万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今(jīn)年年(nián)初“万柳(liǔ)少爷”的意外(wài)走红，让这个位(wèi)于北京海淀的豪(háo)宅被全国(guó)知晓，其(qí)背后曾宣称要(yào)做地(dì)产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘(mì)开发商——中赫集(jí)团，也被(bèi)拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳书(shū)院再(zài)次受(shòu)到舆(yú)论关注，起因中赫集团(tuán)成了共同债务人被(bèi)中(zhōng)国(guó)信达追(zhuī)债，中国信达(dá)为了收回钱款(kuǎn)不(bù)得不将(jiāng)中赫(hè)抵(dǐ)押的75套(tào)万柳(liǔ)书院(yuàn)豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这些(xiē)房子(zi)早已售(shòu)出(chū)，业主并非中(zhōng)赫集团(tuán)，那(nà)些(xiē)真正斥巨资购入房产的(de)有(yǒu)钱人(rén)，房子现在莫名奇妙地被拍卖(mài)，算是(shì)被割了！

　　截至(zhì)发(fā)稿，暂(zàn)未看到这些(xiē)业主的维权(quán)信(xìn)息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人(rén)被割韭菜(cài)的时候(hòu)，他(tā)们的姿(zī)势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你想(xiǎng)象的(de)那么简单(dān)。

　　1

　　富人被(bèi)精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可(kě)能(néng)还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万柳书院”，但(dàn)谁都没(méi)想到(dào)，这个位于(yú)海淀核(hé)心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴(bào)雷(léi)了！

　　近日，有网(wǎng)友(yǒu)发现(xiàn)，中国信达(dá)在京东拍卖(mài)上，上架了“北京赫(hè)华恒(héng)瑞房地产开发(fā)有限公司不良债权转(zhuǎn)让项目”，债(zhài)权总(zǒng)额高(gāo)达近47亿，该项目的抵押(yā)物中(zhōng)，包括(kuò)75套万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述不良(liáng)债权转让(ràng)项目(mù)的(de)处置主(zhǔ)体是中国信达资产管理股份有限公司北京(jīng)市(shì)分公司（下称中国信达北分(fēn)），处置的(de)是对(duì)北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发(fā)有(yǒu)限公司(sī)（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元(yuán)人民币，其中债权(quán)本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公司是共(gòng)同债务人(rén)。目(mù)前，该项目(mù)已有1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一起中国信达北分讨(tǎo)债的故事，但实际(jì)上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前(qián)媒(méi)体报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果(guǒ)该报(bào)道属(shǔ)实，说明这(zhè)些房子(zi)实际上(shàng)都是(shì)卖出去了的，是有人住(zhù)的。

　　那为什么中国信达的拍卖(mài)页面(miàn)上又注明(míng)这75套(tào)房(fáng)子是“未出(chū)售”的状态呢(ne)？只能说明这些房子根本没(méi)有网签，也没(méi)有房产(chǎn)证！

　　第(dì)一财经的报(bào)道(dào)证实了(le)上述内容。有豪宅中介透露，中赫(hè)集团早就(jiù)把(bǎ)这(zhè)75套(tào)房子抵押出去，现(xiàn)在还没资(zī)金解抵(dǐ)押，所以不能(néng)网签、没办房本(běn)。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳书(shū)院的业主基本(běn)都(dōu)是北京的高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊等(děng)知(zhī)名商业大佬也是万柳书院(yuàn)的业主。另(lìng)据地产自(zì)媒(méi)体(tǐ)“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的业主中，还有不(bù)少中赫集团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业(yè)主确实(shí)已(yǐ)经(jīng)支(zhī)付价款并实际占有，那么(me)，中国信达转让这笔不良债(zhài)权回本的愿望(wàng)，或将泡(pào)汤。这次(cì)拍卖损失最大的，没准还是(shì)债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执(zhí)行中，业主已经支付(fù)价(jià)款并实(shí)际占有，但未办理过户(hù)手(shǒu)续的，如果(guǒ)业主没有过错，人民法(fǎ)院不(bù)得查封、扣押、冻结(jié)，已经查封的可以向法(fǎ)院提出执(zhí)行异议申请，请(qǐng)求法院解除(chú)查封，同时可以联合起(qǐ)诉开发商，要(yào)求退(tuì)还购房款或办理房产证，并(bìng)承担违约责任(rèn)。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院(yuàn)报公布《最高人民法院(yuàn)关于(yú)商品房消费者(zhě)权利保护问题的(de)批复》，以(yǐ)司法(fǎ)解释的(de)方式明确(què)了购房人的(de)优先权：

