5月以(yǐ)来(lái)，房地产板(bǎn)块个股多出(chū)现小幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这一板块已经在(zài)悄然布局(jú)。数据(jù)显示，以南方和(hé)华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所(suǒ)公布的总份额均较4月28日时有(yǒu)小(xiǎo)幅增长。根据基金一季报(bào)统计，龙头与地(dì)方国企央(yāng)企获(huò)得增持，持(chí)仓数量占流通(tōng)股(gǔ)比(bǐ)重增幅五(wǔ)只个股分(fēn)别为华发(fā)股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精(jīng)耕(gēng)细作成共识(shí)

　　从公(gōng)募基金对房地(dì)产(chǎn)的配(pèi)置看，2019年(nián)末(mò)，公(gōng)募所(suǒ)持有的房(fáng)地产(chǎn)行业标(biāo)的(de)市值约(yuē)1188亿(yì)元，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场(chǎng)表现出色，但(dàn)公募所持房地产公司(sī)市值在(zài)股(gǔ)票资产中的占(zhàn)比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一(yī)步(bù)降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出(chū)现了三(sān)年(nián)来的首次回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地(dì)产(chǎn)行业的持(chí)股比例(lì)也(yě)同步(bù)回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年(nián)一季度得以延续(xù)。数据统计显示，公(gōng)募重仓(cāng)持有房(fáng)地产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别为保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)、万(wàn)科A、华发股份(fèn)、滨(bīn)江(jiāng)集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难(nán)发现(xiàn)，公募对于房地产(chǎn)的投资愈发有集(j热情款待和盛情款待的意思区别，怎么表达感谢别人请吃饭í)中于龙(lóng)头(tóu)的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房地产(chǎn)板块(kuài)排名最(zuì)高的是保(bǎo)利发展，在基金重仓第(dì)33位。排名第(dì)二的是招商(shāng)蛇(shé)口，排在(zài)第78位。而老牌龙头股万科A排(pái)在第96位(wèi)。对比去年四季(jì)报，变化之处首(shǒu)先在于(yú)几只房地产龙(lóng)头股从排位上看均有退步，尤其是万(wàn)科最为明显；其次(cì)是金地集团退出(chū)百大之列。但(dàn)考虑(lǜ)到房地产是(shì)复苏链上最后一(yī)环，且首季并非行业(yè)销售旺季，其传导到二级市(shì)场乃至机构持(chí)仓上还需(xū)要时间周期。

　　形成(chéng)共识的是(shì)，经济(jì)圈判(pàn)断(duàn)房地产已经进入大分化(huà)时代，一二线城市好于三四(sì)线城市。而映射到二级市(shì)场投资上，配(pèi)置房(fáng)地产行(xíng)业轻松收获行业贝塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如果按照产业周期来分类，包括房地产等(děng)几类(lèi)行业(yè)在(zài)盖特纳曲线里属于(yú)成(chéng)熟期(qī)或者衰退(tuì)期的行业，传统认知上没有什么投资机会的。但在这(zhè)几(jǐ)年特(tè)殊的行情(qíng)里包括煤炭(tàn)、电解铝等(děng)类似的行业也出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变化(huà)。”一(yī)不愿具名的上海公募基金经(jīng)理(lǐ)指出。

　　不过也有(yǒu)公(gōng)募人士(shì)持谨(jǐn)慎乐(lè)观态度(dù)：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面积很(hěn)难(nán)再(zài)出现了，2022年光(guāng)是(shì)居民(mín)存(cún)款(kuǎn)数量增加了15万亿(yì)元(yuán)。中国(guó)存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量(liàng)地产(chǎn)的(de)更(gèng)新，也有(yǒu)近10亿平方(fāng)米。需求端还需要(yào)有一(yī)定的政策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金房地产(chǎn)研究(jiū)员吕功绩也指出：“时(shí)至(zhì)今日，无(wú)论从城镇化的(de)进程，还(hái)是(shì)人均住房面(miàn)积（接(jiē)近30平/人(rén)），我国均已告别(bié)住房短缺时代，而目前居(jū)民的(de)杠杆率和房价收入(rù)也不支(zhī)撑每年18万亿元的销售额，以(yǐ)及(jí)过快上行的房价，因而(ér)行业高增(zēng)的(de)时代已经过(guò)去，未来(lái)行(xíng)业(yè)的需求或将(jiāng)回落，在(zài)此过程中，伴(bàn)随着地(dì)产(chǎn)的(de)高杠(gāng)杆属性，就很容(róng)易出(chū)现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的(de)民营地产(chǎn)爆雷(léi)），行业(yè)进入到(dào)供给侧出(chū)清(qīng)的(de)过程。这个过(guò)程中，综合竞争力(lì)强的公(gōng)司就(jiù)能够通过大鱼吃(chī)小鱼的方式(shì)，获得市占(zhàn)率的提升(shēng)。当行业(yè)需求见顶(dǐng)回(huí)落时(shí)，行业(yè)的贝塔已(yǐ)经过去了，但不代(dài)表(biǎo)没有(yǒu)投资机会(huì)，机(jī)会(huì)在(zài)于城市、位置、产品的(de)阿尔法，而对应到股票投(tóu)资(zī)，就是强竞争力公司的阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或(huò)许也是基于这样的认(rèn)识转变，精耕细作个股成(chéng)为公募乃至整(zhěng)体机(jī)构(gòu)的务实之举。

