万柳书院(yuàn)，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少爷”的(de)意外走红，让这个(gè)位于北(běi)京海淀的豪宅被全(quán)国知晓，其(qí)背后(hòu)曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发(fā)商(shāng)——中赫(hè)集团(tuán)，也(yě)被拉向(xiàng)台前(qián)。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再次受到(dào)舆论(lùn)关注，起因中赫集团成(chéng)了共(gòng)同债务人被中国信达(dá)追债，中国信达为了(le)收回钱款不得不(bù)将中赫抵押(yā)的(de)75套万柳(liǔ)书院豪(háo)宅(zhái)拍(pāi)卖。可问题(tí)是，这(zhè)些房子早已售出，业主(zhǔ)并非中赫集团，那些真(zhēn)正(zhèng)斥巨资购入房产(chǎn)的(de)有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖(mài)，算是(shì)被割了(le)！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这(zhè)些业主(zhǔ)的维(wéi)权信息，难(nán)怪有网友调侃：“富(fù)人被割韭菜的时候，他(tā)们的(de)姿(zī)势都(dōu)那么优雅。”

　　不(bù)过事件背(bèi)后(hòu)，可能(néng)没(méi)你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收(shōu)割？

　　最惨的可(kě)能还(hái)是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是(shì)万(wàn)柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区(qū)位，名校环(huán)绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发(fā)现(xiàn)，中国(guó)信达在京东(dōng)拍(pāi)卖上，上架(jià)了“北京(jīng)赫华(huá)恒瑞房地产开发有(yǒu)限公(gōng)司不(bù)良债权(quán)转让项(xiàng)目(mù)”，债权总额高达近(jìn)47亿(yì)，该项(xiàng)目的抵押(yā)物中，包(bāo)括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述不良债权转让(ràng)项目的处置主体是中国信达资产(chǎn)管(guǎn)理股份有(yǒu)限公司北京市(shì)分公司（下(xià)称(chēng)中国信(xìn)达(dá)北分），处(chù)置(zhì)的是对(duì)北(běi)京赫华(huá)恒瑞房地产(chǎn)开(kāi)发有限公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不(bù)良债权。截至2023年1月(yuè)31日(rì)，债(zhài)权(quán)金(jīn)额约(yuē)为46.95亿(yì)元人民币(bì)，其(qí)中债权本金37.50亿(yì)元。中赫集团有限公司(sī)是共(gòng)同债务人。目前，该项目已有(yǒu)1万次围观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上看，这就是一起中(zhōng)国信(xìn)达北分讨债的故(gù)事(shì)，但实际(jì)上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报(bào)道(dào)，万柳书院总(zǒng)共301户，而且(qiě)早(zǎo)已售罄。如果该报道属(shǔ)实，说明这些房子实(shí)际(jì)上都是(shì)卖出去了(le)的(de)，是有人住的。

　　那为什么中国信达(dá)的拍卖页面上又注(zhù)明这75套房子是“未出售”的状态(tài)呢(ne)？只(zhǐ)能说明这些(xiē)房子根(gēn)本没有网签，也没(méi)有房产证！

　　第一财经的报道(dào)证(zhèng)实了上(shàng)述内(nèi)容。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫集团(tuán)早就把这(zhè)75套房子抵(dǐ)押(yā)出去，现在还没资(zī)金解(jiě)抵押，所以(yǐ)不(bù)能网签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的(de)顶(dǐng)级豪宅，最强学区房，万柳书(shū)院的业(yè)主基本都(dōu)是北京的高(gāo)端人士(shì)，柳传志(zhì)、丁磊等知(zhī)名商业(yè)大佬也是万柳书院的业主。另据地产自媒(méi)体“地产八卦(guà)女(nǚ)”爆料，万柳(liǔ)书院的业主中，还有不少中赫集团(tuán)的(de)高(gāo)管、合作(zuò)伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少(shǎo)网友感叹，“富人也(yě)被精准(zhǔn)收(shōu)割(gē)了！”

