导(dǎo)读

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后(hòu)，当(dāng)下中(zhōng)国地产步入大分(fēn)化时代而(ér)非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国房(fáng)地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面(miàn)积超15亿(yì)平，足够4000万(wàn)家庭入住(zhù)。恰逢近(jìn)年地产持续(xù)低景气(qì)，有关中国地产是否过(guò)剩的讨论(lùn)日益热(rè)烈(liè)。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘(lí)清中国城镇(zhèn)存量住宅真实(shí)情况，据此判(pàn)断中(zhōng)国未来(lái)地(dì)产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中(zhōng)国(guó)地产存量极(jí)度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露全(quán)国有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次(cì)人口(kǒu)普(pǔ)查调查数据(jù)显(xiǎn)示城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房(fáng)子是否(fǒu)真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑(zhù)中，城镇建(jiàn)筑占(zhàn)比不到一(yī)成(chéng)，其中(zhōng)还(hái)包括(kuò)大量城镇非(fēi)住(zhù)宅(zhái)建筑，如商业办公(gōng)楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七(qī)普显示中国城镇居民(mín)人均住宅间(jiān)数为1.06间，但(dàn)居(jū)住舒适不是人均一间房所能满足(zú)，它与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切相(xiāng)关(guān)。中国的人均住宅间数较发达国家(jiā)还有很大差距(jù)。人均住宅(zhái)间数大于1同样不意味着中国(guó)住宅(zhái)市场已经饱(bǎo)和(hé)。

　　我们(men)测算发现中国城镇居民户均1套房(fáng)，其中(zhōng)每户持有商品(pǐn)住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅的数据，我们根据商(shāng)品住宅套数、商品住宅(zhái)占比和城镇家庭户(hù)数(shù)，计算出(chū)城镇家庭(tíng)住宅套(tào)户比。

　　测算结(jié)果显(xiǎn)示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品(pǐn)住(zhù)宅。若期(qī)房顺利交付，直至2024年，中国每户(hù)城镇(zhèn)家庭才拥有1套(tào)住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味着户户(hù)有(yǒu)房，然而事实(shí)上中(zhōng)国(guó)住宅市(shì)场供(gōng)需并不平衡。

　　国际数(shù)据显(xiǎn)示，成(chéng)熟(shú)房地(dì)产市(shì)场的(de)住(zhù)宅套(tào)户比会大(dà)于(yú)1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套(tào)房无法满足流(liú)动(dòng)人(rén)口(kǒu)的(de)租赁和置(zhì)业需求。全国总(zǒng)人口(kǒu)的近(jìn)三(sān)成都(dōu)是流动(dòng)人(rén)口，流动人口会选(xuǎn)择在大城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家买(mǎi)房，从而产生了额外的住(zhù)宅(zhái)需求。

　　即便户均一(yī)套房(fáng)，中国未来地产仍有四大新(xīn)增(zēng)需求动(dòng)力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小，一(yī)人户、两人户占比不断(duàn)增加，导(dǎo)致(zhì)家庭户数增多。小家庭(tíng)化趋势(shì)将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二(èr)，经济板(bǎn)块的分化(huà)日益明显，区域(yù)经(jīng)济资源分配的再集中吸引着(zhe)人口流(liú)入，人口净(jìng)迁入城市的新增(zēng)住宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在(zài)2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑面积均较(jiào)发达国家有着不(bù)小差距，“住上更大(dà)房子”的改善性需求正在不(bù)断增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当(dāng)下中国地产步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　如(rú)果说过(guò)去二十年是(shì)中国地产黄金发(fā)展期，地(dì)产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在不足，这(zhè)是过(guò)去(qù)二十年房价快速上涨基石。那么当下(xià)房地产(chǎn)大分化时代已至，大分化时代(dài)下(xià)地产矛盾(dùn)则更多体现在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化必将体现(xiàn)在不同(tóng)能级城市(shì)之间，不(bù)同(tóng)区(qū)域板块之间(jiān)，不同品(pǐn)质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议。从2月以来，各大(dà)城市二手房挂牌量(liàng)突(tū)然激增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担(dān)心，中国的房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)住宅到底是供给过(guò)剩(shèng)，还是供需平(píng)衡，或(huò)是仍然存在不足？可(kě)惜由于(yú)住宅存量(liàng)数据并未公布，我们无法(fǎ)直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我(wǒ)们测算出中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有住(zhù)宅套数，回(huí)答当前的房(fáng)子是否(fǒu)真的(de)过剩了(le)？据此判(pàn)断未来房(fáng)地产市场(chǎng)会如何发(fā)展。

