导读

　　黄金二(èr)十年之后(hòu)，当下中国地(dì)产步(bù)入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄(huáng)金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面(miàn)积(jī)超(chāo)15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持续低(dī)景气，有关中国地产是否(fǒu)过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试(shì)图厘清中国城镇存(cún)量(liàng)住宅真实情(qíng)况，据此判断中国未来地(dì)产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存量极度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部披(pī)露全国(guó)有(yǒu)近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人口普查调查数据显示城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀(huái)疑，中(zhōng)国(guó)房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披(pī)露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋(wū)建筑中，城镇建筑占比不到(dào)一成，其中(zhōng)还(hái)包(bāo)括大量城镇非住宅建筑，如(rú)商业办公楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋(wū)中城镇住宅占比极(jí)低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居民(mín)人均住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均一间房(fáng)所能满足，它(tā)与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等因素(sù)密切(qiè)相关。中国的人均住宅间数较发达国家还有(yǒu)很大差距。人(rén)均住(zhù)宅间数大于1同样不意味着中(zhōng)国住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们(men)测(cè)算发现中国城镇居民户均(jūn)1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布中国(guó)家庭户(hù)均住宅的(de)数据，我们根据商品住宅套数、商(shāng)品住(zhù)宅占比和(hé)城镇家庭(tíng)户数(shù)，计算出城镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结(jié)果显示，目前城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.86套(tào)房(fáng)，其(qí)中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺利(lì)交付(fù)，直至2024年，中国(guó)每户城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房(fáng)似(shì)乎意(yì)味着(zhe)户户有(yǒu)房，然而事实上中国(guó)住宅市(shì)场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地产市(shì)场(chǎng)的(de)住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之所以说不平(píng)衡，是因(yīn)为户(hù)均一套房无法满足流动人口(kǒu)的(de)租赁(lìn)和置业(yè)需(xū)求。全国总人口的近三成都是(shì)流动人口，流动人口会(huì)选择在(zài)大城市(shì)租(zū)房挣钱，在老家(jiā)买(mǎi)房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套(tào)房，中国未来地产仍(réng)有四大新(xīn)增需(xū)求(qiú)动力。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小，一(yī)人户(hù)、两人户占比(bǐ)不断(duàn)增加，导致家庭(tíng)户数增(zēng)多。小家庭化趋势将延(yán)续，带(dài)来新户(hù)购房需求增长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日益明显，区域经济资源分配的(de)再集中吸引着人(rén)口(kǒu)流入，人口净迁入(rù)城市的新增住宅需求(qiú)有望持(chí)续(xù)旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建(jiàn)成的住(zhù)宅(zhái)中，涉及超9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第四，中国的(de)人均(jūn)住宅间数与人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积均较发达国家有(yǒu)着不小(xiǎo)差距(jù)，“住上更大(dà)房子”的(de)改善(shàn)性需(xū)求正在不(bù)断增加。

　　黄金二十(shí)年(nián)之后，当下中(zhōng)国地(dì)产步入大分化时(shí)代(dài)而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产黄(huáng)金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足(zú)，这(zhè)是过去二十年(nián)房(fáng)价快速上涨基石。那么当下房地(dì)产大分(fēn)化时代已(yǐ)至，大分(fēn)化时代(dài)下地产(chǎn)矛盾(dùn)则(zé)更多体(tǐ)现在住宅(zhái)质(zhì)量供需冲突。

　　地产大(dà)分化必将体现在(zài)不同能级城(chéng)市之间，不同区域(yù)板块之间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，引发热(rè)议。从(cóng)2月以(yǐ)来，各大城市二(èr)手房挂(guà)牌量突然激(jī)增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)住(zhù)宅到(dào)底(dǐ)是供(gōng)给过剩，还是(shì)供需平衡，或是仍然存在不(bù)足？可惜由于住宅(zhái)存量数据(jù)并未公(gōng)布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们(men)测算(suàn)出(chū)中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥有住宅套数(shù)，回答当(dāng)前(qián)的(de)房子是否真的过剩了？据此判(pàn)断未来房地产市(shì)场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效(xiào)观(guān)察中国户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩的(de)直观判(pàn)断(duàn)站(zhàn)不住脚