　　商品(pǐn)房消费者(zhě)以居住为(wèi)目的购买房屋并(bìng)已支付全部价款，主(zhǔ)张(zhāng)其房屋交付(fù)请(qǐng)求权优先(xiān)于建(jiàn)设工程价款优(yōu)先受偿权、抵押权以及(jí)其他(tā)债(zhài)权的，人民法(fǎ)院应当予以(yǐ)支持。只支付了部分价(jià)款的(de)商品房消费者，在一审法庭辩论终结前(qián)已(yǐ)实际支付剩余价款(kuǎn)的，可以适用前(qián)款规定。

　　也就是说，如(rú)果这75套房子均为“已售(shòu)未网签(qiān)”，那么这笔(bǐ)不(bù)良债权，实(shí)际(jì)上是个烫手山芋(yù)。可能不仅不能卖出去回本，抵押的(de)这(zhè)75套房子(zi)，还会被业(yè)主讨(tǎo)回去。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫(fū)人又折兵(bīng)？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公司中国信达申请(qǐng)不良债权转让，可以追(zhuī)溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼查(chá)显示，目前中国(guó)信达已经成为(wèi)赫(hè)华恒瑞唯(wéi)一股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫置地等选择退出了(le)赫华恒瑞的股东行列(liè)，中国金谷国际(jì)信托有限责任公司成为了(le)唯(wéi)一(yī)股东，后(hòu)者由中(zhōng)国(guó)信达资产管理股份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房(fáng)企，中(zhōng)赫(hè)集团既没(méi)有很大规(guī)模，也(yě)没有很(hěn)高的(de)国民知名度(dù)，但却在北京(jīng)豪宅圈留下一(yī)个个传说。

　　如钓(diào)鱼台(tái)七号(hào)院，作为中赫集(jí)团进入(rù)北(běi)京的第一个豪宅(zhái)项目(mù)，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼(yú)岛七(qī)号院3号楼(lóu)，高达(dá)30万/平(píng)米的(de)天价(jià)，成为当时京城(chéng)最贵的楼盘，引发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后(hòu)开(kāi)发的万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大型知名房企手中，抢下(xià)了北京万柳地块，成为北京当年的“双(shuāng)料地王”。很快(kuài)，万柳书(shū)院就以神秘(mì)高端(duān)的姿态杀(shā)入市(shì)场(chǎng)，无论是一块块(kuài)从荷兰运回来的灰(huī)砖垒起(qǐ)来的五(wǔ)米高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏(xìng)树，还(hái)是每平米(mǐ)20万元(yuán)的(de)价格，都令(lìng)业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳(liǔ)的墙(qiáng)、西宸的缸(gāng)、霄八的顶(dǐng)儿、融(róng)创的湖(hú)、紫辰院的树(shù)、北平府的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可看出(chū)其在北(běi)京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末(mò)上市(shì)的它，对(duì)手是(shì)当时有名的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府等(děng)，现如今，它远远超过这些对(duì)手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法(fǎ)拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价达到(dào)惊人(rén)的(de)36万(wàn)元/平米(mǐ)，说明(míng)万柳书院虽然(rán)已(yǐ)经推出了(le)8年之久，但其依旧(jiù)在北京豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫(hè)集团开发的(de)豪(háo)宅，也吸引了不少(shǎo)知名(míng)人(rén)士，如知名演员(yuán)宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等知名商业大佬则居(jū)住在(zài)万(wàn)柳书院。

