù)城镇(zhèn)居民拥(yōng)有(yǒu)的(de)商品住宅(zhái)和(hé)非商品(pǐn)住宅比例，推算(suàn)得(dé)到居(jū)民住宅(zhái)总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有的商品住宅总(zǒng)数除(chú)以(yǐ)家庭(tíng)户数，我们就(jiù)能(néng)够(gòu)得到城镇(zhèn)户均(jūn)拥有的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套(tào)数(shù)/住宅总套(tào)数）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到底有多少，目前(qián)缺乏一(yī)个准(zhǔn)确统计。我们利用既有统计数据(jù)，大致(zhì)测算得到(dào)中(zhōng)国(g一升等于多少毫升应该是1000，一升等于多少毫升mluó)存(cún)量(liàng)房地(dì)产套(tào)数(shù)，并进一(yī)步推算中国城镇家庭户(hù)均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得(dé)到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累(lèi)计(jì)销售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房(fáng)为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售中期(qī)房占比近9成。本(běn)文(wén)去除商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售套数(shù)里的期(qī)房(fáng)销售，得到商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商品住宅累(lèi)计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期(qī)房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周(zhōu)期(qī)在(zài)2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑到交房(fáng)后(hòu)装修的时间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数(shù)除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥(yōng)有住(zhù)宅1.02套

　　接(jiē)下来我们(men)需要进一步推(tuī)算中国(guó)城镇居民(mín)拥有的(de)户均住(zhù)宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥(yōng)有住宅(zhái)。其(qí)中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅占(zhàn)比6.1％，通过(guò)继承(chéng)或赠与占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁(lìn)廉(lián)租房与(yǔ)其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅(zhái)和购买二(èr)手房都(dōu)是商品住宅，因此(cǐ)将租赁(lìn)其他住宅、购买商品住宅(zhái)与购买二手房加总，得(dé)到商品住宅占居民所有住(zhù)宅的(de)比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间(jiān)商品(pǐn)住宅增幅(fú)为过去十(shí)年变化(huà)幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变(biàn)化比例，从而(ér)我们估算(suàn)出2022年商品(pǐn)住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末(mò)，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购(gòu)期(qī)房，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期(qī)房会(huì)在2-3年内(nèi)陆(lù)续交付使用，到2024年(nián)，中国(guó)平均每户城镇家庭都会拥有一(yī)套(tào)住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的三点含(hán)义

　　既然城镇居民(mín)已经达到了户均(jūn)一套(tào)房的程度，“户户(hù)有房”是(shì)否意味(wèi)着中国城镇化进展终结，甚至意味着中国地产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着(zhe)住宅市场供需平衡(héng)

　　需要有多余住(zhù)宅(zhái)来满足因(yīn)人口(kǒu)流动(dòng)、居民(mín)换房等因(yīn)素产生的住宅需求。因此，成熟(shú)房地产市(shì)场的(de)住宅套户(hù)比会(huì)在(zài)1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英国和日本(běn)的住宅套户比(bǐ)均高(gāo)于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚(gāng)好一套房，就会造(zào)成人口净流入地的(de)住宅市场供不应求(qiú)，造成房价或(huò)房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七(qī)普指出中(zhōng)国的流动人口3.76亿(yì)，省内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿(yì)人。

　　流动人(rén)口会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老(lǎo)家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人(rén)口(kǒu)流动调查数据显(xiǎn)示，在上海(hǎi)、杭州以及(jí)南京工作的(de)流动人口在(zài)老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸(xī)引打工(gōng)人，但高房价迫(pò)使打工人回(huí)乡置业(yè)。

　　流动人口实际(jì)上会占据两套房，在高房(fáng)价(jià)的大城市租(zū)赁一套房，在房价(jià)较低(dī)的县城(chéng)购(gòu)买一套(tào)房。所以说(shuō)户均一套房无法满足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户(hù)家庭住宅品质仍(réng)需(xū)改善

　　目(mù)前，中(zhōng)国的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万(wàn)户城(chéng)镇居民住宅是2000年(nián)以前建成(chéng)，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至(zhì)少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结构松散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线(xiàn)老(lǎo)化、管道等(děng)基础设施陈(chén)旧，给住户的生(shēng)活带(dài)来了(le)很大(dà)的不(bù)便和安(ān)全隐患(huàn)，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的(de)老旧住(zhù)宅面积(jī)小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数(shù)拥有的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右(yòu)的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪(jì)修建的老旧小区很难满足现(xiàn)代生活需求，在(zài)未(wèi)来大(dà)都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室(shì)占比为(wèi)33％。对(duì)比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然(rán)这与城(chéng)市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积(jī)扩(kuò)张是未来地产的需求驱(qū)动力

