导读

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地产步入大分(fēn)化时代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中国(guó)房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售(shòu)面积(jī)超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰(qià)逢近(jìn)年地产(chǎn)持(chí)续低景气，有(yǒu)关中(zhōng)国地产(chǎn)是(shì)否过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国(guó)城镇(zhèn)存量住宅真实情况，据(jù)此判(pàn)断中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产存量(liàng)极度过(guò)剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部披(pī)露全国有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次人口普查调查(chá)数据显示城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比(bǐ)不到一成，其中还包括大量(liàng)城镇非(fēi)住宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅(zhái)占比(bǐ)极低(dī)。

　　七普显(xiǎn)示中国(guó)城镇(zhèn)居民人均(jūn)住宅间数(shù)为(wèi)1.06间，但居(jū)住舒适不是人均(jūn)一间房(fáng)所能满足(zú)，它与房屋质量、居住(zhù)面积(jī)、配套设施等因(yīn)素密切相关。中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数较发达(dá)国(guó)家还(hái)有很大差距。人(rén)均住宅(zhái)间数大于1同样不意味着(zhe)中国住宅(zhái)市(shì)场已经饱和。

　　我们(men)测算发现(xiàn)中国城镇居民户均1套房，其中(zhōng)每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公(gōng)布中(zhōng)国家(jiā)庭户(hù)均(jūn)住(zhù)宅的数据，我们根(gēn)据商(shāng)品住宅(zhái)套数、商品住宅占比(bǐ)和城镇家庭户数(shù)，计算出城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结果显示(shì)，目前城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利(lì)交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城(chéng)镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味着户户有房，然而事实上中国住宅市(shì)场供需(xū)并不平衡(héng)。

　　国际数(shù)据显示，成(chéng)熟(shú)房地产市场(chǎng)的住宅(zhái)套户比会大于1，在(zài)1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡(héng)，是因(yīn)为(wèi)户均(jūn)一套房无法(fǎ)满足(zú)流动人(rén)口的租赁和置业需求。全(quán)国总(zǒng)人口的近三成(chéng)都是(shì)流动人口，流(liú)动人(rén)口会(huì)选择在(zài)大城市(shì)租房挣钱，在老家(jiā)买(mǎi)房，从而(ér)产生了额(é)外(wài)的(de)住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍(réng)有四大新增需(xū)求动(dòng)力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小，一人(rén)户、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化(huà)趋(qū)势将延续(xù)，带来新户(hù)购房需求(qiú)增长。

　　第二(èr)，经济板块的分化(huà)日益明(míng)显，区域(yù)经济资源分配的再集(jí)中(zhōng)吸(xī)引着人口流入，人口净迁入城市的(de)新增住宅需(xū)求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三(sān)，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以(yǐ)前建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在必行。

　　第四(sì)，中(zhōng)国的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数与(yǔ)人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积均(jūn)较发达(dá)国家(jiā)有着不小差(chà)距，“住上更大房子”的改善性需求正在不断(duàn)大学辍学和退学的区别，辍学和休学的区别增加(jiā)。

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后，当下中国地产步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地(dì)产黄(huáng)金(jīn)发展期，地产矛盾更多(duō)体现为(wèi)住宅供给存在(zài)不(bù)足，这是过去二(èr)十(shí)年房(fáng)价快速上涨基(jī)石。那么(me)当下房地产大分化(huà)时代已至，大分化时代下地(dì)产矛盾则(zé)更多体现在住(zhù)宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大分(fēn)化必将体现在不(bù)同(tóng)能(néng)级城市之间，不(bù)同(tóng)区域板块之(zhī)间，不同品质住宅之(zhī)间(jiān)。

　　目(mù)录(lù)

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露全国(guó)已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二(èr)手(shǒu)房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国的房子是否(fǒu)已(yǐ)经(jīng)过剩？

