导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国(guó)房地(dì)产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销售面积超15亿平(píng)，足够(gòu)4000万家(jiā)庭(tíng)入住。恰逢近年(nián)地产(chǎn)持(chí)续低景气，有关(guān)中(zhōng)国(guó)地产是否过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城(chéng)镇存量住宅(zhái)真(zhēn)实情况，据此判(pàn)断中(zhōng)国未来地产趋(qū)势。

　　有媒(méi)体渲染(rǎn)中国(guó)地产存量极(jí)度过(guò)剩，事实是(shì)否如(rú)此？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人(rén)口普查(chá)调查数(shù)据显示城镇(zhèn)家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市(shì)场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占(zhàn)比不(bù)到一成，其(qí)中还包括大量城镇非(fēi)住宅(zhái)建筑(zhù)，如(rú)商(shāng)业办公(gōng)楼、学(xué)校等，因(yīn)此6亿栋房(fáng)屋中(zhōng)城(chéng)镇住宅占(zhàn)比极(jí)低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居民人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不(bù)是人均一间房所(suǒ)能满足，它与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施等因素(sù)密(mì)切相关。中国的人均住宅(zhái)间数较(jiào)发达(dá)国家还有很大差距。人(rén)均住宅间数大于1同样不意味着中国住宅市(shì)场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇居民(mín)户均(jūn)1套(tào)房，其中每户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直(zhí)接公布中国家庭(tíng)户均住宅的(de)数据，我们(men)根据商品住(zhù)宅套数、商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占比(bǐ)和(hé)城镇家庭户数，计(jì)算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺(shùn)利交付(fù)，直至2024年(nián)，中(zhōng)国每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住(zhù)宅(zhái)，其中商(shāng)业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎(hū)意(yì)味着户户有房，然而事实(shí)上中国住(zhù)宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国(guó)际(jì)数据显示，成熟(shú)房(fáng)地(dì)产市(shì)场的住宅(zhái)套(tào)户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之(zhī)所(suǒ)以说不平衡，是因为户均(jūn)一套房(fáng)无法满足流动人口的(de)租赁和(hé)置业(yè)需求。全国总人口的近(jìn)三成(chéng)都是流动(dòng)人口(kǒu)，流(liú)动(dòng)人(rén)口会选择在大城市租房挣钱(qián)，在老家买(mǎi)房(fáng)，从而产(chǎn)生了额(é)外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未(wèi)来地产仍(réng)有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小，一人户、两人户占比不断增(zēng)加，导致家(jiā)庭户数增(zēng)多。小家庭(tíng)化趋势将(jiāng)延续，带来新户购房需求增(zēng)长。

　　第(dì)二(èr)，经济板块(kuài)的分化日(rì)益明(míng)显(xiǎn)，区(qū)域经济资源分(fēn)配的(de)再集中吸引着人口流入，人口净迁入城市的(de)新增住(zhù)宅需求(qiú)有望持续(xù)旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住(zhù)在(zài)2000年以前建(jiàn)成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面(miàn)积。促(cù)成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四(sì)，中国的(de)人均住宅间(jiān)数(shù)与人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积均较发(fā)达国家有着不小差(chà)距，“住上(shàng)更大房子”的改善性(xìng)需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大(dà)分化(huà)时代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国(guó)地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在(zài)不(bù)足，这(zhè)是过去二十年(nián)房价快速上涨基石(shí)。那(nà)么当下房(fáng)地产(chǎn)大分化时代已至，大分化时代下地产(chǎn)矛盾则更多体(tǐ)现在住宅(zhái)质量供需(xū)冲(chōng)突(tū)。

　　地(dì)产大(dà)分(fēn)化必将体现在不同能级城市之间(jiān)，不同(tóng)区域板块之间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披(pī)露全国已有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，引发(fā)热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激增(zēng)，引发一阵二(èr)手(shǒu)房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不(bù)禁担心，中国的房(fáng)子(zi)是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是供需平衡(héng)，或是仍然存(cún)在(zài)不足？可惜由(yóu)于住宅存量数据(jù)并未(wèi)公(gōng)布，我们(men)无(wú)法直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中国城镇家(jiā)庭户均拥有住宅套数，回答当前(qián)的房子是否真的过剩了？据此(cǐ)判断未(wèi)来(lái)房地产(chǎn)市场(chǎng)会(huì)如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有(yǒu)效观(guān)察中(zhōng)国(guó)户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩(shèng)的直观判(pàn)断站(zhàn)不(bù)住(zhù)脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自(zì)然灾(zāi)害综合风险普查工作(zuò)情况为主(zhǔ)题的(de)新(xīn)闻发布会上，负责(zé)人对外披露：“住宅城乡建设行业获取(qǔ)了全国近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，平均每栋(dòng)建筑住不到3人，住宅市场看似已经(jīng)过剩。

