万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷(yé)”的意外走(zǒu)红，让这个位(wèi)于北京海淀的豪宅被全国(guó)知晓，其(qí)背(bèi)后曾(céng)宣(xuān)称要做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发(fā)商(shāng)——中赫集(jí)团(tuán)，也被拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注(zhù)，起因中赫集团成了共同债(zhài)务人被中国信达追债，中国信达为了收回(huí顶到底是一种怎样的体验，顶到宫颈是顶到底什么感觉)钱款不(bù)得不将(jiāng)中(zhōng)赫抵(dǐ)押(yā)的(de)75套万柳书(shū)院豪宅拍卖(mài)。可(kě)问题(tí)是，这(zhè)些房子早已售(shòu)出，业主并非中赫(hè)集团，那些真正(zhèng)斥巨资购(gòu)入房(fáng)产的有钱(qián)人，房(fáng)子现在莫(mò)名(míng)奇(qí)妙地被(bèi)拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这些业主的维权信(xìn)息，难怪有网友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜(cài)的时候，他(tā)们的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不(bù)过事件背(bèi)后(hòu)，可能没你想象(xiàng)的那么(me)简(jiǎn)单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的可能(néng)还(hái)是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信达在京东拍卖上(shàng)，上架(jià)了“北(běi)京(jīng)赫华(huá)恒瑞房(fáng)地产开发有限公司(sī)不良债权转让项目”，债权总额(é)高达近47亿，该项(xiàng)目(mù)的抵押物中，包括(kuò)75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍(pāi)卖显示(shì)，上述不(bù)良债权转(zhuǎn)让项目的处置主(zhǔ)体是中国信达(dá)资产管(guǎn)理股份有(yǒu)限公(gōng)司北(běi)京市分(fēn)公司（下(xià)称中国信(xìn)达北分），处置(zhì)的(de)是(shì)对北(běi)京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公司（下(xià)称赫华(huá)恒瑞(ruì)）的不(bù)良债权。截至2023年1月31日(rì)，债(zhài)权金额约为(wèi)46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)有限公(gōng)司是共同债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从表面上看(kàn)，这(zhè)就是(shì)一(yī)起中(zhōng)国信达北分讨债的故(gù)事，但实(shí)际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳书院总共301户(hù)，而且早(zǎo)已售罄(qìng)。如果该报(bào)道属(shǔ)实，说明这些房子(zi)实际(jì)上都是卖出去了的(de)，是有人住(zhù)的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注明(míng)这(zhè)75套房子是“未(wèi)出(chū)售”的(de)状态呢？只能说明(míng)这些房子根本没有网签(qiān)，也没有房产证！

　　第一财经(jīng)的报道证实了上述内(nèi)容。有豪宅(zhái)中介透露(lù)，中赫集团早就(jiù)把这75套房子抵押出去，现在还(hái)没资金(jīn)解(jiě)抵押，所以不能网(wǎng)签、没办房(fáng)本。

　　作为海(hǎi)淀的(de)顶级豪宅，最强学区房(fáng)，万柳书院的业主基(jī)本都(dōu)是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业(yè)大(dà)佬也是万(wàn)柳书院的业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的业(yè)主中，还(hái)有不少中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)的高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富人也被(bèi)精(jīng)准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确实已(yǐ)经支付(fù)价款并实际占有，那么，中(zhōng)国信达转让这(zhè)笔(bǐ)不良(liáng)债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最(zuì)大(dà)的，没准还(hái)是(shì)债主(zhǔ)中国信(xìn)达。

　　根(gēn)据相关法律(lǜ)规定，民事执行中，业主已经支付价款并实际占有，但(dàn)未(wèi)办(bàn)理(lǐ)过(guò)户手续的，如果业主没有过错，人(rén)民法院不得查封(fēng)、扣(kòu)押、冻(dòng)结，已经查封(fēng)的可以向法院提出执行(xíng)异议申请，请求法院解(jiě)除(chú)查(chá)封，同时可(kě)以联合起诉(sù)开发商，要(yào)求退还购房款或办理(lǐ)房产证，并(bìng)承(chéng)担(dān)违(wéi)约责(zé)任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院报公布《最(zuì)高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》，以司(sī)法解释(shì)的(de)方式明确了(le)购(gòu)房(fáng)人的优先权：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为目(mù)的购买房屋并已支付全部(bù)价款，主张其房屋交付请求权优先(xiān)于建设工程(chéng)价款优先(xiān)受偿权、抵押权(quán)以及其他债权的(de)，人民法院(yuàn)应(yīng)当予以(yǐ)支(zhī)持。只支付了部分价款的(de)商品房消费者，在一审法庭辩(biàn)论终结前(qián)已实际支付(fù)剩余(yú)价款的，可以适用(yòng)前款规(guī)定。

