5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金为代(dài)表(biǎo)的机构(gòu)对于这一(yī)板块已(yǐ)经在悄然布(bù)局。数据显(xiǎn)示(shì)，以(yǐ)南方和华夏的两(liǎng)只老(lǎo)牌ETF基金为例(lì)，5月9日时(shí)所公布的(de)总份(fèn)额(é)均较4月28日(rì)时有小幅增(zēng)长。根据基金(jīn)一(yī)季报统计(jì)，龙头与地方(fāng)国企(qǐ)央企获得(dé)增(zēng)持，持(chí)仓数量占流(liú)通股(gǔ)比重增幅五只个股分(fēn)别为华发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配置房(fáng)地产或“底部(bù)回(huí)升(shēng)”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕细作成(chéng)共识(shí)

　　从公募基金对房地(dì)产的(de)配置(zhì)看，2019年(nián)末，公募所持有的房地(dì)产行业标(biāo)的市值约1188亿元，占其(qí)所持股(gǔ)票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出(chū)色，但公募(mù)所持房地产公司(sī)市值(zhí)在股票(piào)资产中的占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年来的首次回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对(duì)房(fáng)地产行(xíng)业(yè)的持(chí)股比例(lì)也(yě)同步(bù)回(huí)升(shēng)，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势(shì)头似(shì)乎在今年一(yī)季度得(dé)以延(yán)续。数据统(tǒng)计(jì)显示，公(gōng)募(mù)重仓持有(yǒu)房地产(chǎn)板块一季度(dù)市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年(nián)四(sì)季度(dù)提升6.71％。持(chí)仓市值(zhí)前五个股分别为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓市值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环(huán)比下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公(gōng)募(mù)对于房地产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基(jī)金(jīn)一季报(bào)汇总(zǒng)的重仓股(gǔ)中，房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)排名最高的是保利发展，在(zài)基金(jīn)重仓第33位。排名(míng)第二的是招(zhāo)商蛇口，排在第(dì)78位(wèi)。而(ér)老牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对比去(qù)年(nián)四季(jì)报，变(biàn)化之处首先在于几只房地产龙(lóng)头股从排位上看均有退(tuì)步，尤其是万(wàn)科最为明显；其次是金地集团退出百大(dà)之列。但考虑到房地(dì)产是复苏链上最后一环(huán)，且首(shǒu)季并(bìng)非行(xíng)业销售旺季，其传导到二级(jí)市场乃(nǎi)至机(jī)构持仓上还需要(yào)时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判(pàn)断房地(dì)产(chǎn)已经进(jìn)入大分化时代，一二线城市好于(yú)三(sān)四线城市。而(ér)映射(shè)到(dào)二级市(shì)场投资(zī)上(shàng)，配置房(fáng)地产行业(yè)轻(qīng)松收获(huò)行业贝塔(tǎ)的红利(lì)期一去不返(fǎn)了。“如果按照产业周期来(lái)分(fēn)类，包括房地(dì)产(chǎn)等几(jǐ)类行业在盖特纳曲(qū)线里属(shǔ)于(yú)成熟期或者(zhě)衰退期(qī)的行(xíng)业，传统认(rèn)知上(shàng)没(méi)有(yǒu)什么投(tóu)资机会的。但在这几年(nián)特殊的(de)行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业(yè)也出(chū)现了一(yī)些(xiē)机(jī)会，背(bèi)后的逻(luó)辑(jí)是供(gōng)给(gěi)侧发生了更(gèng)大的变化。”一不(bù)愿具名的上海公(gōng)募基金经理指出(chū)。