　　在这(zhè)近6亿(yì)栋房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)中，农(nóng)村(cūn)房屋占9成以上(shàng)，以栋(dòng)数计算(suàn)的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了(le)大量(liàng)商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院等(děng)非住(zhù)宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次(cì)人口(kǒu)普(pǔ)查数据公(gōng)布(bù)了中国城(chéng)镇家庭户人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，其(qí)中城市家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户(hù)居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看似(shì)意(yì)味(wèi)着人人(rén)都有房间(jiān)居(jū)住(zhù)。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间(jiān)数量有关，更与(yǔ)房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等(děng)因素(sù)密切相关。单单从人均住(zhù)宅间数不能(néng)完全反映(yìng)出城镇(zhèn)居民的居住(zhù)水平(píng)。

　　中国主要是(shì)以(yǐ)家庭为单(dān)位(wèi)购买(mǎi)成套住宅，一套设(shè)施齐全的住宅(zhái)才是城(chéng)镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二(èr)）中国户均(jūn)住宅的测算思路、数据和(hé)方(fāng)法

　　中国(guó)城镇(zhèn)居民住宅主要分两大类，一类是(shì)商品住宅，另一类是(shì)保障房、原公(gōng)有住宅、自(zì)建房(fáng)等非商品住(zhù)宅。

　　目前(qián)缺乏(fá)统(tǒng)计数据，并没有直接公布城镇(zhèn)住宅数(shù)量。居民住宅相关数据(jù)有两处可以直接公布，一是每年商品住宅(zhái)销售套数(shù)（统(tǒng)计局）；二(èr)是居民住宅来(lái)源（人口普查数据(jù)）。计(jì)算中国居民户(hù)均住宅数量，我们主(zhǔ)要用到(dào)上述(shù)两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数量极少，可忽略不(bù)计。估(gū)算城镇居民户均住宅套(tào)数分三(sān)步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来(lái)每年商(shāng)品住宅销售套数相加，我(wǒ)们就能(néng)够得(dé)到当前商品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅和(hé)非商(shāng)品住宅比例(lì)，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的(de)商品住宅(zhái)总数除以家庭户数，我们就能够得到城(chéng)镇户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户(hù)比=住宅(zhái)总(zǒng)套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅(zhái)套数(shù)/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅(zhái)套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底有多少，目前(qián)缺乏一个准(zhǔn)确(què)统计(jì)。我们(men)利用既有统(tǒng)计(jì)数据，大致测算得到中国(guó)存量房地产套(tào)数(shù)，并进一(yī)步推算中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至(zhì)2022年(nián)，我们(men)计算得到：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商品住宅累(lèi)计销售(shòu)1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和期(qī)房(fáng)）。

　　中国的房(fáng)地产销售以(yǐ)期房为(wèi)主，从2019年开始，新(xīn)房(fáng)销售中期(qī)房占比近9成。本(běn)文去(qù)除(chú)商品住宅累计(jì)销售套数里的期房销售(shòu)，得到商品(pǐn)住(zhù)宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年(nián)商(shāng)品住宅现房套数(shù)=截止到(dào)2022年商品住(zhù)宅(zhái)累计销(xiāo)售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年(nián)，并考(kǎo)虑到(dào)交房后装修的时(shí)间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现(xiàn)房(fáng)套数(shù)除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套(tào)商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民(mín)户均(jūn)拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我(wǒ)们需(xū)要进(jìn)一步推算(suàn)中国城镇居民(mín)拥有的户均(jūn)住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居(jū)民的住宅结构特(tè)征(zhēng)如(rú)下：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)住宅(zhái)。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住(zhù)宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比(bǐ)6.1％，通过继(jì)承或(huò)赠与(yǔ)占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其他住(zhù)宅。

