万柳(liǔ)书院(yuàn)，暴雷了。

　　今(jīn)年年初(chū)“万柳(liǔ)少爷”的意外(wài)走(zǒu)红(hóng)，让这个(gè)位于北京海淀(diàn)的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘(mì)开(kāi)发商——中赫(hè)集团，也被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书(shū)院再次受到舆论关(guān)注，起(qǐ)因(yīn)中(zhōng)赫集团成了共同债务(wù)人被中(zhōng)国信达追(zhuī)债(zhài)，中国(guó)信达为了收(shōu)回钱款不得不将中赫抵押的75套(tào)万柳书院豪宅拍卖。可(kě)问(wèn)题(tí)是，这些房子早已(yǐ)售(shòu)出，业主并(bìng)非(fēi)中赫集团，那些(xiē)真正斥巨(jù)资购入房(fáng)产的有钱人，房子现在莫名(míng)奇妙地被拍(pāi)卖，算是(shì)被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业(yè)主(zhǔ)的维权信息(xī)，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人(rén)被割韭菜的时候，他(tā)们的姿势都(dōu)那么(me)优雅。”

　　不(bù)过(guò)事(shì)件背后，可能(néng)没你(nǐ)想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨的可能还是(shì)债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是(shì)万柳书院”，但谁都(dōu)没想到，这个(gè)位(wèi)于(yú)海淀核心区位，名校环绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网(wǎng)友发现，中国信达在京(jīng)东拍卖(mài)上，上架(jià)了“北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限(xiàn)公司不良债权转让项目”，债(zhài)权总额(é)高达(dá)近47亿，该项目的抵(dǐ)押物(wù)中，包括(kuò)75套万柳书(shū)院(yuàn)住宅(zhái)。

　　据京东拍(pāi)卖显(xiǎn)示，上述(shù)不良债权转让(ràng)项目的处置主体是中国信达资产(chǎn)管理股份有(yǒu)限公司北京(jīng)市分公司(sī)（下(xià灰姑娘作者是安徒生还是格林)称(chēng)中国信达北分），处(chù)置的是对北京赫华(huá)恒瑞(ruì)房地产开发(fā)有限公司（下称赫(hè)华恒瑞）的(de)不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公司是(shì)共(gòng)同债务人。目前，该项(xiàng)目(mù)已有1万次围(wéi)观，35名(míng)意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一起中国信达北(běi)分讨债的故事，但实际上，75套豪宅(zhái)的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书(shū)院总共301户，而(ér)且早已(yǐ)售(shòu)罄。如(rú)果该报道属实，说(shuō)明(míng)这些房子(zi)实际上都是卖出去了(le)的(de)，是有人住的。

　　那为什么(me)中国信达的拍(pāi)卖页面上又注明这75套(tào)房子(zi)是“未出售”的状态呢？只能说(shuō)明这些房(fáng)子根本没(méi)有(yǒu)网签，也(yě)没(méi)有房产(chǎn)证(zhèng)！

　　第(dì)一财经(jīng)的(de)报道证实了上述(shù)内容(róng)。有豪(háo)宅中介透露，中赫集(jí)团(tuán)早(zǎo)就把(bǎ)这75套房子抵押出去，现在(zài)还没资金解(jiě)抵(dǐ)押，所以(yǐ)不能(néng)网(wǎng)签、没办房(fáng)本。

　　作(zuò)为海淀的顶级(jí)豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳书院的业主基本(běn)都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬也是万柳书(shū)院的业主。另据地产自媒体“地(dì)产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的业主中，还有不少中(zhōng)赫集团的高管、合(hé)作伙(huǒ)伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富(fù)人也被(bèi)精(jīng)准收割了！”