　　不(bù)过，如(rú)果(guǒ)这些业(yè)主确实(shí)已(yǐ)经支付(fù)价款并实际占有，那么，中国(guó)信达转让这笔不良债权回本的(de)愿望，或(huò)将(jiāng)泡汤。这次(cì)拍卖损失最大的，没(méi)准还(hái)是债主中国信达。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民事执行中，业主已经支付价款(kuǎn)并实际占有，但未办理过户手续(xù)的，如果业主没有过(guò)错，人民法(fǎ)院不(bù)得查封(fēng)、扣押、冻结，已经查封的可以向法院(yuàn)提出执行异议申请(qǐng)，请求法院解除查(chá)封，同(tóng)时可以联合(hé)起诉开发商(shāng)，要(yào)求退还购房款或办理房产证，并承(chéng)担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法(fǎ)院报公布《最(zuì)高人(rén)民法(fǎ)院关(guān)于(yú)商品房(fáng)消费者权利保护问题的批复》，以司法解释的(de)方式明确了购房(fáng)人的优先权：

　　商(shāng)品房消(xiāo)费者(zhě)以居住为目(mù)的购买房屋并已支付全部价款(kuǎn)，主张(zhāng)其(qí)房屋(wū)交付请求权优先(xiān)于建设工程(chéng)价款优(yōu)先受偿权、抵押权(quán)以及(jí)其他债权的，人(rén)民(mín)法(fǎ)院应当予以支(zhī)持。只支付了部分价款(kuǎn)的商(shāng)品房(fáng)消费者，在一审法(fǎ)庭辩论终结前已(yǐ)实际支付剩余价款(kuǎn)的，可以适(shì)用前(qián)款规定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房子均为“已售未(wèi)网(wǎng)签”，那么这笔不良(liáng)债权(quán)，实际上是个烫手山(shān)芋(yù)。可能不仅(jǐn)不能卖出去回(huí)本，抵押的这75套(tào)房子，还(hái)会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司(sī)中国信达申请(qǐng)不(bù)良债权转(zhuǎn)让(ràng)，可以追(zhuī)溯(sù)到(dào)金谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天(tiān)眼查显(xiǎn)示，目前中国(guó)信达(dá)已经成为赫(hè)华恒瑞唯一股东(dōng)。但(dàn)此(cǐ)前，赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)为中赫集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置地等选择退出了赫华(huá)恒(héng)瑞的股东行(xíng)列，中国金谷国(guó)际信托有限责(zé)任(rèn)公(gōng)司成为了唯一(yī)股东，后(hòu)者由中国信(xìn)达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相较其他(tā)房企，中赫集团(tuán)既(jì)没(méi)有很(hěn)大规(guī)模，也没有很高(gāo)的国民知名(míng)度，但却在北京豪宅圈留下(xià)一个个(gè)传说。

　　如钓鱼(yú)台七(qī)号院，作为(wèi)中(zhōng)赫集团进入北京(jīng)的(de)第一(yī)个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地(dì)推(tuī)出钓(diào)鱼岛七(qī)号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的(de)天价，成为当(dāng)时京城最(zuì)贵的楼盘(pán)，引发了(le)市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发(fā)的万(wàn)柳书院(yuàn)，更是被(bèi)誉(yù)为“北京(jīng)海淀顶(dǐng)端(duān)豪宅”。2012年，中赫(hè)置(zhì)地以26.3亿元(yuán)，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大型知名房企手中，抢下了北京万(wàn)柳地块(kuài)，成为北京当年的“双(shuāng)料地(dì)王”。很快，万柳书院就(jiù)以神秘高端(duān)的姿态杀入市场，无论是(shì)一块(kuài)块从荷兰运回来的灰(huī)砖垒起来的五(wǔ)米高墙，还是(shì)每(měi)棵成本超6万的成年(nián)银杏树(shù)，还(hái)是每平米20万元的价(jià)格，都令业内外(wài)震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融(róng)创的湖(hú)、紫辰院的树、北平府的院儿。”从(cóng)这句顺口溜中(zhōng)，就可看(kàn)出其在北京豪宅圈的地(dì)位。2014年末上市的它，对手是当时(shí)有名的融创观澜(lán)嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒(héng)大(dà)华府等，现(xiàn)如今，它(tā)远远超过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一(yī)套(tào)300平(píng)米的法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然已经推出了8年之久，但其(qí)依旧在北京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅，也吸(xī)引了不少知名(míng)人士，如知名演(yǎn)员宋丹(dān)丹，就(jiù)住在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等(děng)知名(míng)商业大佬则居住在万柳书(shū)院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功(gōng)奠定了中赫集(jí)团的“高(gāo)端路线(xiàn)”，也因此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖北京(jīng)城最贵(guì)的房，拿北京城最贵的地(dì)”，“做(zuò)地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发(fā)商光环(huán)的背后，这个(gè)地产界“劳(láo)斯莱斯”却多(duō)次成(chéng)为被执行(xíng)人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力(lì)而拒不履行生(shēng)效法律文书确定义(yì)务，中赫集团正式(shì)成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦(lún)落(luò)到这(zhè)个地步(bù)，其实是(shì)有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万(wàn)柳书院少爷”走红之(zhī)时，深蓝财经(jīng)就曾深挖出背后(hòu)的中赫(hè)集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的开(kāi)发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集(jí)团实(shí)控人周金辉的(de)人生轨迹(jì)跟着急转直(zhí)下。而(ér)追(zhuī)根溯源，这个转折点，就在(zài)于收(shōu)购北京国安(ān)。