　　不(bù)过也有公(gōng)募人士(shì)持谨(jǐn)慎乐(lè)观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售(shòu)面积很(hěn)难再出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方(fāng)米(mǐ)建筑面积，考虑存量地产(chǎn)的更(g80寸电视机长和宽大概是多少厘米的，80寸电视的长和宽分别是多少厘米èng)新，也有近10亿平方米。需求端还需要(yào)有一定的政策出(chū)来去刺激(jī)购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产(chǎn)研究员(yuán)吕(lǚ)功绩也指出(chū)：“时至今(jīn)日，无(wú)论从城镇化(huà)的进程(chéng)，还是人均住房面积（接(jiē)近30平/人），我(wǒ)国(guó)均(jūn)已(yǐ)告别住房短缺(quē)时代，而目前居民的杠杆率和(hé)房价收入也不支撑每年(nián)18万亿(yì)元的销售额(é)，以及过快上行的(de)房(fáng)价，因而(ér)行业(yè)高增(zēng)的时代已经过(guò)去，未来行业的需求或将回(huí)落，在此过程中，伴随(suí)着地产(chǎn)的高杠杆属性，就很(hěn)容(róng)易出现信用(yòng)风险问题（类似(shì)2022年(nián)的(de)民营地产爆(bào)雷），行业进(jìn)入到供给侧出清的(de)过程。这个(gè)过(guò)程中，综合竞争力强的(de)公司就能够通过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获(huò)得市占率的提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了(le)，但不代表没有(yǒu)投资机会，机会(huì)在(zài)于城市、位置、产品的阿尔法，而(ér)对应到股票投资(zī)，就是(shì)强竞争力公司(sī)的(de)阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或(huò)许(xǔ)也是基(jī)于这样的认(rèn)识转变，精(jīng)耕细作个股成为公募(mù)乃(nǎi)至整(zhěng)体机构的务实之(zhī)举。

　　机构(gòu)配(pèi)置(zhì)房地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域性(xìng)标(biāo)的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个(gè)股(gǔ)多(duō)出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地(dì)产(chǎn)指(zhǐ)数(shù)本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统(tǒng)计申万房地产板块个股，在纳入统计的124只房(fáng)地产类(lèi)标的股中，本(běn)月以(yǐ)来实(shí)现(xiàn)股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上(shàng)述(shù)时间段恰(qià)好排名前(qián)五(wǔ)的公(gōng)司月内(nèi)涨幅(fú)超过了10％，它们分(fēn)别(bié)是(shì)上实(shí)发展(zhǎn)、浦(pǔ)东(dōng)金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏(xià)幸福(fú)、荣安地产。排名(míng)第一的(de)上实(shí)发展，五一假期(qī)归来后(hòu)日成交(jiāo)量(liàng)明(míng)显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的基本(běn)面来看，上实发展的(de)主营业务为(wèi)房地(dì)产开发与(yǔ)经(jīng)营。公司的主要产品及服务为房(fáng)地(dì)产销售(shòu)、房地(dì)产租(zū)赁、物业管理(lǐ)服务、工程项目、酒店经营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实现营业(yè)收(shōu)入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实(shí)现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构都有对其布局(jú)的例子。以3月31日时的首(shǒu)季十大流(liú)通股股东(dōng)来看(kàn)， 具(jù)体包括(kuò)公(gōng)募(mù)的上银基金(jīn)、私募的迎水文(wén)龙、中(zhōng)央汇金(jīn)、长(zhǎng)城(chéng)资产(chǎn)管(guǎn)理公司等(děng)都跻(jī)身(shēn)前(qián)十(shí)的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名第二的浦(pǔ)东金桥也是上海本地房企(qǐ)，其第(dì)一季度的(de)收入利润规模大幅度复苏(sū)。