饱受(shòu)争议的二手房交易中介费问(wèn)题，正逐渐得到监管部门的重(zhòng)视。

　　5月(yuè)8日，住建(jiàn)部、市场监管总(zǒng)局(jú)联合发(fā)布了(le)关于规范房(fáng)地产经纪服务的(de)意见。意见(jiàn)提及(jí)，近年来，部(bù)分房地产经纪机构存在利用(yòng)房源客源(yuán)优势收取过高(gāo)费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个(gè)人信息等问题(tí)，加重交(jiāo)易当事人负担、侵(qīn)害其合法权益。

　　基(jī)于上(shàng)述背景，两部门(mén)从(cóng)加强从业主体管理(lǐ)、明确经纪服务内(nèi)容、合理确(què)定经纪服务(wù)收费、严(yán)格(gé)实行明码标(biāo)价等十方面(miàn)，提(tí)出了(le)意见。

　　中(zhōng)原地产首席分析师(shī)张大伟称(chēng)，随着城市发展，一二线(xiàn)城市(shì)二手房交(jiāo)易占比逐渐(jiàn)增加(jiā)。以北京、上海为(wèi)例，二手房占(zhàn)市场(chǎng)成交比例(lì)超过80％，大量二(èr)手房成交依赖中介居间成(chéng)交，房(fáng)地产调控重心(xīn)逐渐(jiàn)从开(kāi)发商过渡到(dào)中介(jiè)公司。

　　广东省(shěng)城规院(yuàn)住房政策(cè)研究中心首席(xí)研究员(yuán)李宇(yǔ)嘉表示，买房对居民来说属(shǔ)于金额不(bù)低的大(dà)宗交易(yì)，由于二手房交易成(chéng)本(běn)较高、交易周(zhōu)期较长，具有非常强(qiáng)的(de)专(zhuān)业性，居民往往(wǎng)通过中介(jiè)来完成。但很多中(zhōng)介利用信息(xī)不对称等问(wèn)题，将非(fēi)必(bì)要(yào)的收(shōu)费夹带其中，如收(shōu)取(qǔ)过(guò)桥融资、按揭费、担保费等(děng)，对居民造(zào)成额外的负担(dān)，而(ér)且这些服务(wù)事项并未明码(mǎ)标价。

　　对(duì)于二手房市场交易过程中存在的(de)“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，对包括经(jīng)纪(jì)服(fú)务(wù)在(zài)内(nèi)的相(xiāng)关市场交(jiāo)易行为及其主(zhǔ)体(tǐ)进行规范和秩序整顿，是(shì)房地(dì)产市场管理和调控的主题。“当下，推进这项工作的意义更大，也更(gèng)急迫。”

　　中介收费(fèi)问题成监管(guǎn)重(zhòng)点

　　二手房(fáng)市场(chǎng)中，历来对(duì)房(fáng)地产经(jīng)纪服务行业关注最多的(de)一(yī)个(gè)话题，便是(shì)房(fáng)地产经纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未来相关部门(mén)主要监管的重点，将是对(duì)房地产经纪服务收(shōu)费及中介交(jiāo)易(yì)进行规(guī)范。

　　在(zài)热点城市(shì)，二手房屋交(jiāo)易过(guò)程中，部分价值(zhí)不菲的(de)房屋，往(wǎng)往要缴纳一笔金(jīn)额不低的中介费(fèi)。以北(běi)京某房地产经纪服务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房屋，中介费约(yuē)为27万(wàn)。

　　在合理确定经(jīng)纪服务(wù)收费上，两部门在(zài)此次意见(jiàn)中提及(jí)，房地产(chǎn)经纪(jì)机构(gòu)要合理降低住房买(mǎi)卖和租赁经纪(jì)服务费用。鼓(gǔ)励按(àn)照成交价格越高、服务费率越低的原(yuán)则(zé)实行分(fēn)档定价。引(yǐn)导由交易(yì)双(shuāng)方共(gòng)同承(chéng)担经纪服(fú)务(wù)费用(yòng)。

　　据张大伟介绍，目(mù)前房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)服务收费标准的(de)最(zuì)早依据是1995年(nián)国家计委(wěi)建设部下发(fā)的《关于(yú)房地产中介(jiè)服务收费的通知》（971号文），其中第六条规定：房屋(wū)买卖(mài)代理收费，按成交价格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例(lì)，目前北京市(shì)执行的2014年(nián)更(gèng)新后的收费标准，即根据这样的规定：“少数特别复杂的住宅买卖经纪服务，经(jīng)交易各方协商(shāng)同意，可在规定的(de)收费(fèi)标准(zhǔn)基础上适当上浮(fú)，上浮(fú)幅度最高不(bù)得超过10％。”这意味(wèi)着，当前北京(jīng)二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示(shì)，本着“简政放权”的精神(shén)，北京2015年取消了房地产中介服(fú)务(wù)等(děng)57个政府(fǔ)定价，房(fáng)地(dì)产经纪服务收费多少由各(gè)中(zhōng)介机构自行决定。

　　“房(fáng)产中介机(jī)构在(zài)实际收取(qǔ)费(fèi)用(yòng)过程中，相(xiāng)关监管部门当前(qián)并未明确具体(tǐ)的中(zhōng)介费(fèi)率，中介机构仅需在服务过程中对收费标准进行明码标价即(jí)可。而(ér)房地产经(jīng)纪服务机(jī)构在(zài)具体收取(qǔ)过(guò)程中，会结合房屋价值(zhí)及工资标准(zhǔn)，综合计算出合适的(de)中介费率。”张大伟(wěi)补(bǔ)充道。