　　今年(nián)2月，在(zài)以全(quán)国(guó)自(zì)然灾害综合风险普查工作情况为主题(tí)的(de)新闻发布会上，负责人对外(wài)披露：“住(zhù)宅城乡建设行业(yè)获取了全国近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋(wū)建筑数(shù)据以(yǐ)及80多万处(chù)市政设(shè)施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，平均每(měi)栋建筑(zhù)住不(bù)到3人，住宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房(fáng)屋占9成以上，以(yǐ)栋数(shù)计算的城镇房屋实(shí)际(jì)仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字(zì)楼、学校、医院等非住宅。总的(de)算(suàn)下来，住宅占比并不大。

　　第七次人(rén)口普查数据(jù)公布了中国城镇家庭(tíng)户人均住宅间数(shù)为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居(jū)民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民(mín)人(rén)均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似(shì)意(yì)味着(zhe)人人都(dōu)有房间居住(zhù)。

　　居(jū)住(zhù)水平不仅(jǐn)与房(fáng)间数量有关，更与房屋质(zhì)量、居住面积(jī)、配套设(shè)施等因素密切相关。单单从(cóng)人均住宅间(jiān)数不(bù)能完全(quán)反映出城镇(zhèn)居(jū)民(mín)的居住水平。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单位购买成套住宅，一套(tào)设施齐(qí)全(quán)的住(zhù)宅才是(shì)城镇居民(mín)宜居(jū)的选(xuǎn)择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算思路、数据(jù)和方(fāng)法

　　中国城(chéng)镇(zhèn)居民住宅主(zhǔ)要(yào)分两大(dà)类，一类是商品住宅，另一类是保障房、原(yuán)公有住(zhù)宅、自建房等非商(shāng)品(pǐn)住宅。

　　目前(qián)缺(quē)乏统计数据，并(bìng)没(méi)有直(zhí)接公布城镇住宅(zhái)数量。居(jū)民住(zhù)宅相关(guān)数据有(yǒu)两处可以直接公布，一是每年商品住(zhù)宅销售套数（统计局）；二(èr)是(shì)居民住宅来源（人(rén)口(kǒu)普(pǔ)查数据）。计算中(zhōng)国居民(mín)户均住(zhù)宅数(shù)量，我们主要用到上述(shù)两组数据(jù)。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不(bù)计(jì)。估算城(chéng)镇居民户均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅销售套数(shù)相加，我们就(jiù)能(néng)够得到当前商品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅(zhái)和非商品(pǐn)住宅比例，推(tuī)算得(dé)到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有的商品(pǐn)住宅总(zǒng)数除以家庭户数(shù)，我们(men)就能(néng)够得(dé)到城(chéng)镇(zhèn)户(hù)均拥有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　具体计(jì)算(suàn)公(gōng)式(shì)如下(xià)：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住(zhù)宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套(tào)数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户(hù)比/商品住宅(zhái)占(zhàn)比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量(liàng)到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我(wǒ)们利用既(jì)有统计数据，大(dà)致测算(suàn)得到中国存(cún)量房地产(chǎn)套(tào)数，并(bìng)进一步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截(jié)至2022年(nián)，我们计算得到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商品住宅累计(jì)销售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期房为主，从2019年(nián)开始，新房销(xiāo)售中期房占比近9成。本文去除商(shāng)品(pǐn)住宅累(lèi)计销售套数里的期(qī)房销(xiāo)售，得到商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房(fáng)套数(shù)计(jì)算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销售套(tào)数-过(guò)去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期(qī)房销(xiāo)售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修的时(shí)间(jiān)，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套(tào)数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品(pǐn)现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居(jū)民户均(jūn)拥(yōng)有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需(xū)要进一步推算中国城镇(zhèn)居(jū)民(mín)拥有的(de)户均住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显示中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家(jiā)庭拥有住(zhù)宅(zhái)。其中(zhōng)自建住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其他住(zhù)宅和购买二手房都是商品(pǐn)住(zhù)宅，因(yīn)此将租(zū)赁(lìn)其他(tā)住(zhù)宅、购买商品住宅与购买二(èr)手房加总，得到(dào)商品住宅占居(jū)民所(suǒ)有住宅的比(bǐ)例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅可怜天下父母心的全诗的意思，可怜天下父母心的意思(zhái)增幅为过去十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅(zhái)的(de)实际变化比例，从而我(wǒ)们估算出2022年商(shāng)品(pǐn)住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至2022年末，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑(lǜ)已(yǐ)购(gòu)期(qī)房，中(zhōng)国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期(qī)房会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭都会(huì)拥(yōng)有(yǒu)一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房(fáng)的三点含义(yì)