　　一、如何有效观察中国户(hù)均(jūn)拥有住宅数(shù)量

　　（一）中(zhōng)国住宅(zhái)数量过剩(shèng)的(de)直(zhí)观(guān)判断站不住脚

　　今年(nián)2月，在以(yǐ)全国自然灾害综(zōng)合风险(xiǎn)普查工作(zuò)情况(kuàng)为主题的新闻(wén)发布会上，负责(zé)人(rén)对(duì)外披露：“住宅城乡建设行(xíng)业获取了全(quán)国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处(chù)市(shì)政(zhèng)设施(shī)数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋(dòng)房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)，平均每栋建筑住不到3人(rén)，住宅市(shì)场(chǎng)看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)中，农(nóng)村房(fáng)屋(wū)占9成以上，以栋数计算的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业(yè)楼、写字楼、学校、医(yī)院(yuàn)等(děng)非住宅。总的(de)算(suàn)下(xià)来，住宅占(zhàn)比并(bìng)不大。

　　第七次人(rén)口普查(chá)数据公布了中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间，其中城市(shì)家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似意(yì)味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数量有关，更与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住(zhù)面积、配套设施(shī)等因(yīn)素密(mì)切相关。单单从人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)不能完全反映出城(chéng)镇居民的居(jū)住水平。

　　中国(guó)主要(yào)是以家庭为单位购买成套住宅，一(yī)套设施(shī)齐全的(de)住宅才(cái)是城镇居民宜居(jū)的选择(zé)。

　　（二）中国户(hù)均(jūn)住宅的测算思路(lù)、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居民(mín)住宅(zhái)主(zhǔ)要分两大类，一类是商品住宅，另一类是(shì)保(bǎo)障房、原公有住宅、自建(jiàn)房等(děng)非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数(shù)据，并没有直接公(gōng)布城镇住宅数量。居民住(zhù)宅(zhái)相关数(shù)据有(yǒu)两处可以直(zhí)手指的速度越快声音越大，撞得越快叫的声音越接公布，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民(mín)住宅来源（人口(kǒu)普查数据）。计算中国居民户均住宅数量(liàng)，我们(men)主要用(yòng)到上述(shù)两组(zǔ)数据。

　　中(zhōng)国住宅(zhái)改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均(jūn)住宅(zhái)套数(shù)分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅(zhái)销售(shòu)套数相加，我们就能(néng)够得(dé)到当前商品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥有的商品住宅和非商品住宅比例(lì)，推(tuī)算得到居(jū)民住宅(zhái)总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇居民拥有(yǒu)的(de)商(shāng)品住宅总数除以(yǐ)家庭户数，我们就能够得(dé)到城镇户(hù)均拥有(yǒu)的(de)住(zhù)宅(zhái)数量。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅总(zǒng)套数(shù)/家(jiā)庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套数(shù)）

　　=商(shāng)品住宅(zhái)套(tào)户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一个准确统计(jì)。我们利用既有统(tǒng)计(jì)数(shù)据，大致(zhì)测算得到中国存量房地产(chǎn)套数(shù)，并进(jìn)一步推算中国城镇家庭户(hù)均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.64套商品(pǐn)住(zhù)宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期房(fáng)为主(zhǔ)，从2019年开始，新房(fáng)销(xiāo)售(shòu)中期(qī)房(fáng)占比近9成(chéng)。本文去除商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售套数里的期房销售，得到商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截止到2022年商(shāng)品住(zhù)宅累计(jì)销售套(tào)数-过去(qù)三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售(shòu)额。