　　根(gēn)据七普数据测(cè)算，2020年城镇(zhèn)家(jiā)庭户住宅存量总面(miàn)积(jī)为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间农民带房进(jìn)城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅(zhái)竣工面积(jī)（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿(yì)平，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住宅建筑面积小于(yú)均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平(píng)米(mǐ)以下。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积不足19平方米，不及全国人均水平(píng)的一半。若(ruò)去除(chú)20％的公(gōng)摊(tān)，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积低(dī)于15平方米的家(jiā)庭界(jiè)定为住宅存在困难，若(ruò)按这个标准算的(de)话，中国有11.3％的家(jiā)庭(tíng)存在住宅(zhái)困(kùn)难问题(tí)。

　　若(ruò)人均可使用(yòng)住宅面积为40平(píng)，即人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为(wèi)50平，只(zhǐ)考虑家庭户(hù)人数，需要(yào)住(zhù)宅总(zǒng)量约390.6亿(yì)平，较目(mù)前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国(guó)家(jiā)人均住宅面积(jī)，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和(hé)英(yīng)国都高于40㎡，中国(guó)的人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的(de)人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿(yì)的集体(tǐ)户人口，所需要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来(lái)地产还(hái)会有需求(qiú)么？

　　我们测算得(dé)到中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)1套房，看(kàn)似已经户户有(yǒu)房。即便如此，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决定了(le)中国未来地产(chǎn)仍有需求释放(fàng)。户均1套(tào)住宅现(xiàn)实之下，中国未来(lái)城镇(zhèn)住(zhù)宅需求主要(yào)来自于(yú)四个方面(miàn)。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭(tíng)户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭户均人口数不(bù)断(duàn)下降(jiàng)，六普显示城镇户均人口规(guī)模(mó)为(wèi)2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户(hù)、二人户的占比(bǐ)明显(xiǎn)上升，人口小家(jiā)庭(tíng)化趋势(shì)将(jiāng)继(jì)续延续，导致户数会因户均人(rén)口(kǒu)规模的缩小而增多(duō)。

　　第(dì)二(èr)，人口迁移导致经(jīng)济发展带(dài)来的新增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经(jīng)济板块的分化日益明显，资源和(hé)生产(chǎn)要素逐(zhú)步(bù)向经济带、都市圈(quān)中心城市流入，区域经济资源分配(pèi)的再集中(zhōng)吸引着(zhe)人口流入。人口迁(qiān)移势必涉及(jí)到买房(fáng)租房，给迁入地住宅市场带来(lái)新的(de)增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而(ér)出(chū)生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增(zēng)长主要受益(yì)于人(rén)口(kǒu)迁(qiān)移(yí)。

　　第(dì)三，老旧(jiù)小区改善性(xìng)需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自(zì)建(jiàn)住宅和原(yuán)公(gōng)有住宅的(de)家庭拆迁(qiān)改(gǎi)建最多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅(zhái)家庭比例(lì)从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其(qí)他住(zhù)宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为2000年以前的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原(yuán)公有住宅(zhái)减少了1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万(wàn)户(hù)。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手(shǒu)房(fáng)。在(zài)新增住宅需求中，有7成家(jiā)庭购买了商品住(zhù)宅。租房、购买经(jīng)济适用房(fáng)和(hé)其(qí)他分(fēn)别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧城改造(zào)，商品(pǐn)住宅的占比势必会进一步(bù)上(shàng)升。

　　2000年以前建(jiàn)造的(de)住宅建筑面积还有约81亿(yì)平，涉(shè)及城镇家庭约9000万户(hù)。破(pò)旧的城中村、老公有住宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基(jī)础(chǔ)设(shè)施(shī)配套差、没有或少有物业管(guǎn)理(lǐ)，居民追求美好、宜(yí)居(jū)生(shēng)活的环境，背后(hòu)的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于(yú)资金，倾向于(yú)中小户型。已有(yǒu)住宅家(jiā)庭(tíng)希望提高生活(huó)品质，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年底的中央经济工作会议(yì)明确(què)指出支(zhī)持(chí)住宅(zhái)改善(shàn)等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否(fǒu)考虑(lǜ)乡(xiāng)村(cūn)住宅因素，中国的人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)较其他国家依旧存(cún)在(zài)不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济(jì)水平(píng)有着密切正向联系。随着经济发展(zhǎn)水平(píng)的提(tí)高，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积将(jiāng)随之(zhī)增长。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国(guó)地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不(bù)足，供(gōng)需出现错配，这是过去二十(shí)年房价(jià)快(kuài)速上涨基石(shí)。那么未来将是(shì)住宅质量的供需冲突。房地产大分化(huà)时代(dài)已至，这种(zhǒng)分(fēn)化(huà)不(bù)单局(jú)限于城市(shì)能级之(zhī)间差异，优(yōu)质(zhì)小(xiǎo)区和老(lǎo)旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据调(diào)查的(de)是人(rén)，并不是(shì)针对住宅(zhái)，因此(cǐ)可(kě)能存(cún)在统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增(zēng)速可能超预期。

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