OPPO宣(xuān)布关(guān)停旗下芯片子公司哲库科技(jì)，引发了公募REITs扩募(mù)风波，如今(jīn)，二级市场(chǎng)的影响(xiǎng)仍(réng)未(wèi)停歇。

　　Wind数(shù)据显示(shì)，5月15日，华安张江光大园REIT开(kāi)盘继续延续此前(qián)几日的下跌走势，午后(hòu)跌幅一度扩(kuò)大，尾盘有所拉升，全(quán)天收跌(diē)6.22％，最(zuì)近3个(gè)交易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大(dà)园REIT曾发布(bù)公告，紧急回(huí)应称(chēng)，哲库科(kē)技是其扩募拟新(xīn)购入基础(chǔ)设(shè)施资(zī)产张润大厦(shà)的重要承租方之一，目前未收到(dào)哲库科技及OPPO方(fāng)面关(guān)于停止执行(xíng)已签租赁协(xié)议(yì)的通知。同时，在公告(gào)中，华安张江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始权益人将继(jì)续密(mì)切关(guān)注哲库科技后续情况(kuàng)，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始权益人相关(guān)负责(zé)人也表示，近期已同步(bù)启动(dòng)了应(yīng)急预案，排摸储备租户，积极(jí)应(yīng)对(duì)哲库(kù)提前退租的可能事项。由(yóu)于张润大厦是(shì)全国首批REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导高度(dù)重视，浦(pǔ)东新区(qū)国资委也(yě)高度关注。

　　多位业内人士表示，华安张江光大园REIT近期市场波动较大(dà)，但其实不动(dòng)产公募REITs项目短期(qī)出(chū)租(zū)率下跌(diē)并不会从根本(běn)上影响其内外(wài)价值，投资者应理性看待。

　　张江(jiāng)光(guāng)大园REIT

　　二级市场(chǎng)价格继续波动

　　本(běn)周，OPPO关(guān)停旗下芯片子公司(sī)哲库科技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅低开，此后二级市场价(jià)格开始震荡走低(dī)，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌(diē)幅一度扩大(dà)到8.30％，随后价格有所回升(shēng)，最(zuì)终(zhōng)报收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利(lì)消息影响(xiǎng)，华安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT最近几个交易日(rì)二(èr)级市场价格(gé)表现(xiàn)欠佳，5月11日以(yǐ)来(lái)，3个(gè)交易日跌幅达到9.69％，今(jīn)年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月(yuè)21日上市以来，华(huá)安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在(zài)全市(shì)场公募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场整体表现上看，目(mù)前上市的8只产业园(yuán)区基础设施REITs中，仅博时(shí)招商蛇(shé)口产业(yè)园(yuán)REIT微(wēi)幅上涨，其余7只均(jūn)有(yǒu)不同程度下跌，8只产业园区(qū)基础设(shè)施REITs5月15日平均(jūn)跌幅(fú)1.38％。今年(nián)以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报中已经(jīng)披露(lù)张江光大园项(xiàng)目出租(zū)率有(yǒu)所(suǒ)下降，如今拟(nǐ)扩募的项目(mù)又(yòu)遭(zāo)遇突发事件(jiàn)，因(yīn)此导致二级市场价格出现波动(dòng)。”一位业(yè)内(nèi)人士分析(xī)称(chēng)。

　　不过(guò)，在上述人士看来，尽管出于(yú)风(fēng)险规(guī)避的原因，最近几个交易日场内资金有(yǒu)所流出，但是(shì)，不(bù)动产公(gōng)募REITs项目短期出租(zū)率下跌并不(bù)会从根本上影响其内外价(jià)值。

　　他也同时表示，目前随着二级(jí)市场价(jià)格下跌，风险也得(dé)到一定释(shì)放，但是(shì)价格涨跌会受(shòu)到基本面(miàn)、情(qíng)绪面等多重(zhòng)因素(sù)影(yǐng)响，不(bù)好判断价格是不是已经完全触底。