　　主流房企竣(jùn)工(gōng)周(zhōu)期(qī)在2-3年(nián)，并考虑到(dào)交房后装(zhuāng)修的时间(jiān)，取最(zuì)大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民(mín)户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下(xià)来我(wǒ)们需要进一步推(tuī)算中国城镇居民拥(yōng)有的户(hù)均住宅套数。

　　首先(xiān)，七(qī)普数据(jù)显示(shì)中国城(chéng)镇居民的住宅(zhái)结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其(qí)次，我们假(jiǎ)定租赁其他住宅和购买二手房都是商品住宅(zhái)，因(yīn)此将租赁其他住(zhù)宅(zhái)、购(gòu)买(mǎi)商品住宅与(yǔ)购买(mǎi)二手房加总(zǒng)，得到商品住宅占居民(mín)所有(yǒu)住宅的(de)比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为(wèi)过去(qù)十年(nián)变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例(lì)，从而我们估算(suàn)出2022年(nián)商(shāng)品住宅所(suǒ)占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅(zhái)。但考虑已(yǐ)购期房(fáng)，中国平均(jūn)每(měi)户城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户(hù)城(chéng)镇(zhèn)家庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三(sān)、城(chéng)镇户(hù)均一套房(fáng)的三(sān)点含(hán)义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到了(le)户(hù)均一套房的程度，“户户有房”是(shì)否(fǒu)意(yì)味着中国城镇化进展终结，甚至意味着中(zhōng)国地产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一(yī)）户均(jūn)一套(tào)房并不(bù)意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足(zú)因(yīn)人(rén)口流动、居(jū)民换房等因(yīn)素产生的住宅需求。因此，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来(lái)看，美国、英国和(hé)日本的住宅(zhái)套户比(bǐ)均高于1.1，其中(zhōng)，英国的(de)住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果(guǒ)户均(jūn)刚好(hǎo)一(yī)套房，就(jiù)会造成人口净流入地的住宅市场供不应(yīng)求，造成房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的(de)流(liú)动人口3.76亿，省内流(liú)动人口和省(shěng)际流动(dòng)人口分别(bié)为(wèi)2.51亿(yì)人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口(kǒu)会选择在(zài)大城(chéng)市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨(jì)南大学2017年(nián)的中国(guó)城乡人口(kǒu)流动调查(chá)数据显示，在上海、杭州以及南京工作的流动人(rén)口在(zài)老家拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大(dà)城(chéng)市的高工资吸引打工手指的速度越快声音越大，撞得越快叫的声音越人(rén)，但(dàn)高房价迫使打工人(rén)回乡(xiāng)置(zhì)业(yè)。

　　流动人口实际上会占据两套房，在(zài)高房价的大城市租赁一套房，在房价(jià)较低的县城购买一套房。所以说户(hù)均一(yī)套房无法满足庞(páng)大(dà)流动人口的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中(zhōng)依(yī)然(rán)有(yǒu)不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就(jiù)是约9000万户城镇居民(mín)住宅是2000年以(yǐ)前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑结构松散、设施陈(chén)旧、安全隐患(huàn)大等(děng)问(wèn)题(tí)，如电线老化、管道等(děng)基础(chǔ)设施陈旧，给住户的生(shēng)活带(dài)来了很大的(de)不便和安全隐患，并(bìng)且居住(zhù)体(tǐ)验较(jiào)差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪修建的老旧(jiù)小区很(hěn)难满足现代生活需求，在未来大都会(huì)被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一居室和二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住(zhù)宅(zhái)户型(xíng)更小(xiǎo)，当然这与城市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未(wèi)来地产的需(xū)求驱(qū)动力

　　根据七普数(shù)据(jù)测(cè)算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得(dé)出2022年住(zhù)宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小于(yú)均值，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅(zhái)建筑面积不足19平方米(mǐ)，不及全国(guó)人(rén)均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公摊，可(kě)使用的住宅面(miàn)积仅为(wèi)15.2平方米。上(shàng)海市将人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积(jī)低于15平方米的家庭界(jiè)定为住宅存在困难，若按这个标准算的话，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人(rén)均可使用住宅面积为(wèi)40平(píng)，即人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅(zhái)总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比(bǐ)发(fā)达国(guó)家人均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若(ruò)去除公摊面积后，中国的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所需要(yào)的住宅总量会(huì)更多。

