万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初(chū)“万(wàn)柳(liǔ)少爷(yé)”的意(yì)外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被(bèi)全国知晓，其背(bèi)后(hòu)曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘(mì)开(kāi)发商(shāng)——中赫集团，也被拉向台前(qián)。

　　而如今(jīn)，万柳书(shū)院再次(cì)受到舆论关注，起因(yīn)中赫集团成了共同债务人被中国信达追债，中国(guó)信达为了收回钱款(kuǎn)不得不将中(zhōng)赫抵押的75套万柳(liǔ)书(shū)院豪宅拍(pāi)卖。可(kě)问题是，这些房子早已售出，业主并非(fēi)中(zhōng)赫(hè)集团，那些真正斥巨资购入(rù)房产(chǎn)的(de)有钱人(rén)，房(fáng)子现(xiàn)在(zài)莫(mò)名奇妙地(dì)被拍卖，算是被割了(le)！

　　截至发稿，暂(zàn)未(wèi)看(kàn)到这些业主的维(wéi)权信息，难怪(guài)有网友调侃(kǎn)：“富(fù)人被(bèi)割韭菜的(de)时候，他们的姿势(shì)都(dōu)那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能没你想(xiǎng)象(xiàng)的(de)那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准(zhǔn)收割？

　　最(zuì)惨的可(kě)能还是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头(tóu)是(shì)万(wàn)柳(liǔ)书院”，但(dàn)谁都(dōu)没想到，这个位于海淀核(hé)心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴(bào)雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现(xiàn)，中国信达在京东(dōng)拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债权转让项目”，债权总额高(gāo)达近47亿(yì)，该(gāi)项目(mù)的抵押物中，包(bāo)括(kuò)75套(tào)万(wàn)柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述不良债权(quán)转让项目(mù)的处置主体(tǐ)是中国信达资产管(guǎn)理股份有限公(gōng)司北(běi)京市分公司(sī)（下称中国信达北分），处置的是对北(běi)京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公司(sī)（下称赫华恒瑞）的(de)不良债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额(é)约为46.95亿(yì)元人(rén)民币，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债(zhài)务人。目(mù)前(qián)，该(gāi)项(xiàng)目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是(shì)一(yī)起中国信达北分讨债的故事，但(dàn)实(shí)际上，75套豪(háo)宅的背后暗(àn)藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户(hù)，而且(qiě)早(zǎo)已售罄。如果该报道属实，说明这些房子实际上都是(shì)卖出去了的，是(shì)有(yǒu)人住(zhù)的。

　　那为什么中(zhōng)国信达的拍卖页面(miàn)上又(yòu)注明这(zhè)75套(tào)房(fáng)子是“未出售”的状态呢(ne)？只能说明这些房(fáng)子根(gēn)本(běn)没有网签，也没有房产证！

　　第一(yī)财经的报(bào)道证实了上述内容。有豪(háo)宅中(zhōng)介透露，中(zhōng)赫集团早就把这(zhè)75套房子抵(dǐ)押出去(qù)，现(xiàn)在还没资金解抵押，所以(yǐ)不能(néng)网签、没办房(fáng)本(běn)。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学(xué)区房，万(wàn)柳书院的业主基本都是北京的高(gāo)端特殊韵母是什么意思，1个特殊韵母是什么人(rén)士，柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等知名(míng)商业大(dà)佬也(yě)是万(wàn)柳书院(yuàn)的业(yè)主。另据地产自媒体“地(dì)产八卦女”爆料，万柳书(shū)院的(de)业主(zhǔ)中(zhōng)，还(hái)有不(bù)少(shǎo)中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)的高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此(cǐ)，不少网友感叹，“富人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如(rú)果这些业主确(què)实已经支付价款(kuǎn)并实际占有，那(nà)么，中国信达转(zhuǎn)让这笔不良债权(quán)回本(běn)的愿望(wàng)，或将(jiāng)泡汤(tāng)。这次拍卖(mài)损失最大的，没准(zhǔn)还是债主中国(guó)信达。

