饱受争议(yì)的二手房交易中介费问题，正逐渐得到监管部门(mén)的(de)重视(shì)。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场监(jiān)管总局联合(hé)发布了关于规范(fàn)房地(dì)产经纪服务的意(yì)见。意见提及，近年(nián)来，部(bù)分房地(dì)产经纪(jì)机构存在利用房源客源优势收取过高费用、未明码标价、捆绑(bǎng)收费、滥用客户个人信息等问题(tí)，加重(zhòng)交易(yì)当(dāng)事人负担、侵害其合法(fǎ)权益。

　　基于上(shàng)述背景，两部门(mén)从加强(qiáng)从业主体管理(lǐ)、明(míng)确经纪服务内容(róng)、合理确定经(jīng)纪服务收(shōu)费(fèi)、严格实行明码标价等十方(fāng)面(miàn)，提出了意见。

　　中(zhōng)原(yuán)地(dì)产首席分析师张大伟称，随着城市发展(zhǎn)，一二线城市二(èr)手房交易占比(bǐ)逐渐增加。以北京、上海(hǎi)为例，二手(shǒu)房(fáng)占市(shì)场成交(jiāo)比例超过80％，大量二(èr)手房成(chéng)交(jiāo)依赖中介居间成(chéng)交，房地产调控重心逐渐从(cóng)开发商过渡到中介(jiè)公(gōng)司。

　　广东省(shěng)城规院住房政(zhèng)策研究中(zhōng)心首席研究员李宇嘉表示(shì)，买房(fáng)对居民来说属于金额不低(dī)的大宗交易，由于二手房交易(yì)成本较高、交(jiāo)易(yì)周期(qī)较长(zhǎng)，具有非(fēi)常强的专(zhuān)业性(xìng)，居民往往通过(guò)中介来(lái)完成(chéng)。但很(hěn)多中介利用信息(xī)不对称等问题，将(jiāng)非必要的收(shōu)费夹带(dài)其(qí)中，如收(shōu)取过桥融资、按揭费、担(dān)保费等(děng)，对居民(mín)造成额外的负担，而且这些(xiē)服务事项并(bìng)未明码标(biāo)价。

　　对于二手房(fáng)市场交易过(guò)程中存(cún)在的“乱(luàn)象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务(wù)在内的相关市场交易行为及其主体进(jìn)行规范和秩序整顿(dùn)，是房地(dì)产市场管(guǎn)理和调控的主题(tí)。“当下，推进这项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费(fèi)问题成监管重点

　　二手房(fáng)市(shì)场中，历来对房地产经纪服务(wù)行业(yè)关注最多(duō)的一个话(huà)题，便是(shì)房地产经纪服(fú)务(wù)费的问题。

　　张(zhāng)大伟认为，未来相关部门(mén)主要监管的(de)重(zhòng)点，将(jiāng)是对房地产经纪(jì)服务收费(fèi)及中介交易进行规范。

　　在热点城(chéng)市(shì)，二手(shǒu)房屋交易(yì)过程中，部分价值不菲的房(fáng)屋(wū)，往(wǎng)往要缴(jiǎo)纳一(yī)笔(bǐ)金额不低的中介费。以(yǐ)北京某(mǒu)房地产经(jīng)纪服(fú)务(wù)机构2.7％的服(fú)务费率计算，一套1000万元的房屋，中(zhōng)介费约为27万。

　　在(zài)合理确定经纪服务收费上，两部(bù)门在此次意(yì)见(jiàn)中提(tí)及，房地产经纪机(jī)构要合(hé)理降(jiàng)低住(zhù)房买卖和租(zū)赁经纪服务(wù)费用。鼓励按照成交价格越高、服(fú)务费率越低的(de)原则实行分档(dàng)定价。引导由交易双(shuāng)方共同承担经纪服务费(fèi)用(yòng)。

　　据张大伟介(jiè)绍，目前房地产经(jīng)纪服务收费标准的最早(zǎo)依据(jù)是1995年国(guó)家(jiā)计(jì)委建设部下发的《关于房地产中介服务(wù)收费的通知》（971号文），其(qí)中第六条规定：房屋(wū)买卖代理收费，按成交(jiāo)价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为例(lì)，目前(qián)北京市执行的(de)2014年更(gèng)新(xīn)后的收费标准，即根据这样的规定：“少数特别复杂的住(zhù)宅买卖经(jīng)纪(jì)服务，经交易各(gè)方协商同意，可在规定(dìng)的收费(fèi)标准基础上(shàng)适当上浮，上浮幅度最高不得(dé)超过10％。”这意味着(zhe)，当前北京二(èr)手房(fáng)中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着(zhe)“简政放权”的精(jīng)神，北(běi)京2015年取消了房地产中(zhōng)介服务(wù)等57个政府定价，房地产经纪(jì)服务(wù)收费多少由各中介(jiè)机(jī)构自行决定(dìng)。

　　“房产中介(jiè)机构在(zài)实际收(shōu)取费用过程中，相(xiāng)关(guān)监管部门当前并未明确具(jù)体的中(zhōng)介(jiè)费(fèi)率，中介机构(gòu)仅(jǐn)需在服务过程中对收(shōu)费标准(zhǔn)进(jìn)行明码(mǎ)标价即(jí)可。而房地产经纪服务机构在具体收取(qǔ)过程(chéng)中(zhōng)，会结(jié)合(hé)房(fáng)屋价(jià)值及工(gōng)资标准，综合计算出合适的中(zhōng)介费率。”张大伟补充道。

