OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技(jì)，引(yǐn)发了公募REITs扩(kuò)募风波，如今，二级(jí)市场的影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数(shù)据(jù)显(xiǎn)示，5月(yuè)15日(rì)，华安张(zhāng)江光大园REIT开盘继续延续此前几(jǐ)日的下跌(diē)走(zǒu)势，午后跌(diē)幅(fú)一度(dù)扩大，尾(wěi)盘有所(suǒ)拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易(yì)日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急(jí)回应(yīng)称，哲库科技(jì)是其扩募拟(nǐ)新购入基础(chǔ)设施资(zī)产张(zhāng)润大厦的重要承(chéng)租方(fāng)之一，目前未收到哲库科技(jì)及OPPO方面(miàn)关(guān)于停止执(zhí)行已签租(zū)赁协议的(de)通知(zhī)。同时，在公告中，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT进一步表示(shì)，原始权益人将继续密切关注哲(zhé)库科技(jì)后续(xù)情况，积(jī)极做好相关应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购入项目的(de)原始权益人(rén)相(xiāng)关负责人也表示，近期已同步启动了应急预案，排摸储备租户，积极应对(duì)哲库提前退(tuì)租的(de)可(kě)能事项。由于张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导高度(dù)重视，浦东新区(qū)国资委也高度关注。

　　多位业内人士表示，华(huá)安(ān)张江光大园REIT近期市场波(bō)动较大，但其实不动产公募REITs项目短(duǎn)期出(chū)租率(lǜ)下跌并不会从根本(běn)上(shàng)影(yǐng)响其内外价值，投资者应理性看待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技(jì)的(de)事件继续扰(rǎo)动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT以(yǐ)3.726元的价格小幅低开，此(cǐ)后二级市场价格开始震荡走低，午(wǔ)盘(pán)收跌6.17％。午后梭子蟹什么时候上市，舟山梭子蟹什么时候上市，华安张江光大园REIT跌梭子蟹什么时候上市，舟山梭子蟹什么时候上市幅一度(dù)扩(kuò)大(dà)到8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元，全(quán)天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT最近几(jǐ)个交易日二级(jí)市(shì)场价格表现欠佳(jiā)，5月11日以来，3个(gè)交易(yì)日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月(yuè)21日上(shàng)市以来(lái)，华安张江光大(dà)园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前列(liè)。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场整体(tǐ)表(biǎo)现上看，目前(qián)上市(shì)的(de)8只产业园区基(jī)础设施REITs中，仅博时(shí)招(zhāo)商(shāng)蛇口产业园REIT微幅(fú)上涨(zhǎng)，其(qí)余7只(zhǐ)均(jūn)有不同程度下跌，8只产业园(yuán)区基(jī)础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平均跌(diē)幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报(bào)中已(yǐ)经披露张江(jiāng)光大园项(xiàng)目出租(zū)率有所下(xià)降，如今拟扩募(mù)的(de)项(xiàng)目又(yòu)遭遇突发事件(jiàn)，因此(cǐ)导(dǎo)致二级市场价(jià)格(gé)出(chū)现(xiàn)波(bō)动。”一位业内人士(shì)分析称。

　　不(bù)过，在上(shàng)述人士看来，尽管出于风险(xiǎn)规避(bì)的原(yuán)因，最近(jìn)几个交(jiāo)易日场内资金(jīn)有所流出，但(dàn)是，不动产公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并不会(huì)从根(gēn)本上(shàng)影响其内外价(jià)值。

　　他也同时表示(shì)，目前随着二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格下(xià)跌(diē)，风(fēng)险也(yě)得到一定释(shì)放，但是价格涨跌(diē)会受到基本面、情绪(xù)面等(děng)多重因素影响，不好(hǎo)判断(duàn)价(jià)格是不是已经完全触底。

　　此外，还有一位业(yè)内人士表示，今(jīn)年(nián)整(zhěng)体REITs市场表现低迷，不少产(chǎn)品年内二级市场跌(diē)幅较(jiào)大，其实有(yǒu)些隐含收益率高(gāo)的产品具(jù)备一定的投资价值(zhí)，很适合稳健类投资(zī)者(zhě)。此外，伴随着经济复(fù)苏的步伐(fá)，产业园区、物流类等REITs产品具(jù)备一定的(de)投资(zī)价值。

　　先锋瑞驰(chí)私募基(jī)金执(zhí)行董(dǒng)事高如(rú)星对此(cǐ)表示，若张(zhāng)江(jiāng)园区(qū)最终(zhōng)能(néng)顺利解决招商(shāng)，平(píng)稳过(guò)度对(duì)经(jīng)营现金流没(méi)有造成大的影响(xiǎng)，“事(shì)件性(xìng)利空下调至得这么(me)急、这(zhè)么深(shēn)，加上前(qián)期本(běn)身园区(qū)类资产(chǎn)就回调不(bù)少了，这就是(shì)黄金坑。”不(bù)过，他也强(qiáng)调(diào)，最终(zhōng)还是落(luò)到租金收(shōu)入受(shòu)不受影响，影响多大，估计园区会(huì)最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路上再迎接(jiē)考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技。随(suí)后5月(yuè)12日晚，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT发(fā)布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科技是其扩募拟新购(gòu)入基础(chǔ)设(shè)施资产张(zhāng)润(rùn)大厦的重(zhòng)要承(chéng)租(zū)方之(zhī)一，目前(qián)未收(shōu)到哲库科技(jì)及OPPO方面(miàn)关于(yú)停止执行已签租赁协(xié)议的通知。同(tóng)时(shí)，在公告中，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT进一步表示(shì)，原始权益人将(jiāng)继(jì)续密切关注哲库科技(jì)后续情况，积极做好相关(guān)应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的张江光大(dà)园项目出租率下降(jiàng)事项，一(yī)度二(èr)级市(shì)场价格出现回落。在随后(hòu)召开的(de)业(yè)绩说明会(huì)中管理人就相关事项进行了解(jiě)释(shì)说明，市场信心得到了一定(dìng)提振(zhèn)，二级市场(chǎng)价格表现(xiàn)也趋于平(píng)稳。据了解，张江 REIT在(zài)5月(yuè)11日召开(kāi)的(de)线(xiàn)上(shàng)和线下的(de)扩募说明会(huì)上，运(yùn)营团队表示了对张(zhāng)江光大园项目的信(xìn)心，预计签署意(yì)向书和(hé)合同谈判中的储备租户(hù)正常转化后，项(xiàng)目出(chū)租率(lǜ)将得(dé)到(dào)回(huí)升(shēng)。没(méi)想到仅过了不(bù)到三周的时间，张江(jiāng)REIT的(de)扩募(mù)之路又迎来了新的考验。