究(jiū)其原因，一方面是该公司后疫情时代(dài)出租率复苏至(zhì)近年(nián)来(lái)最高，另一方面则是公司拿地结算持续性向好(hǎo)，从数字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样(yàng)的业绩势头(tóu)向好背景下，自然也吸引了知名机构在(zài)其中持续驻足(zú)。从第一季度十大流通股股东来看(kàn)，知(zhī)名私募(mù)高毅邓(dèng)晓峰的两只产品依然(rán)在前十(shí)中，这也是连续第三个季度他有的两只产品杀入前十(shí)。同时榜(bǎng)单(dān)中还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿(ā)布扎比(bǐ)投资局，其(qí)当季还(hái)小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上(shàng)述两家(jiā)上海区(qū)域性地产(chǎn)公(gō80寸电视机长和宽大概是多少厘米的，80寸电视的长和宽分别是多少厘米ng)司外，荣安(ān)地产(chǎn)则是主要布局在(zài)深圳的地产公司，一季(jì)报交(jiāo)出的(de)也是一(yī)份(fèn)报喜的成绩单：首季公司实现(xiàn)营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市(shì)公司股(gǔ)东的净利(lì)润6.48亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只(zhǐ)公募(mù)指基(jī)首(shǒu)季新(xīn)杀入(rù)十大(dà)流通股股(gǔ)东行列。具(jù)体说来， 南方中证(zhèng)全指(zhǐ)房地产ETF上(shàng)榜排名第七位(wèi)，富国中证指数1000增(zēng)强则排名第(dì)九位(wèi)，此外(wài)联袂出现的机构还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时(shí)，兴证全(quán)球基金相关人士分析：“经(jīng)历过(guò)行(xíng)业(yè)洗牌和(hé)兼(jiān)并重组后，龙头的价值(zhí)更为笃定(dìng)突(tū)出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优(yōu)质(zhì)土地供给较多（券商(shāng)测算(suàn)对应潜在(zài)毛利(lì)率(lǜ)在25％以上，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝大(dà)多数(shù)房企(qǐ)受限于信用问题或者资金紧(jǐn)张没(méi)法拿地，龙(lóng)头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿(ná)地金额/销售金额）基本在(zài)30％以(yǐ)上；从融(róng)资上看(kàn)，龙(lóng)头房(fáng)企杠杆率较低，净(jìng)负(fù)债率(lǜ)基(jī)本(běn)在70％以下，而其他(tā)房企的净负(fù)债率(lǜ)普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从(cóng)融资成本(běn)看，龙头房企的融资成本不断下(xià)滑，基本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企(qǐ)的销(xiāo)售额增速(sù)为9％，而(ér)TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强(qiáng)调的是，在当前中特估的浪(làng)潮下(xià)，央国企(qǐ)地(dì)产股或(huò)存在发展的大好机会。中(zhōng)信证券指出：“房地产行业的结构性机会依(yī)然存在(zài)，少部分公司尤其是(shì)央(yāng)企占据(jù)显(xiǎn)著优势，其主要又体(tǐ)现为库存的优(yōu)势。央企(qǐ)地(dì)产公司，现阶段表(biǎo)现出较低的融资成本，优(yōu)质(zhì)的开发资源(yuán)和良好的(de)不动(dòng)产资产(chǎn)运营能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企相较(jiào)于民营地产公司也是更有优(yōu)势(shì)的。”吕功绩强调(diào)，“对(duì)于(yú)减值、土地资源债权债务关(guān)系等问题，市(shì)场对民(mín)营房开企业(yè)的资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出(chū)清的过程中，央(yāng)国企(qǐ)相较(jiào)于(yú)民企来(lái)说(shuō)估值的修复(fù)更明显。