　　不过(guò)，如果(guǒ)这些业主确实已经支付价款并实际(jì)占(zhàn)有，那么，中国信达转让(ràng)这笔不(bù)良(liáng)债(zhài)权回本的(de)愿望，或将泡(pào)汤。这次拍(pāi)卖损失最大(dà)的，没准(zhǔn)还是债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事(shì)执行中，业(yè)主已经支付价款并实际占有，但未办理过户手(shǒu)续(xù)的，如(rú)果业主没有过(guò)错，人(rén)民法院(yuàn)不(bù)得(dé)查封(fēng)、扣押(yā)、冻(dòng)结，已(yǐ)经查封的可以向(xiàng)法院(yuàn)提出执行(xíng)异议(yì)申请，请求法(fǎ)院解除查(chá)封，同时可(kě)以联合起诉(sù)开发商，要求(qiú)退还购房(fáng)款或办(bàn)理房产(chǎn)证，并承担违约责任(rèn)。

　　此外，今(jīn)年4月，人民(mín)法(fǎ)院报(bào)公布(bù)《最高人民(mín)法院关于商(shāng)品房消费者权利保护问题的批复》，以司(sī)法解(jiě)释的(de)方式明确了购房(fáng)人的优先权(quán)：

　　商(shāng)品房(fáng)消费者以居住为(wèi)目的购买房屋并已支付全部价款，主张其(qí)房(fáng)屋交付请求权优先于(yú)建设工程价款优先受偿权、抵押权(quán)以及其他(tā)债权的，人民法院应当(dāng)予以支持。只支付了部(bù)分价(jià)款(kuǎn)的商品房消费(fèi)者，在一审(shěn)法(fǎ)庭辩论终结前已实际支付(fù)剩余(yú)价款的，可以适用前(qián)款规定。

　　也就是说(shuō)，如果(guǒ)这75套房子均为“已(yǐ)售未网(wǎng)签”，那么这笔(bǐ)不良债(zhài)权，实(shí)际上是个烫手(shǒu)山芋。可能(néng)不(bù)仅(jǐn)不能卖出(chū)去回本，抵押(yā)的这75套房(fáng)子，还(hái)会(huì)被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公司中国(guó)信达申(shēn)请(qǐng)不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到(dào)金谷信托踩雷赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)。

　　天眼(yǎn)查显示，目(mù)前中(zhōng)国信达(dá)已经成为(wèi)赫(hè)华恒瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中赫集团旗(qí)下子公司。2019年(nián)4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地等选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的股(gǔ)东行列，中国金谷国(guó)际信托有限责任公(gōng)司成(chéng)为了唯一股东，后(hòu)者由中(zhōng)国信达资产管理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商(shāng)，相(xiāng)较其他房企，中赫(hè)集团既没有很大规模，也(yě)没有很高的(de)国(guó)民知(zhī)名度，但却在北(běi)京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七(qī)号(hào)院(yuàn)，作为中赫集团进入(rù)北京的(de)第一个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地(dì)推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达(dá)30万/平(píng)米的(de)天价，成为当时(shí)京城最贵(guì)的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发(fā)的万柳书(shū)院(yuàn)，更是被誉为“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大(dà)型(xíng)知名房企手中(zhōng)，抢下了(le)北京万(wàn)柳地块，成(chéng)为北京当年的“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书院就以(yǐ)神(shén)秘高端的姿态(tài)杀入市场，无论是一(yī)块块从荷兰(lán)运(yùn)回来的灰(huī)砖(zhuān)垒起来的五米高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还(hái)是每平米20万元的(de)价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的(de)墙、西(xī)宸的缸、霄八的(de)顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就(jiù)可看出其在北京豪宅圈的(de)地(dì)位(wèi)。2014年末上市(shì)的它，对手(shǒu)是当时有(yǒu)名的融(róng)创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华(huá)府等，现(xiàn)如今，它远远(yuǎn)超过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一(yī)套300平(píng)米的(de)法拍房，最终(zhōng)成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊(jīng)人(rén)的(de)36万(wàn)元/平米，说明万柳书院虽(suī)然已经推出(chū)了8年之久(jiǔ)，但其依(yī)旧(jiù)在北京(jīng)豪宅圈(quān)备受(shòu)追捧。

