近两年火爆的(de)创新(xīn)产品公募REITs进入密集(jí)分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息(xī)日(rì)，公募REITs整体呈(chéng)现出高比(bǐ)例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制(zhì)是公募REITs主要(yào)特(tè)征之一，稳定分(fēn)红体现出该类产品长(zhǎng)期投(tóu)资价值，通过观测(cè)经营(yíng)活动现(xiàn)金(jīn)流、可供分配现金(jīn)等指标，也(yě)是观察REITs项目底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)运营情(qíng)况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒(xǐng)普(pǔ)通(tōng)投资者注(zhù)意，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项(xiàng)目在(zài)经营(yíng)权到期后(hòu)不再产(chǎn)生现(xiàn)金收(shōu)益(yì)，特许经营(yíng)权分红目(mù)前已(yǐ)包含(hán)了利润分配和本金的归还，在选(xuǎn)择投资(zī)标的时应了(le)解资产类型和分红(hóng)的(de)特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均(jūn)分红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续(xù)迎来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的(de)公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分(fēn)配金额占可供(gōng)分(fēn)配金额(é)比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人对(duì)此(cǐ)表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持(chí)有期分红收(shōu)益，以及基金份额交易(yì)价格的变化。基(jī)金份额二级市(shì)场价(jià)格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影(yǐng)响(xiǎng)，较(jiào)易(yì)引起波动。与此相比，基金(jīn)分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施(shī)资产(chǎn)的经营现金流，投资人通过(guò)基(jī)金募集材料和信息披露文(wén)件(jiàn)，结合行业及市场(chǎng)情况(kuàng)，可(kě)以分析基础设施项目的(de)经营业绩，作为进行投资决策的重要(yào)参考。

　　“相对于基金份额二级市(shì)场价(jià)格(gé)变化导(dǎo)致(zhì)的(de)浮盈(yíng)或浮亏，分(fēn)红作(zuò)为基金份额持(chí)有(yǒu)人实际获得的现金收(shōu)益，对于长期(qī)投资者更具参考价值。”中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人称。

　　平安(ān)基(jī)金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总监李(lǐ)华平(píng)也表示，根据《公开募集(jí)基础设(shè)施(shī)证券投资基金指引（试行）》及(jí)相关法规(guī)要求(qiú)，基础设施(shī)基金应当将90％以上合并后(hòu)基金(jīn)年度可分配金(jīn)额以现金(jīn)形式分配给(gěi)投(tóu)资者，强制分红(hóng)机制(zhì)是公募REITs的(de)主(zhǔ)要特征之一(未来出现丧尸的几率大吗，未来有可能出现丧尸吗yī)，稳定的(de)分红(hóng)机(jī)制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资角度来看(kàn)，基(jī)础设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性(xìng)”双重特点。二(èr)级市场价格反映这类产品“股性”的一(yī)面(miàn)，分红(hóng)体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类似于债券派息，但(dàn)不等(děng)同于(yú)债券的固(gù)定利息回(huí)报，而是由可供(gōng)分配(pèi)现金决定(dìng)。

　　从机构投资者的角度来看，一(yī)方面是(shì)公募REITs丰富了机(jī)构投资(zī)者的(de)投(tóu)资品类(lèi)，为资(zī)产(chǎn)配(pèi)置多元化(huà)提供抓(zhuā)手，具有(yǒu)较强的配置价值。另一(yī)方面，公募REITs的分红能(néng)够帮助机构投资者稳定收益(yì)。机构(gòu)投资者公募(mù)REITs能够(gòu)通过(guò)分红获取相(xiāng)对于投(tóu)资债券相对(duì)高的收益性，在有效控制风险的前提(tí)下(xià)，增厚(hòu)资产包收益，起到(dào)投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了投资收益(yì)“落(luò)袋为安”外，市(shì)场(chǎng)对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基(jī)金二级市(shì)场价格走势的(de)关键因素(sù)之(zhī)一(yī)。