　　也(yě)就是说，如果(guǒ)这75套房子均为(wèi)“已售未(wèi)网签(qiān)”，那么这笔不良债权，实际(jì)上是个(gè)烫手(shǒu)山芋。可能不仅不能卖出去回本(běn)，抵押的(de)这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会(huì)赔(péi)了夫人(rén)又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公司(sī)中(zhōng)国信达申请不(bù)良(liáng)债权(quán)转让(ràng)，可以追溯到金谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显(xiǎn)示，目前中国(guó)信达已经(jīng)成为(wèi)赫华恒(héng)瑞(ruì)唯一股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中(zhōng)赫集团旗下子公司(sī)。2019年(nián)4月22日，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)、中赫置地等选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的股东(dōng)行列(liè)，中(zhōng)国金谷国际信(xìn)托(tuō)有限责任公司成为了唯一股东，后者(zhě)由中国信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相较其他房(fáng)企(qǐ)，中(zhōng)赫集(jí)团既没有很大规模(mó)，也没有很(hěn)高的国民知(zhī)名度，但却(què)在北京豪宅圈(quān)留下一(yī)个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为(wèi)中(zhōng)赫集(jí)团进入北(běi)京的第一个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置(zhì)地推出(chū)钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼(lóu)，高(gāo)达30万/平(píng)米(mǐ)的天价，成(chéng)为当时(shí)京城最贵的楼盘，引发了(le)市场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年(nián)，中赫(hè)置(zhì)地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房(fáng)企手(shǒu)中，抢下了(le)北(běi)京万柳地块(kuài)，成(chéng)为北京当年(nián)的“双料地(dì)王(wáng)”。很快，万柳书院就(jiù)以(yǐ)神(shén)秘(mì)高端的(de)姿态杀入市场(chǎng)，无论是(shì)一块(kuài)块(kuài)从(cóng)荷兰运回来的灰砖垒(lěi)起来的五米高墙，还(hái)是每棵(kē)成本超(chāo)6万的成年(nián)银(yín)杏树(shù)，还是每平米20万(wàn)元(yuán)的价格(gé)，都(dōu)令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰(chén)院的树、北平(píng)府(fǔ)的院(yuàn)儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看出其在北京(jīng)豪宅圈(quān)的(de)地位(wèi)。2014年(nián)末上市的它(tā)，对(duì)手是当时(shí)有名(míng)的(de)融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大华府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去(qù)年(nián)，万(wàn)柳书院一套300平米的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿(yì)、单价达到惊人的(de)36万元/平米，说明万柳(liǔ)书院(yuàn)虽(suī)然已经推出了(le)8年之久(jiǔ)，但其依旧在北(běi)京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅(zhái)，也(yě)吸引(yǐn)了不少知名人士，如知名演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而(ér)柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等(děng)知(zhī)名商业大佬(lǎo)则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几(jǐ)大(dà)豪(háo)宅(zhái)的(de)成功奠(diàn)定了(le)中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿北京(jīng)城(chéng)最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商光环的背后，这个地产界“劳(láo)斯(sī)莱斯(sī)”却多次成为被执(zhí)行人，被执行标的高(gāo)达(dá)11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行能力而(ér)拒(jù)不履(lǚ)行(xíng)生效法(fǎ)律(lǜ)文(wén)书确定义务，中赫集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到(dào)这个地步(bù)，其实是(shì)有迹可(kě)循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年(nián)年初“万柳书院少爷(yé)”走红之时，深(shēn)蓝(lán)财(cái)经(jīng)就(jiù)曾深挖出背后的中赫集团(tuán)，发现(xiàn)其(qí)深陷财(cái)务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发(fā)商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉(huī)的人生轨迹(jì)跟着急转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折(zhé)点，就(jiù)在(zài)于收购北京国安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开始了多(duō)元(yuán)化转型(xíng)，但(dàn)转型(xíng)之路并不好走。早(zǎo)在(zài)2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝试(shì)过(guò)多元化业务，先(xiān)后进(jìn)军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉(huī)将转型(xíng)的(de)目(mù)光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年(顶到底是一种怎样的体验，顶到宫颈是顶到底什么感觉nián)，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本(běn)退出(chū)后(hòu)，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)以(yǐ)35.5亿(yì)元参股国(guó)安足球俱(jù)乐部64％股权(quán)，成为国安的新东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集团(tuán)从中信集团手(shǒu)中拿下北京国安俱(jù)乐部36％股权，至(zhì)此拿下北京国安俱乐部全(quán)部(bù)股(gǔ)权(quán)。如果北京国安(ān)的估值(zhí)一直没变(biàn)，那么中(zhōng)赫集团(tuán)拿下北(běi)京(jīng)国安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许会感叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这(zhè)样，中赫为什么又要质(zhì)押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其实控人(rén)周金辉夫妇将其手中(zhōng)的中赫集团(tuán)股份质押(yā)陆续(xù)质押(yā)，据企查(chá)查显示，目前中赫集团(tuán)共有11条(tiáo)股权出质记录。质权人包(bāo)括海金商业(yè)保理、北京建(jiàn)工、山东国际信(xìn)托、中融信托(tuō)、中信(xìn)建设等(děng)。

　　这与(yǔ)入主北(běi)京国安(ān)的时(shí)间完全(quán)吻合。

　　然而，入主北(běi)京国(guó)安后，不仅国安(ān)的经营状况(kuàng)没有得到改善，中赫集(jí)团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所官网信(xìn)息显(xiǎn)示，2020年，北京(jīng)国安(ān)足(zú)球俱乐部实现(xiàn)营业(yè)收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中赫(hè)集团和周金辉(huī)夫妇还在持(chí)续质(zhì)押手中的中(zhōng)赫集团股份，但国安和中赫的经(jīng)营(yíng)状况却持续没有好(hǎo)转。顶到底是一种怎样的体验，顶到宫颈是顶到底什么感觉

　　不仅中赫集团被5次列被执(zhí)行(xíng)人，执行标的高达11亿，北京国安(ān)也3次与中赫集团、中赫(hè)置地、及中赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩(cǎi)霞等共同成为被执行(xíng)人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能力而拒不履(lǚ)行(xíng)生效法(fǎ)律文书确定(dìng)义务，上述被执行人成(chéng)为“老赖”。只有(yǒu)北京(jīng)国安，目前幸免(miǎn)于(yú)难。不过在实控(kòng)人都成为老赖的情况(kuàng)下，被(bèi)执行10个多(duō)亿的北京国安，又如何能(néng)独善其身(shēn)？

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