　　根据相(xiāng)关法(fǎ)律(lǜ)规定，民事(shì)执行中，业主已经支付价款(kuǎn)并实际(jì)占有，但未(wèi)办理过户手(shǒu)续(xù)的(de)，如果(guǒ)业主没有过错，人民法院不得(dé)查封、扣押、冻(dòng)结，已(yǐ)经查封的可以向(xiàng)法院提出执行异(yì)议申请，请求法院解除查(chá)封(fēng)，同时(shí)可以联合起诉开发(fā)商(shāng)，要求退还购(gòu)房款或(huò)办理(lǐ)房产(chǎn)证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院(yuàn)报公布(bù)《最(zuì)高人民法院关(guān)于商(shāng)品房消费者(zhě)权利(lì)保(bǎo)护问题(tí)的(de)批(pī)复》，以司法(fǎ)解释的方式(shì)明确了购(gòu)房人的(de)优先权：

　　商品房(fáng)消费者以居住为(wèi)目的购买房屋(wū)并已支付全部价(jià)款，主(zhǔ)张其房屋交付请求(qiú)权优先于(yú)建设工程价(jià)款(kuǎn)优先受偿权(quán)、抵押权以及其(qí)他债权的，人民法院应当(dāng)予以支(zhī)持。只支付了(le)部分(fēn)价款的(de)商(shāng)品房消(xiāo)费者(zhě)，在一审(shěn)法庭辩论终结(ji特殊韵母是什么意思，1个特殊韵母是什么é)前已(yǐ)实际支付剩余(yú)价款的，可以适用前款规定。

　　也就(jiù)是说，如(rú)果这75套房子均(jūn)为“已售(shòu)未(wèi)网签(qiān)”，那(nà)么这笔不(bù)良债权，实际(jì)上是个(gè)烫手(shǒu)山芋(yù)。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还(hái)会被(bèi)业主讨回去。

　　中(zhōng)国(guó)信达，将会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成(chéng)了(le)“老赖”

　　这次债权公司中国(guó)信达申请不良债(zhài)权转让(ràng)，可以追溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国信达(dá)已(yǐ)经成为赫(hè)华恒瑞(ruì)唯(wéi)一股东。但(dàn)此前，赫华恒(héng)瑞为(wèi)中赫集团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团(tuán)、中赫置(zhì)地等选择退出了赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中(zhōng)国(guó)金谷国际(jì)信托有限责任(rèn)公(gōng)司成为了唯一(yī)股东，后者(zhě)由(yóu)中(zhōng)国信达资产管(guǎn)理股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相(xiāng)较其他(tā)房(fáng)企，中(zhōng)赫集团既(jì)没有很大规模，也没有很高的国(guó)民知名度，但却在北(běi)京(jīng)豪宅圈留下一个(gè)个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七(qī)号(hào)院，作为(wèi)中(zhōng)赫集团进入北京的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平米的天价，成(chéng)为(wèi)当时京(jīng)城最(zuì)贵的楼盘，引发(fā)了(le)市场强(qiáng)烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更是被誉为“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价(jià)率(lǜ)40.9％，从融创、保利(lì)、万科等(děng)大(dà)型知名房企手中，抢下了北京万柳地块，成为北京当(dāng)年的“双料(liào)地王”。很快，万柳书院就以神(shén)秘高端的姿(zī)态杀入市场，无论是一块块(kuài)从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成(chéng)本(běn)超6万的成(chéng)年(nián)银杏树(shù)，还(hái)是每(měi)平米20万元(yuán)的价格，都令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的(de)缸、霄八(bā)的顶儿、融创的湖、紫辰院的(de)树、北平府的院(yuàn)儿。”从这句(jù)顺口溜中，就可(kě)看出其在北京(jīng)豪宅圈的(de)地位。2014年末(mò)上市的(de)它，对手是当时(shí)有(yǒu)名的融创观(guān)澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平米(mǐ)的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万(wàn)元/平米，说明(míng)万柳书(shū)院(yuàn)虽然已(yǐ)经(jīng)推出(chū)了8年之久，但(dàn)其依旧在北(běi)京豪宅圈备受(shòu)追(zhuī)捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知名(míng)人士，如(rú)知名演员(yuán)宋丹(dān)丹，就(jiù)住在(zài)钓鱼(yú)台七号院(yuàn)。而(ér)柳传志、丁磊(lěi)等知名商(shāng)业大佬则居住(zhù)在(zài)万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定了中(zhōng)赫(hè)集团的“高端路线”，也(yě)因(yīn)此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯(sī)莱斯(sī)’”的(de)标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪(háo)宅(zhái)开发商光环的(de)背后，这个(gè)地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱(lái)斯(sī)”却多次(cì)成为被执(zhí)行人，被执(zhí)行标的高(gāo)达11亿(yì)。