　　对于明(míng)码(mǎ)标价问题，两部门(mén)在此次意见中提及，房(fáng)地产经纪机构(gòu)应当在经营门店、网(wǎng)站(zhàn)、客(kè)户(hù)端等场(chǎng)所(suǒ)或渠(qú)道(dào)，公示服务项(xiàng)目、服务内(nèi)容和收费标准，不(bù)得混(hùn)合标价和捆绑收费。房地产经纪(jì)机(jī)构提供的基(jī)本服(fú)务和延(yán)伸服务，应当分别明(míng)确服务项目和收费(fèi)标准。房地(dì)产经纪机构收(shōu)费前应当(dāng)向交易(yì)当事人出具收费(fèi)清单，列明(míng)收费标(biāo)准、收(shōu)费金额，由当事人签字确(què)认。

　　另外，对(duì)收(shōu)费明显(xiǎn)高于市(shì)场平均水(shuǐ)平的房(fáng)地产经纪机构，住(zhù)房和城乡建设部门将(jiāng)会同(tóng)市(shì)场监管(guǎn)等(děng)部门采取(qǔ)约谈等综合措(cuò)施进(jìn)行重点监(jiān)管。市场(chǎng)监管部门会同(tóng)有关部(bù)门依法(fǎ)查处不按规定明码(mǎ)标价、操纵经纪服务收费等违反价格和反垄(lǒng)断法律法规的行为(wèi)。对房地产经纪机构(gòu)相关违(wéi)法违规(guī)信息，市场监管(guǎn)部门要(yào)依法依规纳入国家(jiā)企业信用信(xìn)息公示系(xì)统。

　　房屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓励按照成(chéng)交(jiāo)价格越高、服务费率越低的原则实行分(fēn)档定价，是否意(yì)味着，未来豪宅的中介费(fèi)有(yǒu)望大幅降低(dī)？

　　中(zhōng)原地产华南(nán)区总裁(cái)兼深圳(zhèn)中原总经理(lǐ)郑叔(shū)伦称，住建部发文鼓励(lì)按照成交价格越高(gāo)、服务费(fèi)率越(yuè)低(dī)的原则实行分(fēn)档定价，合理降低(dī)住房买卖和租赁经纪服务费用(yòng)，主要还是规(guī)范行业(yè)，打击(jī)收(shōu)费过高的经(jīng)纪机构，但对(duì)市场影响有限(xiàn)，“以深(shēn)圳为(wèi)例，深(shēn)圳市场豪宅和普宅本(běn)来收(shōu)费就不同，各家(jiā)收费(fèi)普遍(biàn)在合理范(fàn)围内(nèi)，加上经(jīng)纪服务(wù)费(fèi)用对市场的影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟(wěi)指出，由(yóu)于当前两部门提出的意见仅(jǐn)为鼓励性质，即只是(shì)纲领(lǐng)性文件(jiàn)而非规定，未来(lái)如何具体认定(dìng)其(qí)中(zhōng)的(de)细则，还需要看各(gè)城市落地执行情况。

　　不过(guò)，张(zhāng)大伟表示，“从目前市(shì)场(chǎng)看(kàn)，经(jīngrandma意思中文翻译，grandma是什么意思译g)纪服务领域的(de)调整改善(shàn)、规范化，有利于行业(yè)健康发展。同时，由于二手房(fáng)很多(duō)房源grandma意思中文翻译，grandma是什么意思译(yuán)在产权方面有瑕疵，如产权抵押、不同税费等都可能对交易产(chǎn)生影响，这对房地产(chǎn)经纪服务行业(yè)的专(zhuān)业性提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟(lín)指出，在(zài)二手房买卖过程中，原(yuán)本应该由上下家各支grandma意思中文翻译，grandma是什么意思译付一(yī)半的(de)中介(jiè)费，但在一些热点城市的二手房交易过程(chéng)中，往往会(huì)有(yǒu)这(zhè)样(yàng)的情形，因部分购房者处于弱(ruò)势地位，从而(ér)会出现中介费及税费均由(yóu)购房者来承(chéng)担。即使一些房东愿意(yì)承担中介费，这(zhè)部分费用也可能(néng)通过(guò)转嫁(jià)的方(fāng)式，在房价(jià)中有所(suǒ)体(tǐ)现。

　　“上家(jiā)把中介费转嫁(jià)给下家，市场这种所谓‘约定俗成’的情况，一些房产(chǎn)中介公司(sī)将其视(shì)为向购(gòu)房者单边收费的行(xíng)为(wèi)。部(bù)分(fēn)中介(jiè)公司(sī)可能会利(lì)用其支配地位，在原先经(jīng)纪服务(wù)收费的基础上(shàng)，再次(cì)向房(fáng)东收取(qǔ)费用(yòng)，而这(zhè)部分费用，房东往往(wǎng)会将其转再次转(zhuǎn)嫁给(gěi)购房(fáng)者，这实际上相当(dāng)于变(biàn)相(xiāng)推高(gāo)了房价。两(liǎng)部(bù)门提出严(yán)禁操纵(zòng)经纪服务收(shōu)费，不仅有利于提高交(jiāo)易中操作的透(tòu)明度(dù)，也有(yǒu)利于房价的(de)稳定。”陆骑麟称。

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