　　从近期(qī)公募(mù)REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年(nián)内下(xià)跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票(piào)和债券(quàn)宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月(yuè)31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响(xiǎng)，可分配(pèi)金额完成(chéng)率(lǜ)不达预期，一定程度上影(yǐng)响了(le)公(gōng)募REITs二(èr)级(jí)市场的价格。”李华平(píng)称，公募(mù)REITs二级市场的价格波动受多重因素的(de)影响，投资收益是影响REITs二级市场价格(gé)的主要因素之一，而稳定的分红有(yǒu)利于吸(xī)引投资(zī)者参与公募(mù)REITs二(èr)级市场(chǎng)的投(tóu)资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经(jīng)济预期恢复，一方(fāng)面市(shì)场热点呈现向股(gǔ)票和债券(quàn)回归(guī)的过程；另一方面，基础(chǔ)设施项(xiàng)目的经营业(yè)绩(jì)相对经济活力的改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在(zài)分红除权日，将(jiāng)对基金份额的开盘指导价做调减处理，调减(jiǎn)金(jīn)额根据单(dān)位基金(jīn)份额的分(fēn)红(hóng)金(jīn)额进(jìn)行(xíng)计(jì)算(suàn)。除权操(cāo)作是(shì)对分红(hóng)前后(hòu)基金份额净(jìng)值变化的修正(zhèng)，使投(tóu)资(zī)人在基金(jīn)分(fēn)红前后均(jūn)可以获得公平(píng)的投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投(tóu)资者长期(qī)投资的信心，同时需结合持有产品的(de)特性，关注(zhù)二级市场扰(rǎo)动(dòng)对整(zhěng)体收益的影(yǐng)响程(chéng)度。”中航(háng)基(jī)金相关人士也称(chēng)。

　　特许经营权分红包(bāo)括利润分配和本金归还

　　普通投(tóu)资者(zhě)应了(le)解底层资产情况

　　多位业内人士还提(tí)醒，与现有公募基(jī)金分红前提是本金(jīn)之上的增值(zhí)部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分(fēn)派(pài)”更为准确，分(fēn)派的是(shì)本金与(yǔ)增值两个部分，两个部分之间的比例是变动的，与现有公募基(jī)金分红差异很大，大多数普通投资者可能把“分派”金额(é)误认为是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期后基金价值面临极大不确(què)定(dìng)性，这(zhè)是该类投资(zī)者应该注意(yì)的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前(qián)公募REITs主要有特许(xǔ)经营权类(lèi)和产权类两大资产类型，持有(yǒu)产(chǎn)权类产品的收益主要包括(kuò)每(měi)年的现(xiàn)金分红及资产增值的收益，而(ér)持有特许(xǔ)经营类产(chǎn)品的收益主要来自(zì)项目每年的现金分红(hóng)。其(qí)中，特许经营权(quán)类资产的分红包括(kuò)了利润(rùn)分(fēn)配(pèi)和(hé)本(běn)金(jīn)的归还(hái)，两者的比(bǐ)率也是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡(héng)量投资收(shōu)益。普通投资者(zhě)在选择投资标的时(shí)，应了(le)解公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细(xì)分来看，各类(lèi)公募REITs分红因底层资产属性(xìng)不同(tóng)而形成区别。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产品因其(qí)分红(hóng)相当于包含“本金+收(shōu)益”，分红(hóng)相对较多，债性偏(piān)强。而产权类的公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重底层资产的价值增(zēng)值，所以相(xiāng)对股(gǔ)性(xìng)偏强。普通投资者在选择公募(mù)REIT时，需要考(kǎo)虑底层(céng)资产属性，对(duì)所(suǒ)选择产品的(de)二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)和分红有合(hé)理预期。

　　中金基金(jīn)相关负责人也(yě)认为(wèi)，与产权类项目相(xiāng)比，特(tè)许经营项目在(zài)经营权到期后不再能产生现(xiàn)金收(shōu)益，因(yīn)此(cǐ)将可供分配(pèi)金额的分配理解为“分派(pài)”比“分红”更加准确。基于这个(gè)特(tè)点，剩余经营期(qī)限较短(duǎn)的特许经营项目，通(tōng)常具备更高的分(fēn)派(pài)率水平(píng)。对(duì)于剩(shèng)余期限较长的特许经营权项目(mù)，即使(shǐ)分派率相对较低，也有(yǒu)足够年(nián)限收回本金并取得收益。