　　既然城(chéng)镇居民已经达到了户(hù)均一套(tào)房的程度，“户户有房”是否意味(wèi)着中国城镇(zhèn)化进展终结，甚(shèn)至意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多(duō)余住宅来(lái)满足(zú)因人口流动、居民换(huàn)房等(děng)因(yīn)素产生的住宅需(xū)求。因(yīn)此，成熟房地产市场(chǎng)的(de)住宅(zhái)套户(hù)比会(huì)在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来(lái)看，美(měi)国(guó)、英国和日(rì)本的住宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚(gāng)好一套房，就会造成人口净流入地的住宅市场供不应求，造成(chéng)房价或(huò)房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动(dòng)人口和省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在(zài)老家(jiā)县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的(de)中国城乡人口流动调查数据(jù)显(xiǎn)示(shì)，在上海、杭州以(yǐ)及南京(jīng)工作(zuò)的(de)流动人口在老家拥(yōng)有住(zhù)宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市的(de)高工资吸引打工人，但高房价迫使打工(gōng)人回(huí)乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会占据(jù)两套房，在高(gāo)房价的大城(chéng)市租赁一(yī)套房，在房价较低的县城(chéng)购买一(yī)套房。所以(yǐ)说户(hù)均(jūn)一套房无法满足庞(páng)大流动人口的租赁(lìn)与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品质(zhì)仍(réng)需改(gǎi)善

　　目(mù)前，中国的(de)城(chéng)镇住宅(zhái)中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这(zhè)批存在着建筑结(jié)构松散、设(shè)施(shī)陈(chén)旧、安(ān)全隐(yǐn)患(huàn)大等(děng)问题(tí)，如电线老化、管道等基础设施陈(chén)旧(jiù)，给(gěi)住户的生(shēng)活带来了(le)很大(dà)的(de)不便和安全(quán)隐患，并且居(jū)住体验(yàn)较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭(tíng)户(hù)数(shù)拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家(jiā)庭没有独立卫(wèi)浴和厨房。这类上世纪(jì)修(xiū)建(jiàn)的老旧小区很难(nán)满(mǎn)足现代生(shēng)活需求(qiú)，在未来大都会(huì)被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅为(wèi)一居室和二居(jū)室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭(tíng)住宅(zhái)户(hù)型更小，当然这(zhè)与(yǔ)城(chéng)市(shì)土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是(shì)未来地(dì)产(chǎn)的需求驱动(dòng)力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存(cún)量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两(liǎng)年(nián)间农民带(dài)房进城和老旧小区拆迁，加上2021年(nián)和(hé)2022年商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积(jī)为39.45平(píng)方(fāng)米(mǐ)。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住(zhù)宅建筑面积小于均(jūn)值，近4成(chéng)家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面积不足19平方米(mǐ)，不(bù)及全(quán)国人均(jūn)水平(píng)的(de)一半。若去(qù)除20％的(de)公(gōng)摊，可使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住宅(zhái)建筑面积低于15平方(fāng)米的家庭界定为住宅(zhái)存在(zài)困(kùn)难，若按这个标准算的话，中国(guó)有11.3％的家庭存(cún)在(zài)住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积(jī)为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目(mù)前(qián)至少新增82亿平。

　　对比发(fā)达国家人均住(zhù)宅(zhái)面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊面积后，中国的(de)人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距(jù)将(jiāng)变得明显。

　　若考(kǎo)虑(lǜ)约(yuē)1.4亿的集体户(hù)人口，所需(xū)要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套(tào)房，未来地产还会(huì)有需求么(me)？

