5月以来，房地产板块个股多出(chū)现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金(jīn)为代表的机构(gòu)对于这一板块已(yǐ)经(jīng)在悄(qiāo)然(rán)布局。数据(jù)显示，以南方和(hé)华(huá)夏的两(liǎng)只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布的总份额均较(jiào)4月28日时有小幅增(zēng)长(zhǎng)。根据基金一季报(bào)统计，龙(ló事与愿违下一句是什么 事与愿违是什么意思ng)头(tóu)与地(dì)方(fāng)国企央企获得(dé)增持，持(chí)仓(cāng)数量(liàng)占流(liú)通(tōng)股比重增幅(fú)五只(zhǐ)个股分别(bié)为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利(lì)时代(dài)已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从(cóng)公募基金对房地产的配置看(kàn)，2019年末，公募(mù)所持有(yǒu)的房(fáng)地产(chǎn)行业标的市值约1188亿元，占其(qí)所持(chí)股(gǔ)票(piào)市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房(fáng)地产公司市(shì)值(zhí)在股票资产中的占比却断崖(yá)式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年(nián)来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对(duì)房地产行业(yè)的持股比例(lì)也(yě)同步回(huí)升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到(dào)2022年(nián)末(mò)的(de)7.03％。

　　这样(yàng)的势(shì)头似乎在今年一季度得以延续(xù)。数据统计显示，公(gōng)募重仓持有房(fáng)地产板块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于房地(dì)产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排名最高的是保(bǎo)利发展，在基(jī)金重仓第33位。排名(míng)第二的(de)是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌(pái)龙头股万科A排在第96位。对比去年(nián)四季报(bào)，变化之处(chù)首先在于几只房地产龙头(tóu)股从排位上(shàng)看均有(yǒu)退(tuì)步(bù)，尤其是万科最(zuì)为(wèi)明显；其(qí)次是金地集团退出百大之列。但考虑到房地产是复苏链(liàn)上最后一环，且首季并非行业(yè)销售旺(wàng)季(jì)，其传导到二级市(shì)场乃至机构持仓上还需(xū)要时间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经济圈判断(duàn)房地产已经进(jìn)入(rù)大分化时代，一二线城(chéng)市好于三四(sì)线城市。而映射到二(èr)级(jí)市场投资(zī)上，配置房地产行业轻松收获行业贝(bèi)塔的红(hóng)利期一去(qù)不返了。“如果按照(zhào)产业周(zhōu)期来分类，包括房地产等几类(lèi)行业在盖(gài)特(tè)纳曲(qū)线里属于(yú)成熟期或者(zhě)衰退期(qī)的行业，传统认知(zhī)上没(méi)有什么(me)投资机会的。但在(zài)这几年特殊的行情里(lǐ)包括煤炭(tàn)、电解铝等类似的行业也出现(xiàn)了(le)一(yī)些机会，背后的逻辑(jí)是供给侧发生了更大(dà)的变化。”一不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公(gōng)募人士持谨慎乐观态(tài)度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年(nián)销售面积(jī)很难再出现(xiàn)了，2022年光是居民(mín)存款数(shù)量增加了15万(wàn)亿元(yuán)。中(zhōng)国存量有400亿(yì)平方(fāng)米建筑面积(jī)，考虑存量(liàng)地产的更(gèng)新，也有近10亿(yì)平方米。需求端还需要有一(yī)定(dìng)的政策出(chū)来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研(yán)究(jiū)员吕功(gōng)绩也(yě)指(zhǐ)出：“时(shí)至今日，无论(lùn)从城镇化的(de)进程，还是(shì)人(rén)均住房(fáng)面积（接近(jìn)30平(píng)/人(rén)），我国(guó)均已告别住房短缺时代，而目(mù)前(qián)居民(mín)的杠(gāng)杆率和房(fáng)价收(shōu)入也不支(zhī)撑每(měi)年18万亿(yì)元的销售(shòu)额，以及(jí)过快上行的房价，因而行业高增的时(shí)代已经过去，未来行(xíng)业(yè)的需求(qiú)或(huò)将回落，在此过程中，伴(bàn)随着地(dì)产的高杠杆属(shǔ)性，就很容易出(chū)现信用风险问题(tí)（类似2022年的民(mín)营(yíng)地产爆雷），行业进入到(dào)供给侧出清的过程。这个(gè)过程中，综合竞争(zhēng)力(lì)强的公司就(jiù)能(néng)够通过大鱼(yú)吃小鱼的方(fāng)式，获得市占(zhàn)率的提升(shēng)。当行业需(xū)求(qiú)见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔已经过去了(le)，但不代表没有投(tóu)资机会，机(jī)会在于城市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对(duì)应到股(gǔ)票(piào)投资，就是强竞(jìng)争力公(gōng)司的(de)阿尔法。”