　　中国(guó)城(chéng)镇住宅到底是供给过(guò)剩(shèng)，还是供需平衡，或(huò)是仍(réng)然存在不足？可(kě)惜由(yóu)于(yú)住宅存量(liàng)数(shù)据并未公布，我(wǒ)们无法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我(wǒ)们测算(suàn)出中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有住(zhù)宅套数，回答当(dāng)前的房子(zi)是否真的(de)过(guò)剩了？据此判断未(wèi)来房地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一(yī)、如何(hé)有(yǒu)效观察中国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过(guò)剩的直观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全(quán)国(guó)自(zì)然灾(zāi)害综合风险普查工作情况(kuàng)为主题的新闻发(fā)布会上，负责人(rén)对外(wài)披(pī)露：“住宅城乡建(jiàn)设行业获取(qǔ)了全国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑(zhù)数据以及(jí)80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋(dòng)建筑住不到3人(rén)，住宅市场看(kàn)似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋(wū)占9成以上(shàng)，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医院等(děng)非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据(jù)公布了中(zhōng)国城镇家庭户人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居(jū)民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意(yì)味着人人都(dōu)有房(fáng)间居(jū)住。

　　居住水平不(bù)仅(jǐn)与房间数量有关，更(gèng)与房屋(wū)质量、居住面(miàn)积(jī)、配套设施等因素密切(qiè)相关。单(dān)单从(cóng)人均(jūn)住宅间数不(bù)能完全反映出(chū)城镇居民的(de)居住水平。

　　中国主要是(shì)以家庭(tíng)为单位购买(mǎi)成套住宅，一(yī)套设(shè)施(shī)齐全的住宅才是城镇居(jū)民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算思路(lù)、数据和方法

　　中国城镇居民(mín)住宅主(zhǔ)要分两大类，一(yī)类是商品住(zhù)宅，另一类是保障房、原公有住宅、自(zì)建房等非(fēi)商(shāng)品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计(jì)数(shù)据，并没有直接公(gōng)布城镇(zhèn)住(zhù)宅数量。居民住宅相关数据有两处可以(yǐ)直接公布，一是每年商品住(zhù)宅(zhái)销售套数(shù)（统(tǒng)计局）；二(èr)是居民住宅来源（人口(kǒu)普查数据(jù)）。计算中国居民户均住宅数量(liàng)，我们(men)主要用到上述两(liǎng)组数据(jù)。

　　中国住宅改(gǎi)革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一(yī)步，将1999年以来(lái)每(měi)年商品住宅销售(shòu)套数相加，我(wǒ)们就(jiù)能够(gòu)得到当前商品(pǐn)住宅总存量(liàng)。

　　第(dì)二步，根(gēn)据(jù)城镇居民拥有(yǒu)的(de)商品住宅和非商(shā大学辍学和退学的区别，辍学和休学的区别ng)品住宅比例，推算得到居民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的商(shāng)品住宅总(zǒng)数除以家庭(tíng)户数，我们就(jiù)能(néng)够(gòu)得到城镇户(hù)均拥有的(de)住宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅套户比=住宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭(tíng)户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二(èr)、城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到底有多少，目前缺乏一个准确统计(jì)。我(wǒ)们(men)利用(yòng)既有统计数据，大致测算得到(dào)中(zhōng)国存量房地产套数(shù)，并进(jìn)一步(bù)推(tuī)算中国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套(tào)

　　截(jié)至2022年，我们计(jì)算(suàn)得(dé)到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售(shòu)以期房(fáng)为(wèi)主(zhǔ)，从2019年开始(shǐ)，新(xīn)房(fáng)销售中期房占比近9成。本文去除商品住宅累计销售套数里的期(qī)房销售，得(dé)到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累(lèi)计销售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在(zài)2-3年，并考虑到(dào)交房(fáng)后装修的时(shí)间，取最大(dà)值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房(fáng)套数除(chú)以家庭(tíng)户数(shù)，算出：

　　（三(sān)）目前(qián)中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥有0.54套商品(pǐn)现房(fáng)住宅。

　　（二(èr)）城镇居(jū)民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下(xià)来我们(men)需要进(jìn)一步推算中国(guó)城镇居民(mín)拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七(qī)普数(shù)据显示(shì)中国(guó)城镇(zhèn)居民(mín)的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭租赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他(tā)住宅和(hé)购买二手房都是商品住宅，因此将(jiāng)租赁其他(tā)住(zhù)宅、购买商品住宅与购买(mǎi)二手房加总，得到(dào)商品住宅占居民所有住宅(zhái)的比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期间商品(pǐn)住宅增幅为过(guò)大学辍学和退学的区别，辍学和休学的区别去十年(nián)变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅(zhái)的实际(jì)变化比例，从(cóng)而我们估算出2022年商(shāng)品住宅(zhái)所占(zhàn)比(bǐ)例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续交付(fù)使用，到(dào)2024年，中国平均(jūn)每(měi)户城镇(zhèn)家庭都会拥(yōng)有一套(tào)住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城镇户均一(yī)套(tào)房的(de)三(sān)点含义