　　几大(dà)豪(háo)宅的成功奠定了中赫集团的“高(gāo)端(duān)路线”，也(yě)因此，它(tā)被(bèi)外(wài)界贴上了，“卖北京城(chéng)最(zuì)贵的房，拿北(běi)京城(chéng)最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪(háo)宅(zhái)开发商光环的背(bèi)后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行标的高达11亿(yì)。

　　今年年初(chū)，因(yīn)为履(lǚ)行能力(lì)而拒不履行生效法律文书(shū)确定(dìng)义务，中(zhōng)赫集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦(lún)落到(dào)这个(gè)地步，其实(shí)是有迹可(kě)循的。

　　事实上(shàng)，早在今年年初“万柳(liǔ)书(shū)院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财经就曾(céng)深挖出背后的(de)中赫(hè)集团，发现其(qí)深陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅(zhái)的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控(kòng)人周金辉的(de)人生轨迹(jì)跟(gēn)着(zhe)急转直下(xià)。而追根溯源，这个(gè)转折(zhé)点(diǎn)，就(jiù)在于收购北京国安(ān)。

　　近十年来(lái)，房企纷纷开(kāi)始了多元化转型，但转型之路并不好走。早在2008年(nián)开始，中(zhōng)赫集团就尝试(shì)过(guò)多(duō)元化业务，先后进军(jūn)能源市场、团(tuán)购(gòu)网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目(mù)光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退(tuì)出(chū)后，中赫(hè)集团以(yǐ)35.5亿元(yuán)参股国安(ān)足球(qiú)俱(jù)乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新东家。接(jiē)着在(zài)2021年(nián)6月，中赫集(jí)团从中信集团手中拿下(xià)北京(jīng)国安俱乐部(bù)36％股权，至此拿下北(běi)京(jīng)国安俱乐(lè)部全部股权(quán)。如(rú)果北(běi)京国(guó)安的估值(zhí)一(yī)直(zh北京市有几个区，北京市有几个区,都叫什么í)没(méi)变，那么(me)中赫集团拿下北京国安，总(zǒng)计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人(rén)也许会(huì)感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫(hè)为什(shén)么又要(yào)质(zhì)押股(gǔ)权呢(ne)？

　　2017年以(yǐ)来，中(zhōng)赫集团及其实控(kòng)人(rén)周(zhōu)金辉夫妇将其(qí)手(shǒu)中的中赫集团(tuán)股(gǔ)份(fèn)质(zhì)押陆续质押，据企查查(chá)显示(shì)，目前(qián)中赫(hè)集团共有11条股权出质记录(lù)。质权(quán)人包括海金商业保理、北京建工、山东国(guó)际信托(tuō)、中融信托、中信建设等。

　　这与入(rù)主北京(jīng)国(guó)安的时(shí)间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营(yíng)状况没(méi)有得(dé)到改善，中(zhōng)赫集团也被拉(lā)入泥淖北京市有几个区，北京市有几个区,都叫什么。

　　据北(běi)京产权交(jiāo)易所官网信息(xī)显示，2020年(nián)，北京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿(yì)元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫集团(tuán)和周金辉夫妇(fù)还在持续质押(yā)手中的中赫集(jí)团股份(fèn)，但国(guó)安和中赫的经营(yíng)状况却持续没(méi)有好转。

　　不(bù)仅中(zhōng)赫(hè)集(jí)团被(bèi)5次列被执行人，执(zhí)行(xíng)标的高达(dá)11亿，北京(jīng)国(guó)安也(yě)3次与中赫集团(tuán)、中赫置地(dì)、及(jí)中赫集团股东周金(jīn)北京市有几个区，北京市有几个区,都叫什么辉、李彩霞(xiá)等共同成为被(bèi)执行人，执行标的约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今年1月(yuè)，因(yīn)为履(lǚ)行能力而拒不履(lǚ)行生(shēng)效法律文书确定义务(wù)，上述被(bèi)执(zhí)行人成为“老赖(lài)”。只有北京国安，目前(qián)幸免于难。不过在实控(kòng)人都成为老赖的(de)情况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何(hé)能独善其(qí)身？

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