　　此外(wài)，还有一位业内人士表示，今年整体REITs市场表现(xiàn)低(dī)迷，不少产品年内二级(jí)市场(chǎng)跌幅较(jiào)大(dà)，其实有些隐含收益(yì)率高的产品具(jù)备一(yī)定(dìng)的投资价值，很适合稳(wěn)健类投资者。此外，伴随着经济复苏的步伐，产业园(yuán)区、物(wù)流类等REITs产品(pǐn)具备一定的投资价值(zhí)。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基金(jīn)执行(xíng)董事高如星对此表示(shì)，若张江园区最终(zhōng)能顺利解决招商(shāng)，平稳(wěn)过度(dù)对经营现(xiàn)金流没有造成(chéng)大(dà)的影响，“事件(jiàn)性利空下调(diào)至得(dé)这(zhè)么急、这么(me)深(shēn)，加上前(qián)期(qī)本(bě怎敢误佳人的前一句是什么意思，两袖清风怎敢误佳人下一句怎么接n)身(shēn)园区类资(zī)产就回调不(bù)少了(le)，这(zhè)就(jiù)是黄金坑。”不(bù)过，他也(yě)强调，最终还是落到租金(jīn)收(shōu)入受不(bù)受影响，影响(xiǎng)多大，估计(jì)园区(qū)会最终解决。

　　张江REIT紧急(jí)回(huí)应

　　扩募路上再迎接(jiē)考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣(xuān)布关停(tíng)旗下芯片子公司哲(zhé)库科(kē)技。随(suí)后5月12日晚(wǎn)，华安张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)REIT发布(bù)公告，紧急(jí)回(huí)应称，哲(zhé)库科技是其扩募(mù)拟新购入(rù)基础设施资产张润大厦的重要承(chéng)租(zū)方(fāng)之一，目前未收到哲库科技及(jí)OPPO方面关于(yú)停止执行已签怎敢误佳人的前一句是什么意思，两袖清风怎敢误佳人下一句怎么接租赁协议的通知。同(tóng)时(shí)，在公(gōng)告中，华安张江光大园REIT进一(yī)步表示，原始权益人将继续密切关注(zhù)哲库科技后续情况，积极做好相关(guān)应对。

　　此前(qián)，张(zhāng)江REIT因(yīn)其(qí)一季报中披露的张(zhāng)江(jiāng)光大园项(xiàng)目出(chū)租率下降事(shì)项，一度二级(jí)市场价格出现回落。在(zài)随后(hòu)召(zhào)开(kāi)的(de)业绩说(shuō)明(míng)会中管理人就(jiù)相(xiāng)关事项进(jìn)行了(le)解(jiě)释说明(míng)，市场(chǎng)信心(xīn)得到(dào)了一定(dìng)提振(zhèn)，二级市场价格表现(xiàn)也趋于平(píng)稳(wěn)。据了解，张江 REIT在5月11日召(zhào)开的线上(shàng)和(hé)线(xiàn)下的扩募说(shuō)明会(huì)上，运营团队表示了对张江(jiāng)光大(dà)园项目的信心(xīn)，预计(jì)签署(shǔ)意向书和合同谈判(pàn)中(zhōng)的储备租户正常转化后，项目出租(zū)率(lǜ)将得(dé)到回升。没想到(dào)仅过了不到三周的时间，张江REIT的扩募之路又迎来(lái)了新的考验。

　　因(yīn)张江(jiāng)REIT的上述公(gōng)告引(yǐn)起(qǐ)了市(shì)场各方(fāng)的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的原始权益人相关负责(zé)人(rén)坦言(yán)，事(shì)发突然确实始料未及，在获悉(xī)OPPO关停哲库科技消息的第一(yī)时间即奔赴现场进行了沟通和核实工作(zuò)，并同步启动(dòng)了(le)应急预案(àn)，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租(zū)的可能事项(xiàng)。由于张润大(dà)厦是全(quán)国首批REITs申报扩募项目，公司领导(dǎo)高度(dù)重视，据悉新区(qū)国资委也高度关注(zhù)。

　　当(dāng)谈及储备租户情况，相(xiāng)关负责人介绍(shào)说(shuō)，目前储备租户还是(shì)比较丰(fēng)富的，覆盖了芯片(piàn)测试、人(rén)工智能、航天产(chǎn)业、信息(xī)技术等产(chǎn)业(yè)客(kè)户，租(zū)赁意向面积(jī)超(chāo)过了(le)2万方。从意(yì)向储备转(zhuǎn)化为实际租户(hù)需要(yào)一些时间。