　　近(jìn)十年来(lái)，房(fáng)企纷纷开(kāi)始(shǐ)了多元化转型，但(dàn)转型之路并(bìng)不好走。早在2008年开始，中赫集(jí)团就尝试(shì)过多(duō)元化业务，先后进军能(néng)源市场、团购网站(zhàn)，但(dàn)最(zuì)终(zhōng)都惨淡收场。最终，周金辉将转型(xíng)的目光，放到了(le)体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁(yǐ)金服与(yǔ)IDG资本退(tuì)出(chū)后，中赫集(jí)团以35.5亿元参股国安足球(qiú)俱(jù)乐部64％股权(quán)，成为(wèi)国安的新东家。接着在2021年(nián)6月(yuè)，中赫集团从中信集(jí)团手中拿下北京国(guó)安俱乐部(bù)36％股权，至此拿下(xià)北京(jīng)国(guó)安(ān)俱乐部全部(bù)股权。如果北(běi)京国安(ān)的估值一直没变，那么(me)中赫(hè)集团(tuán)拿下北京(jīng)国安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也(yě)许会感(gǎn)叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这(zhè)样，中赫为什么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉夫(fū)妇将其手(shǒu)中的中赫集团股份质押陆续质押，据企查查显示，目(mù)前中(zhōng)赫集团共有11条股权出质记(jì)录。质权人(rén)包括海金商业保(bǎo)理(lǐ)、北京建工、山东(dōng)国际信托、中融信(xìn)托、中信(xìn)建设等。

　　这与入主北京国安的时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北(běi)京国安后，不仅国安(ān)的经营状况没(méi)有得到改善，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权(quán)交易所官网信息显示，2020年，北(běi)京(jīng)国安(ān)足球俱乐部(bù)实(shí)现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部(bù)资(zī)产总(zǒng)计(jì)5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫集团和周金辉(huī)夫(fū)妇还在(zài)持(chí)续质押(yā)手(shǒu)中的中赫集(jí)团股份，但国(guó)安和中赫的经营状况却持续没有(yǒu)好转(zhuǎn)。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列被执行人，执行标的(de)高(gāo)达11亿，北京(jīng)国安也3次(cì)与中赫集(jí)团、中赫置地、及中赫集(jí)团股东周金辉、李彩霞等共(gòng)同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能(néng)力而(ér)拒不履行生效法律文书确(què)定义务，上述被执(zhí)行人成为“老赖”。只有(yǒu)北(běi)京国安，目前幸免于难。不过在实(shí)控人(rén)都成(chéng)为(wèi)老(lǎo)赖的情况下(xià)，被执行(xíng)10个(gè)多亿的北京国安(ān)，又如何(hé)能独善(shàn)其身？

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