　　对于明码标价问题，两部门(mén)在此次(cì)意见中提及，房地产经纪机构应(yīng)当在(zài)经营门(mén)店、网(wǎng)站(zhàn)、客户端等(děng)场所或渠(qú)道，公示(shì)服务(wù)项目、服务内(nèi)容和收费(fèi)标准，不(bù)得混合标(biāo)价和捆绑收费。房地(dì)产经纪机构提供的基(jī)本服务和延伸服务，应当分(fēn)别明确服务项目和收(shōu)费标(biāo)准。房地(dì)产经纪机构收费前(qián)应当向交易当事人出具收费清单，列明收费标准、收费金额，由当事人签字确(què)认。

　　另外(wài)，对收费明显高于(yú)市场(chǎng)平(píng)均水平(píng)的(de)房地产经(jīng)纪(jì)机构(gòu)，住房和城(chéng)乡建设部(bù)门将会同(tóng)市场监管等部门采取约谈(tán)等综合措施进(jìn)行重点监管。市场监管部门(mén)会(huì)同(tóng)有关(guān)部(bù)门依法查处不按规定明码标价、操纵(zòng)经(jīng)纪服务收费等违反价格和反垄断(duàn)法(fǎ)律法规的行为(wèi)。对房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)机构相关违法(fǎ)违规信息，市场监管部(bù)门要依(yī)法依规纳入国家企业信用(yòng)信(xìn)息公示系统(tǒng)。

　　房屋中介(jiè)费要(yào)降(jiàng)了？

　　鼓(gǔ)励按照成交价格越高(gāo)、服务费(fèi)率(lǜ)越低的(de)原则实(shí)行分(fēn)档定价，是否意(yì)味着，未来豪宅的(de)中介费有(yǒu)望(wàng)大幅(fú)降低(dī)？

　　中原地产华南(nán)区总裁兼深圳中原总1ma等于多少a，1ua等于多少a(zǒng)经(jīng)理郑叔(shū)伦称，住建部发文鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务费率(lǜ)越低的(de)原则实行分档(dàng)定价(jià)，合理(lǐ)降低住房买卖和租赁经纪服务费(fèi)用，主要还是(shì)规范(fàn)行业，打(dǎ)击收费过高(gāo)的(de)经纪机构，但对市场(chǎng)影响有限(xiàn)，“以深圳为例(lì)，深圳市(shì)场(chǎ1ma等于多少a，1ua等于多少ang)豪(háo)宅和普(pǔ)宅本(běn)来收费(fèi)就不同，各家收费普遍在合理范围内，加(jiā)上经纪(jì)服(fú)务费用对市场的(de)影响不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于当前(qián)两(liǎng)部门提出的意(yì)见仅为鼓励性(xìng)质，即(jí)只(zhǐ)是纲领性文(wén)件而非规(guī)定，未来如何具体认定(dìng)其(qí)中的细则，还(hái)需要看(kàn)各(gè)城市落地执(zhí)行(xíng)情况(kuàng)。

　　不(bù)过，张大伟表(biǎo)示，“从目(mù)前市场看，经纪(jì)服务领域的调(diào)整改善、规范化，有利于行(xíng)业健(jiàn)康发展。同时(shí)，由于二(èr)手(shǒu)房(fáng)很(hěn)多(duō)房源在产权(quán)方(fāng)面有(yǒu)瑕(xiá)疵，如产权抵押、不(bù)同(tóng)税费等都可能对交易产(chǎn)生影响，这(zhè)对房(fáng)地产经(jīng)纪服(fú)务(wù)行业的专业性(xìng)提(tí)出更高的要求。”

　　58安居(jū)客研究院研究总监陆骑麟指出，在(zài)二手(shǒu)房买卖过程中，原(yuán)本应该由上下家各(gè)支付一半的(de)中介(jiè)费，但在一些(xiē)热点城市的二手房(fáng)交(jiāo)易过程中，往往会有这样的情形，因部(bù)分购房者处于弱(ruò)势地位(wèi)，从而(ér)会(huì)出(chū)现(xiàn)中介费(fèi)及税费均(jūn)由购房者(zhě)来承担。即使一些房东愿意(yì)承担中介费，这部分费用也可能通过转(zhuǎn)嫁的方式，在(zài)房价中有(yǒu)所体现。

　　“上家(jiā)把中介费转嫁给下家，市场这种所谓‘约定(dìng)俗成’的情况，一些(xiē)房产中介公(gōng)司将其视为向购(gòu)房者单边收费的行为。部分中介公司可能(néng)会利用其支配地位(wèi)，在原先(xiān)经纪服务(wù)收费(fèi)的基础上，再次(cì)向(xiàng)房东收取费用，而这部分费用，房东往往会将(jiāng)其转再次转嫁给购房者，这(zhè)实际上相当于变相(xiāng)推高(gāo)了房价。两部门提出严禁操纵经纪服务收费，不仅有利于提高交易(yì)中操作的透(tòu)明度，也有利(lì)于房价(jià)的稳定。”陆骑麟称。

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