　　中金基(jī)金该负责人提(tí)醒投资者注(zhù)意，特许经营权项目的分派金额包(bāo)含了投资本金(jīn)，在不(bù)进行扩募的(de)情(qíng)况下，基金份额单价随着(zhe)分派(pài)进度(dù)逐(zhú)年(nián)下降是(shì)正常现(xiàn)象，投资特许经营(yíng)权REITs的收益来(lái)自项(xiàng)目剩余期限(xiàn)产生的现金流(liú)。

　　“与特许(xǔ)经营项目相(xiāng)比，产(chǎn)权类项目的土(tǔ)地或(huò)建(jiàn)筑的剩余(yú)使未来出现丧尸的几率大吗，未来有可能出现丧尸吗(shǐ)用(yòng)年限一般(bān)较长，再(zài)加上到期后通过对建筑的更(gèng)新改造或补缴土地(dì)出让(ràng)金等追加投资，有机会进(jìn)一步延长经(jīng)营期(qī)限(xiàn)。这种类似永续经(jīng)营的假设反(fǎn)映在(zài)基础资产(chǎn)的估值上，使产权类REITs具备更显著的资(zī)产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收(shōu)益率(lǜ)等指标

　　评估项目底层(céng)资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业(yè)内人士还表(biǎo)示，在产品分(fēn)红期，投资者可以观测经营活(huó)动现金流、可供分(fēn)配现金、内部收(shōu)益率等指标，来观察和评估(gū)项(xiàng)目(mù)底层资产的运(yùn)营情况。

　　中(zhōng)航基金表(biǎo)示，年报指(zhǐ)标(biāo)中，跟现金相关的指标有两个：一是(shì)年报中披露的经营活动现金流，二(èr)是可供分配(pèi)现金，二(èr)者存在本质性区(qū)别。经营(yíng)活动产生(shēng)的现金(jīn)净流量是指企业经(jīng)营、筹资、投资产(chǎn)生(shēng)的现金流，基(jī)于企业本(běn)身经营活动产生；可供分(fēn)配的未来出现丧尸的几率大吗，未来有可能出现丧尸吗现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影(yǐng)响利润表的项(xiàng)目(mù)进行调整(zhěng)，加(jiā)期(qī)初现(xiàn)金，最终得到(dào)的(de)账面(miàn)现金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作(zuò)为资(zī)产配置新选择，投(tóu)资价(jià)值(zhí)体现在相对股债市场独立的资产配置功(gōng)能，比较(jiào)适合长(zhǎng)期(qī)持有(yǒu)。建议投资者对经营权类的资产可以更多关注内部(bù)收益(yì)率的高低，对(duì)产权类的资(zī)产更多关注分派(pài)率高(gāo)低(dī)。因(yīn)为公募REITs可分(fēn)配收益主要(yào)来自底层(céng)资产的经营净(jìng)现金流，所以底层资产运营情况直(zhí)接影响(xiǎng)投资回报(bào)，投资者(zhě)可综(zōng)合(hé)考虑原(yuán)始权益人综合(hé)实力、运营管理机构实力、公募基金管理人实力等多重因(yīn)素来选择投资标的。

　　中信(xìn)证券研报也(yě)显示，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由于(yú)分红交易带来的短(duǎn)期博弈机会(huì)仍在，叠(dié)加此前市场接连回调，建议投(tóu)资者(zhě)关注(zhù)有基本面支(zhī)撑(chēng)、填权(quán)效应相对明显、同时分红规(guī)模(mó)较为可(kě)观(guān)的(de)个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明(míng)书均会载明(míng)REITs在发行首年及次(cì)年的可(kě)供分配金额预测(cè)。投资者可以将REITs的实际分红金(jīn)额与募集(jí)材料中披露预(yù)测进行比较(jiào)分析，结合经济(jì)及市(shì)场的(de)实(shí)际环境，对基础(chǔ)设施项目的运营业绩及REITs的(de)管理能(néng)力进(jìn)行判断。”中金基(jī)金上述负责(zé)人也(yě)称。

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