　　今年年初(chū)，因为履行(xíng)能力(lì)而拒不履行(xíng)生效法律文书确定义务，中赫(hè)集团正式成了(le)“老赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京(jīng)国(guó)安(ān)坑了(le)？

　　中赫集团如今沦落到这(zhè)个地(dì)步，其实是有迹可循(xún)的。

　　事实上，早在(zài)今年年初“万柳书院少爷”走(zǒu)红之(zhī)时，深蓝财经就曾深(shēn)挖出背后的中(zhōng)赫集团，发现其深陷财务(wù)危(wēi)机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团实控(kòng)人周(zhōu)金辉的人生轨(guǐ)迹跟着急转直(zhí)下。而追根溯源，这个转折点，就在于收购(gòu)北京(jīng)国安。

　　近十年(nián)来，房企(qǐ)纷纷开(kāi)始了多元化转型，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业(yè)务(wù)，先后进军能源市场、团购网站，但(dàn)最(zuì)终都惨淡收场。最(zuì)终(zhōng)，周金(jīn)辉将转型的目光，放到了(le)体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参(cān)股国安(ān)足球(qiú)俱乐(lè)部(bù)64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团从中信集(jí)团(tuán)手中(zhōng)拿下北京国安俱(jù)乐部(bù)36％股权，至(zhì)此拿下北京国安(ān)俱乐部全(quán)部股权(quán)。如果北京(jīng)国安的估(gū)值一直没变(biàn)，那(nà)么中赫集团拿下北(běi)京国(guó)安(ān)，总计(jì)花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的(de)是这样，中赫为什么(me)又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其(qí)实控人周金辉夫妇将其手中的中赫(hè)集(jí)团股份质押陆续(xù)质押，据企查查显示，目前中赫(hè)集团(tuán)共有11条股(gǔ)权(quán)出质记录。质权人包括海金(jīn)商业保理、北京(jīng)建(jiàn)工(gōng)、山(shān)东(dōng)国际(jì)信(xìn)托、中融信托、中信建设(shè)等。

　　这与(yǔ)入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入(rù)主北京国安(ān)后，不仅国安的(de)经营(yíng)状况没有得到改善，中赫集(jí)团也被(bèi)拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权(quán)交易所(suǒ)官网信息显示(shì)，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱(jù)乐(lè)部资产总计5.38亿(yì)元(yuán)，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压(yā)力(lì)，中(zhōng)赫集团(tuán)和周金辉夫妇还在持续(xù)质押(yā)手(shǒu)中的中赫集团股份，但国安和中(zhōng)赫的经营(yíng)状况(kuàng)却持续(xù)没有(yǒu)好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅中赫集团被5次(cì)列被执(zhí)行(xíng)人，执行标的(de)高达11亿，北京(jīng)国安也3次与中赫集团(tuán)、中赫置地(dì)、及中赫集(jí)团股东周(zhōu)金辉、李彩霞等共(gòng)同成为被执行人，执(zhí)行(xíng)标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力而拒不履行生效法律文(wén)书确定义务，上(shàng)述被执行(xíng)人成(chéng)为(wèi)“老赖”。只有北(běi)京国安(ān)，目前(qián)幸(xìng)免(miǎn)于难(nán)。不过在实控人都成为(wèi)老赖的情况下，被执行10个多亿的北(běi)京(jīng)国安，又如何能独善其身？

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