万柳(liǔ)书(shū)院，暴雷(léi)了(le)。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的(de)意(yì)外走红，让这(zhè)个位于北(běi)京海淀(diàn)的豪宅(zhái)被全国知(zhī)晓，其(qí)背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发商——中赫集团，也(yě)被拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再(zài)次受到舆论(lùn)关注，起因中赫集团成了(le)共(gòng)同债(zhài)务人被中国信达追债，中国信达为了(le)收回钱款不得不将中赫抵押的75套(tào)万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些(xiē)房子早已(yǐ)售出，业主并非中赫集(jí)团，那些真(zhēn)正斥巨资购入房产的(de)有(yǒu)钱(qián)人，房子现在莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这些(xiē)业主(zhǔ)的维权信息(xī)，难怪有(yǒu)网友调侃(kǎn)：“富人被(bèi)割韭菜的(de)时候，他(tā)们的(de)姿势都(dōu)那么(me)优雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能没(méi)你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头(tóu)是万柳书院”，但谁都没(méi)想到，这个位于海淀核心(xīn)区位(wèi)，名校环绕的顶(dǐng)级豪(háo)宅(zhái)，竟然(rán)暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信达(dá)在京(jīng)东拍卖上，上架了“北京赫华恒(héng)瑞房地产开(kāi)发有限公司不良债(zhài)权转(zhuǎn)让项目”，债权(quán)总额高达近47亿，该(gāi)项目的抵(dǐ)押物中，包括75套万(wàn)柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良(liáng)债权转让(ràng)项目的(de)处置主体是中国信(xìn)达(dá)资(zī)产管理(lǐ)股份有限公司北京(jīng)市分(fēn)公司(sī)（下称中国信达北(běi)分），处(chù)置的(de)是对北京(jīng)赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公司(sī)（下(xià)称(chēng)赫(hè)华恒瑞）的不良债(zhài)权。截(jié)至2023年1月31日，债权金(jīn)额约为46.95亿(yì)元人民(mín)币，其中债权(quán)本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司是共同(tóng)债务人。目前，该项目已有(yǒu)1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这(zhè)就是一起中国(guó)信达北分讨债的(de)故事(shì)，但(dàn)实际上，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳(liǔ)书院总(zǒng)共301户(hù)，而且(qiě)早已(yǐ)售罄(qìng)。如果(guǒ)该报道属实，说(shuō)明这些(xiē)房子实际上(shàng)都是卖(mài)出(chū)去了的，是有人(rén)住的(de)。

　　那(nà)为什么中国信达的(de)拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的状态(tài)呢？只能说明这些房子根本(běn)没有(yǒu)网签，也没(méi)有房产(chǎn)证！

　　第一(yī)财经的(de)报道证实了上述内容。有豪宅中介(jiè)透(tòu)露，中赫集团早就把(bǎ)这75套房子抵押出去，现在还没资金(jīn)解抵押，所(suǒ)以不(bù)能网签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀(diàn)的顶级(jí)豪(háo)宅，最强学(xué)区(qū)房，万柳书院的业主基(jī)本都是(shì)北京的高端人士，柳传志、丁磊等(děng)知名商业(yè)大佬也是万柳书院的业主。另(lìng)据地产自媒体“地(dì)产八卦女”爆料(liào)，万柳书院的业(yè)主中，还有不少(shǎo)中赫集团的高管、合作(zuò)伙(huǒ)伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此(cǐ)，不少网友感(gǎn)叹，“富人也被(bèi)精准收割(gē)了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确(què)实(shí)已经支付价款并实际占有(yǒu)，那么，中(zhōng)国信(xìn)达(dá)转让(ràng)这(zhè)笔(bǐ)不良债权回本的愿(yuàn)望，或将泡(pà你有一双会说话的眼睛什么歌曲 你有一双会说话的眼睛是谁唱的o)汤。这次拍卖损失(shī)最(zuì)大的，没准还是债(zhài)主中(zhōng)国信达(dá)。