　　或(huò)许(xǔ)也是(shì)基于这样(yàng)的认(rèn)识(shí)转变，精耕细作(zuò)个(gè)股成(chéng)为公(gōng)募乃至整体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构(gòu)配置房(fáng)地产(chǎn)“风(fēng)物(wù)长宜(yí)放眼(yǎn)量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域性标的成(chéng)香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板(bǎn)块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信(xìn)房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地(dì)产(chǎn)板块个股，在(zài)纳入统计(jì)的124只房地产类标的(de)股中(zhōng)，本月以(yǐ)来(lái)实(shí)现股价上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上(shàng)述(shù)时间段恰(qià)好排(pái)名(míng)前五的(de)公司月内(nèi)涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别(bié)是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一(yī)的上实发(fā)展，五一假(jiǎ)期归来后日成交量(liàng)明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收出涨停。从该股的基(jī)本(běn)面(miàn)来看(kàn)，上实发展的(de)主营业务(wù)为房(fáng)地产开发与经营。公司的(d事与愿违下一句是什么 事与愿违是什么意思e)主要产(chǎn)品(pǐn)及服务为(wèi)房地产销(xiāo)售(shòu)、房(fáng)地产租赁、物业(yè)管理服务、工程项目、酒店(diàn)经营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实现(xiàn)营(yíng)业收入(rù)52.48亿元，比上期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一(yī)季度，其实现营(yíng)业(yè)总收(shōu)入27.87亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股股东来(lái)看，各(gè)类(lèi)机构都有对其布局的例(lì)子。以(yǐ)3月31日时的首季十大流通股股东(dōng)来(lái)看， 具体包括公募(mù)的上银(yín)基(jī)金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公(gōng)司(sī)等都跻身(shēn)前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名(míng)第二的浦东金(jīn)桥也是(shì)上海本地房(fáng)企，其第一(yī)季(jì)度的收入利润规模大幅(fú)度(dù)复苏(sū)。究其原因，一方面(miàn)是该公司后疫情时(shí)代出(chū)租率复苏至(zhì)近年来最(zuì)高，另一方面则是公司拿地(dì)结算持续(xù)性向好(hǎo)，从数字上(shàng)看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建(jiàn)筑面(miàn)积约54万(wàn)平方米。

　　在(zài)这样的业绩(jì)势头向(xiàng)好背景下，自(zì)然也吸引了知名机构(gòu)在其中持续驻足(zú)。从第一季度十大流通股股(gǔ)东来看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的(de)两只产(chǎn)品依然在前十中(zhōng)，这也是连续(xù)第三个季(jì)度他有的两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投(tóu)资局，其当季还(hái)小幅增加(jiā)了持(chí)股(gǔ)。