　　机构(gòu)配置房地产(chǎn)“风物长宜放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性(xìng)标(biāo)的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个(gè)股(gǔ)多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收(shōu)盘，中信房地产(chǎn)指数本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股来(lái)看(kàn)，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地产板(bǎn)块(kuài)个(gè)股，在(zài)纳(nà)入统(tǒng)计的124只房地产类标(biāo)的股(gǔ)中，本月以来实现股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排名前五(wǔ)的公(gōng)司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分别是上实发(fā)展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名第(dì)一的上实发展，五一(yī)假期归来后日成(chéng)交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交易日收出(chū)涨停。从(cóng)该股的基本面来(lái)看(kàn)，上实(shí)发展的主营业务为房地(dì)产(chǎn)开发(fā)与经营。公司的主(zhǔ)要(yào)产(chǎn)品及(jí)服务为房地(dì)产(chǎn)销(xiāo)售、房地产租赁(lìn)、物业(yè)管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经(jīng)营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其(qí)实(shí)现营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业总(zǒng)收入(rù)27.87亿元，同(tóng)比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类(lèi)机构都有对其布(bù)局(jú)的例子。以(yǐ)3月31日时(shí)的首季(jì)十大流通(tōng)股股东来看， 具体包括(kuò)公募的上银基金、私募的迎水文(wén)龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排(pái)名第二的(de)浦东(dōng)金(jīn)桥也是(shì)上海本(běn)地房企，其第一季度的(de)收入利(lì)润规(guī)模大幅度(dù)复(fù)苏。究其原因，一(yī)方面是该(gāi)公(gōng)司后(hòu)疫(yì)情(qíng)时代出租(zū)率复苏至(zhì)近年来最高，另一方面则是公(gōng)司拿地结算持续性向好，从数字(zì)上(shàng)看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块(kuài)，总(zǒng)建(jiàn)筑(zhù)面积约(yuē)54万平方米。

　　在(zài)这样的(de)业(yè)绩势(shì)头向(xiàng)好背(bèi)景下，自(zì)然也吸(xī)引了知名(míng)机构在其中(zhōng)持续驻(zhù)足(zú)。从第一季度十(shí)大流(liú)通股股东来看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十(shí)中，这(zhè)也是(shì)连续第三个(gè)季(jì)度他有的两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜单中还有一支大名(míng)鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿布扎比投资局(jú)，其当(dāng)季还小幅(fú)增加了持股。

