饱受争议的二(èr)手房(fáng)交易中介费问题，正逐渐得到监(jiān)管部门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住(zhù)建部(bù)、市场监(jiān)管总局(jú)联合发(fā)布了关于规范房(fáng)地产经纪服务(wù)的(de)意见(jiàn)。意见提及，近年(nián)来，部分(fēn)房地产经纪机(jī)构存在利用房源客源优势收取过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题，加重交易当事(shì)人负担、侵害其(qí)合法权益。

　　基于上述背景，两部(bù)门从加强(qiáng)从业(yè)主(zhǔ)体管理、明确经纪(jì)服务(wù)内容、合(hé)理确定经(jīng)纪服务收(shōu)费、严格实行明码(mǎ)标价等十方(fāng)面，提(tí)出了意(yì)见。

　　中原地产首席(xí)分析师张大伟称，随(suí)着城市发(fā)展(zhǎn)，一二(èr)线城市(shì)二(èr)手(shǒu)房交易占比逐渐增加。以(yǐ)北京、上海为例，二手房(fáng)占市场成交比例超过80％，大量(liàng)二手房成交(jiāo)依(yī)赖(lài)中(zhōng)介(jiè)居(jū)间成交，房地产调控(kòng)重心逐渐从开发商过渡到(dào)中介公司。

　　广(guǎng)东省城(chéng)规院住房政策研究中(zhōng)心首席(xí)研究员李宇嘉表示，买(mǎi)房(fáng)对居民来说属于金额不(bù)低的大宗交易，由(yóu)于二手房(fáng)交易(yì)成(chéng)本较高、交易周期较(jiào)长，具有非常强的专(zhuān)业性(xìng)，居(jū)民(mín)往往通过中介来完(wán)成(chéng)。但很多中介利用信息(xī)不对(duì)称等问题，将非必要的收费夹带(dài)其中，如(rú)收取过桥(qiáo)融资、按揭费、担保费等，对居(jū)民造成额(é)外的负担，而且这些服务事项并(bìng)未明码标(biāo)价。

　　对于二(èr)手房市场(chǎng)交易(yì)过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对(duì)包括经纪服务在内的相(xiāng)关市(shì)场交(jiāo)易行为及其主体进行(xíng)规范和秩序整顿(dùn)，是房地产市场管理和调控的主题。“当(dāng)下，推进这项工作的意义(yì)更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介收费问题成(chéng)监管重点

　　二手房市场中(zhōng)，历来对(duì)房地产经纪(jì)服务(wù)行业关注最(zuì)多的一个话题，便是房地产为什么负负得正怎么推理，乘法为什么负负得正经(jīng)纪服务(wù)费的问题。

　　张大(dà)伟(wěi)认为，未(wèi)来(lái)相关部门主(zhǔ)要(yào)监管的重点(diǎn)，将是对房地产经纪服务收费及中介交(jiāo)易进(jìn)行规(guī)范。

　　在热(rè)点城市(shì)，二手房屋交(jiāo)易(yì)过程中(zhōng)，部分(fēn)价值不(bù)菲(fēi)的房屋，往往要缴纳一笔金额不(bù)低的中介费。以北(běi)京(jīng)某房地(dì)产经纪服(fú)务机构2.7％的(de)服务费(fèi)率计(jì)算，一套1000万元的房屋(wū)，中(zhōng)介费约为27万。

　　在合(hé)理(lǐ)确定(dìng)经纪(jì)服(fú)务收费上，两部(bù)门(mén)在此次意见中提及(jí)，房地产经纪机构要(yào)合理降低住房买卖和租赁经纪服务(wù)费用。鼓励按照成交价格越高、服务(wù)费率(lǜ)越低的原则实行分档(dàng)定价。引导由交易双(shuāng)方共(gòng)同承(chéng)担经(jīng)纪(jì)服务费用(yòng)。

　　据张大(dà)伟介绍，目(mù)前房地产经纪服务收(shōu)费标(biāo)准的最早依据是1995年(nián)国家计委建设部下(xià)发的《关于房(fáng)地产中介服务收费的通知》（971号文），其中第六条规定(dìng)：房屋(wū)买卖代理收费，按成交价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为(wèi)例，目前北京市(shì)执行(xíng)的(de)2014年更新后的收(shōu)费标(biāo)准，即(jí)根据这样的规定：“少数特别复杂的住(zhù)宅买卖经纪服(fú)务，经交易(yì)各(gè)方协商同意，可在规(guī)定的收费(fèi)标(biāo)准基础上适当上(shàng)浮，上(shàng)浮幅度最高不得超过10％。”这意(yì)味着，当前北京二手房(fáng)中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本(běn)着“简政(zhèng)放权(quán)”的精神，北京2015年取消了(le)房地(dì)产中(zhōng)介服务(wù)等57个政(zhèng)府定价(jià)，房地产(chǎn)经纪服(fú)务(wù)收费多少由各(gè)中介机构(gòu)自行决定。

　　“房产(chǎn)中介机(jī)构在(zài)实(shí)际收取费用过程中(zhōng)，相关监管部门当(dāng)前并未明确具体的中(zhōng)介(jiè)费(fèi)率，中介机构仅需在(为什么负负得正怎么推理，乘法为什么负负得正zài)服务过程中对收费(fèi)标(biāo)准进(jìn)行(xíng)明码标价即可(kě)。而房地产经纪服务机构在具体收取过程(chéng)中，会结合(hé)房屋价值(zhí)及工资(zī)标(biāo)准，综合计算出合(hé)适的中介费率。”张大(dà)伟(wěi)补充道。