　　根据相关法律规定，民事执(zhí)行中，业主已经(jīng)支付(fù)价款并实际(jì)占有(yǒu)，但未(wèi)办理过户手续(xù)的，如(rú)果业主没有过错，人民法院不得查封、扣(kòu)押(yā)、冻结，已经查封(fēng)的可以向法院提(tí)出执(zhí)行异议申请，请求法院解除(chú)查封，同时可以联(lián)合起(qǐ)诉(sù)开发(fā)商，要求退(tuì)还购房(fáng)款或办理房(fáng)产证，并(bìng)承担违约责任(rèn)。

　　此外(wài)，今年(nián)4月，人民法院报公布《最高(gāo)人民法院(yuàn)关于(yú)商(shāng)品房消(xiāo)费者(zhě)权(quán)利保护问题的批复》，以司(sī)法解释的方式明确(què)了购(gòu)房(fáng)人的(de)优先(xiān)权：

　　商(shāng)品房消费(fèi)者以居住为目的购买房屋并(bìng)已支付全(quán)部价款，主张(zhāng)其房屋交付请求权优先于建设(shè)工程价款优先受偿权、抵押权(quán)以及其他债权(quán)的，人民法院应当予(yǔ)以支持。只支付了(le)部分价(jià)款的商(shāng)品房消费者(zhě)，在一审法庭辩论终结前(qián)已实际支付剩余价款(kuǎn)的，可以适用(yòng)前款规定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套(tào)房(fáng)子均(jūn)为“已(yǐ)售(shòu)未网签”，那(nà)么这笔不良(liáng)债权，实际(jì)上(shàng)是个(gè)烫手山芋。可能不仅不能卖出(chū)去回本(běn)，抵押的(de)这75套房(fáng)子(zi)，还会被业(yè)主讨回(huí)去(qù)。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖(lài)”

　　这次债权公司中国信达申请不良债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷(léi)赫(hè)华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前中国信达已经成为赫华恒(héng)瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫(hè)华(huá)恒瑞为(wèi)中赫集(jí)团旗(qí)下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团(tuán)、中赫你有一双会说话的眼睛什么歌曲 你有一双会说话的眼睛是谁唱的置地(dì)等选择退出(chū)了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际(jì)信托(tuō)有限责任公司成为了(le)唯一(yī)股东，后者由中国信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相较其他房企(qǐ)，中赫集(jí)团既没有很大规模，也没有(yǒu)很(hěn)高的国民知名度，但却(què)在北京豪宅圈留(liú)下一(yī)个个传说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为中赫集(jí)团进入北京的(de)第一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫置地(dì)推(tuī)出钓鱼岛七号院3号楼，高达(dá)30万/平米的天(tiān)价，成为(wèi)当时京(jīng)城最贵的楼盘，引发(fā)了(le)市场强烈(liè)震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳书院(yuàn)，更是被誉为(wèi)“北(běi)京(jīng)海淀顶(dǐng)端豪(háo)宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等(děng)大型知名(míng)房企手中(zhōng)，抢(qiǎng)下(xià)了北(běi)京万(wàn)柳地块，成为北京(jīng)当(dāng)年的(de)“双料地王”。很快，万柳书(shū)院就以神秘高端的姿(zī)态杀入(rù)市场(chǎng)，无论是(shì)一(yī)块块(kuài)从荷兰运回来的灰砖垒(lěi)起(qǐ)来(lái)的五米高墙，还是每棵成本(běn)超6万的成年银杏(xìng)树(shù)，还是(shì)每平米(mǐ)20万元的价格，都令业(yè)内外震撼不已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的墙、西宸(chén)的缸、霄八的(de)顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院的树、北(běi)平府(fǔ)的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中，就可看出其(qí)在北京(jīng)豪宅(zhái)圈(quān)的地位。2014年(nián)末(mò)上市的它(tā)，对手是当时(shí)有名的融(róng)创观澜嘉(jiā)苑(yuàn)、佳(jiā)兆业广场、恒大华(huá)府等，现如今，它远远超过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成(chéng)交(jiāo)价1.09亿、单价达到(dào)惊人的(de)36万元/平米，说明(míng)万柳书院虽然(rán)已经推(tuī)出了8年之(zhī)久，但(dàn)其依旧在北京(jīng)豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集(jí)团开发的豪(háo)宅，也吸(xī)引了不(bù)少(shǎo)知名人(rén)士，如(rú)知(zhī)名演员宋丹丹，就住在钓鱼台(tái)七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知(zhī)名(míng)商(shāng)业大佬则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定了中赫集(jí)团(tuán)的“高端路(lù)线”，也因(yīn)此，它被外(wài)界(jiè)贴上了，“卖(mài)北京城最贵的房，拿北京城最贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳斯(sī)莱斯”却多次成为被执行人，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行能力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义(yì)务，中赫集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国(guó)安坑了？