　　除去上(shàng)述两家上海区域性地(dì)产(chǎn)公司(sī)外，荣安地(dì)产则是主(zhǔ)要布(bù)局在深圳的地产公司，一季报交(jiāo)出的也(yě)是一份(fèn)报喜的成(chéng)绩单：首季公司(sī)实(shí)现(xiàn)营业收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上市公司(sī)股东的净利(lì)润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募指基首季新杀入(rù)十大流通股股东行(xíng)列。具(jù)体说来， 南方中证全(quán)指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中证指数1000增强则排名(míng)第(dì)九(jiǔ)位，此外联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊(kān)》采访时，兴证全球基金相关(guān)人士分析：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并(bìng)重组(zǔ)后，龙头(tóu)的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优质土地供(gōng)给较多(duō)（券商(shāng)测(cè)算对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前(qián)房企的(de)利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受(shòu)限于信(xìn)用(yòng)问题或者资金紧张没(méi)法拿地，龙头(tóu)房企趁机获取低成(chéng)本土地(dì)，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿地金额/销售金额）基(jī)本在30％以上；从融(róng)资(zī)上看，龙头(tóu)房企(qǐ)杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而(ér)其他房企(qǐ)的净(jìng)负债率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企(qǐ)的融资(zī)成(chéng)本(běn)不断(duàn)下滑(huá)，基(jī)本(běn)在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙(lóng)头房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强(qiáng)房(fáng)企的销(xiāo)售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中(zhōng)特估(gū)的浪潮下，央国企地产股或存(cún)在发展(zhǎn)的大好机(jī)会。中(zhōng)信(xìn)证券指出：“房地(dì)产行(xíng)业的结构(gòu)性机会依(yī)然存在(zài)，少部分公司尤其是(shì)央(yāng)企占据显著(zhù)优势，其主要又体现为库存(cún)的(de)优势(shì)。央(yāng)企地产公司，现阶(jiē)段表现(xiàn)出(chū)较低的融(róng)资成本，优质的开发(fā)资源和(hé)良好的不(bù)动产资产运营(yíng)能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国(guó)央企相较于民营地产(chǎn)公司也(yě)是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值(zhí)、土地资源债权债务关系等问题，市场(chǎng)对民(mín)营房(fáng)开(kāi)企业的资产会(huì)有更多担忧和质疑，所以在这一轮(lún)行业(yè)出清的过程中，央国企相(xiāng)较于民企来说(shuō)估(gū)值的(de)修复更明(míng)显。中特估的角度从中长期的维度看，行业的逻辑(jí)在于集中度提升(shēng)后(hòu)，行业进入高质量发展(zhǎn)阶段，具备(bèi)较快(kuài)速发展阶段更稳定且可预期的盈利(lì)和现(xiàn)金流(liú)创造(zào)能(néng)力(lì)，以此带来估值(zhí)中枢的提升，应该(gāi)关注(zhù)估值相对较低，企(qǐ)业自(zì)身资产(chǎn)的质(zhì)量(liàng)好(hǎo)、运营能力强、可以(yǐ)创造持续现金流的(de)企(qǐ)业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的概率(lǜ)比较低，行业内(nèi)部(bù)将出现分化，要关注将受(shòu)益于行业(yè)集中度提升的头部公司。”星石投资(zī)首席研(yán)究官方磊(lěi)也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思路(lù)的话，或许(xǔ)还是(shì)保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光(guāng)明。不过国投瑞银基金投资部(bù)副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观(guān)地去持续(xù)观察国(guó)企央企在三个方面是否可以维持，首(shǒu)先是(shì)融资成本保持低位，其(qí)次(cì)是销(xiāo)售份额持(chí)续提升(shēng)，再次是拿地(dì)份额持(chí)续(xù)提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要多给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一季(jì)报梳理发现，对(duì)于2022年的业绩出现(xiàn)的(de)整体(tǐ)下滑，2023年一(yī)季(jì)度(dù)的(de)业绩(jì)分化更趋明(míng)显，保利发(fā)展(zhǎn)、滨江(jiāng)集团等(děng)房企营(yíng)收、净利均实现(xiàn)了业绩的回正，甚至是较(jiào)大增速的(de)增长。而这些公司(sī)也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人士(shì)张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表(biǎo)示，业(yè)绩(jì)出现明显改善(shàn)的房(fáng)企，主要是因为过(guò)去(qù)两(liǎng)三年(nián)时间，尤其是在2021年下半年民(mín)营房(fáng)企不怎(zěn)么投资拿地之后，国(guó)有(yǒu)企业仍(réng)在持续性地(dì)拿地，且主要集中(zhōng)在(zài)核(hé)心城市，投资力度较(jiào)大。投(tóu)资的驱动(dòng)能(nén热情款待和盛情款待的意思区别，怎么表达感谢别人请吃饭g)够(gòu)推动房企(qǐ)销售业绩的增(zēng)长(zhǎng)，从(cóng)而在2023年一季度市(shì)场恢(huī)复但仍处(chù)于调整的过程中，能够保有一(yī)个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时(shí)也提醒表(biǎo)示，在房地产的复苏过程中，还面(miàn)临着(zhe)一些不确定性。其实(shí)整个市场(chǎng)从四(sì)月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个(gè)别城市四月环比三月相(xiāng)对(duì)表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大(dà)多数城市都出现环比下滑的情况。而(ér)现在五月(yuè)的(de)市场(chǎng)表现也不太乐观(guān)。按照现在的经济状况、收(shōu)入情(qíng)况，以及市场的去库存压力、企(qǐ)业的资金面(miàn)压(yā)力，可(kě)能(néng)会(huì)出(chū)现，到六月份房企为了半(bàn)年(nián)报冲业绩(jì)出现市(shì)场的短期(qī)反(fǎn)弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第(dì)二季度、第三季度(dù)增长(zhǎng)不确定性的压(yā)力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈(chén)昊扬也(yě)向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上下游(yóu)产(chǎn)业链的复(fù)苏速度都比想象的要(yào)慢很多，我们(men)要(yào)多(duō)给一些耐心，这个(gè)时候(hòu)，在房地(dì)产以及上(shàng)下游就不是(shì)赚快(kuài)钱的时候，只能赚他基(jī)本面(miàn)的钱。但这也意味(wèi)着，只有极(jí)为少数(shù)的(de)、做(zuò)得(dé)比同行好得多(duō)的企业，会伴随整个行(xíng)业的弱复苏(sū)，业绩会逐步体现出(chū)来。所以只能耐心地去等待它的(de)基本面(miàn)不断地(dì)凸显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发(fā)于(yú)5月(yuè)13日《红周刊》，文(wén)中提(tí)及个股(gǔ)仅为举例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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