　　我们测算得(dé)到中国城镇家庭(tíng)户均1套房，看(kàn)似(shì)已经户户有房。即便如此，中国人口静态结构和(hé)动态趋势演绎，决(jué)定(dìng)了中国未来(lái)地产仍有需求释(shì)放。户均1套住宅现实(shí)之下，中国未(wèi)来城镇住宅需求主要来自于四个(gè)方(fāng)面。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口(kǒu)缩小，家庭(tíng)户(hù)数增(zēng)多，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户均人口可怜天下父母心的全诗的意思，可怜天下父母心的意思数不(bù)断下(xià)降，六普显示城镇(zhèn)户均人口规(guī)模为2.85人(rén)/户，而七普显示(shì)城(chéng)镇户均人口规模为2.62人/户(hù)，一(yī)人户(hù)、二人户的占(zhàn)比(bǐ)明显上升，人口小家庭(tíng)化趋势将继(jì)续延续，导致户(hù)数会(huì)因户(hù)均(jūn)人口规模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁(qiān)移导致(zhì)经济发展带来的新(xīn)增住宅(zhái)需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的(de)分化日益明显，资源和生产要素逐步向(xiàng)经(jīng)济带、都市圈(quān)中(zhōng)心(xīn)城(chéng)市流入，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口(kǒu)流入。人口迁(qiān)移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人口增量为72万，而出生(shēng)人口(kǒu)为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然增加(jiā)人(rén)口(kǒu)仅为6.5万人，其(qí)人口增长主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善(shàn)性需(xū)求依(yī)然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公有(yǒu)住宅(zhái)的家庭拆迁(qiān)改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅(zhái)家(jiā)庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加(jiā)上其他住(zhù)宅（5％）与家(jiā)庭住宅(zhái)建造时(shí)间为(wèi)2000年以前的(de)比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原公有住(zhù)宅减少了1282万户，住(zhù)宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的(de)家庭购(gòu)买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新增住宅需求中，有7成家(jiā)庭(tíng)购买了商品住宅。租房、购买经(jīng)济适用房和其他分(fēn)别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧城改造，商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)的占比势必(bì)会进一步上升(shēng)。

　　2000年(nián)以(yǐ)前(qián)建造的住宅建筑(zhù)面积还(hái)有约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户(hù)。破旧的(de)城(chéng)中(zhōng)村、老(lǎo)公有住宅，建筑面(miàn)积(jī)小、质(zhì)量低、基础设施配套差、没(méi)有或少有物业管理，居民追求美好、宜居生活的环境(jìng)，背后(hòu)的改善性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求还(hái)将有(yǒu)所增加。

　　刚需购(gòu)房受限(xiàn)于资金，倾向于中小户型。已有住(zhù)宅家(jiā)庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的(de)中央经济(jì)工作会议明(míng)确(què)指(zhǐ)出支(zhī)持(chí)住宅(zhái)改善(shàn)等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)较(jiào)其他国家依旧存在不(bù)小差距(jù)。

　　住(zhù)宅舒适(shì)度与经济水平有着(zhe)密切正向联(lián)系。随(suí)着(zhe)经(jīng)济发展水(shuǐ)平的提高(gāo)，中国的(de)人均住宅(zhái)间数与人(rén)均住宅建筑(zhù)面(miàn)积将随之增长。

　　如果说过去二(èr)十年是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给(gěi)存(cún)在不足，供需出现错配，这是过去(qù)二(èr)十年房价(jià)快速上涨基石(shí)。那么(me)未来将是住宅质量的供需冲突。房地产(chǎn)大分化时代已至，这种分化不单局(jú)限(xiàn)于城(chéng)市能级之间差异，优质(zhì)小区(qū)和(hé)老旧二手房之间的差异也将(jiāng)越发扩(kuò)大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据调查的是(shì)人，并不是(shì)针对住宅，因此可能存在(zài)统(tǒng)计偏差(chà)。商品住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)实际值可能偏低，其(qí)增速可能超预期。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 可怜天下父母心的全诗的意思，可怜天下父母心的意思