　　除去上(shàng)述两家上海区域性(xìng)地产公司外(wài)，荣安(ān)地产则是主要(yào)布局(jú)在深(shēn)圳的地产公司，一(yī)季报交出的也是(shì)一(yī)份报喜的(de)成绩单：首季公(gōng)司实(shí)现营业收(shōu)入51.85亿元(yuán)，同比增(zēng)长35.51％。归属(shǔ)于上(shàng)市(shì)公(gōng)司股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》注意到两只公(gōng)募(mù)指(zhǐ)基首季新(xīn)杀入十大流通股股东行列(liè)。具体说来， 南(nán)方中证全(quán)指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排名第九(jiǔ)位(wèi)，此(cǐ)外联袂(mèi)出(chū)现的机(jī)构还有QFII高(gāo)盛国际和(hé)私募(mù)迎水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采(cǎi)访(fǎng)时，兴证全球基(jī)金相关人士分(fēn)析：“经历过(guò)行业洗牌和兼(jiān)并重(zhòng)组后(hòu)，龙头(tóu)的价值(zhí)更为(wèi)笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地市场大幅(fú)降温，优质土(tǔ)地供(gōng)给较(jiào)多（券(quàn)商测算对(duì)应潜在(zài)毛利率在25％以上(shàng)，目(mù)前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大(dà)多数房企(qǐ)受限于信(xìn)用问题或者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙(lóng)头房企趁机获(huò)取低(dī)成本土地，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿地金额/销售(shòu)金(jīn)额）基本在30％以上(shàng)；从融资(zī)上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净负债率基(jī)本在(zài)70％以下，而(ér)其(qí)他房企(qǐ)的净负(fù)债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空(kōng)间有限，从融(róng)资成本(běn)看，龙头(tóu)房(fáng)企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的(de)销售(shòu)，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企(qǐ)的销(xiāo)售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是(shì)，在(zài)当前中特估的浪(làng)潮下，央国企(qǐ)地(dì)产股或存在(zài)发(fā)展的大好机(jī)会。中信证券指(zhǐ)出：“房地产行(xíng)业的结构(gòu)性机会依然存(cún)在，少部(bù)分公司尤其(qí)是央企占(zhàn)据(jù)显著优势(shì)，其主要又(yòu)体(tǐ)现为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资成本，优质的开发资(zī)源和良好的不动(dòng)产资(zī)产运营(yíng)能力的(de)多重(zhòng)竞(jìng)争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国央企(qǐ)相较(jiào)于民(mín)营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土地资源债权(quán)债务关(guān)系等问题，市场对民营房开(kāi)企业的资产会有(yǒu)更(gèng)多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过(guò)程中(zhōng)，央国企相较于民(mín)企(qǐ)来(lái)说估值的修复更(gèng)明显。中特估的角度(dù)从中长期的维度看，行业的逻辑在于集中度提(tí)升(shēng)后，行业(yè)进入高质量发展(zhǎn)阶段，具备(bèi)较快速发展阶段更(gèng)稳(wěn)定且(qiě)可预期的盈利和现金(jīn)流创造能力，以(yǐ)此带来估(gū)值中(zhōng)枢的(de)提(tí)升(shēng)，应该关注估值(zhí)相对(duì)较(jiào)低(dī)，企业自身资产的质量好(hǎo)、运营(yíng)能力强、可(kě)以(yǐ)创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的(de)概率比较低，行业内部将(jiāng)出现分化，要关注将(jiāng)受益于行业(yè)集中(zhōng)度提升(shēng)的头(tóu)部公司。”星石投资首(shǒu)席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这(zhè)一思路的话，或许还是保利(lì)发展、招商蛇口等(děng)国资背(bèi)景(jǐng)龙头前途更(gèng)为光(guāng)明。不过(guò)国投瑞银基金投资部副(fù)总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地去持续观察国(guó)企央企(qǐ)在三个方面是否(fǒu)可(kě)以(yǐ)维持，首先是融资成本(běn)保持低位，其(qí)次(cì)是销售份额持续(xù)提升，再次是拿(ná)地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一季报(bào)梳(shū)理(lǐ)发(fā)现，事与愿违下一句是什么 事与愿违是什么意思对于2022年的业(yè)绩(jì)出(chū)现的(de)整体下(xià)滑，2023年一(yī)季度(dù)的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集(jí)团(tuán)等房企营收(shōu)、净利均(jūn)实现(xiàn)了业(yè)绩的回正，甚至是较大增(zēng)速的增长。而这些公司(sī)也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对(duì)此，知(zhī)名房地产(chǎn)业内人士张宏伟向《红周刊(kān)》分析表示，业绩(jì)出(chū)现(xiàn)明显(xiǎn)改善的房企，主要(yào)是(shì)因(yīn)为过去两三(sān)年时间(jiān)，尤(yóu)其是在(zài)2021年下半(bàn)年(nián)民营房企不怎(zěn)么投资拿地之后，国有企(qǐ)业仍在持续(xù)性地(dì)拿地，且主要集中在(zài)核心城市，投资力度(dù)较大。投(tóu)资(zī)的驱动能够推(tuī)动(dòng)房(fáng)企(qǐ)销售业绩(jì)的增长，从而在2023年(nián)一季度(dù)市场恢复但仍处于调整(zhěng)的过(guò)程中，能够保有一个(gè)正增长(zhǎng)。

　　不过(guò)张宏伟(wěi)同时也提醒(xǐng)表示，在房地产的复苏(sū)过程中，还面(miàn)临着一些不确(què)定性。其实(shí)整个市场从四(sì)月份开始又在往下掉。除(chú)了杭州、成都(dōu)等极个(gè)别城(chéng)市四月环比三月相对表(biǎo)现较好之外，包括北京(jīng)、上(shàng)海在内的绝大多数(shù)城市都(dōu)出(chū)现(xiàn)环比(bǐ)下滑的情况。而(ér)现(xiàn)在五月的市场(chǎng)表现也不太乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市场的去库存(cún)压力、企业的资金面压力，可能会出(chū)现(xiàn)，到六月份房(fáng)企为了(le)半年(nián)报冲业绩出(chū)现市场的短期反(fǎn)弹外的一(yī)个市场乏(fá)力现(xiàn)象。也就是说，第(dì)二季度(dù)、第三季度增长(zhǎng)不确(què)定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资董(dǒng)事长陈昊(hào)扬也(yě)向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产业链的复(fù)苏速度都比想象(xiàng)的要慢很多，我们要(yào)多给一些耐心，这个时候，在房地产以及上下游(yóu)就不是赚快钱的时候(hòu)，只能(néng)赚他基本面(miàn)的钱。但这也意味着，只有极为少数(shù)的(de)、做得比同(tóng)行好得多的企业，会伴(bàn)随整个行业的弱复苏(sū)，业(yè)绩会(huì)逐(zhú)步体(tǐ)现出来。所以(yǐ)只能耐(nài)心地去(qù)等(děng)待它(tā)的基本面不断地凸显出来，这(zhè)需要(yào)时(shí)间。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊(kān)发于5月(yuè)13日《红周(zhōu)刊》，文(wén)中提及个股(gǔ)仅为举例(lì)分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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