　　既然城(chéng)镇居民已经达到了户均(jūn)一套房的程度(dù)，“户户(hù)有房(fáng)”是否意味着中国城镇(zhèn)化(huà)进展(zhǎn)终结(jié)，甚至意味着中国地产存量供给绰(chuò)绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味着住(zhù)宅(zhái)市(shì)场供需平衡(héng)

　　需要(yào)有多余(yú)住(zhù)宅来(lái)满足因人口流动、居民换房(fáng)等因(yīn)素产(chǎn)生的住宅(zhái)需求。因此，成熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经(jīng)验来看，美国、英国和日本的住宅套户比均高于(yú)1.1，其中(zhōng)，英国的住宅(zhái)套(tào)户比最(zuì)高，为1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美(měi)国(guó)为(wèi)1.11。德国和(hé)韩(hán)国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房(fáng)，就会造成(chéng)人口(kǒu)净流(liú)入(rù)地的住宅市场供(gōng)不应求，造(zào)成房(fáng)价或(huò)房租(zū)迅(xùn)速上涨。

　　七(qī)普指(zhǐ)出中(zhōng)国的流动人口3.76亿(yì)，省内(nèi)流动(dòng)人口和省际流动(dòng)人口分别为(wèi)2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的(de)中国城(chéng)乡人口流动调查数据显示，在(zài)上海、杭州以(yǐ)及(jí)南京工作的流动人口在老家(jiā)拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市(shì)的高工资吸引打(dǎ)工人，但高房价迫(pò)使(shǐ)打工人回乡置(zhì)业。

　　流动人口(kǒu)实际上会占据两套(tào)房(fáng)，在(zài)高房价的大(dà)城(chéng)市租赁一(yī)套房(fáng)，在房价(jià)较(jiào)低的县城购买(mǎi)一套(tào)房。所以说户均一套房无法满足庞大流(liú)动(dòng)人口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家(jiā)庭(tíng)住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中依然(rán)有不少老旧小(xiǎo)区(qū)。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年以(yǐ)前(qián)建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年(nián)龄至(zhì)少在33岁以(yǐ)上。

　　这(zhè)批存(cún)在着建筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安全隐患大等(děng)问题，如电线老化、管(guǎn)道(dào)等基(jī)础(chǔ)设施陈(chén)旧(jiù)，给住(zhù)户的生活带(dài)来(lái)了很大的不(bù)便(biàn)和安全(quán)隐患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老(lǎo)旧(jiù)住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很难满足现代(dài)生活需求，在未来(lái)大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的(de)家庭住宅为一居室和(hé)二居室，户型偏(piān)小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对(duì)比镇，城(chéng)市家庭住宅户(hù)型更小，当(dāng)然(rán)这与城市土地资源(yuán)紧张有关(guān)。

　　（三）人均住(zhù)宅面积(jī)扩(kuò)张(zhāng)是未来地产(chǎn)的需求(qiú)驱动力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住(zhù)宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民带房进城和老(lǎo)旧小(xiǎo)区拆迁，加上(shàng)2021年和(hé)2022年商品住宅竣工(gōng)面积(jī)（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得(dé)出2022年住宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半(bàn)的家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积小于均(jūn)值(zhí)，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积不足19平方(fāng)米(mǐ)，不及(jí)全国人均水平的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方米。上(shàng)海(hǎi)市将人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积低于(yú)15平方米(mǐ)的家庭界定为(wèi)住宅存在困难，若按(àn)这个标准算的话，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使用住宅面积为(wèi)40平，即人均(jūn)住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户(hù)人数，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿平。

　　对(duì)比发(fā)达国家(jiā)人均住宅(zhái)面积，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士、日(rì)本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国的(de)人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后(hòu)，中国的(de)人均可使(shǐ)用(yòng)面积为31.56㎡，这(zhè)一差(chà)距将变得明显。