　　中赫集(jí)团(tuán)如今沦(lún)落到(dào)这(zhè)个地(dì)步，其(qí)实是有迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初“万柳书院少爷”走红之时(shí)，深蓝财(cái)经就曾深挖(wā)出背后的中赫(hè)集团，发现其深陷财务危机(jī)。

　　从知名(míng)豪(háo)宅的开发商(shāng)到沦(lún)为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控(kòng)人周金(jīn)辉的人(rén)生轨迹跟着急(jí)转直(zhí)下。而追根溯源，这个转折(zhé)点，就在于收购(gòu)北京(jīng)国安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开始了多元化转型，但(dàn)转型之路并不好走(zǒu)。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝试过多元(yuán)化(huà)业务，先(xiān)后进军能源(yuán)市场、团(tuán)购网站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最终，周金辉将(jiāng)转型的(de)目光(guāng)，放(fàng)到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本(běn)退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股国安(ān)足球俱乐部64％股权，成为(wèi)国安的新东家。接着在(zài)2021年6月，中赫集(jí)团(tuán)从中信集团手中(zhōng)拿下北京国安(ān)俱乐部36％股权，至此拿(ná)下北京国安俱乐部全部股(gǔ)权。如果北京国安(ān)的(de)估(gū)值一(yī)直没变，那么中赫集团拿下(xià)北京国安，总(zǒng)计花(huā)费了约55.5亿。

　　看(kàn)到(dào)这里，有人也许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是(shì)赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中赫为什么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及(jí)其(qí)实(shí)控人周金辉夫妇将(jiāng)其手中的中赫集团股(gǔ)份(fèn)质押陆续(xù)质押(yā)，据企查查显(xiǎn)示，目前中赫(hè)集团共有11条股权(quán)出(chū)质记录。质权(quán)人包括海(hǎi)金商业保理、北(běi)京建工、山东国际(jì)信托(tuō)、中融信托、中(zhōng)信(xìn)建设(shè)等。

　　这与(yǔ)入主北(běi)京国安(ān)的(de)时间完(wán)全吻合(hé)。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的(de)经营状况没有得到(dào)改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产(chǎn)权交易所官(guān)网信息显示，2020年(nián)，北京国安(ān)足球俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿(yì)元，净利润(rùn)-12.09亿元。截(jié)至2020年(nián)末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中赫集团和周金辉(huī)夫妇还在持续(xù)质押(yā)手(shǒu)中的中赫集团股份，但国安和(hé)中(zhōng)赫的经营状况却持续(xù)没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列被执(zhí)行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股(gǔ)东周金辉、李彩霞等共同成为被执(zhí)行人(rén)，执行(xíng)标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能(néng)力而拒不履行生(shēng)效法律文书确定义务，上述被执行人成为“老赖(lài)”。只有北京国安，目前幸免(miǎn)于(yú)难(nán)。不过在实控(kòng)人都成为老赖的情况下，被执行(xíng)10个(gè)多亿(yì)的(de)北京国(guó)安，又如何能独善其身？

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