　　对(duì)于(yú)明码标价问题，两部门在此次意见中(zhōng)提及，房(fáng)地产经纪机(jī)构应当在经营(yíng)门店、网(wǎng)站(zhàn)、客户端等场所(suǒ)或渠道，公(gōng)示服务项目、服务内容和收费标准，不得(dé)混合(hé)标价(jià)和捆(为什么负负得正怎么推理，乘法为什么负负得正kǔn)绑收费。房地产(chǎn)经纪机构(gòu)提(tí)供的基(jī)本服务和延伸服务(wù)，应当分别明确(què)服务项目和收费标准。房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪机构收费前应当向交易当事人出具收费清单，列明收费标准、收费金额，由当(dāng)事(shì)人签字确认。

　　另外，对收费明(míng)显高于市(shì)场平均(jūn)水平的房地产(chǎn)经(jīng)纪机构，住房和(hé)城乡建设部门将会(huì)同市场监管等部门采取约谈(tán)等(děng)综合措(cuò)施进行重点监管。市场监(jiān)管部门(mén)会同有关部门依法查处不(bù)按规定明(míng)码标价、操纵经纪服务(wù)收费等(děng)违反价(jià)格(gé)和反垄断法律法规的行(xíng)为。对房地产经纪机构(gòu)相关违法违规信息，市场监管部门要(yào)依(yī)法依规纳入(rù)国(guó)家企(qǐ)业信用信(xìn)息公示系(xì)统(tǒng)。

　　房屋(wū)中介(jiè)费(fèi)要降(jiàng)了？

　　鼓励(lì)按(àn)照成交(jiāo)价格越(yuè)高(gāo)、服(fú)务费率(lǜ)越低(dī)的原则(zé)实行(xíng)分(fēn)档定价，是否意味着(zhe)，未来豪宅的(de)中介费有望大(dà)幅降低？

　　中(zhōng)原(yuán)地产华南(nán)区总裁兼深(shēn)圳中原总经理郑叔伦称，住(zhù)建(jiàn)部发文鼓励按(àn)照成交价格(gé)越高、服务费率越(yuè)低(dī)的原则实行分档定价，合理降低住房买卖和租赁经纪服(fú)务费用(yòng)，主要(yào)还是(shì)规范行业(yè)，打击(jī)收费过高的(de)经纪机(jī)构，但对市场影(yǐng)响有限(xiàn)，“以深圳为(wèi)例，深圳市(shì)场豪(háo)宅(zhái)和普宅本来(lái)收费就不同，各(gè)家收费普遍在合理范(fàn)围内，加上经纪服务费用对市场的影(yǐng)响不大。”

　　张大伟指出，由于当前(qián)两(liǎng)部门提出的意见仅为(wèi)鼓励(lì)性(xìng)质，即(jí)只是纲(gāng)领性文件而非规定(dìng)，未(wèi)来(lái)如(rú)何具(jù)体(tǐ)认(rèn)定其中的细则(zé)，还需要(yào)看(kàn)各城市(shì)落地(dì)执行情况。

　　不过，张(zhāng)大伟(wěi)表示，“从目前市场(chǎng)看，经纪服务领域的调(diào)整改善、规范(fàn)化(huà)，有利于行业健康(kāng)发展。同时，由于二手房很多房源在产权(quán)方面(miàn)有瑕疵，如产权抵押、不(bù)同税费等(děng)都可能(néng)对交易(yì)产(chǎn)生影响，这对房地产经纪服(fú)务行业(yè)的专(zhuān)业性提出更高的要求。”

　　58安(ān)居客研究(jiū)院(yuàn)研(yán)究总监陆骑麟(lín)指(zhǐ)出(chū)，在二手(shǒu)房买卖过程(chéng)中，原本(běn)应该由(yóu)上下家各支(zhī)付一半(bàn)的中介费，但在一些热(rè)点城市的二手房(fáng)交易过程中，往往会有这样的情(qíng)形，因部分购房者处于弱势地位，从(cóng)而会出现中介费及税费(fèi)均由(yóu)购(gòu)房者来承(chéng)担。即使一(yī)些房(fáng)东愿意承担中介费，这(zhè)部(bù)分费用也可能(néng)通过转(zhuǎn)嫁的方式，在(zài)房(fáng)价中有所体现。

　　“上家把中介(jiè)费转嫁给下(xià)家，市场这(zhè)种(zhǒng)所谓‘约定俗(sú)成’的情(qíng)况，一些房产中介公司(sī)将(jiāng)其视为向购房者单边收费的行为。部分中介公司可能会(huì)利用(yòng)其支配(pèi)地(dì)位(wèi)，在原先(xiān)经纪服务(wù)收(shōu)费的(de)基础上，再(zài)次向房东收取费(fèi)用(yòng)，而这部分费用(yòng)，房东(dōng)往往会将(jiāng)其转再次转嫁给购房者，这(zhè)实际上相当于变相推(tuī)高了房(fáng)价。两部门提出严禁操纵经(jīng)纪服(fú)务收费，不仅有利于(yú)提(tí)高交易中操作的透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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