　　若(ruò)考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户(hù)均已(yǐ)然1套(tào)房，未来地产还会(huì)有需求么(me)？

　　我们测(cè)算(suàn)得(dé)到中国城镇家庭户均(jūn)1套房，看似已经户(hù)户有房(fáng)。即便(biàn)如此(cǐ)，中国人口静态结构和动态趋势演(yǎn)绎，决定了中国未(wèi)来地产仍有需求释放(fàng)。户(hù)均1套住宅现实(shí)之下，中国未来城镇住(zhù)宅(zhái)需求主要来自于四个方面。

　　第(dì)一(yī)，户均人口(kǒu)缩(suō)小，家庭户数(shù)增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人(rén)口数(shù)不断下降，六普显示城镇(zhèn)户(hù)均人(rén)口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户(hù)，一人(rén)户、二人户的占(zhàn)比明显上(shàng)升，人口小家庭化趋(qū)势将(jiāng)继(jì)续延续，导致户数会因(yīn)户(hù)均(jūn)人口规(guī)模(mó)的缩(suō)小而(ér)增多。

　　第(dì)二，人(rén)口迁移导致经济发(fā)展带来的新增(zēng)住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化(huà)日益明显，资源和(hé)生产(chǎn)要素逐步向经济(jì)带、都市圈中心(xīn)城市(shì)流入(rù)，区域经济资(zī)源分(fēn)配的再集中吸引着(zhe)人口流入。人口迁移势(shì)必涉(shè)及到买房(fáng)租房，给迁(qiān)入地(dì)住宅市(shì)场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人(rén)口增量为72万，而(ér)出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人(rén)口为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧(jiù)小区改善性(xìng)需求依(yī)然(rán)庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原(yuán)公有住宅的家庭拆迁改建最多(duō)。自建房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个(gè)百分点；原(yuán)公有(yǒu)住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户(hù)，自建住宅和(hé)原公有住宅减少了1282万户，住宅净需(xū)求增(zēng)加(jiā)9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二手房。在新增住宅需求(qiú)中，有(yǒu)7成家庭购买了商品住宅。租(zū)房、购买经济适用房和其(qí)他(tā)分(fēn)别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中(zhōng)村和(hé)旧城改造(zào)，商品住宅的占比势必(bì)会进一(yī)步上升。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建(jiàn)造的住(zhù)宅建筑面积(jī)还有约81亿(yì)平(píng)，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破(pò)旧的城中村、老公(gōng)有住宅(zhái)，建筑面积小、质量(liàng)低、基础(chǔ)设施配套差(chà)、没(méi)有或少有物业管理，居民追求美好、宜居生(shēng)活的(de)环境，背后的改善性(xìng)需求(qiú)有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改善性(xìng)需(xū)求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于(yú)资(zī)金，倾向(xiàng)于中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希望提高生活品(pǐn)质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议(yì)明确指(zhǐ)出支(zhī)持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡(xiāng)村住宅(zhái)因(yīn)素，中国的人均住宅间数(shù)较其(qí)他国家依(yī)旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平(píng)有着密(mì)切正向联系(xì)。随着经(jīng)济发(fā)展水平的提高，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数与(yǔ)人均住宅建(jiàn)筑面积将(jiāng)随之(zhī)增长(zhǎng)。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地(dì)产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅(zhái)供(gōng)给存在(zài)不足，供(gōng)需出现(xiàn)错配，这是过去二十(shí)年房价快速(sù)上涨基(jī)石。那么未来将(jiāng)是住(zhù)宅质量(liàng)的供需冲(chōng)突。房地(dì)产(chǎn)大分(fēn)化时代已至(zhì)，这种分化不单局(jú)限于城市能级之间(jiān)差(chà)异，优质(zhì)小(xiǎo)区和(hé)老旧二手(shǒu)房之间(jiān)的(de)差(chà)异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对住(zhù)宅，因此可能(néng)存(cún)在统(tǒng)计偏差。商(shāng)品住宅(zhái)占比(bǐ)实际值可能偏低，其增(zēng)速可能(néng)超(chāo)预期(qī)。

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