　　因(yīn)张江REIT的上(shàng)述(shù)公告引起了(le)市场各方的广泛关注，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟扩募购入(rù)项目的原始权益(yì)人相(xiāng)关负责人坦言，事发突(tū)然确(què)实始料(liào)未及，在获悉OPPO关(guān)停哲库科技(jì)消(xiāo)息(xī)的第一时间即奔赴现(xiàn)场进行了沟通和核实工作，并同步启动(dòng)了应急(jí)预案，排摸(mō)储备(bèi)租户，积极应对哲库(kù)提前退租的可能事项。由于张润大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导高度重(zhòng)视，据悉(xī)新(xīn)区国资委也高度关注。

　　当谈及储(chǔ)备租户情况，相关负(fù)责人(rén)介绍说，目梭子蟹什么时候上市，舟山梭子蟹什么时候上市前储备租户(hù)还是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航(háng)天产业、信息技术等(děng)产(chǎn)业(yè)客户，租赁(lìn)意向面(miàn)积超(chāo)过(guò)了2万方。从意向储备转(zhuǎn)化为(wèi)实际租户(hù)需要(yào)一(yī)些时间。

　　“我们正在着(zhe)手通(tōng)过签署租(zū)赁意向书来尽快锁定一些重要租户。虽然收了三个(gè)月(yuè)履约保证金(jīn)给了我们一些空(kōng)间，但本着对首批扩募、对市场(chǎng)负责的态度，我们肯定要全力与时间赛跑，把这些面积在短期内完成去(qù)化。”相关负责(zé)人(rén)说道(dào)。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同区域的张(zhāng)江光大园项目(mù)一季度末(mò)也有将近30％的空(kōng)置率，原始权(quán)益人有(yǒu)那么多储(chǔ)备租户(hù)，之前的空置率(lǜ)为何未能得到解决。

　　对(duì)此相关负责人解释，张江光(guāng)大园一直以(yǐ)来都(dōu)坚持以(yǐ)市(shì)场化运营(yíng)为导向，历史运营表现稳定，租户的调租和换租都(dōu)属于正常情况，而这(zhè)次项目的大租户退租(zū)正好发生在市场活跃度的(de)短期(qī)低点，目前市(shì)场(chǎng)情况已有所好(hǎo)转。在(zài)看到出租率(lǜ)下滑情况没有(yǒu)得到及(jí)时修复后(hòu)，张(zhāng)江这边也作了一定(dìng)的资(zī)源调配和倾斜(xié)，引(yǐn)入了一些储备租户。

　　另(lìng)外(wài)，张润大厦和张(zhāng)江光大园项目(mù)在给租户的分隔空间、交(jiāo)付标准(zhǔn)、租金水(shuǐ)平等(děng)方面(miàn)也有一些差异(yì)化，张润大厦(shà)多(duō)是两千(qiān)多(duō)平的大平层，楼的成新度高一些，单(dān)价也贵一些，张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)单层以一千平的(de)面积为主，还有一些独栋形态的物业(yè)。租(zū)户自身(shēn)也会有诉(sù)求(qiú)，也会根据自身需求和预算挑(tiāo)选区域内的不同(tóng)物(wù)业。

　　“如(rú)果扩(kuò)募完成(chéng)以后，新老资产的管理人都变成了一家，后续我们(men)在资源共享和联合营销方面能更加充分发挥协同效应，相信可以做得更好。”上(shàng)述负责(zé)人(rén)补充(chōng)说道(dào)。

　　最后谈及对于(yú)张江REIT的定位和展望，相关负责人表示，张江集团和张江高科目前在(zài)管资(zī)产(chǎn)约五百万方，还有一些其他在开发(fā)的储备项(xiàng)目，这些(xiē)都将成为(wèi)张江REIT实现打造张江园区产业空间资(zī)产上市平台目标的(de)坚实(shí)后(hòu)盾和储(chǔ)备资源。“我们非常(cháng)重视(shì)张江REIT这个(gè)资本平台和它未(wèi)来(lái)的发展。”相关负责人(rén)表示，“这次扩(kuò)募是我(wǒ)们实现(xiàn)基金扩容的第(dì)一步，也是(shì)至关重要(yào)的一步，眼下我(wǒ)们可(kě)能面临了一些突发情况需要解决，但是(shì)这和我们在(zài)张江(jiāng)科学(xué)城这(zhè)三十年(nián)建(jiàn)设发(fā)展(zhǎn)过程中所经历的(de)相比(bǐ)，只能算(suàn)是(shì)一个非常小的插曲(qū)。我们有(yǒu)信心排除万难，尽一(yī)切可能化(huà)解当前(qián)突(tū)发(fā)事(shì)件的所有负面影(yǐng)响，维持预期和(hé)市(shì)场(chǎng)的信(xìn)心。”

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