　　钟南山为什么被说成钟百亿其次，我(wǒ)们假定租(zū)赁(lìn)其(qí)他住宅和购买二手(shǒu)房都是商(shāng)品住宅，因此将(jiāng)租赁其(qí)他住宅(zhái)、购买商(shāng)品住宅与购买二手(shǒu)房加总(zǒng)，得(dé)到商品住宅占(zhàn)居(jū)民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅为过去十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我(wǒ)们(men)估算出(chū)2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国(guó)平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有0.86 套(tào)住(zhù)宅。但考虑已购期房，中国(guó)平均(jūn)每户城(chéng)镇家(jiā)庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期(qī)房会(huì)在2-3年内(nèi)陆(lù)续交(jiāo)付使(shǐ)用，到2024年，中国平均每(měi)户城镇家庭都会(huì)拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然(rán)城镇居民已经达到了户均一套房(fáng)的程(chéng)度，“户户有(yǒu)房”是否(fǒu)意味(wèi)着中(zhōng)国城镇化进展(zhǎn)终结，甚(shèn)至意味着中国(guó)地(dì)产存(cún)量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套(tào)房并(bìng)不意味着住宅市场供(gōng)需平(píng)衡

　　需要有多余住宅(zhái)来满足因人(rén)口流动、居民换房(fáng)等因素产(chǎn)生的住宅需求(qiú)。因此，成熟(shú)房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的住宅套户(hù)比会在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经验来看，美(měi)国、英(yīng)国和日(rì)本的住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就会造成人口净流入地的住(zhù)宅市场(chǎng)供不(bù)应求(qiú)，造成房(fáng)价(jià)或(huò)房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国(guó)的流动(dòng)人口3钟南山为什么被说成钟百亿.76亿，省内流动(dòng)人(rén)口(kǒu)和省(shěng)际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人(rén)口(kǒu)会选择在大(dà)城(chéng)市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大学(xué)2017年的中国城乡人口(kǒu)流动(dòng)调查数(shù)据显示，在上(shàng)海、杭州(zhōu)以及南京工作的流(liú)动(dòng)人口在老(lǎo)家拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高(gāo)工资吸(xī)引(yǐn)打工人，但(dàn)高房价迫使打工人回乡置(zhì)业。

　　流动人口实际上会占据(jù)两套房，在高(gāo)房价(jià)的大(dà)城市(shì)租(zū)赁一套(tào)房，在房价较(jiào)低的县城购(gòu)买一(yī)套房。所以说户均一套房无法满足庞大(dà)流(liú)动人口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万(wàn)户家(jiā)庭住宅品质(zhì)仍需(xū)改(gǎi)善

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅中(zhōng)依然有不少老旧小区(qū)。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居民住宅是(shì)2000年以(yǐ)前建(jiàn)成，其(qí)中又有(yǒu)11.6％住宅年龄(líng)至少在(zài)33岁以上。

　　这批存在着建筑结(jié)构松(sōng)散、设施陈旧、安(ān)全(quán)隐患大等问题，如电线老化、管道(dào)等(děng)基础(chǔ)设(shè)施陈(chén)旧，给住户的生活带来了(le)很(hěn)大的不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成(chéng)的老旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右(yòu)的家庭(tíng)没有(yǒu)独立卫浴(yù)和厨房。这(zhè)类上世纪(jì)修建的老(lǎo)旧小区很(hěn)难(nán)满足现(xiàn)代生活需求，在未来大都会(huì)被(bèi)拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和(hé)二居室(shì)，户型偏小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅户型更小(xiǎo)，当(dāng)然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅(zhái)面积扩张是未来(lái)地产(chǎn)的(de)需求驱动(dòng)力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)住宅存量(liàng)总(zǒng)面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年(nián)间农(nóng)民带房进城和老旧(jiù)小区拆迁，加(jiā)上2021年和(hé)2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量总面(miàn)积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积小于均(jūn)值，近4成家庭人均住宅建筑面积(jī)在(zài)30平(píng)米(mǐ)以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积不足(zú)19平方米(mǐ)，不及全国人均水(shuǐ)平(píng)的一半。若去除(chú)20％的公摊，可(kě)使用的(de)住宅面积仅为(wèi)15.2平方米(mǐ)。上(shàng)海市将人均住宅建(jiàn)筑面积低于(yú)15平方米的家(jiā)庭界(jiè)定为住宅(zhái)存在(zài)困难，若按这个标(biāo)准算的(de)话(huà)，中(zhōng)国(guó)有11.3％的(de)家(jiā)庭存(cún)在住(zhù)宅困难(nán)问题。