　　中赫集团(tuán)开发(fā)的豪宅，也吸引(yǐn)了(le)不少(shǎo)知(zhī)名(míng)人士，如知(zhī)名演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台七号(hào)院。而柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等知名商(shāng)业大佬则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大(dà)豪宅的成功奠(diàn)定了中赫集团的“高端路线”，也因(yīn)此，它(tā)被(bèi)外界贴上(shàng)了，“卖(mài)北京城最贵的(de)房(fáng)，拿北(běi)京城最贵的(de)地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商光环的背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执(zhí)行标的(de)高达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行(xíng)能力而拒不履(lǚ)行生(shēng)效法律文书(shū)确(què)定(dìng)义务，中赫集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京(jīng)国安坑了(le)？

　　中赫集团如今沦(lún)落(luò)到(dào)这(zhè)个(gè)地步(bù)，其实(shí)是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在今年年(nián)初“万柳(liǔ)书(shū)院少爷”走红(hóng)之时，深蓝财经就曾深(shēn)挖出背后的(de)中赫(hè)集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发(fā)商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团(tuán)灰姑娘作者是安徒生还是格林实控人周(zhōu)金辉的(de)人生(shēng)轨(guǐ)迹跟(gēn)着急(jí)转直(zhí)下。而(ér)追根溯源，这个转折点，就(jiù)在于收购北京(jīng)国安。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始了(le)多元化(huà)转型，但转型(xíng)之路并(bìng)不好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫(hè)集团就尝试(shì)过多元化(huà)业务，先后进军能源(yuán)市场、团购网站，但最终都惨淡(dàn)收场。最(zuì)终，周金(jīn)辉将转型的目光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服(fú)与(yǔ)IDG资(zī)本退出(chū)后，中赫集(jí)团(tuán)以35.5亿元参股国安足球俱(jù)乐(lè)部(bù)64％股(gǔ)权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫(hè)集团从中信集团手中拿下北京国安俱(jù)乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北京国安俱乐(lè)部(bù)全部股权。如(rú)果北京国安的估值一直没变，那么中赫集团拿下北京(jīng)国安，总计花(huā)费了(le)约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中(zhōng)赫为(wèi)什(shén)么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫(hè)集团及其实控人周(zhōu)金辉夫妇将其(qí)手中的中赫集团股份(fèn)质押陆续质(zhì)押，据企查(chá)查显示，目(mù)前(qián)中(zhōng)赫集团共有11条股权出(chū)质记录。质权人(rén)包括海金商(shāng)业保理、北京(jīng)建工、山东(dōng)国(guó)际(jì)信托、中(zhōng)融信(xìn)托、中信建设等。

　　这与入(rù)主北京国(guó)安的时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主北(běi)京(jīng)国安(ān)后，不仅国安的(de)经(jīng)营状况没(méi)有得到改善(shàn)，中赫集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据(jù)北京产权交(jiāo)易所官网(wǎng)信息显示，2020年，北京国安足球俱乐(lè)部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中赫集团和周(zhōu)金辉夫(fū)妇(fù)还(hái)在持(chí)续质(zhì)押手中的(de)中赫集团股份(fèn)，但国安(ān)和中(zhōng)赫(hè)的经营状(zhuàng)况却持(chí)续没(méi)有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人(rén)，执行(xíng)标的(de)高(gāo)达(dá)11亿(yì)，北京国安也3次与(yǔ)中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫(hè)置地、及中赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩(cǎi)霞(xiá)等共同成为被(bèi)执行人(rén)，执行标的(de)约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力(lì)而(ér)拒(jù)不履行生效法律文书确(què)定(dìng)义务，上述被执行人成为(wèi)“老(lǎo)赖”。只有北京国安(ān)，目前幸免于难。不(bù)过在(zài)实控人都成为老赖的情况下(xià)，被执行10个多亿的北京(jīng)国安，又如何(hé)能独(dú)善其(qí)身？

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