中特估的角度从中长期(qī)的(de)维度(dù)看(kàn)，行(xíng)业的逻辑(jí)在于集中度提升后，行业进入高质量发展阶(jiē)段，具备较(jiào)快速发展(zhǎn)阶段更(gèng)稳定且(qiě)可(kě)预期的盈利和(hé)现(xiàn)金流创造(zào)能力，以此带来(lái)估(gū)值中枢的(de)提升，应该(gāi)关(guān)注估值相对较低(dī)，企业自身(shēn)资产的质(zhì)量好、运营能(néng)力(lì)强(qiáng)、可以(yǐ)创造持续(xù)现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的概率比较低(dī)，行业内部将出现分化，要关注(zhù)将受益于行业集中度提升(shēng)的头部(bù)公(gōng)司。”星石投资(zī)首席(xí)研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话，或许还是保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口等国资背景龙头前途更为光(guāng)明。不过国投瑞(ruì)银基(jī)金投资部副(fù)总监綦傅(fù)鹏(péng)表示：“需要客观地去(qù)持(chí)续(xù)观察国企央(yāng)企在三个方面是否可(kě)以(yǐ)维持，首先是融资(zī)成本保持低(dī)位，其(qí)次(cì)是销售份(fèn)额持(chí)续提升，再次是拿地份(fèn)额持(chí)续提(tí)升(shēng)。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊(kān)》也根据(jù)房企一(yī)季报梳理发现，对于2022年的(de)业绩出现的整体下(xià)滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化更趋(qū)明(míng)显(xiǎn)，保利发展、滨江集(jí)团(tuán)等房(fáng)企营收、净利(lì)均实现了业(yè)绩的回正，甚至是(shì)较大增速的增长。而这(zhè)些公司也(yě)是机构的重仓(cāng)对(duì)象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人士张宏伟向《红(hóng)周刊(kān)》分析表(biǎo)示，业绩出(chū)现明显改(gǎi)善(shàn)的房企，主要是因为过(guò)去两(liǎng)三年时间，尤其(qí)是在(zài)2021年(nián)下半年民营(yíng)房企不(bù)怎么投资拿地之后，国有企业仍在持(chí)续性地拿地，且(qiě)主要集中在核(hé)心城(ch80寸电视机长和宽大概是多少厘米的，80寸电视的长和宽分别是多少厘米éng)市，投(tóu)资(zī)力度较大(dà)。投资的(de)驱动能(néng)够推动房企销售业绩的增长，从而(ér)在(zài)2023年一季(jì)度市场恢复但仍处于调整的(de)过程(chéng)中(zhōng)，能够(gòu)保有(yǒu)一个正增(zēng)长。

　　不过张宏(hóng)伟同(tóng)时也提醒表示，在(zài)房地产的复苏过程(chéng)中，还面临着一些不确定性。其(qí)实(shí)整个市场从四(sì)月份开始(shǐ)又在往下掉。除(chú)了(le)杭州、成都(dōu)等极个别城(chéng)市四(sì)月环比三月相(xiāng)对表现(xiàn)较好之外(wài)，包括北京、上(shàng)海在内的(de)绝大多数城(chéng)市都(dōu)出现环(huán)比下滑的情(qíng)况。而现(xiàn)在五(wǔ)月的市场(chǎng)表(biǎo)现也不太乐观。按照(zhào)现(xiàn)在的经(jīng)济状况、收入(rù)情况，以及(jí)市(shì)场的去库存(cún)压(yā)力、企业的(de)资(zī)金面(miàn)压(yā)力，可能会出现(xiàn)，到六月份房企为了半年报冲业绩出现市场(chǎng)的短期反弹外的一个市场乏力现象。也就(jiù)是说，第二(èr)季度、第三季度增长不(bù)确定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈(chén)昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出(chū)，现在整个房(fáng)地(dì)产(chǎn)以(yǐ)及其上下游产业链的复苏速度都比想象的要慢很多(duō)，我们要多给一(yī)些(xiē)耐心，这个时(shí)候，在房地产(chǎn)以及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基(jī)本面的钱。但(dàn)这也意(yì)味着(zhe)，只(zhǐ)有极为少数的、做得比同行好得多的企业(yè)，会伴随整个行业(yè)的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现出(chū)来。所以只能耐心地去等待它的基本面不(bù)断(duàn)地凸显出来，这(zhè)需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红(hóng)周刊(kān)》，文中(zhōng)提及个股仅(jǐn)为(wèi)举例分(fēn)析，不做买卖(mài)推荐(jiàn)。）

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