　　“我(wǒ)们正在(zài)着(zhe)手通过(guò)签署租赁(lìn)意向(xiàng)书来尽快(kuài)锁定一些重要(yào)租户。虽然收了三个月(yuè)履约保(bǎo)证(zhèng)金(jīn)给了我们(men)一些空间，但本着对首批扩募(mù)、对市场负责的(de)态度，我们肯(kěn)定要全力与时间赛跑，把(bǎ)这些面积在(zài)短期(qī)内(nèi)完成去(qù)化。”相关负责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持(chí)有的同区(qū)域的张江光大园(yuán)项(xiàng)目一季度末也有将近30％的空置(zhì)率，原始权(quán)益人有(yǒu)那(nà)么多(duō)储备租户，之前(qián)的(de)空(kōng)置率为何未能得(dé)到解决。

　　对此相关负(fù)责人(rén)解释，张江光大园(yuán)一直以来(lái)都坚持(chí)以(yǐ)市场化运营为导向(xiàng)，历史运营表现(xiàn)稳定，租户的调租和换(huàn)租(zū)都属于正常情(qíng)况，而这次(cì)项目的大租户退租(zū)正好发生在市场活跃(yuè)度的短期低点，目前市场情(qíng)况已(yǐ)有(yǒu)所好(hǎo)转(zhuǎn)。在看(kàn)到出租率下滑情(qíng)况没(méi)有(yǒu)得到及时修复后，张江这边也作(zuò)了一(yī)定(dìng)的(de)资源(yuán)调配和倾斜(xié)，引入(rù)了一些储(chǔ)备租户。

　　另(lìng)外，张润大厦和张(zhāng)江光(guāng)大园项目在(zài)给租户的分隔空间、交付标准、租金水平等方面(miàn)也有一些差(chà)异化(huà)，张润(rùn)大厦多是两千(qiān)多(duō)平的大平层(céng)，楼的成新度高一(yī)些(xiē)，单(dān)价也贵一些(xiē)，张江光大园单(dān)层以一(yī)千(qiān)平的(de)面积为主(zhǔ)，还有一(yī)些独栋(dòng)形态的物业(yè)。租户(hù)自身(shēn)也会有诉求(qiú)，也会根据自身需求和(hé)预算(suàn)挑(tiāo)选(xuǎn)区域内的不同(tóng)物业。

　　“如果扩募完成(chéng)以后，新老资产的(de)管理人都变(biàn)成了(le)一(yī)家，后续(xù)我(wǒ)们在资源共享和(hé)联合营(yíng)销方面(miàn)能更加(jiā)充分发挥(huī)协同效应(yīng)，相信可以做得更好。”上(shàng)述负(fù)责人(rén)补充说道。

　　最后谈(tán)及对于张江REIT的定位(wèi)和展(zhǎn)望，相关负责人表示，张(zhāng)江(jiāng)集团和张江高科目前在管(guǎ怎敢误佳人的前一句是什么意思，两袖清风怎敢误佳人下一句怎么接n)资产约五(wǔ)百万方，还(hái)有一些其他在开(kāi)发的储备项目，这些都将(jiāng)成(chéng)为张江REIT实现(xiàn)打(dǎ)造(zào)张江园(yuán)区产业空间资产上市平台目(mù)标的坚实后盾和储备资源(yuán)。“我们非常重视张江REIT这(zhè)个(gè)资(zī)本平台(tái)和它未(wèi)来的(de)发展。”相(xiāng)关负责人表(biǎo)示，“这次扩(kuò)募是我们(men)实(shí)现(xiàn)基金扩容的第一步，也是至关(guān)重要的一步，眼下我们可能面(miàn)临了一些突发情况(kuàng)需(xū)要解(jiě)决(jué)，但是这和(hé)我们在张江(jiāng)科学城这(zhè)三十年建设发展过程中所经历(lì)的相(xiāng)比，只能(néng)算(suàn)是一个非常小的插曲。我们有信心排除(chú)万(wàn)难，尽一切可能化解当(dāng)前突发事件的所有负面影响，维持(chí)预期和市场的(de)信心。”

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