　　四(sì)、户均已然(rán)1套房，未来地产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已(yǐ)经(jīng)户(hù)户有房。即便如(rú)此，中(zhōng)国人口静态(tài)结构和(hé)动态趋(qū)势(shì)演绎，决定了中国未(wèi)来(lái)地产仍有(yǒu)需求(qiú)释(shì)放。户均1套住宅(zhái)现实(shí)之下，中国未来(lái)城镇住宅需(xū)求主要来(lái)自于四个方(fāng)面。

　　第(dì)一，户均(jūn)人(rén)口缩小，家庭户(hù)数增(zēng)多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户均(jūn)人(rén)口数不断(duàn)下降(jiàng)，六普显示城镇户均人口规模为2.85人(rén)/户，而七普显示城镇户均人口规模(mó)为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占比明(míng)显上升(shēng)，人口(kǒu)小家庭化(huà)趋(qū)势将继(jì)续延续，导致户数(shù)会因户均(jūn)人口规模(mó)的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日(rì)益明显，资源和生产要素逐步向经济带、都市(shì)圈中(zhōng)心(xīn)城市流入，区(qū)域(yù)经济资源(yuán)分(fēn)配的再(zài)集(jí)中吸引着人口流入。人口(kǒu)迁移势必(bì)涉及(jí)到买房租房，给迁入(rù)地住宅市场带来新的(de)增(zēng)量。

　　以浙江省(shěng)为例(lì)，2021年常住人口增量为72万，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增(zēng)加人口(kǒu)仅为(wèi)6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受益于(yú)人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善(shàn)性(xìng)需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到(dào)2020年(nián)，自建住宅和原公(gōng)有住(zhù)宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到(dào)21％，下(xià)降了10.5个(gè)百(bǎi)分点；原(yuán)公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅(fú)为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为(wèi)2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十(shí)年间(jiān)新(xīn)增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原公(gōng)有住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需求手指的速度越快声音越大，撞得越快叫的声音越增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的(de)家庭购买二手房。在新增(zēng)住宅需求中，有7成家庭(tíng)购买了商品住宅。租(zū)房、购买(mǎi)经济适用房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和旧城改造(zào)，商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)的占(zhàn)比势必会(huì)进一步上升(shēng)。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)造的住宅建筑面积还有约81亿(yì)平，涉及(jí)城镇家庭约9000万(wàn)户(hù)。破(pò)旧的(de)城中村、老公有住宅，建筑(zhù)面积(jī)小、质量(liàng)低、基础设(shè)施配套差、没有或少有物(wù)业管理，居民(mín)追求美好(hǎo)、宜居生活的环境，背后的(de)改善(shàn)性需(xū)求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大(dà)房子(zi)”的改善(shàn)性需求还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾(qīng)向于中小户型。已有(yǒu)住宅家庭希(xī)望提高生活品(pǐn)质，以小(xiǎo)换大、以(yǐ)旧换新。2022年底(dǐ)的中央经(jīng)济工作(zuò)会议(yì)明(míng)确指出支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人(rén)均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)较其他国家依旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与(yǔ)经济水(shuǐ)平有(yǒu)着(zhe)密切正向联系。随着(zhe)经济发展水平(píng)的提高(gāo)，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数与人均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积将随之增(zēng)长。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十年(nián)是(shì)中(zhōng)国(guó)地产黄金(jīn)发展期(qī)，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不足(zú)，供需出现错配，这是过(guò)去(qù)二十(shí)年房价快(kuài)速上涨基石(shí)。那么(me)未来将是住宅质量的供需冲突。房地(dì)产大分化时代已至(zhì)，这种分化不单局限(xiàn)于城(chéng)市能级之间差异(yì)，优质小区和老旧二(èr)手房(fáng)之(zhī)间的差异也将(jiāng)越发扩(kuò)大。

　　风险提示(shì)

　　人(rén)口普(pǔ)查(chá)数据调查的是人，并不是针(zhēn)对(duì)住(zhù)宅，因此可能存在(zài)统计偏差。商品住宅占比实际(jì)值可(kě)能(néng)偏(piān)低，其增速可(kě)能超预期。

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