　　若人(rén)均可使用住宅面积(jī)为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户(hù)人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至少(shǎo)新(xīn)增(zēng)82亿平(píng)。

　　对(duì)比发达国家人(rén)均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国(guó)的(de)人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去(qù)除(chú)公(gōng)摊面积(jī)后，中国的人均可使(shǐ)用面积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户(hù)人口，所(suǒ)需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地产还(hái)会有(yǒu)需(xū)求么(me)？

　　我们测算(suàn)得到中国(guó)城镇家庭(tíng)户(hù)均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国人口静(jìng)态(tài)结构和动态趋势(shì)演(yǎn)绎(yì)，决定了中国未(wèi)来地产仍(réng)有需求(qiú)释(shì)放。户均1套住宅(zhái)现(xiàn)实之下，中国未(wèi)来城镇住宅需求主要来自于四个方面(miàn)。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家(jiā)庭(tíng)户数增多(duō)，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户均人口数不断下降，六普显示城镇户均人口规模(mó)为2.85人(rén)/户，而(ér)七普显示城镇户(hù)均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的(de)占(zhàn)比(bǐ)明显上升，人口小家庭化(huà)趋(qū)势将继续延(yán)续(xù)，导致(zhì)户数会因户均人口规模的缩(suō)小而增多(duō)。

　　第二，人口(kǒu)迁移导(dǎo)致经(jīng)济(jì)发展带来的新(xīn)增住宅(zhái)需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源(yuán)和生(shēng)产要素逐步向经(jīng)济带(dài)、都市(shì)圈中心城市流(liú)入，区(qū)域经济资(zī)源分(fēn)配的(de)再集中吸引(yǐn)着人(rén)口流入(rù)。人口迁移(yí)势必涉(shè)及到买房租房，给(gěi)迁入地(dì)住宅市(shì)场(chǎng)带来新的增(zēng)量(liàng)。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人口增(zēng)量为72万(wàn)，而出生人口为(wèi)44.9万(wàn)人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增(zēng)长主要受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧小区(qū)改善(shàn)性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公有住(zhù)宅的家(jiā)庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个(gè)百分(fēn)点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住宅建造时(shí)间(jiān)为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户，自(zì)建住宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅(zhái)减少(shǎo)了1282万(wàn)户(hù)，住(zhù)宅(zhái)净(jìng)需(xū)求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买(mǎi)商品住宅，21％的家(jiā)庭购(gòu)买二手(shǒu)房。在(zài)新增住(zhù)宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房(fáng)、购买经济适(shì)用房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中(zhōng)村和旧城改造，商品住宅的占比势(shì)必会(huì)进一步(bù)上升(shēng)。

　　2000年以前建(jiàn)造的住(zhù)宅建筑(zhù)面积还有约81亿(yì)平，涉及城(chéng)镇家庭(tíng)约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公(gōng)有(yǒu)住宅，建(jiàn)筑面积(jī)小、质(zhì)量低、基(jī)础设施配(pèi)套差、没有或少有物业(yè)管理，居民追求美(měi)好、宜居生活的(de)环(huán)境(jìng)，背后(hòu)的改善性需(xū)求(qiú)有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改善(shàn)性(xìng)需求(qiú)还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限于资(zī)金，倾(qīng)向(xiàng)于中小户型。已有(yǒu)住宅家(jiā)庭希望提高生(shēng)活品(pǐn)质，以(yǐ)小换(huàn)大、以旧(jiù)换新。2022年底的中央经济工作会议明确指出支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅(zhái)因素，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数较(jiào)其他国家依旧(jiù)存在不(bù)小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与经济水平(píng)有着密切正向联系。随着经(jīng)济(jì)发(fā)展水平的提高，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积(jī)将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产(chǎn)矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为住宅供给存在(zài)不(bù)足，供需出现错(cuò)配(pèi)，这是过去二十(shí)年房价快速上涨基石。那么未来将是住宅质量的供需(xū)冲突(tū)。房地产大分化时代(dài)已至，这种(zhǒng)分化不单局(jú)限于(yú)城市能(néng)级之间(jiān)差(chà)异，优质小区和老(lǎo)旧二手房之间的差异也(yě)将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据调查的(de)是(shì)人，并不是(shì)针对住宅，因此可能存(cún)在统计偏(piān)差。商品住宅(zhái)占比实际值可(kě)能偏低(dī)，其增速可能超预期。

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